INSTRUCTIVO LIQUIDACION, FACTURACION, PAGO Y RETENCIONES IMPOSITIVAS EN LAS RENDICIONES DE CUENTAS DE ALQUILERES

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1 INSTRUCTIVO LIQUIDACION, FACTURACION, PAGO Y RETENCIONES IMPOSITIVAS EN LAS RENDICIONES DE CUENTAS DE ALQUILERES 1. INTRODUCCION El presente trabajo tiene por objetivo colaborar con las distintas Delegaciones Administrativas Departamentales y recordar a sus titulares los pasos a seguir en oportunidad de confeccionar las rendiciones de cuentas de los alquileres abonados, habida cuenta de los contratos de locación vigentes en cada una de ellas.- Sin perjuicio de lo expuesto, y resaltando que lo que aquí se intenta es hacer referencia a los casos que por su reiteración merecen ser aclarados, se considera necesario que los delegados tengan el conocimiento apropiado de todas las normativas vigentes a cumplir en la materia, previo al pago de las facturas respectivas.- Para una mejor exposición, se analizarán casos en particular, resultando prioritario la lectura del contrato de locación respectivo, a los efectos de poder determinar de esta manera, al titular o titulares del dominio -que deberá coincidir con el beneficiario asignado en la respectiva Orden de Pago-, la condición impositiva que reviste, la facturación que debe presentarse, y por último al sujeto pasible de la retención impositiva.- 2. IMPUESTO A LAS GANANCIAS- RETENCION MINIMA FORMULA - Al respecto debe tenerse en cuenta el precio del contrato para saber si se encuentra alcanzado por el impuesto a las ganancias (Res. Gral. 830 AFIP) y por consiguiente si corresponde practicar la retención.a tales efectos se aclara lo siguiente: Retención Mínima Inscriptos en Gcias. $ 20,00 Retención Mínima No Inscriptos en Gcias. $ 100,00 Importe No sujeto a retención $ 1.200,00 (No se aplica a los Responsables no Inscriptos en Gcias.) Alícuota Resp. Inscriptos en Gcias. 6 % Alícuota Resp. No Inscriptos en Gcias. 28 %

2 La formula a aplicar es la siguiente: Precio de la locación menos (Monto No sujeto a Retención) Monto sujeto a retención x la alícuota = RETENCION De lo anterior se deduce la importancia de la calidad que reviste el locador en relación a su inscripción frente al impuesto a las ganancias: MONOTRIBUTISTA: No corresponde retención alguna RESP. INSCRIPTO: A partir de un pago para cada uno de los locadores de $ 1.535, corresponde practicar la retención de ganancias toda vez que =335 x 6 %= $ 20,10 RESP. NO INSCRIPTO: A partir de un pago para cada uno de los locadores de $ 358 corresponde practicar la retención de ganancias, toda vez que 358 x 28 %= $ 100,24 3) IMPUESTO SOBRE LOS INGRESOS BRUTOS Ley Art. 184 Inc. C AP. I ALICUOTA FORMULA CONVENIO MULTILATERAL Se hará la retención cuando el valor de la locación sea igual o superior a $ 2.000,00 mensuales y la alícuota a aplicar es del 4,80 %. Cuando resulte de aplicación una alícuota diferente en virtud de que los contribuyentes tributen ingresos brutos dentro del ámbito del convenio multilateral, la Delegación Administrativa respectiva requerirá de los mismos, la presentación de la declaración jurada anual -formulario CM05-, la que a su vez deberá formar parte de cada una de las rendiciones de cuentas que se practiquen.- Aclaración para Condominios: Según lo establecido por el art. 184, Inc. c AP. 1 de la ley cuando la parte locadora este conformada por un condominio, el

3 monto del ingreso al que se alude -monto mensual o anual- se considerará con relación al mismo como un único sujeto, debe entenderse que si por ejemplo el contrato es por un precio total de $ 3.800,00 correspondería realizar el siguiente procedimiento para calcular la retención a practicar: $ 3800 x 4,80 % = $ 182,40. Luego éste total retenido, se distribuiría por partes iguales entre los propietarios - supongamos que fueran 2-, es decir $ 91,20 para el CUIT de cada uno de los condóminos.- 4) SISTEMA UNICO SEGURIDAD SOCIAL -(SUSS)- Res. Gral. 1784/04 AFIP- EXENCION LEY IMPUESTO AL VALOR AGREGADO La ley de Impuesto al valor agregado establece en el artículo 7º, inciso h, Ap. 22, que se encuentra exenta la locación de inmueble para el caso de que...los locatarios sean el Estado Nacional, las Provincias...sus respectivas reparticiones y entes centralizados o descentralizados.... Es decir, que dentro de la exención se encuentra comprendido el Ministerio Público de la Provincia de Buenos Aires.. Así también la Resolución General de la AFIP nº 1784/04 determina que NO corresponde practicar retención alguna en concepto de SUSS para las operaciones NO alcanzadas por el impuesto al valor agregado.- 5. FACTURACION Y RETENCIONES IMPOSITIVAS EJEMPLOS- UNICO LOCADOR -Contrato a nombre del único propietario -OP a nombre del mismo -Facturación: Haciendo hincapié exclusivamente en las facturas, la clase de comprobante que respalde las operaciones realizadas dependerá de la condición que tenga ante el Impuesto al Valor Agregado el contribuyente que los emita. Comprobantes a emitir por sujetos responsables inscriptos: Letra B : Para operaciones realizadas con sujetos que respecto del Impuesto al Valor Agregado revistan la calidad de exentos, como es el caso del Ministerio Público.- Comprobantes a emitir por sujetos exentos y monotributistas Letra C : Con ésta letra deben estar identificados los comprobantes que emitan los sujetos exentos ante el I.V.A. y los monotributistas.- - Retención Impuesto a las Ganancias y a los Ingresos Brutos:

4 Responsable Inscripto en I.V.A. y en Ganancias: Retención Impuesto a las Ganancias: 6 %(alquiler superior o igual a $ 1535) Retención impuesto a los Ing. Brutos: 4,80 % (alquiler superior o igual a $ 2000) Responsable Inscripto en I.V.A. y NO en Ganancias: Retención Impuesto a las Ganancias: 28 % (alquiler superior o igual a $ 358) Retención Impuesto a los Ing. Brutos: 4,80 % (alquiler superior o igual a $ 2000) I.V.A. Exento e Inscripto en el Impuesto a las Ganancias: Retención Impuesto a las Ganancias: 6 % (alquiler superior o igual a $1535) Retención Impuesto a los Ing. Brutos: 4,80 % (alquiler superior o igual a $ 2000) I.V.A. Exento y NO inscripto en el Impuesto a las Ganancias: Retención Impuesto a las Ganancias: 28 % (alquiler superior o igual a $ 358) Retención Impuesto a los Ing. Brutos: 4,80 % (alquiler superior o igual a $ 2000) Monotributista: Retención Impuesto a las Ganancias: NO CORRESPONDE Retención Impuesto a los Ing. Brutos: 4,80 % (alquiler superior o igual a $ 2000) USUFRUCTO -Contrato a nombre de uno o varios usufructuarios (propietario cede en usufructo el Inmueble) -OP a nombre del o los usufructuarios. -Facturación: Emitida por el usufructuario. Para el caso de ser varios usufructuarios, podrá emitirse una única factura a nombre de uno de ellos, indicando porcentaje y CUIT de los restantes. O bien podrán emitir facturas separadas cada uno de ellos.- -Retenciones: En caso de dos o más usufructuarios las retenciones -tanto de impuesto a las ganancias como de ingresos brutos-se practicaran a cada uno de ellos según su condición impositiva (Ver caso Anterior). CONDOMINIO -Contrato de locación a nombre de todos los condóminos -OP a nombre de todos los condóminos. -Facturación: Emitida por cada uno de los condóminos, o bien por uno solo de ellos (quien deberá ser siempre el mismo todos los meses), correspondiendo indicar apellido, nombre o denominación, y la CUIT de los restantes condóminos (Anexo IV RG 1415/03 AFIP).

5 -Retenciones: Individualmente a cada condómino por su parte correspondiente, según su condición impositiva. (Ver Punto 3. respecto al cálculo de la Ret. Ing. Brutos). Los condóminos deberán entregar al agente de retención una nota suscripta por todos ellos con los siguientes datos: Apellido y Nombre, Domicilio Fiscal; CUIT; Proporción de la renta que le corresponde y condición frente al impuesto a las ganancias (Art. 8º R.G. 830/00 y Nota aclaratoria 8.1 Anexo I R.G. 830/00). -En el caso de un condominio que se encuentre inscripto -por tener otras propiedades cuyas locaciones se encuentren gravadas por el IVA-, la factura se emitirá a nombre del CONDOMINIO, y las retenciones impositivas se practicaran a cada uno de los condóminos. SOCIEDAD CONYUGAL -Contrato a nombre de ambos cónyuges como sociedad conyugal -OP a nombre de los cónyuges -Facturación: La factura o recibo podrá ser emitida: a nombre de cada uno de los cónyuges según su porcentaje respecto de la titularidad sobre el bien (si no se especifica ninguno se considerará 50 % para cada uno de ellos); o bien a nombre de uno sólo de ellos, correspondiendo indicar en este documento el nombre y apellido o denominación del otro cónyuge, su condición en el impuesto a las ganancias, cual es el porcentaje que le corresponde del bien y su número de CUIT. -Retenciones: A cada uno de ellos según su condición impositiva -ídem condominio- (Circular 8/2011 AFIP).-De la misma manera se procederá para realizar la retención de ingresos brutos.- SOCIEDAD DE HECHO -Contrato a nombre de la sociedad de hecho con el CUIT de la sociedad -OP a nombre de la Sociedad de Hecho -Facturación : a nombre de la sociedad con el CUIT de la misma -Retención: Se practicará al Nº de CUIT de la sociedad, porque la sociedad es el sujeto pasible del impuesto. Luego ella atribuirá a sus socios las sumas retenidas, en idéntica proporción a la que corresponde a su participación en los resultados impositivos. (Art.49 Ley y Art. 9 R. G. 830/00). De la misma manera se procederá para realizar la retención de ingresos brutos.- SUCESIONES INDIVISAS (Art. 33 y 34 ley 20628)-CASOS- A) El locador (titular del inmueble) fallece durante el transcurso del contrato de alquiler: Los herederos deberán inscribir obligatoriamente a la sucesión en la AFIP, y se designará a un Administrador. Desde el día siguiente al fallecimiento del

6 causante, las sucesiones indivisas son contribuyentes y deben declarar hasta la fecha en que se dicte la declaratoria de herederos o se declare válido el testamento. La factura /recibo será emitida por la Sucesión Indivisa y las retenciones impositivas para ganancias e ingresos brutos- se practicarán a la CUIT de la misma. B) La locación se celebra con la Sucesión Indivisa directamente: El firmante del contrato es el administrador de la misma y la facturación y retenciones impositivas - ganancias e ingresos brutos- se practicarán como en el apartado A) anterior, C) La locación se celebra con la sucesión indivisa y en el transcurso del contrato se dicta la declaratoria de herederos: En este caso y por el periodo que corresponda hasta la fecha en que se apruebe la cuenta particionaria, el cónyuge supérstite y los herederos sumaran a sus propias ganancias la parte proporcional que conforme a derecho les corresponde en las ganancias de la sucesión. Es decir DESAPARECE LA FIGURA DE LA SUCESION INDIVISA Y NACE UNA FIGURA SIMILAR A UN CONDOMINIO. Cada heredero deberá facturar en la proporción que le corresponda. También podrá uno de los herederos emitir una única factura por el total del valor del contrato, pero indicando nombre y apellido, CUIT, y proporción que le corresponde a cada uno de los herederos restantes Las retenciones impositivas -ganancias e ingresos brutos- deberán recaer sobre la CUIT de cada uno de los herederos en proporción a lo que según el derecho les corresponda. D) Se dicta -durante el transcurso del contrato- la partición hereditaria. A partir de la aprobación de la misma cada uno de los derechohabientes incluirá las ganancias de los bienes que se le han adjudicado. La facturación del total del alquiler será por parte del heredero ya titular del inmueble y también sobre el recaerán las retenciones impositivas -ganancias e ingresos brutos-. LOCACION CUYO IMPORTE SE PERCIBA A TRAVES DE INTERMEDIARIOS: (Anexo IV RG 1415/03) -Contrato a nombre de los titulares del dominio -OP a nombre de sus titulares -Facturación: Se considerarán validas las facturas o recibos emitidos por intermediarios (ej. una inmobiliaria) a su nombre -siempre que medie la autorización pertinente del locador y que se adjuntará a la rendición practicada-, debiéndose indicar el apellido y nombres, denominación o razón social del o los beneficiarios por cuya cuenta y orden se percibe el importe de la locación y la CUIT de los mismos (Anexo IV RG 1415/03) -Retenciones: Recaerán -tanto para ganancias como para ingresos brutos- sobre cada uno de los titulares del dominio y en la proporción que les corresponda sobre el mismo, teniendo en cuenta su condición impositiva: PAGO JUDICIAL (Res.830 AFIP)

7 En los casos de pagos por vía judicial se deberá depositar el importe bruto de la locación en la cuenta de autos, sin retención alguna, ya que la misma será efectuada -si corresponde- por el banco girado en ocasión del cobro de la libranza judicial respectiva emitida por el juez de la causa, en la que éste último informará la condición del beneficiario frente al impuesto, así como también el concepto y el monto sobre el cual debe recaer la misma.- CESION DE DERECHO DE CONTRATO Esta situación tiene lugar cuando por ejemplo dos propietarios y a la vez locadores de un inmueble arrendado al Ministerio Público, celebran entre si un contrato de cesión en favor de uno de ellos, de todos los derechos y acciones derivados del contrato de locación vigente, incluida la percepción del canon locativo. Atento a ello quedan cedidos todos los derechos de locación sobre la parte que le corresponde en el referido inmueble En tal circunstancia NO corresponde la confección de un nuevo contrato de locación solamente la parte cesionaria deberá notificar tal cesión al Ministerio Público. La factura respectiva debe ser emitida por el cesionario y las retenciones que correspondan en consecuencia, deben recaer también en el mismo de acuerdo a su situación impositiva.- REQUERIMIENTO A LAS DELEGACIONES ADMINISTRATIVAS 1) En cualquiera de los ejemplos enunciados y ante cualquier cambio en alguno de los locadores mencionados en los contratos de alquileres Ej.: divorcio, fallecimiento, etc., solicitamos a las Delegaciones Administrativas Departamentales dar conocimiento inmediato de tal situación al Área Contrataciones, quien confeccionará un nuevo contrato de locación. De ninguna manera se podrán aceptar facturas ni pagar alquileres una vez que se hayan conocido estos cambios en la titularidad de los contratos. 2) Cuando se proceda a abonar el total del alquiler a uno solo de los locadores que figuran en un contrato -como por ejemplo en la sociedad conyugal, declaratoria de herederos, condominio, etc.-, y sin perjuicio de lo mencionado para cada uno de esos casos en lo referente a las indicaciones que deban contener las facturas a emitirse, será obligación de los delegados solicitar a cada uno de los beneficiarios se conforme una autorización por escrito a favor de quien reciba el pago, la que será agregada a cada rendición de cuentas que se practique.- 3) Respecto a las retenciones impositivas, los beneficiarios de los alquileres deberán informar al agente de retención su condición: inscripto en el impuesto a las ganancias, sujeto monotributista, o exento, mediante la entrega del comprobante de acreditación de la AFIP. De no formalizarse la entrega del mismo se deberá considerar al sujeto como no inscripto en el impuesto a las ganancias ni adherido al

8 monotributo -esto es aplicar la tasa del 28 % en forma directa (art. 22 Res. AFIP 830/00)-.. Sin perjuicio de ello, y a los efectos de una mejor exposición en las rendiciones de cuentas por liquidaciones en concepto de alquileres, será obligación de las Delegaciones Administrativas Departamentales - además de lo indicado en el punto 3- incorporar a las mismas, los comprobantes que ante consultas que deberán efectuar a la pagina oficial de la AFIP, se verifique la condición impositiva que reviste el proveedor en oportunidad de efectuarse el pago respectivo, como así también de los comprobantes de EXENCIONES impositivas -de impuesto a las ganancias y a los ingresos brutos- en caso de corresponder. Subsecretaría de Administración Procuración General La Plata, de Septiembre de