AVALÚO DE FINCA EN CONDOMINIO

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1 Página: 1 AVALÚO DE FINCA EN CONDOMINIO OFICINA 214 Dirección de recursos materiales PROPÓSITO DEL AVALÚO Administración de bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA INFORME DE AVALÚO Céd. Jurídica Proporción de Derechos Céd. Jurídica % Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 06 - PUNTARENAS 01 - PUNTARENAS 09 - MONTE VERDE Santa Elena UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA DEL CONDOMINIO Del cementerio de Santa Elena, 100m Oeste. Condominio Villa Azul, finca filial #7 REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de Según la Finca Filial el Registro y el Plano Id. Predial Finca Matriz: Id. Predial Finca Madre: M FINCA FILIAL N 7 Factor de Copropiedad: 0,0232 Otras Áreas m2 Plano de catastro N P ,28 m2 Finca Madre: ,29 Identificador Predial F 278,28 m2 Finca Matriz: ,29 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Áreas Privativas: ,20 Escritura constitutiva 0,00 m2 Demasía: NO Áreas Comunes: 6.077,09 TIPO DE CONDOMINIO Horizontal De Lotes Habitacionales AVALÚO VALOR DEL TERRENO ,44 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ,44 VALOR EN LETRAS: Tiempo estimado para la venta del bien: 36 meses Ambito mínimo de mercado potencial Local MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 0,00 OBSERVACIONES GENERALES DIEZ MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS COLONES 44/100 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA El inmueble presenta un problema, pues según las marcas de topografía, existe una sobreposición con la finca filial #8, misma que posee una construcción que abarca parte del terreno de la propiedad valorada. SÍ Nombre del Perito Kenneth Ovares Sánchez Tipo de Profesional In. Topográfo Número de registro IT Emp. Nombre de la empresa Firma del Perito Identificación N Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha inspección: 15 febrero 2018 Fecha informe: 16 febrero 2018 Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB kennethovares@gmail.com

2 Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m , , , , ,00 Extensión (m²) 278, , ,00 1, , ,05 1, ,9653 Frente (m.) 7,9 15,12 0, , , ,61 0, ,9008 Servicios (1) 1 1 1, , , , ,0000 Servicios (2) , , , , ,0000 Tipo de vía (1-11) 4 4 1, , , , ,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 1,3181 0,7558 1,0674 0,8738 0,8695 Valores Homologados , , , , ,30 DESCRIPCIÓN Area de traslape FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 0,9000 Área afectada 25,00 m2 Area de traslape con colindante VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones /m2 0,9000 Valor ajustado Área / m2 278,28 m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ,44 NORTE SUR ESTE OESTE LINDEROS ACTUALES FINCA FILIAL OCHO FINCA FILIAL SEIS ACCESO VEHICULAR CARLOS MUÑOZ BRENES LOTE SIMILAR LOTE SIMILAR ACCESO DE LASTRE FINCA COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 5,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES N Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta 1 Venta de lote cerca del bien valorado Base de Datos Base de datos Coordenadas Este Norte Base de Datos Base de datos 2 Venta de lote cerca del bien valorado Coordenadas Este Norte Venta de lote cerca del bien valorado Oferta Base de datos Coordenadas Este Norte Avalúo BT Base de Datos Base de datos Coordenadas Este Norte Venta de lote en el mismo condominio Oferta /2/2018 Coordenadas Este Norte

3 Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Camino no clasificado Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Material Lastre mezclado grueso Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 7,00 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle privada DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Teléfono SÍ Internet por Cable SÍ Alumbrado SÍ Jardínes y Parques SÍ a 1500 m Electricidad SÍ Transporte Público SÍ a 500 m Agua Potable SÍ Edificios Comerciales SÍ a 1500 m Señal celular SÍ Recolección de basura NO TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 1500 m Medidores instalados DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase socialmedia Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar RESIDENCIAL CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 7,90 m Nivel sobre calle: 0,00 m Fondo: 26,97 m Pendiente % 1 Relación: 3, Tipo de vía: 4 Servicios S1 1 S2 16 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Topografía Plana Distancia Pendiente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 60,00% NO 0,00 m Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno FECHA ESTUDIO 14/9/2018 AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES RESERVAS Y RESTRICCIONES, CITAS: , RESERVAS Y RESTRICCIONES CITAS: , RESERVAS Y RESTRICCIONES CITAS: OBSERVACIONES El inmueble se ubica en un condominio que al parecer no se culminó y está en abandono. Solamente existe una construcción en todo el condominio, ubicada en la filial #8 y la misma posee un problema con el inmueble objeto de este avalúo pues, dicha filial presenta aproximadamente 25m2 de construcción (casa de habitación) en la propiedad del Banco Nacional, misma que no se puede demoler pues afecta la parte estructural de dicha vivienda la cual es funcional y habitada. Se aplica un factor de demerito a esta área. No se midieron los ángulos de los vértices de la propiedad. Adicionalmente presenta un poste de tendido eléctrico en el frente del lote, lo cual le resta acceso (en caso de contar con vehículo) y comercialización al lote por lo que se recomienda que la compañia competente lo ubique en otro lugar. No se recomienda el bien como garantía hasta que se solicione dicho problema. Una solución viable es elaborar un plano catastrado nuevo que represente la realidad actual.

4 Página: 4 Forma de explotación AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 TOTAL Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS ÁREA PRIVATIVA Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años OBRAS COMUNES _ MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 0,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL 0,00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN ESTADO

5 Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Uso predominante: Estado de la edificiación: Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: Año de construcción: TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP Sistema eléctrico: Ubicación Baños Otros Paredes Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Red de agua caliente Pisos Cubierta Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Paredes Pisos Cielos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Y COMUNES Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES La propiedad no presenta construcciones y el condominio como tal no presenta ningún tipo de construcción en sus áreas comunes. Las calles están en mal estado así como la caseta de seguridad, razón por la cual no se consideran en este avalúo y se usan comparables ubicados en zonas aledañas. Se está utilizando un comparable ubicado dentro del condominio que da un valor conocido de mercado dentro del mismo, y se cuenta con la referencia del valor del inmueble, según el avalúo anterior.

6 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO Foto 1. Perito en sitio Foto 2. Acceso y servicios Foto 3. Poste eléctrico frente a propiedad Foto 4. Marca de topografía y traslape de frente Foto 5. Revisión de frente marcado por topografía Foto 6. Aproximación de traslape FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

7 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO Foto 7. Frente del lote Foto 8. Lote valorado vista lateral Foto 9. Lote valorado vista desde el fondo Foto 10. Vértice 3 Foto 11. Entrada del condominio Foto 12. Lote de áreas comunes FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

8 Página: 6 ESTUDIO DE REGISTRO 6.3

9 Página: 6 PLANO 6.1

10 Página: 6 ORTOFOTO 6.2

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