Registro de Operaciones Inmobiliarias

Transcripción

1 Circular de Impuestos Nro. 14/2010 Registro de Operaciones Inmobiliarias Esta Circular tiene por objeto informar sobre la Resolución General 2820 que fue publicada en el Boletín Oficial de la Nación el 05/05/2010; la misma sustituye a la RG 2168, que estableció en su momento el Registro de operaciones Inmobiliarias. La nueva disposición supone la incorporación al Registro de nuevos sujetos antes excluidos y se crea un régimen de información de las operaciones realizadas. La misma comenzará a tener efecto a partir del 01/08/2010. A continuación se realiza un resumen de los puntos más importantes: 1- Sujetos Obligados Se encuentran obligados a inscribirse en el "Registro" los siguientes sujetos que realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con inmuebles: Personas físicas; Sucesiones indivisas; las sociedades, las empresas, los fideicomisos, los condominios, las asociaciones o las entidades de cualquier tipo, constituidos en el territorio de la Nación; los establecimientos organizados en forma de empresas estables pertenecientes a personas físicas o jurídicas del exterior. En los casos de inmuebles pertenecientes a sujetos radicados en el exterior, la obligación se verificará respecto de sus representantes en el país. Se encuentran exceptuados de la obligación de inscribirse: Los Estados Nacional, Provinciales o Municipales y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires; Las entidades exentas en el impuesto a las ganancias, comprendidas en los incisos e), f), m) y r) del Artículo 20 de la Ley del gravamen (instituciones religiosas, asociaciones, fundaciones y entidades civiles de asistencia social, salud pública, caridad, beneficencia, educación e instrucción, etc, asociaciones deportivas y de cultura física e instituciones internacionales sin fines de lucro) 2- Operaciones comprendidas Los sujetos mencionados anteriormente tienen la obligación de solicitar su incorporación al "Registro" en los casos en que realicen alguna de las siguientes operaciones: A) La intermediación en la compraventa -incluidas las de subastas judiciales- y/o alquiler o arrendamiento de bienes inmuebles percibiendo una comisión, una retribución o un honorario. B) La locación de bienes inmuebles -incluidas las efectuadas bajo la forma de leasing- realizada por cuenta propia o por intermediarios, así como las "sublocaciones" o "subarriendos" cuando se dan las siguientes circunstancias:

2 1. Las rentas brutas devengadas, por dichas operaciones en su conjunto, sumen un monto igual o superior a $ mensuales. Las rentas las que se refiere son las generadas a favor del propietario, sublocador, arrendador, condominio o -cuando corresponda- condómino. En el caso de que la contraprestación se encontrara definida para un período distinto del mensual, a fin de determinar su inclusión en este régimen, se procederá a calcular el monto equivalente a un mes, considerando en tal caso que cada mes tiene 30 días. La resolución deja en claro que cuando se pacte en especie, se procederá a valuar los bienes o prestaciones recibidos al valor de plaza a la fecha de la recepción. Se entenderá como tal el que para cada caso se indica en los apartados siguientes: 1.1. Los bienes sobre los cuales su cotización sea conocida se valuarán al valor de cotización en la Bolsa o mercado respectivo Demás bienes y prestaciones: por el valor que se obtendría por su venta en el mercado en condiciones normales. 2. En el caso de que se trate de inmuebles rurales, que los mismos tengan una superficie (considerada individualmente o en su conjunto, integrando una misma unidad de explotación) igual o superior a las 30 hectáreas, con prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos contratos. A los efectos de este régimen, se deberá entender por "unidad de explotación" a los inmuebles rurales afectados al desarrollo de una misma explotación económica (agropecuaria, minera y forestal, etc.), sin tener en cuenta las identificaciones catastrales que la conforman (partidas inmobiliarias, parcelas o nomenclaturas catastrales). Asimismo, se considera "explotaciones agropecuarias" a las que tengan por finalidad: - el cultivo y la obtención de productos de la tierra; - el desarrollo de las actividades de crianza y explotación de ganado; - el desarrollo, entre otras, de las actividades de crianza y explotación de animales de granja; - fruticultura, horticultura, avicultura, apicultura, etc. C) El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios, ya sean loteos, urbanizaciones, subdivisiones o similares, que generen operaciones de compraventa de inmuebles efectuadas sin la intermediación citada en el apartado A), cuando se verifique alguna de las siguientes condiciones: 1. se efectúen más de 3 operaciones durante el año fiscal, o 2. el monto involucrado en su conjunto supere la cifra de $ ; teniendo en cuenta el precio que surja de las escrituras traslativas de dominio o boletos de compraventa; en el caso de que existan estos dos instrumentos, se deberá considerar el de mayor valor. D) La locación de espacios o de superficies fijas o móviles (exclusivas o no) delimitados dentro de los bienes inmuebles, cualquiera sea la denominación y forma de la instrumentación dada a los contratos respectivos, cuando cumplan con la condición de ser iguales o superiores a los $ mensuales. Resulta indistinto que las operaciones se realicen por cuenta propia o a través de terceros. La resolución indica los siguientes ejemplos: Locales comerciales "Stands" Góndolas Espacios publicitarios Cocheras Bauleras Localización de antenas de telefonía celular Entre otros E) La cesión de derechos reales a título oneroso sobre inmuebles urbanos cuya renta bruta mensual sea igual o superior a los $ excepto hipoteca y anticresis-. Se considerarán inmuebles urbanos a los que, de acuerdo con las normas catastrales locales, revistan dicho carácter.

3 F) La cesión de derechos reales sobre inmuebles rurales, sea ésta a título gratuito u oneroso (excepto hipoteca y anticresis), cuya superficie considerada individualmente o en su conjunto, integrando una misma unidad de explotación, resulte igual o superior a las 30 hectáreas. Lo dispuesto en todos los incisos precedentes alcanza a aquellos contratos nominados previstos por la ley de aparcerías y arrendamientos -o de similares características-, cualquiera sea la forma de instrumentación de la operación, modalidad o denominación que se le otorgue a la misma. Se aclara que cuando las operaciones se pacten en moneda extranjera, los importes respectivos se convertirán al tipo de cambio comprador del Banco de la Nación Argentina vigente al día hábil inmediato anterior al del acontecimiento del hecho que genera la inclusión en este régimen. 3- Solicitud de incorporación al Registro. Empadronamiento. Los sujetos obligados deberán solicitar su inclusión en el Registro en el plazo de 10 días hábiles de reunidas las condiciones detalladas en los apartados anteriores en forma individual por cada tipo de operación de las indicadas anteriormente. Dicha obligación se cumplirá mediante la transferencia electrónica de datos, ingresando a la página Web de la AFIP ( a través del servicio "Registro de Operaciones Inmobiliarias", debiendo ingresar los datos requeridos por el sistema, según el tipo de operación de que se trate. El sistema impedirá la transacción cuando: a) se detecten inconsistencias respecto del domicilio fiscal declarado; b) de haberse optado por empadronarse como intermediario en la compraventa de inmuebles, se constate que la actividad declarada por el responsable ante AFIP, no corresponde con alguna de las siguientes: Códigos Actividades Servicios de alquiler y explotación de inmuebles para fiestas, convenciones y otros eventos similares Servicios inmobiliarios realizados por cuenta propia con bienes propios o arrendados n.c.p Servicios inmobiliarios realizados a cambio de una retribución o por contrata (incluye compra, venta, alquiler, remate, tasación y administración de bienes, entre otros, realizados a cambio de una retribución o por contrata, y la actividad de martilleros, rematadores y comisionistas, entre otros) En ambas situaciones, el sujeto quedará obligado a regularizar su situación ingresando con Clave Fiscal al servicio "Sistema Registral", o en su caso, en la dependencia de este Organismo en la que se encuentre inscripto. De resultar aceptada la transacción, el sistema emitirá un comprobante como "Constancia de Empadronamiento". La AFIP publicará en su página Web el listado de los empadronados que realicen las siguientes operaciones económicas comprendidas en los puntos A) y C) del título precedente "Operaciones comprendidas.

4 Cabe aclarar que AFA ya se encuentra inscripto en el Registro de Operaciones Inmobiliarias creado por la RG 2168, y dicha inscripción, así como la Constancia de Empadronamiento emitida en esa oportunidad mantiene su validez. 4- Modificación de datos y cese de actividades Cuando se produzcan modificaciones en los datos informados al momento de empadronarse, el contribuyente deberá comunicarlas dentro del plazo de 10 días hábiles administrativos de acaecidas las mismas. Se informarán a través del servicio "Registro de Operaciones Inmobiliarias". Cumplida dicha operación, el sistema emitirá un comprobante como constancia de la modificación de datos realizada. De darse la circunstancia de cese de actividades, el sujeto deberá informar esta situación al Organismo Fiscal dentro del plazo de 10 días hábiles administrativos, y el sistema emitirá la constancia de "Baja del Registro". 5- Régimen de Información. Sujetos obligados. En este punto, se produce la principal novedad de la modificación normativa. Deberán cumplir con este régimen de información aquellos sujetos obligados a empadronarse en el Registro que asuman el carácter de locador, arrendador, cedente o similar, en las operaciones comprendidas en el inciso B), D) E) y F) del pto. 2. No corresponderá cumplir con el régimen de información cuando los inmuebles: sean objeto de concesiones o derechos de explotación industrial o comercial; se destinen a la realización de eventos, espectáculos, convenciones, conferencias, congresos o similares (salones, estadios, salas de cine o teatro y campos de deporte, entre otros), o a ferias o exposiciones, incluyan o no servicios conexos a la locación; se encuentren sujetos a los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC) regulados por la ley Información a presentar Los sujetos indicados anteriormente deberán suministrar los datos detallados en el Anexo III de la RG 2820 (final del Instructivo 7), a través del servicio "Registro de Operaciones Inmobiliarias", seleccionando la opción "Locación y/o cesiones de inmuebles". Luego, el sistema emitirá un acuse de recibo con un código verificador. Una copia de dicho acuse deberá entregarla al locatario o cesionario. La obligación de informar deberá cumplirse hasta el día 26 del mes inmediato siguiente a aquel en el que, de acuerdo con el respectivo contrato de locación y/o cesión, se verifiquen las condiciones que determinan la sujeción al régimen. Las modificaciones a los mencionados contratos, deberán ser informadas hasta el último día hábil del mes inmediato siguiente a aquel en que se produzcan las mismas. 7- DDJJ Anual Además de las informaciones mencionadas anteriormente, los sujetos obligados por este régimen tendrán la obligación de presentar una declaración jurada anual, la que contendrá la totalidad de los datos contenidos en el punto anterior -"Información a presentar"-, correspondiente al respectivo año calendario. Esta obligación deberá ser cumplimentada hasta el día 26 de marzo del año calendario inmediato posterior a aquel al que corresponda la información, mediante transferencia electrónica de datos a través

5 del sitio Web institucional de la AFIP empleando para ello Clave Fiscal. Los sujetos deberán ingresar al servicio "Registro de Operaciones Inmobiliarias" y seleccionar en esta oportunidad, en "Locaciones y/o cesiones de inmuebles", la opción "Declaración jurada anual". Se encuentra previsto que, en el caso de que en el mencionado período no existan operaciones a informar, los sujetos responsables deberán cumplir igualmente exteriorizando dicha situación y han de consignar la novedad "Sin movimiento". 8- Retención del Impuesto a las Ganancias Los sujetos que deben actuar como agentes de retención en el impuesto a las ganancias RG 830, que intervengan en las operaciones descriptas por este régimen, deberán verificar la autenticidad de las constancias de cumplimiento al mismo. Para ello, deberán ingresar a la página Web de la AFIP con Clave Fiscal, a cuyo efecto el sistema requerirá los siguientes datos: Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT) del agente de información. CUIT del locatario -inquilino o arrendatario- o cesionario, según corresponda. El código verificador que obra en la constancia obtenida por el locador o cedente al momento de informar la operación, cuya copia debe entregar al locatario o cesionario (Pto.6). Corresponderá que el agente de retención aplique la mayor alícuota (actualmente el 28%), según el tipo de operación de que se trate, contemplada en la RG 830 (Anexo VIII) y sin considerar el monto no sujeto a retención, cuando se verifique alguna de las siguientes circunstancias: Cuando el locador o cedente, no hiciera entrega de la constancia de cumplimiento aludida anteriormente; Cuando los datos contenidos en la constancia entregada por el locador y, en su caso, por el cedente, no coincidan con la consulta que el agente de retención efectuó en la página Web de la AFIP. Si está bien informada, efectuará el pago reteniendo impuesto a las ganancias de acuerdo con la RG 830, de la misma manera que lo hace hasta el presente. Cabe recordar que cuando un agente de retención omite su "obligación de hacer", o lo hace por menor monto del establecido, es solidariamente responsable por el depósito de los fondos, sin perjuicio de la multa que le corresponde por la omisión de retener. 9- Disposiciones generales Como consecuencia muy importante que acarrea el no cumplimiento de los requisitos y condiciones de esta resolución, podemos mencionar los dispuestos en el artículo 16 de la misma: Esta Administración Federal establecerá el cumplimiento al presente régimen como requisito a los fines de la tramitación de solicitudes efectuadas por los contribuyentes y/o responsables, de la incorporación y/o permanencia en los distintos Registros implementados por la misma, y de la obtención de certificados de créditos fiscal o constancias de situación impositiva, previsional y/o aduanera, entre otros. Las constancias que emita el servicio "Registro de Operaciones Inmobiliarias" deberán mantenerse en archivo en el domicilio fiscal del responsable y encontrarse a disposición del personal fiscalizador. El incumplimiento de lo dispuesto por esta resolución dará lugar a la aplicación de las sanciones previstas en la ley de procedimiento fiscal.

6 10- Vigencia Las disposiciones de la RG 2820 entrarán en vigencia a partir del 01/08/2010, con las siguientes salvedades: El "empadronamiento" se considerará cumplido para los sujetos que lo hubieran efectuado de acuerdo con lo dispuesto por la resolución general 2168 y su modificatoria, respecto de las operaciones económicas comprendidas en el mismo, correspondiendo en su caso, cumplir con las que alcancen a otras operaciones que realice el mencionado sujeto. El empadronamiento de los sujetos que al 5/5/2010 reúnan las condiciones establecidas en los incisos b), c), d), e) y f) del Punto 2 -siempre que por dichas operaciones no se hubiesen encontrado obligados por la RG se considerará cumplido en término hasta el 31/8/2010. La presentación del régimen de información, respecto de los contratos de locación y/o cesión celebrados con anterioridad al 1/8/2010 y siempre que se encuentren vigentes a dicha fecha, se considerará cumplida en término si la misma se realiza hasta el 30/9/2010. AREA IMPUESTOS 2 de julio de 2010