Tomo V. Libro Cuarto

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1 Tomo V Libro Cuarto Artículos 1882 a 2276

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3 Marisa Herrera - Gustavo Caramelo - Sebastián Picasso Directores Código Civil y Comercial de la Nación Comentado Tomo V Libro Cuarto Artículos 1882 a 2276

4 AUTORIDADES PRESIDENCIA DE LA NACIÓN Dra. Cristina Fernández de Kirchner MINISTERIO DE JUSTICIA Y DERECHOS HUMANOS Dr. Julio Alak SUBSECRETARÍA DE ACCESO A LA JUSTICIA Lic. María Florencia Carignano DIRECCIÓN NACIONAL DEL SISTEMA ARGENTINO DE INFORMACIÓN JURÍDICA Dra. María Paula Pontoriero Caramelo, Gustavo Código civil y comercial de la Nación comentado / Gustavo Caramelo ; Sebastián Picasso ; Marisa Herrera. - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Infojus, v. 5, 448 p. ; 23x16 cm. ISBN Derecho Civil. 2. Derecho Comercial. I. Sebastián Picasso II. Herrera, Marisa III. Título CDD 346 Fecha de catalogación: 17/07/2015 ISBN Obra completa: ISBN Tomo 5: Código Civil y Comercial de la Nación Comentado 1ra. edición -noviembre 2015 Editado por la Dirección Nacional del Sistema Argentino de Información Jurídica. Editorial Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación, Sarmiento 329, C.P. 1041AFF, C.A.B.A. Directora Nacional: María Paula Pontoriero Infojus - Sistema Argentino de Información Jurídica Directora de Ediciones: Laura Pereiras Coordinadoras de contenido: María Rosa Roble - Cecilia Vanin Responsable de diseño gráfico: Gabriela Fraga Correo electrónico: ediciones@infojus.gov.ar Esta publicación se encuentra disponible en forma libre y gratuita en: infojus.gob.ar Infojus agradece el asesoramiento técnico brindado por la Subsecretaría de Coordinación y Control de Gestión Registral, Dirección Nacional del Registro Único de Aspirantes a Guarda con fines Adoptivos (DNRUA), Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble; la Dirección General de Asistencia Técnica y Legislativa; la Dirección Nacional de Relaciones con el Poder Legislativo; y el Programa Nacional de Asistencia para las Personas con Discapacidad en sus Relaciones con la Administración de Justicia (ADAJUS). El contenido de esta publicación expresa solo la opinión de sus autores, y no necesariamente la del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación. Todos los derechos reservados. Distribución gratuita. Prohibida su venta. Se permite la reproducción total o parcial de este libro, su almacenamiento en un sistema informático, su transmisión en cualquier forma, o por cualquier medio, electrónico, mecánico, fotocopia u otros métodos, con la previa autorización del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación. II

5 Directores Marisa Herrera GUSTAVO Caramelo Sebastián Picasso dirección EDITORIAL julián álvarez Código Civil y Comercial de la Nación Comentado III

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7 coordinadoras generales maría Paula Pontoriero Laura pereiras coordinadores Natalia de la Torre tomo I, II y VI Luis R. J. Sáenz tomo III y IV Fiorella Vigo tomo I, II y VI Cecilia Kandus tomo III, IV y VI María Eugenia Rodríguez Pería tomo III y IV federico carestia tomo III y IV Federico Causse tomo V Christian Pettis tomo V Infojus agradece el asesoramiento técnico brindado por la Subsecretaría de Coordinación y Control de Gestión Registral, Dirección Nacional del Registro Único de Aspirantes a Guarda con fines Adoptivos (DNRUA), Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble; la Dirección General de Asistencia Técnica y Legislativa; la Dirección Nacional de Relaciones con el Poder Legislativo; y el Programa Nacional de Asistencia para las Personas con Discapacidad en sus Relaciones con la Administración de Justicia (ADAJUS). Código Civil y Comercial de la Nación Comentado V

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9 Comentarios a los ARTÍCULOS del tomo Federico Causse y Christian R. Pettis Arts a 1904 Arts a 1924 Arts a 1972 Arts a 1998 Arts a 2218 Omar L. Díaz Solimine Art Gonzalo López del Carril Art Gabriela A. Iturbide Art Manuel j. Pereyra Art Fabian m. Loiza Arts a 2113 Jorge R. Causse Arts a 2128 Maria de las Victorias Gonzalez silvano Arts a 2144 Gustavo l. Gaibrois Arts a 2153 Javier Rosenbrock Lambois Arts a 2036 Roberto Malizia Arts a 2048 Arts a 2072 María Laura Ragoni Art María José Pérez Clouet Arts a 2099 Arts a 2102 Ignacio de Garay Arts a 2161 Martín m. Culaciati Arts a 2183 Mario g. Szmuch Arts al 2237 Mario Zelaya Arts al 2276 El contenido de esta publicación expresa solo la opinión de sus autores, y no necesariamente la del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación. Código Civil y Comercial de la Nación Comentado VII

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11 INTRODUCCIÓN al libro QUINTo Marisa Herrera, Sebastián Picasso y GUSTAVO Caramelo El lector tiene ante sus ojos el penúltimo tomo de una herramienta de consulta permanente para toda persona que por cualquier razón se acerca o se encuentra envuelto por el derecho civil y comercial. En esta oportunidad se analizan las normas dedicadas a los derechos reales. Es sabido que una de las grandes finalidades del nuevo Código Civil y Comercial es, entre otras cosas, actualizar y así modernizar las normas que regulan la cotidianeidad de las personas en vidas, sin lugar a duda, más complejas. En este sentido, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido o los cementerios privados son algunos de los derechos reales que se incorporan a la legislación civil y comercial por fuerza de la realidad. El Libro Cuarto sigue la estructura metodológica general del Código Civil y Comercial al comenzar con una primera parte dedicada a las Disposiciones generales en los cuales se explicitan cuáles son los principios comunes que rigen para todos los derechos reales, más allá de las especificidades y autonomía de cada uno de ellos, siguiéndose la modalidad adoptada por el Proyecto de Reforma de En esta primera parte se ahonda de manera particular en temas centrales de los derechos reales como lo son la posesión y la tenencia, en cuanto reflejan Las relaciones de poder del sujeto con una cosa, además de mantenerse el sistema adoptado por el Código de Vélez, centrado en la publicidad registral en materia de inmuebles con carácter declarativo. Si de estructura y metodología se trata, en este Tomo V se mantiene la línea adoptada en toda la obra: la de destacar los principales cambios, brindándose las razones de tales modificaciones y explicándose sus consecuencias o efectos en el ordenamiento jurídico civil y comercial. Asimismo, se explicitan aquellas cuestiones que admiten diferentes posturas, poniéndose de manifiesto cuáles son y los argumentos que plantea cada una, para que el lector pueda tener cabal conocimiento de los debates que aún siguen abiertos. En suma, el Libro Cuarto del Código Civil y Comercial, dedicado con exclusividad a los derechos reales, también observa una gran cantidad de modificaciones producto de readaptaciones, actualizaciones y también de cierta limpieza y por lo tanto, mejora en la regulación de esta área del derecho signada por la noción de orden público. Código Civil y Comercial de la Nación Comentado IX

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13 ÍNDICE general Página Código Civil y Comercial de la Nación Comentado... 1 LIBRO CUARTO. DERECHOS REALES TÍTULO I - Disposiciones generales CAPÍTULO 1 - Principios comunes Comentarios de Federico J. Causse y Christian R. Pettis Artículo Concepto...1 Artículo Objeto...2 Artículo Estructura...3 Artículo Convalidación...4 Artículo Persecución y preferencia...5 Artículo Enumeración...6 Artículo Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real...8 Artículo Derechos reales principales y accesorios...9 Artículo Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables...10 Artículo Ejercicio por la posesión o por actos posesorios...11 CAPÍTULO 2- Adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad Artículo Título y modos suficientes...12 Artículo Inoponibilidad...15 Artículo Adquisición legal...17 Artículo Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente...18 Artículo Prohibición de constitución judicial...18 Artículo Prescripción adquisitiva...19 Artículo Prescripción adquisitiva breve...20 Artículo Prescripción adquisitiva larga...22 Artículo Posesión exigible...23 Artículo Unión de posesiones...24 Artículo Justo título y buena fe...25 Artículo Comienzo de la posesión...26 Artículo Normas aplicables...27 Código Civil y Comercial de la Nación Comentado XI

14 ÍNDICE GENERAL Página Comentarios de Omar Luis Diez Solimine Artículo Sentencia de prescripción adquisitiva...27 Comentarios de Federico J. Causse y Christian R. Pettis Artículo Transmisibilidad...37 Artículo Extinción...38 TÍTULO II - Posesión y tenencia CAPÍTULO 1 - Disposiciones generales Artículo Enumeración...39 Artículo Posesión...40 Artículo Tenencia...41 Artículo Presunción de poseedor o servidor de la posesión...42 Artículo Objeto y sujeto plural...43 Artículo Concurrencia...44 Artículo Presunción de fecha y extensión...44 Artículo Interversión Artículo Presunción de legitimidad...46 Artículo Innecesariedad de título...47 Artículo Buena fe...48 Artículo Presunción de buena fe...49 Artículo Determinación de buena o mala fe...50 Artículo Posesión viciosa...51 CAPÍTULO 2 - Adquisición, ejercicio, conservación y extinción Artículo Adquisición de poder...52 Artículo Modos de adquisición...53 Artículo Tradición...53 Comentarios de Gonzalo López del Carril Artículo Otras formas de tradición...55 Infojus - Sistema Argentino de Información Jurídica XII Comentarios de Federico J. Causse y Christian R. Pettis Artículo Relación de poder vacua...58 Artículo Relación de poder sobre universalidad de hecho...58 Artículo Actos posesorios...59 Artículo Conservación...59 Artículo Presunción de continuidad...59 Artículo Extinción CAPÍTULO 3 - Efectos de las relaciones de poder Artículo Derechos inherentes a la posesión...62 Artículo Deberes inherentes a la posesión...62 Artículo Frutos y mejoras...63 Artículo Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe...64 Artículo Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe...65 Artículo Transmisión de obligaciones al sucesor...66

15 ÍNDICE GENERAL Página Artículo Indemnización y pago de mejoras...67 Artículo Efectos propios de la posesión...68 Artículo Efectos propios de la tenencia...69 TÍTULO III - Dominio CAPÍTULO 1 - Disposiciones generales Artículo Dominio perfecto...70 Artículo Perpetuidad...72 Artículo Exclusividad...73 Artículo Facultad de exclusión...74 Artículo Extensión...74 Artículo Dominio imperfecto...75 CAPÍTULO 2 - Modos especiales de adquisición del dominio SECCIÓN 1ª - Apropiación Artículo Apropiación...76 Artículo Caza...76 Artículo Pesca...77 Artículo Enjambres...77 SECCIÓN 2ª - Adquisición de un tesoro Artículo Tesoro...78 Artículo Descubrimiento de un tesoro...78 Artículo Derechos del descubridor...78 Artículo Búsqueda por el propietario de un tesoro...79 SECCIÓN 3ª - Régimen de cosas perdidas Artículo Hallazgo...80 Artículo Recompensa y subasta SECCIÓN 4ª - Transformación y accesión de cosas muebles Artículo Transformación...82 Artículo Accesión de cosas muebles...82 SECCIÓN 5ª - Accesión de cosas inmuebles Artículo Aluvión...83 Artículo Cauce del río Artículo Avulsión...84 Artículo Construcción, siembra y plantación...84 Artículo Invasión de inmueble colindante...86 CAPÍTULO 3 - Dominio imperfecto Artículo Supuestos de dominio imperfecto...87 Artículo Dominio revocable...88 Artículo Facultades...89 Artículo Efecto de la revocación...90 Artículo Readquisición del dominio perfecto...91 Artículo Efectos de la retroactividad...92 Código Civil y Comercial de la Nación Comentado XIII

16 ÍNDICE GENERAL Página CAPÍTULO 4 - Límites al dominio Artículo Normas administrativas...92 Artículo Daño no indemnizable Artículo Cláusulas de inenajenabilidad...94 Comentarios de Gabriela Iturbide Artículo Inmisiones...96 Comentarios de Federico J. Causse y Christian R. Pettis Artículo Camino de sirga Artículo Obstáculo al curso de las aguas Artículo Recepción de agua, arena y piedras Artículo Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra Artículo Vistas Artículo Luces Artículo Excepción a distancias mínimas Artículo Privación de luces o vistas Artículo Árboles, arbustos u otras plantas TÍTULO IV - Condominio CAPÍTULO 1 - Disposiciones generales Artículo Condominio Artículo Aplicaciones subsidiarias Artículo Destino de la cosa Artículo Uso y goce de la cosa Artículo Convenio de uso y goce Artículo Uso y goce excluyente Artículo Facultades con relación a la parte indivisa Artículo Disposición y mejoras con relación a la cosa Artículo Gastos Artículo Deudas en beneficio de la comunidad Infojus - Sistema Argentino de Información Jurídica CAPÍTULO 2 - Administración Artículo Imposibilidad de uso y goce en común Artículo Asamblea Artículo Frutos CAPÍTULO 3 - Condominio sin indivisión forzosa SECCIÓN ÚNICA - Partición Artículo Reglas aplicables Artículo Derecho a pedir la partición Artículo Adquisición por un condómino CAPÍTULO 4 - Condominio con indivisión forzosa temporaria Comentarios de Javier H. Rosenbrock Lambois Artículo Renuncia a la acción de partición Artículo Convenio de suspensión de la partición Artículo Partición nociva XIV

17 ÍNDICE GENERAL Página Artículo Partición anticipada Artículo Publicidad de la indivisión o su cese CAPÍTULO 5 - Condominio con indivisión forzosa perdurable SECCIÓN 1ª - Condominio sobre accesorios indispensables Artículo Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables Artículo Uso de la cosa común SECCIÓN 2ª - Condominio sobre muros, cercos y fosos Artículo Muro, cerco o foso Artículo Cerramiento forzoso urbano Artículo Muro de cerramiento forzoso Artículo Adquisición de la medianería Artículo Presunciones Artículo Época de las presunciones Artículo Exclusión de las presunciones Artículo Prueba Artículo Cobro de la medianería Artículo Mayor valor por características edilicias Artículo Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado Artículo Derecho del que construye el muro Artículo Medida de la obligación Artículo Valor de la medianería Artículo Inicio del curso de la prescripción extintiva Artículo Facultades materiales. Prolongación Artículo Prolongación del muro Artículo Restitución del muro al estado anterior Artículo Reconstrucción Artículo Utilización de superficie mayor Artículo Diligencia en la reconstrucción Artículo Mejoras en la medianería urbana Artículo Abdicación de la medianería Artículo Alcance de la abdicación Artículo Readquisición de la medianería Artículo Cerramiento forzoso rural Artículo Atribución, cobro y derechos en la medianería rural Artículo Aplicación subsidiaria Artículo Condominio de árboles y arbustos Artículo Perjuicio debido a un árbol o arbusto Artículo Reemplazo del árbol o arbusto TÍTULO V - Propiedad horizontal CAPÍTULO 1 - Disposiciones generales Comentarios de Roberto Malizia Artículo Concepto Artículo Constitución Código Civil y Comercial de la Nación Comentado XV

18 ÍNDICE GENERAL Página Artículo Unidad funcional Artículo Cosas y partes comunes Artículo Cosas y partes necesariamente comunes Artículo Cosas y partes comunes no indispensables Artículo Cosas y partes propias Artículo Consorcio CAPÍTULO 2 - Facultades y obligaciones de los propietarios Artículo Facultades Artículo Obligaciones Artículo Prohibiciones Artículo Gastos y contribuciones Comentarios de Laura Ragoni Artículo Defensas Comentarios de Roberto Malizia Artículo Obligados al pago de expensas CAPÍTULO 3 - Modificaciones en cosas y partes comunes Artículo Mejora u obra nueva que requiere mayoría Artículo Mejora u obra nueva que requiere unanimidad Artículo Mejora u obra nueva en interés particular Artículo Reparaciones urgentes Artículo Grave deterioro o destrucción del edificio CAPÍTULO 4 - Reglamento de propiedad horizontal Artículo Contenido Artículo Modificación del reglamento CAPÍTULO 5 - Asambleas Infojus - Sistema Argentino de Información Jurídica Artículo Facultades de la asamblea Artículo Convocatoria y quórum Artículo Mayoría absoluta Artículo Conformidad expresa del titular Artículo Actas Artículo Asamblea judicial CAPÍTULO 6 - Consejo de propietarios Artículo Atribuciones CAPÍTULO 7 - Administrador Artículo Representación legal Artículo Designación y remoción Artículo Derechos y obligaciones XVI

19 ÍNDICE GENERAL Página CAPÍTULO 8 - Subconsorcios Artículo Sectores con independencia CAPÍTULO 9 - Infracciones Artículo Régimen CAPÍTULO 10 - Prehorizontalidad Artículo Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal Artículo Seguro obligatorio Artículo Exclusiones TÍTULO VI - Conjuntos inmobiliarios CAPÍTULO 1 - Conjuntos inmobiliarios Comentarios de María José Pérez Clouet Artículo Concepto Artículo Características Artículo Marco legal Artículo Cosas y partes necesariamente comunes Artículo Cosas y partes privativas Artículo Facultades y obligaciones del propietario Artículo Localización y límites perimetrales Artículo Limitaciones y restricciones reglamentarias Artículo Gastos y contribuciones Artículo Cesión de la unidad Artículo Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios Artículo Servidumbres y otros derechos reales Artículo Transmisión de unidades Artículo Sanciones CAPÍTULO 2 - Tiempo compartido Artículo Concepto Artículo Bienes que lo integran Artículo Afectación Artículo Legitimación Artículo Requisitos Artículo Inscripción Artículo Efectos del instrumento de afectación Artículo Deberes del emprendedor Artículo Deberes de los usuarios del tiempo compartido Artículo De la administración Artículo Deberes del administrador Artículo Cobro ejecutivo Artículo Extinción Código Civil y Comercial de la Nación Comentado XVII

20 ÍNDICE GENERAL Página Comentarios de Manuel Javier Pereyra Artículo Relación de consumo Comentarios de María José Pérez Clouet Artículo Derecho real del adquirente de tiempo compartido Artículo Normas de policía CAPÍTULO 3 - Cementerios privados Comentarios de Fabián M. Loiza Artículo Concepto Artículo Afectación Artículo Reglamento de administración y uso Artículo Registros de inhumaciones y sepulturas Artículo Facultades del titular del derecho de sepultura Artículo Deberes del titular del derecho de sepultura Artículo Dirección y administración Artículo Inembargabilidad Artículo Relación de consumo Artículo Derecho real de sepultura Artículo Normas de policía TÍTULO VII - Superficie Comentarios de Jorge R. Causse Infojus - Sistema Argentino de Información Jurídica Artículo Concepto Artículo Modalidades Artículo Emplazamiento Artículo Plazos Artículo Legitimación Artículo Adquisición Artículo Facultades del superficiario Artículo Facultades del propietario Artículo Destrucción de la propiedad superficiaria Artículo Subsistencia y transmisión de las obligaciones Artículo Extinción Artículo Efectos de la extinción Artículo Indemnización al superficiario Artículo Normas aplicables al derecho de superficie Artículo Normas aplicables a la propiedad superficiaria TÍTULO VIII - Usufructo CAPÍTULO 1 - Disposiciones generales Comentarios de María de las Victorias González Silvano Artículo Concepto Artículo Objeto XVIII

21 ÍNDICE GENERAL Página Artículo Legitimación Artículo Usufructo a favor de varias personas Artículo Prohibición de usufructo judicial Artículo Modos de constitución Artículo Presunción de onerosidad Artículo Modalidades Artículo Inventario Artículo Presunción Artículo Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión Artículo Intransmisibilidad hereditaria CAPÍTULO 2 - Derechos del usufructuario Artículo Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales Artículo Derechos reales y personales Artículo Mejoras facultativas Artículo Ejecución por acreedores CAPÍTULO 3 - Obligaciones del usufructuario Comentarios de Gustavo Luis Gaibrois Artículo Destino Artículo Mejoras necesarias Artículo Mejoras anteriores a la constitución Artículo Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes Artículo Comunicación al nudo propietario Artículo Restitución CAPÍTULO 4 - Derechos y deberes del nudo propietario Artículo Disposición jurídica y material CAPÍTULO 5 - Extinción Artículo Medios especiales de extinción Artículo Efectos de la extinción TÍTULO IX - Uso Comentarios de Ignacio De Garay Artículo Concepto Artículo Normas supletorias Artículo Limitaciones Artículo Ejecución por acreedores TÍTULO X - Habitación Artículo Concepto Artículo Normas supletorias Artículo Limitaciones Artículo Impuestos, contribuciones y reparaciones Código Civil y Comercial de la Nación Comentado XIX

22 ÍNDICE GENERAL Página TÍTULO XI - Servidumbre CAPÍTULO 1 - Disposiciones generales Comentarios de Martín Miguel Culaciatti Artículo Definición Artículo Objeto Artículo Servidumbre positiva y negativa Artículo Servidumbre real y personal Artículo Servidumbre forzosa Artículo Servidumbre personal a favor de varios titulares Artículo Legitimación Artículo Prohibición de servidumbre judicial Artículo Presunción de onerosidad Artículo Modalidades Artículo Transmisibilidad CAPÍTULO 2 - Derechos y obligaciones del titular dominante Artículo Derechos reales y personales Artículo Extensión de la servidumbre Artículo Ejercicio Artículo Mejoras necesarias Artículo Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre Artículo Ejecución por acreedores Artículo Comunicación al sirviente CAPÍTULO 3 - Derechos del titular sirviente Artículo Disposición jurídica y material Artículo Alcances de la constitución y del ejercicio CAPÍTULO 4 - Extinción de la servidumbre Infojus - Sistema Argentino de Información Jurídica Artículo Medios especiales de extinción Artículo Efectos de la extinción TÍTULO XII - Derechos reales de garantía CAPÍTULO 1 - Disposiciones comunes Comentarios de Federico J. Causse y Christian R. Pettis Artículo Disposiciones comunes y especiales Artículo Convencionalidad Artículo Accesoriedad Artículo Créditos garantizables Artículo Especialidad en cuanto al objeto Artículo Especialidad en cuanto al crédito Artículo Defectos en la especialidad Artículo Indivisibilidad XX

23 ÍNDICE GENERAL Página Artículo Extensión en cuanto al objeto Artículo Extensión en cuanto al crédito Artículo Subrogación real Artículo Facultades del constituyente Artículo Inoponibilidad Artículo Realización por un tercero Artículo Cláusula nula Artículo Responsabilidad del propietario no deudor Artículo Ejecución contra el propietario no deudor Artículo Derecho al remanente Artículo Subrogación del propietario no deudor Artículo Efectos de la subasta Artículo Cancelación del gravamen CAPÍTULO 2 - Hipoteca Artículo Concepto Artículo Legitimación Artículo Hipoteca de parte indivisa Artículo Forma del contrato constitutivo Artículo Determinación del objeto Artículo Duración de la inscripción Artículo Convenciones para la ejecución CAPÍTULO 3 - Anticresis Artículo Concepto Artículo Legitimación Artículo Plazo máximo Artículo Derechos del acreedor Artículo Deberes del acreedor Artículo Gastos Artículo Duración de la inscripción CAPÍTULO 4 - Prenda Comentarios de Mario Gabriel Szmuch SECCIÓN 1ª - Disposiciones generales Artículo Concepto Artículo Prenda con registro Artículo Posesión Artículo Oponibilidad Artículo Prendas sucesivas SECCIÓN 2ª - Prenda de cosas Artículo Prenda de cosa ajena Código Civil y Comercial de la Nación Comentado XXI

24 ÍNDICE GENERAL Página Artículo Frutos Artículo Uso y abuso Artículo Gastos Artículo Venta del bien empeñado Artículo Ejecución Artículo Rendición de cuentas Artículo Documentos con derecho incorporado SECCIÓN 3ª - Prenda de créditos Artículo Créditos instrumentados Artículo Constitución Artículo Conservación y cobranza Artículo Opción o declaración del constituyente Artículo Participación en contrato con prestaciones recíprocas Artículo Extinción TÍTULO XIII - Acciones posesorias y acciones reales Comentarios de Mario Zelaya CAPÍTULO 1 - Defensas de la posesión y la tenencia Artículo Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan Artículo Acción para adquirir la posesión o la tenencia Artículo Defensa extrajudicial Artículo Acción de despojo Artículo Acción de mantener la tenencia o la posesión Artículo Prueba Artículo Conversión Artículo Legitimación Artículo Proceso Infojus - Sistema Argentino de Información Jurídica CAPÍTULO 2 - Defensas del derecho real SECCIÓN 1ª - Disposiciones generales Artículo Acciones reales Artículo Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita Artículo Demanda y sentencia Artículo Daño Artículo Cotitulares. Cosa juzgada SECCIÓN 2ª - Acción reivindicatoria Artículo Reivindicación de cosas y de universalidades de hecho Artículo Objetos no reivindicables Artículo Objetos no reivindicables en materia de automotores Artículo Legitimación pasiva XXII

25 ÍNDICE GENERAL Página Artículo Prueba en la reivindicación de inmuebles Artículo Prueba en la reivindicación de muebles registrables Artículo Prueba en la reivindicación de muebles no registrables Artículo Derecho a reembolso Artículo Alcance Artículo Sentencia SECCIÓN 3ª - Acción negatoria Artículo Legitimación pasiva Artículo Prueba SECCIÓN 4ª - Acción confesoria Artículo Legitimación pasiva Artículo Prueba SECCIÓN 5ª - Acción de deslinde Artículo Finalidad de la acción de deslinde Artículo Legitimación activa y pasiva Artículo Prueba y sentencia CAPÍTULO 3 - Relaciones entre las acciones posesorias y las acciones reales Artículo Prohibición de acumular Artículo Independencia de las acciones Artículo Suspensión de la acción real Artículo Cumplimiento previo de condenas Artículo Acciones por un mismo hecho Artículo Acciones por distintos hechos Artículo Turbaciones o desapoderamientos recíprocos Artículo Hechos posteriores Índice temático Código Civil y Comercial de la Nación Comentado XXIII

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27 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN comentado LIBRO CUARTO (*) DERECHOS REALES TÍTULO I Disposiciones generales CAPÍTULO 1 Principios comunes ARTÍCULO Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código. Con este precepto se inicia la regulación de los derechos reales. Aquello que otrora albergara cuestiones tales como el concepto de cosa y bienes, discurriera en extenso sobre las muebles e inmuebles, profundizara en categorías y clasificaciones, encuentra en la materia una de las modificaciones más trascendentes que propuso la Comisión Redactora del Código Civil y Comercial (en adelante, CCyC). Así, al observar que el patrimonio que incluye los bienes era tratado solo como un atributo de la persona, la Comisión Reformadora juzgó que la regulación era insuficiente para solucionar innumerables conflictos actuales. A la par de observar que la concepción patrimonialista había cambiado, advirtió que aparecieron bienes que, siendo de la persona, no tenían valor económico aunque sí utilidad. Se hicieron visibles entonces, observaciones tales como que existen bienes que la ley mencionaba como del dominio público, pese a que la Constitución y la ley ambiental los consideraba colectivos. En razón de ello, hoy se vuelcan en el Capítulo 4 del Título Preliminar el concepto de bienes y cosas. Los arts. 15 y 16 CCyC encuentran la regulación de aquellos y no, como antes acontecía, en la materia que aquí tratamos. (*) Comentarios a los arts a 1904 elaborados por Federico J. Causse y Christian R. Pettis. Código Civil y Comercial de la Nación Comentado 1

28 ART CONCEPTO En el mismo lugar, el CCyC también refiere a los derechos sobre el cuerpo humano o sus partes, considerándolos bienes no susceptibles de valor comercial, los que pueden ser dispuestos con fines afectivos, terapéuticos, científicos, humanos o sociales por sus titulares conforme lo disponen las leyes especiales (art. 17 CCyC). Se incluyen como bienes, a los derechos de las comunidades indígenas, reconociéndoles derecho a la posesión y propiedad de las tierras, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 18 CCyC y 75, inc. 17, de la Constitución Nacional. La adición de estos últimos, permite formular una distinción entre los derechos reales como derechos individuales de contenido patrimonial y los derechos de propiedad comunitaria. En ese marco también, se agregan los derechos de incidencia colectiva (art. 14, inc. b, CCyC). Así vista la regulación, y como lógico corolario, encontramos en este Título el inicio de la regulación de los derechos reales concentrándose en el concepto, cuyos alcances analizaremos. Es fundamental destacar que el primer Título, introductorio a la materia, refiere a las Disposiciones generales. A partir de aquí y hasta el Título III Dominio, el CCyC agrupa un conjunto de artículos que proyectan sus efectos en las regulaciones posteriores de cada estatuto o derecho real, de manera tal que estas últimas se subordinan a las primeras y se completan. Al abordar la definición de los derechos reales, podemos encontrar los caracteres esenciales de esta clase de derechos, a saber: el tipo legal, la estructura dual y las facultades de persecución y preferencia. Mientras el tipo legal responde a la decisión legislativa de que cada derecho de propiedad que más abajo se enumeran, quede sujeto por efecto del orden público imperante en la materia al contenido y extensión que se le prescriba, la estructura dual vincula a la potestad de usar gozar y disponer, dirigida directamente a la cosa o derecho objeto en una relación inmediata que no admite la intervención de otros sujetos. Una distinción clave entre derechos reales y personales, pone en evidencia que, para los primeros, la relación entre sujeto y cosa o derecho constituye un vínculo directo e inmediato. Para los segundos, la estructura encuentra al objeto o prestación, y dos sujetos; uno acreedor y otro deudor. Infojus - Sistema Argentino de Información Jurídica Las facultades de persecución y preferencia se presentan como características propias y únicas de los derechos reales. Se verá a lo largo del libro la ratificación de esta premisa. Son, por así decirlo, una consecuencia de la estructura dual, pues, subsistiendo el derecho real, este se ejerce sobre su objeto aunque hubiere salido del alcance de su titular, y puede reclamarlo cualquier integrante de la comunidad que la detente derecho de persecución. De igual modo, cuando pretenda serle opuesto otro derecho real o personal, gozará de la prioridad que le concede la circunstancia de que su derecho fue constituido con anterioridad en el tiempo y con el privilegio que le conceda el ordenamiento cuando, además, hubiere lugar. ARTÍCULO Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley. 2

29 LIBRO CUARTO - DERECHOS REALES - TÍTULO I - Disposiciones generales ART Mediante esta norma se desarrolla lo concerniente al objeto de los derechos reales. A diferencia de la regulación anterior, su descripción refiere al objeto, apartándose de su nómina bajo la forma exclusiva de cosas. Como resulta del art CCyC, la relación o vínculo que el derecho real comporta encuentra en un extremo al objeto. Lo dice el precepto y vale recalcarlo: el objeto puede ser una materialidad o un bien taxativamente señalado por la ley. Una materialidad es una cosa. Según lo autoriza el precepto, la potestad que traduce el derecho real usar, gozar y/o disponer puede ejercerse sobre la totalidad o una parte de la cosa. En todos los casos el objeto, corpóreo o no, debe ser especial y específicamente individualizado. Las designaciones del espacio transformado en unidad privativa en la propiedad horizontal o el cumplimiento del principio de especialidad objetiva en materia de gravámenes reales son prueba de ello. Puede ocurrir que tengamos sobre la cosa un derecho que se extiende a la totalidad de ella, como acontece en el dominio. También se extiende sobre la totalidad de la cosa, pero por una parte indivisa, en el caso del condominio. También, por partes alícuotas o indivisas, la ley admite el usufructo, o extender a una parte material o indivisa el uso o la habitación. La posibilidad que introduce el CCyC es que el objeto del derecho real sea un bien. He aquí una innovación fundamental que admite la nueva regulación. Sobre estos últimos, el art. 16 CCyC prescribe que los derechos individuales sobre el patrimonio de una persona pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Se trata del caso, antes vedado, en que el derecho de propiedad recaiga sobre derechos. Sucede ello en los casos de constitución de hipoteca sobre el derecho de superficie cuando existe propiedad superficiaria, por ejemplo. Ya no se reclama, como lo hacía la anterior regulación, que las cosas que son objeto de derechos reales estén en el comercio, pues pueden encontrarse derechos de propiedad sobre cosas relativamente inenajenables. No debe dejar de considerarse que las disposiciones referentes a las cosas, a su vez, son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre, tal como lo ordena el art. 16 CCyC. ARTÍCULO Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura. Dado que la regulación de los derechos de propiedad responde a intereses superiores de la comunidad, desde que con causa en las potestades que ellos confieren las cosas conservan el valor pecuniario, es que la ley se reserva la reglamentación de los Código Civil y Comercial de la Nación Comentado 3

30 ART CONVALIDACIÓN elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción. Es claro que el legislador antepuso el orden público a la autonomía de la voluntad, asegurándose su efectividad al investirlo de norma imperativa de manera de impedir que aquella comprometa la vigencia y eficacia del propio sistema. Merced a este cuño, el Estado impide la desnaturalización de los derechos que reconoce disponibles en los particulares, aunque tácitamente conserva el propio: el dominio eminente. Existe un margen para que la autonomía de la voluntad de los particulares, incida dentro de la estructura de los derechos de propiedad. Sin embargo, debe repararse en que la ley guarda para sí segmentos fundamentales de la regulación de cada derecho real, lo que denota una clara incidencia del orden público. Se dirá que, por tal motivo, son derechos sustancialmente de orden público, esto es, derechos cuyo contenido está impuesto por la ley de manera exclusiva. Solo así se comprende por qué sus elementos sujeto y cosas que conforman su estructura, el contenido potestades propias de cada estatuto, la constitución, modificación, transmisión, duración y extinción de ellos, deben estar conformados de acuerdo a lo que disponen en general estas disposiciones y en particular los títulos que regulan los derechos de propiedad de manera específica. Se trata, en definitiva, de la noción de numerus clausus o número cerrado de derechos reales, que por tanto, no podrán ser otros ni con otro contenido que el expresamente prescripto por la ley. De lo que se trata es de garantizar que el intercambio de bienes y cosas entre las personas se desarrolle en un marco de seguridad jurídica para satisfacción de la comunidad y sus integrantes. Para que esto se cumpla se necesitan de reglas claras, que no puedan ser modificadas por los particulares. De ahí que para darle esa jerarquía, en materia de los derechos reales impera como dijimos el orden público que, precisamente, impide la modificación de sus elementos, contenido, modos de adquisición, constitución, transmisión, duración y extinción por parte de los particulares. Infojus - Sistema Argentino de Información Jurídica 4 El precepto manda a que la incursión de los particulares en la modificación del contenido de los derechos de propiedad no tenga efecto alguno, pues solo puede concretarse por medio de una ley que lo ordene. En razón del orden público imperante, la nulidad a la que se refiere el in fine del artículo es absoluta y puede ser declarada por el juez aún de oficio. No podemos dejar de señalar que, en los fundamentos de la comisión reformadora, se ponderó la noción de derecho real próximo. De tal manera que, en caso de constituirse un derecho real no previsto por el ordenamiento, la misión del juez es la de interpretar el negocio con el objeto de que resulten subsistentes las estipulaciones bajo el abrigo del estatuto real que más se adecue al contrato. ARTÍCULO Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.

31 LIBRO CUARTO - DERECHOS REALES - TÍTULO I - Disposiciones generales ART Como se observa, el principio de la convalidación ha sido mantenido como una solución propuesta por la ley para zanjar los efectos de la ineficacia genética de todo acto que tiene por disponente o constituyente de un derecho real a quién, en definitiva, solo con posterioridad adquiere ese estamento. Para evitar la declaración de ineficacia nulidad y, con ello, la restitución de lo que mutuamente se dieron los contratantes que intervinieron en la cadena de ese derecho real (art. 390 CCyC), el Código fija este principio. Acaecida la adquisición posterior, la convalidación se presenta como una fórmula que economiza la solución. De esta manera, es la propia ley quien pone el remedio, sin impedir que ello se extienda a la totalidad de los derechos reales. ARTÍCULO Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente. Hemos dicho arriba que la persecución y la preferencia caracterizan a los derechos reales. Explicamos entonces que ello se vinculaba con la estructura de esta clase de derechos patrimoniales. Es que, mientras la estructura de los derechos personales involucra entre sus elementos a un acreedor y un deudor que debe satisfacer la prestación, los derechos de propiedad contienen solamente como esquema interno al sujeto titular y a la cosa o bien que es el objeto. De manera que, en ejercicio de un derecho de propiedad, los integrantes de la comunidad tienen el deber de respetarlo, y no pueden interferirlo. En estricto sentido, el derecho de persecución, tal como lo expresa el precepto, otorga a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quién se encuentre. Ello se verifica en los casos en que el sujeto es despojado de la cosa o bien, permitiéndose en consecuencia hacer valer la titularidad del derecho en manos de quien se encuentre, con el objeto de obtener su restitución. A su vez, en los casos en que se trata de un derecho real de garantía que no otorga la posesión de la cosa a su titular el caso de la hipoteca, basta alegar la condición de titular del crédito lo que supone la de su accesorio derecho real, para que deba admitirse la ejecución seguida con independencia de la nueva titularidad del bien. El desarrollo de esta potestad característica de los derechos reales se halla entendido, además, como respuesta a la oponibilidad típica de los derechos de propiedad. Se dice que, en estos casos, su titular goza de la facultad de proyectar su derecho contra toda la comunidad, de manera que la mentada oponibilidad resulta absoluta, a diferencia de la que concede la ley a los derechos personales, que es relativa, pues el acreedor puede demandar la prestación debida al deudor o a sus herederos. Código Civil y Comercial de la Nación Comentado 5

32 ART ENUMERACIÓN Si se observa con atención, el derecho de propiedad trata de un derecho propio o interno de la cosa (ius in re). Las facultades que el derecho aporta a su titular son las de usar, gozar y/o disponer. Así, en el ejercicio que el derecho de propiedad concede al sujeto y que no puede encontrar a otro que no sea el propio titular ostentando alguna o todas las prerrogativas referidas, se comprende la facultad de persecución, esto es, la de impedir que otro ejerza un derecho en contravención con el que tiene el derecho real a su favor. Por su parte, la preferencia que no debe ser confundida con el privilegio, una cualidad del crédito, tiene un alcance parecido a la anterior, desde que lo que traduce es hacer valer, en caso de conflicto, el derecho real por sobre otros de la misma especie o personales constituidos posteriormente. Responde a un principio temporal que dice: primero en el tiempo, mejor en el derecho (prior in tempore potior in iure). ARTÍCULO Enumeración. Son derechos reales en este Código: a. el dominio; b. el condominio; c. la propiedad horizontal; d. los conjuntos inmobiliarios; e. el tiempo compartido; f. el cementerio privado; g. la superficie; h. el usufructo; i. el uso; j. la habitación; k. la servidumbre; l. la hipoteca; m. la anticresis; n. la prenda. Infojus - Sistema Argentino de Información Jurídica 6 En consonancia con lo prescripto por el art CCyC, este precepto contiene la enumeración de los derechos reales que menta el Código Civil y Comercial de la Nación. Si como acontece en cuanto a su contenido, la regulación es establecida solo por la ley, resulta obvio que es ella la que debe enumerar cuáles son los derechos de propiedad, so pena de describir el contenido de derechos reales que no nomina. El precepto en comentario enumera los derechos reales. Sigue a tal fin un patrón que es el de consignarlos según el mayor número de potestades que concede. En otras palabras, desde el dominio (art CCyC) o derecho real que mayores potestades concede a su titular, hasta la prenda, que traduce según se verá al comentarla (art CCyC) un derecho de garantía que puede o no otorgar la posesión de la cosa o bien. A su vez, cada uno de los derechos tiene su propio contenido, el que se estructura bajo el esquema de tipo de donde resulta el término tipicidad para permitir hacer cumplir la premisa en cuya virtud cada derecho no puede tener otro contenido ni otorgar otras facultades más que las que el tipo concede.

33 LIBRO CUARTO - DERECHOS REALES - TÍTULO I - Disposiciones generales ART Pero como dijimos, se trata de una enumeración que tiene por reconocidos para este Código a los derechos que enuncia, aunque hay otros derechos reales comprendidos en distintos ordenamientos, como la hipoteca naval y la aeronáutica (leyes y ). En comparación con la enumeración tradicional comprendida en la legislación anterior (art del Código Civil en adelante, CC ), la presente se destaca por incorporar otros derechos reales como la propiedad horizontal (art CCyC), otrora dispuesta por ley especial; los conjuntos inmobiliarios (art CCyC); el tiempo compartido (art CCyC); el cementerio privado (art CCyC) y la superficie (art CCyC). De esta manera se da respuesta concreta a una antigua disputa sobre la necesidad o no de su regulación en el ámbito de los derechos reales, lo cual quedó contestada por el legislador al incorporar estas nuevas formas de propiedad de manera autónoma, sin fundirlas en moldes de antiguos derechos de propiedad conocidos. A su vez, cada derecho real tiene su propia regulación. Más abajo, el CCyC da cuenta de ello al tratar cada uno de los derechos que se expresan en la nómina del artículo que se glosa. En líneas generales el dominio constituye el derecho real que más facultades concede a su titular en la cosa. Decimos en la cosa por cuanto las facultades usar, gozar y disponer resultan viables en tanto el objeto la cosa permita ejercitarlas. Lo contrario sería afirmar derechos contra las cosas, lo cual en rigor implica la posibilidad en derecho de reclamar a otro por ellas. Las facultades que conceden los demás derechos reales son ejercidas por sus titulares de modo distinto. Así, tenemos al condominio, o derecho de varios, cada uno por una parte alícuota respecto de la cosa común. La propiedad horizontal, o el derecho de cada copropietario de un inmueble afectado al régimen de ese derecho real, que recae tanto sobre cosas, partes y sectores comunes como de las partes propias, haciendo del objeto un todo inescindible. Los conjuntos inmobiliarios, o propiedad horizontal especial, que tienen por objeto distintos modelos de urbanizaciones en las que los propietarios de los terrenos donde estas se asientan participan de sectores, partes o cosas comunes que sirven para el servicio, la seguridad y la recreación de aquellos, sus familiares e invitados, pudiendo incluso atribuir la titularidad de una porción propia, la titularidad de una acción en el emprendimiento, que le permitirá a cada uno intervenir en cuestiones relativas a la reglamentación del derecho en comunidad. Es característico de este derecho la regulación especial que se le acuerda al muro de encerramiento o perimetral, y la posibilidad de que cada propietario lo sea también del suelo en el que se asienta la construcción concluida o no. El tiempo compartido se presenta con su característico uso alternado y sucesivo de una misma cosa. El denominado cementerio privado conforma otra propiedad horizontal especial, con su correlativo derecho sobre las parcelas con destino de sepultura, en las que aparecen involucrados sectores que hacen a la funcionalidad del cementerio, con restricciones a las facultades de los propietarios. La superficie concede, con múltiples destinos, la posibilidad de afectar el derecho a construir, plantar o sembrar, entre otros. Luego continúan los derechos reales de disfrute y de garantía ya reconocidos por la legislación anterior. En ese orden se encuentra el usufructo, que se trata de un derecho real que concede a su titular el usufructuario la potestad de usar y gozar la cosa, haciendo Código Civil y Comercial de la Nación Comentado 7