Equilibrium Calificadora de Riesgo S.A.

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1 Equilibrium Calificadora de Riesgo S.A. PRIMA SOCIEDAD DE INVERSIÓN INMOBILIARIA, S.A. Y SUBSIDIARIAS Ciudad de Panamá, Panamá Sesión de Comité: 6 de diciembre de 2017 Contacto: (507) Fernando Arroyo Lead Analyst farroyo@equilibrium.com.pa Eugenio Ledezma Analista eledezma@equilibrium.com.pa Instrumento Cuotas de Participación Calificación* (última) *Para mayor información respecto a las calificaciones asignadas remitirse al Anexo I. La calificación de riesgo del valor constituye únicamente una opinión profesional sobre la calidad crediticia del valor y/o de su emisor respecto al pago de la obligación representada por dicho valor. La calificación otorgada o emitida no constituye una recomendación para comprar, vender o mantener el valor y puede estar sujeta a actualización en cualquier momento. Asimismo, la presente Calificación de riesgo es independiente y no ha sido influenciada por otras actividades de la calificadora. El presente informe se encuentra publicado en la página web de la empresa ( donde se puede consultar adicionalmente documentos como el código de conducta, la metodología de calificación respectiva y las calificaciones vigentes. La información utilizada en este informe comprende los Estados Financieros Auditados al 31 de diciembre de 2015 y 2016, así como cifras interinas no auditadas al 30 de junio de 2016 y 2017 de Prima Sociedad de Inversión Inmobiliaria, S.A. y Subsidiarias. Equilibrium comunica al mercado que la información ha sido obtenida principalmente de la Entidad calificada y de fuentes que se conocen confiables, por lo que no se han realizado actividades de auditoría sobre la misma. Equilibrium no garantiza su exactitud o integridad y no asume responsabilidad por cualquier error u omisión en ella. Las actualizaciones del informe de calificación se realizan según la regulación vigente. Adicionalmente, la opinión contenida en el informe resulta de la aplicación rigurosa de la metodología vigente aprobada en Sesión de Directorio de fecha 20/10/2016. Fundamento: Producto de la no renovación del servicio de calificación de riesgo con Prima Sociedad de Inversión Inmobiliaria, S.A. y Subsidiarias (en adelante, Prima o la Sociedad), Equilibrium retira la categoría correspondiente a las Cuotas de Participación de dicha Sociedad. La calificación se sustentó en la buena capacidad de las subsidiarias de Prima para generar ingresos por alquiler de forma continua, ya que los espacios disponibles para arrendar se encuentran ocupados casi en su totalidad por parte de empresas que desarrollan sus operaciones logísticas y de distribución dentro de los activos de dicha Sociedad, hecho que añade mayor solidez a la estructura. Lo anterior, se sostiene por medio de las ventajas competitivas que ofrecen los activos registrados en Prima para sus actuales locatarios, ya sea por concepto de ubicación o por infraestructura de servicio, en relación a activos similares en el territorio nacional. En particular, la evaluación recogió que la mayor parte de los arrendatarios están relacionados a grupos económicos que ostentan reconocimiento a nivel local e internacional, mostrando además buena solvencia económica en términos ponderados. En este sentido, se proyecta que el flujo de caja operativo generado por las subsidiarias de la Sociedad sea relativamente estable en el largo plazo, proporcionando holgura para absorber los gastos financieros y operativos futuros. Por otro lado, la calificación se restringió por la exposición hacia el sector inmobiliario, el cual tiende a ser sensible ante cambios desfavorables en las condiciones económicas que repercutan en una posible disminución en el precio de los bienes inmuebles a nivel general, mientras que también se sopesó el potencial riesgo de posibles aumentos en los niveles de competencia, dada la rápida expansión de la oferta inmobiliaria para la industria logística. Adicionalmente, se tomó en cuenta que parte de las subsidiarias de Prima desarrollan sus actividades en terrenos arrendados por instituciones vinculadas al Estado Panameño por un tiempo definido, aunque sí existen cláusulas de renovación automática en beneficio de una de las subsidiarias de Prima, que permitiría extender el desarrollo de sus actividades por un periodo de tiempo adicional. Estos aspectos cobraron mayor relevancia dado el amplio horizonte de inversión del flujo generado por Prima. Otros riesgos que se identificaron a lo largo del análisis se relacionaron a la relativa concentración de los ingresos en los 10 mayores arrendatarios de los inmuebles que son propiedad de las subsidiarias de Prima, situación que lo expone ante cambios en la condición financiera de este grupo de locatarios. Finalmente, debido a la no renovación del contrato de prestación del servicio de calificación de riesgo, la categoría asignada a las Cuotas de Participación de Prima queda sin efecto en la fecha del presente informe. La nomenclatura.pa refleja riesgos solo comparables en Panamá

2 PRIMA SOCIEDAD DE INVERSIÓN INMOBILIARIA, S.A. Y SUBSIDIARIAS ESTADO CONSOLIDADO DE SITUACIÓN FINANCIERA (En miles de dólares) Dic. 15 Abr. 16 Dic.16 ACTIVOS Activos corrientes: Efectivo y equivalentes de efectivo 1, ,395 3,950 Inversión en depósitos a plazo fijo 5,200 1, Alquileres por cobrar Acuerdos y convenios por cobrar Anticipos a proveedores Cuentas por cobrar, otras Gastos e impuestos pagados por adelantado Total de activos corrientes 7,514 3,755 7,809 4,627 Activos no corrientes: Mobiliarios, equipos y oficina, neto Propiedades de inversión 101, , , ,761 Costos acumulados de proyecto en desarrollo 17, , Acuerdos y convenios por cobrar 4,509 4,475 4,356 4,248 Cuentas por cobrar - compañía relacionada 2, Cuentas por cobrar - otros Inversión en acciones Impuesto diferido Fondo de cesantía Depósitos en garantía Total de activos no corrientes 125, , , ,664 TOTAL DE ACTIVOS 133, , , ,291 PASIVOS Pasivos corrientes: Sobregiros bancarios 2, Porción corriente de la deuda a largo plazo 5,539 5,614 5,487 5,699 Cuentas por pagar - proveedores Adelantos recibidos de clientes Cuentas por pagar - compañías relacionadas Impuestos y otros pasivos por pagar Total de pasivos corrientes 9,036 7,770 6,804 6,644 Pasivos no corrientes: Préstamos bancarios por pagar 50,666 48,991 43,478 40,576 Bonos por pagar 4,946 4, Depósitos en garantía - clientes 1,470 1,714 1,701 1,787 Dividendos por pagar Total de pasivos no corrientes 57,491 55,652 45,179 42,363 TOTAL DE PASIVOS 66,527 63,422 51,983 49,007 PATRIMONIO DE LOS ACCIONISTAS: Acciones comunes ,914 11,246 Capital adicional pagado Utilidad (pérdida) del ejercicio 11,075 77,223 86,684 14,966 Utilidades acumuladas de periodos anteriores 54,930 64,012 63, ,808 TOTAL PATRIMONIO 66, , , ,284 TOTAL DE PASIVOS Y PATRIMONIO 133, , , ,291 2

3 PRIMA SOCIEDAD DE INVERSIÓN INMOBILIARIA, S.A. Y SUBSIDIARIAS ESTADO CONSOLIDADO DE RESULTADOS (En miles de dólares) Dic.15 Abr. 16 Dic.16 INGRESOS OPERATIVOS 13,963 5,193 18,037 10,188 Arrendamiento de galeras 12,474 4,542 15,781 8,712 Arrendamiento de terreno Arrendamientos de ductos Arrendamiento de locales Arrendamiento de estacionamientos Otros ingresos operativos 1, , Gastos operacionales 4,011 1,085 3,573 1,828 Gastos generales y administrativos 2, ,987 1,519 Alquiler de terreno en concesión Pérdida en construcción de galeras Depreciación y Amortización RESULTADO OPERATIVO 9,952 4,108 14,464 8,360 Cambio en el valor razonable de propiedades de inversión 0 74,723 76,351 8,122 Intereses ganados Intereses pagados (3,615) (1,150) (3,211) (1,322) UTILIDAD ANTES DE IMPUESTO SOBRE LA RENTA 6,636 77,687 87,612 15,162 Impuesto sobre la renta 4,438 (464) (928) (196) UTILIDAD NETA 11,075 77,223 86,684 14,966 ROA (Return On Assets) = Utilidad neta / Activos* 8.3% 37.7% 40.6% 13.6% ROE (Return On Equity) = Utilidad neta / Patrimonio* 16.6% 54.6% 53.6% 17.5% Liquidez corriente Palanca contable Deuda financiera 63,421 59,551 48,964 46,452 Deuda / Patrimonio Activos corrientes / Pasivos corrientes 2 Pasivos / Patrimonio * Índices han sido anualizados a junio 2017 INDICADORES FINANCIEROS Dic. 15 Abr. 16 Dic.16 3

4 ANEXO I HISTORIA DE CALIFICACIÓN PRIMA SOCIEDAD DE INVERSIÓN INMOBILIARIA, S.A. Instrumento Calificación Anterior* Calificación Actual Definición de Categoría Actual Cuotas de Participación (última) Cuotas del fondo cuyas inversiones presentan un buen desempeño y buena capacidad de pago. Los activos del fondo y su política de inversión son discretamente sensibles frente a variaciones en las condiciones económicas o de mercado. *Publicada el 4 de septiembre de

5 2017 Equilibrium Calificadora de Riesgo. LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS EMITIDAS POR EQUILIBRIUM CALIFICADORA DE RIESGO S.A. ( EQUILIBRIUM ) CONSTITUYEN LAS OPINIONES ACTUALES DE EQUILIBRIUM SOBRE EL RIESGO CREDITICIO FUTURO RELATIVO DE ENTIDADES, COMPROMISOS CREDITICIOS O DEUDA O VALORES SIMILARES A DEUDA, Y LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS Y PUBLICACIONES DE INVESTIGACION PUBLICADAS POR EQUILIBRIUM (LAS PUBLICACIONES DE EQUILIBRIUM ) PUEDEN INCLUIR OPINIONES ACTUALES DE EQUILIBRIUM SOBRE EL RIESGO CREDITICIO FUTURO RELATIVO DE ENTIDADES, COMPROMISOS CREDITICIOS O DEUDA O VALORES SIMILARES A DEUDA. EQUILIBRIUM DEFINE RIESGO CREDITICIO COMO EL RIESGO DE QUE UNA ENTIDAD NO PUEDA CUMPLIR CON SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES, FINANCIERAS UNA VEZ QUE DICHAS OBLIGACIONES SE VUELVEN EXIGIBLES, Y CUALQUIER PERDIDA FINANCIERA ESTIMADA EN CASO DE INCUMPLIMIENTO. LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS NO TOMAN EN CUENTA CUALQUIER OTRO RIESGO, INCLUYENDO SIN LIMITACION: RIESGO DE LIQUIDEZ, RIESGO DE VALOR DE MERCADO O VOLATILIDAD DE PRECIO. LAS CALIFICACIONES DE RIESGO Y LAS OPINIONES DE EQUILIBRIUM INCLUIDAS EN LAS PUBLICACIONES DE EQUILIBRIUM NO CONSTITUYEN DECLARACIONES DE HECHOS ACTUALES O HISTORICOS. LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS Y PUBLICACIONES DE EQUILIBRIUM NO CONSTITUYEN NI PROPORCIONAN RECOMENDACIÓN O ASESORIA FINANCIERA O DE INVERSION, Y LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS Y PUBLICACIONES DE EQUILIBRIUM NO CONSTITUYEN NI PROPORCIONAN RECOMENDACIONES PARA COMPRAR, VENDER O MANTENER VALORES DETERMINADOS. NI LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS NI LAS PUBLICACIONES DE EQUILIBRIUM CONSTITUYEN COMENTARIOS SOBRE LA IDONEIDAD DE UNA INVERSION PARA CUALQUIER INVERSIONISTA ESPECIFICO. EQUILIBRIUM EMITE SUS CALIFICACIONES CREDITICIAS Y PUBLICA SUS PUBLICACIONES CON LA EXPECTATIVA Y EL ENTENDIMIENTO DE QUE CADA INVERSIONISTA EFECTUARA, CON EL DEBIDO CUIDADO, SU PROPIO ESTUDIO Y EVALUACION DE CADA VALOR SUJETO A CONSIDERACION PARA COMPRA, TENENCIA O VENTA. LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS Y PUBLICACIONES DE EQUILIBRIUM NO ESTAN DESTINADAS PARA SU USO POR PEQUEÑOS INVERSIONISTAS Y SERÍA IMPRUDENTE QUE UN PEQUEÑO INVERSIONISTA TUVIERA EN CONSIDERACION LAS CALIFICACIONES DE RIESGO O PUBLICACIONES DE EQUILIBRIUM AL TOMAR CUALQUIER DECISION DE INVERSION. EN CASO DE DUDA USTED DEBERA CONSULTAR A SU ASESOR FINANCIERO U OTRO ASESOR PROFESIONAL. TODA LA INFORMACION AQUI CONTENIDA SE ENCUENTRA PROTEGIDA POR LEY, INCLUYENDO SIN LIMITACION LAS LEYES DE DERECHO DE AUTOR (COPYRIGHT), Y NINGUNA DE DICHA INFORMACION PODRA SER COPIADA, REPRODUCIDA, REFORMULADA, TRANSMITIDA, TRANSFERIDA, DIFUNDIDA, REDISTRIBUIDA O REVENDIDA DE CUALQUIER MANERA, O ARCHIVADA PARA USO POSTERIOR EN CUALQUIERA DE LOS PROPOSITOS ANTES REFERIDOS, EN SU TOTALIDAD O EN PARTE, EN CUALQUIER FORMA O MANERA O POR CUALQUIER MEDIO, POR CUALQUIER PERSONA SIN EL CONSENTIMIENTO PREVIO POR ESCRITO DE EQUILIBRIUM. Toda la información aquí contenida es obtenida por EQUILIBRIUM de fuentes consideradas precisas y confiables. Sin embargo, debido a la posibilidad de error humano o mecánico y otros factores, toda la información contenida en este documento es proporcionada TAL CUAL sin garantía de ningún tipo. EQUILIBRIUM adopta todas las medidas necesarias a efectos de que la información que utiliza al asignar una calificación crediticia sea de suficiente calidad y de fuentes que EQUILIBRIUM considera confiables, incluyendo, cuando ello sea apropiado, fuentes de terceras partes. Sin perjuicio de ello, EQUILIBRIUM no es un auditor y no puede, en cada momento y de manera independiente, verificar o validar información recibida en el proceso de calificación o de preparación de una publicación. En la medida que ello se encuentre permitido por ley, EQUILIBRIUM y sus directores, funcionarios, trabajadores, agentes, representantes, licenciantes y proveedores efectúan un descargo de responsabilidad frente a cualquier persona o entidad por cualquier pérdida o daño indirecto, especial, consecuencial o incidental derivado de o vinculado a la información aquí contenida o el uso o inhabilidad de uso de dicha información, inclusive si EQUILIBRIUM o cualquiera de sus directores, funcionarios, trabajadores, agentes, representantes, licenciantes o proveedores es advertido por adelantado sobre la posibilidad de dichas pérdidas o daños, incluyendo sin limitación: (a) cualquier pérdida de ganancias presentes o potenciales, o (b) cualquier pérdida o daño derivado cuando el instrumento financiero correspondiente no sea objeto de una calificación crediticia específica asignada por EQUILIBRIUM. En la medida que ello se encuentre permitido por ley, EQUILIBRIUM y sus directores, funcionarios, trabajadores, agentes, representantes, licenciantes y proveedores efectúan un descargo de responsabilidad por cualquier pérdida o daño directo o compensatorio causados a cualquier persona o entidad, incluyendo sin limitación cualquier negligencia (pero excluyendo fraude, dolo o cualquier otro tipo de responsabilidad que no pueda ser excluido por ley) en relación con o cualquier contingencias dentro o fuera del control de EQUILIBRIUM o cualquiera de sus directores, funcionarios, trabajadores, agentes, representantes, licenciantes y proveedores, derivados de o vinculados a la información aquí contenida o el uso de o la inhabilidad de usar cualquiera de dicha información. 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