IMAN. Información de Mercado Aguirre Newman. Mercado Inmobiliario Español Resumen de situación y previsiones Febrero 2015

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1 IMAN Información de Mercado Aguirre Newman Mercado Inmobiliario Español Resumen de situación y previsiones Febrero 215

2 Contenidos IMAN Información de Mercado Aguirre Newman 1 Contexto Macroeconómico 2 Mercado Residencial 3 Mercado de Oficinas 4 Mercado Industrial Logístico 5 Mercado de Locales y Centros Comerciales 6 Mercado Hotelero 7 Suelo y Rehabilitación Queda prohibida la reproducción parcial o total del presente informe sin la autorización previa y por escrito de Aguirre Newman, S.A. El presente documento contiene información de carácter general sin que pueda considerarse que constituye una opinión profesional o asesoramiento profesional de ningún tipo.

3 1 Contexto Macroeconómico La economía mundial ha seguido mostrando una significativa debilidad a lo largo del año 214. Algunos de los principales focos de riesgo observados a principios de año 214, parecen haberse enquistado, a la vez que la percepción de los mismos por parte de los inversores parece haber entrado en una fase de aceptación. Las grandes economías mundiales, a excepción de la de los EE.UU., no parecen encontrar el camino hacia una recuperación solida de las mismas que sirva para generar una expansión a nivel global. Tres de los grandes motores de la economía mundial como son Japón, China y la zona euro no han tenido a lo largo de 214 un empuje suficiente, habiendo tenido el mundo que basar su expansión en el crecimiento de los EE.UU. Aunque durante el año 215 seguirán observándose factores de riesgo e incertidumbre, otros como el fuerte ajuste de precio del petróleo y la depreciación del euro apoyarán una mayor actividad productiva y de consumo. España será, según el consenso de los analistas internacionales, una de las economías que mejor comportamiento tendrá. El FMI en su último informe prevé que la economía española avance un 2% durante el año En el último escenario planteado por el Fondo Monetario Internacional (en adelante FMI), el crecimiento mundial habría alcanzado el 3,3% en 214 y se incrementará hasta el 3,5% en 215. Será la reactivación de las economías avanzadas las que generen el mayor crecimiento global. Este crecimiento previsto para 215 es inferior al que el propio FMI había calculado en el mes de octubre. Y las expectativas de entonces ya se habían rebajado respecto a las anteriores. La situación en la Zona Euro durante el año 214 ha sido muy dispar. Determinados países han mostrado importantes problemas para generar mayor actividad económica, destacando entre ellos Italia y Francia, mientras que otros han seguido avanzando por la senda de crecimiento. En cualquier caso, la salida de la crisis económica y financiera en que lleva inmersa Europa desde el año 28 está caracterizándose por una inusitada lentitud. El crecimiento en la zona Euro ha avanzado hasta el,8% en 214 y las previsiones de FMI para el 215 y 216 son de un 1,2% y un 1,4% respectivamente. El fuerte ajuste en el precio del petróleo y las políticas de expansión monetaria que ha empezado a llevar a cabo en BCE será una doble palanca que ayude a mejorar las expectativas para la Zona Euro. Durante el año 214 la economía española ha consolidado el crecimiento iniciado en el último semestre de 213, hecho que se ha reflejado en incrementos del PIB positivos durante los 4 trimestres del año 214. El Instituto Nacional de Estadística (en adelante INE) en su estimación del PIB para el conjunto del año 214, ha situado el mismo en el 1,4% lo que supone el primer crecimiento interanual del PIB en los últimos 6 años. El Banco de España, en su informe del mes de diciembre emite un mensaje optimista sobre el avance de la recuperación económica en España. Según el mismo, "a lo largo de 214, la economía española ha ido afianzando la trayectoria de recuperación que inició en la segunda mitad del año pasado, en un entorno de mejora continuada de las condiciones financieras, aumento de la confianza y evolución favorable del mercado laboral". La mejora en la situación económica "se estaría apoyando en la fortaleza de la demanda interna privada, mientras que la demanda exterior neta mantendría una contribución al producto ligeramente negativa". No obstante, la tasa de paro sigue reflejando la complicada situación de la economía española en general y del mercado laboral en particular al mantenerse por encima del 23,5%. IMAN Información de Mercado Aguirre Newman 1

4 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% -1,% -2,% 1. Evolución interanual del PIB (%) 2. Evolución de la Tasa de Paro (%) 26% 21% 16% 11% -3,% -4,% e 6% Fuente: INE y estimación FMI Fuente: INE 3. Evolución Consumo de los Hogares 12,% 4. Deuda sobre PIB. España (%) 5, 4, 1,% 3, 2, 8,% 1, 6,%, -1, -2, -3, T I T II T III T IV T I T II T III T IV T I T II T III ,% 2,% -4, -5,,% Fuente: INE Fuente: INE 2

5 2 Mercado Residencial La salida de la fase de recesión y el inicio de la recuperación económica ha tenido un reflejo en el mercado residencial durante el año 214, traducido en un incremento en las compraventas de viviendas. Después del nivel mínimo en el número de transacciones alcanzado en el año 213, durante 214 se ha producido un ligero repunte en las ventas. Algunos de los factores que estaban frenando la actividad en el mercado residencial, se han relejado a lo largo de los últimos meses y seguirán haciéndolo durante 215. Factores como la inexistencia de un mercado de financiación para la adquisición de viviendas, la elevada tasa de desempleo (especialmente en grupos en edad de emanciparse), el descenso en el poder adquisitivo de los hogares, la incertidumbre sobre la evolución futura de la economía, una opinión generalizada de que los precios de venta iban a seguir cayendo y una política fiscal desincentivadora para el comprador de vivienda (incremento IVA, supresión de la desgravación por la compra de la vivienda habitual), llevaron a la demanda a niveles mínimos durante 213. En 214 aunque han seguido vigentes parte de estos frenos los mismos se han ido relejando, perdiendo fuerza y generando una mayor actividad compradora. Por otro lado, la demanda por parte de compradores extranjeros continúa con el crecimiento iniciado en el año 29. En el conjunto del año 214 se estiman unas ventas a extranjeros de aproximadamente 6. unidades, el 17% de las ventas totales, no obstante todavía muy lejos de las unidades vendidas en el año 26. El precio de la vivienda a lo largo de los últimos 12 meses (3T213-3T214) ha seguido ajustando, si bien en niveles residuales del 2%-3%, según datos del Ministerio de Fomento, observándose una práctica estabilización de los mismos. Si nos atenemos a la información que proporciona el INE, los precios en los últimos 12 meses (3T213-3T214) estarían estabilizados e incluso habrían experimentado un ligero crecimiento, inferior al 1%. El ajuste acumulado desde máximos de 27-28, según datos del Ministerio de Fomento, se sitúa entre el 27,5% de la obra nueva y el 31,8% de la vivienda de segunda mano. Mientras, el INE incrementa este ajuste hasta el 43,2%, para las viviendas de segunda mano, y el 31,5%, para la obra nueva. Independientemente del nivel de ajuste acumulado, lo que se observa en el mercado es una clara dualidad. Por un lado, existe un mercado compuesto por aquellas viviendas localizadas en zonas céntricas, dentro de los municipios o en la periferia cercana de las grandes ciudades y destinadas a clases medias-altas o altas, donde la disponibilidad es menor y la demanda es solvente. Por otro lado, hay un mercado destinados a familias con ingresos medios y medios-bajos, localizadas normalmente en zonas con disponibilidad elevada debido a los grandes desarrollos realizados en la época anterior a la fase de contracción. Es en este mercado en el que se seguirán produciendo ajustes en los precios durante 215. A pesar del relevante ajuste en precios, las medidas de esfuerzo para la adquisición de una vivienda siguen por encima de los ratios considerados como óptimos. Esto se hace especialmente evidente en el cálculo del precio de la vivienda/renta bruta del hogar (número veces que se necesita la renta de un hogar medio para adquirir una vivienda media) que se sitúa, según el último dato publicado por el Banco de España, en 6,3 veces, muy por encima del nivel óptimo de 4-4,5 veces. En el caso del ratio que mide esfuerzo teórico anual para la adquisición de una vivienda, donde el óptimo es no destinar más del 33% de los ingresos del hogar al pago de la cuota hipotecaria mensual, se observa como en la actualidad en el mercado se destina de media un 35%. La nueva oferta residencial incorporada al mercado se ha situado en 214 en mínimos históricos. Según datos del Ministerio de Fomento, durante el año 213 se incorporaron al mercado viviendas de obra nueva, muy por debajo de las 8.83 viviendas que se terminaron en 212 y muy lejos del máximo de del año 26. Las estimaciones para 214 son de un nuevo descenso en la nueva oferta que se va a incorporar al mercado, hasta situarse aproximadamente en las 34. nuevas. La obra nueva que se está incorporando al mercado lo hace, en términos generales, en una situación muy diferente a la del stock de viviendas disponibles. Son viviendas que se están desarrollando en mercados donde se ha detectado una demanda activa y solvente, con unos precios accesibles para su público objetivo y en los que se observa unos ritmos de venta muy rápidos, comercializándose un importante porcentaje de las viviendas sobre plano. En este sentido, se ha observado a lo largo de 213 y 214 una elevada actividad por parte de inversores/promotores en la compra de suelos o edificios para rehabilitar en estas zonas. Este ajuste tan relevante en la promoción de viviendas es clave a la hora de reducir el elevado stock de obra nueva disponible en el mercado y cuantificado en a fecha 1 enero 214, según el último dato publicado por el Ministerio de Fomento, habiéndose reducido desde el nivel máximo de 29 en únicamente unidades. El mercado de alquiler sigue ganando importancia, aunque todavía muy lejos de otros países de nuestro entorno. En España, según datos de Eurostat, el 77,7% de la población vive en régimen de propiedad frente a la media de la zona euro que se sitúa en el 66%. En el año 27 esta cifra era del 8,6% habiéndose reducido tres puntos porcentuales en los últimos 7 años. IMAN Información de Mercado Aguirre Newman 3

6 mar.-87 abr.-88 may.-89 jun.-9 jul.-91 ago.-92 sep.-93 oct.-94 nov.-95 dic.-96 ene.-98 feb.-99 mar.- abr.-1 may.-2 jun.-3 jul.-4 ago.-5 sep.-6 oct.-7 nov.-8 dic.-9 ene.-11 feb.-12 mar.-13 abr Mercado Residencial En cuanto a las previsiones para 215, se seguirán relajando los frenos a la demanda de viviendas observados en años anteriores. Una mejora de las expectativas económicas, unido a una ligera recuperación del mercado laboral y un previsible mayor acceso a la financiación irán mejorando progresivamente las cifras de compraventas. Los precios seguirán ajustando en los mercados residenciales de la periferia de las ciudades/municipios, donde se concentran los mayores niveles de disponibilidad, y en los mercados vacacionales no deseados. Los mercados residenciales situados dentro de las ciudades/municipios (casco urbano) y los mercados vacacionales mejor ubicados muestran una estabilización en sus precios, después de descensos cercanos al4-45%. Aunque la actividad constructora sigue siendo muy baja, se están sentando las bases para el inicio de nuevos proyectos residenciales. En este sentido, cabe destacar las ventas de paquetes de suelos finalista por parte de la Sareb a inversores y promotores, el inicio de nuevas promociones por parte de entidades financieras o la intención de la Sareb de terminar aproximadamente 1 promociones. El mercado del alquiler seguirá ganando importancia. Sigue resultando muy difícil el acceso a una vivienda en compra para importantes bolsas de población, principalmente para las que están en edad de emanciparse, teniendo que dirigirse hacia el mercado de alquiler. 1. Evolución Compraventas de Vivienda 2. Evolución del Precio Medio Vivienda libre y Tasa Esfuerzo * Total Nueva Segunda Mano Total Nueva Segunda Mano Fuente: Ministerio de Fomento Fuente: Ministerio de Fomento 3. Tasa de Esfuerzo 4. Stock disponible de obra nueva , Esfuerzo teórico anual Precio de la vivienda/renta bruta por hogar dic-5 dic-6 dic-7 dic-8 dic-9 dic-1 dic-11 dic-12 dic-13 Fuente: BdE Fuente: Ministerio de Fomento IMAN Información de Mercado Aguirre Newman 3

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8 3 Mercado de Oficinas La progresiva mejora en la situación económica está generando una mayor actividad de la demanda en los principales mercados de oficinas de España. La contratación de espacios de oficinas, registrada durante el año 214, en el mercado de Madrid ha alcanzado los m², lo que supone un incremento del 9,4% respecto al año 213. En el mercado de Barcelona la contratación ha alcanzando los m², incrementándose un 46,6% respecto al año 213. Desde el punto de vista de la nueva oferta, el año 214 se ha caracterizado por la escasez en la finalización de nuevos proyectos en ambos mercados, Madrid y Barcelona. El stock ha crecido en Madrid únicamente un,32% respecto a enero 214, consecuencia de la incorporación de 4. m² al mercado. Mientras, en Barcelona a pesar de que se han incorporado aproximadamente 18. m² de nuevas oficinas durante 214, se ha producido un descenso en el stock de oficinas de un,8% consecuencia del cambio de uso de determinados inmuebles de oficinas a hotelero. El dato más positivo del presente informe es el descenso en la tasa de disponibilidad, que se ha registrado en ambos mercados después de 6 años continuados de incrementos. En el caso de Madrid, la desocupación ha pasado de 14,1% a fecha enero 214 al 12,9% de enero de 215. Se ha reducido un total m² durante los últimos doce meses. Mientras que en Barcelona, la tasa de disponibilidad ha registrado un descenso significativo situándose la tasa general en el 13,69%, habiéndose reducido la desocupación en casi m². Comportamiento desigual en los niveles de rentas en el mercado de Madrid. Mientras en el Distrito de Negocios se han incrementado durante 214 los precios de alquiler en el entorno del 4%, en el resto de zonas continúa el ajuste como consecuencia de la elevada disponibilidad existente, si bien, en niveles cada vez más moderados. Las rentas medias del Centro del Distrito de Negocios han alcanzado los 24,27 /m²/mes, lo que supone acumular dos subidas consecutivas en los tres últimos semestres. En Barcelona se ha apreciado un repunte generalizado en los niveles de renta respecto al año anterior en todas las zonas. Las rentas en el Centro del Distrito de Negocios (CDN) se sitúan de media en los 15,65 /m²/mes. Únicamente la zona Fuera de la Ciudad ha vuelto a registrar ajustes de precios. La inversión en los mercados de Madrid y Barcelona ha alcanzado un volumen de 2.5 millones de euros durante el año 214 lo que supone retornar a niveles pre-crisis. Esta cifra supone un incremento del 28% sobre los datos del año 213 y la venta de más de 8 inmuebles de oficinas en 51 operaciones. El elevado interés por parte de los inversores se está encontrando con una falta de activos en la tipología deseada por muchos de ellos, principalmente activos localizados dentro de las ciudades en zonas del distrito de negocios. Este déficit de oferta de inmuebles a la venta en este mercado ha hecho que el interés de los inversores se haya desplazando a mercados secundarios con un mayor riesgo asociado. Determinados factores como la consolidación de la recuperación económica, el incremento de los precios de alquiler en el Distrito de Negocios, el retorno de la financiación al mercado y la extraordinaria liquidez en manos de inversores de muy diferentes categoría (privados-family offices, fondos internacionales, socimis, ) ha ayudado a este incremento tan significativo del volumen de inversión. Previsiones Las buenas cifras de contratación alcanzadas en el año 214, unido a las buenas perspectivas macroeconómicas que se esperan para el año 215 por el total de los analistas (PIB 2%), hacen que consideremos una mejora en los niveles de contratación bruta para el año 215, pudiendo alcanzar los 485. m² en el Mercado de Madrid y los 3. m² en el de Barcelona. Se estima una consolidación progresiva de la mejora en las rentas de alquiler en el Distrito de Negocios En la periferia cercana (DEC) se deberían tender a la estabilización de las rentas, mientras que la zona OUT Fuera de la Ciudad continuarán con nuevos ajustes aunque en menor cuantía que en semestres anteriores. La actividad promotora se mantendrá durante el año 215 en niveles muy bajos en el mercad de Madrid y nulo en el de Barcelona. Como consecuencia de la escasa nueva oferta prevista que se incorpore al mercado de oficinas en el año 215 y la previsible mejora en los niveles de contratación previstos para el presente año, se prevé una nueva mejora en la disponibilidad. No obstante, algunas futuras relocalizaciones dejarán espacio disponible de segunda mano en el mercado, por lo que el ajuste será gradual. En lo que respecta al mercado de inversión, la falta de producto puede derivar en un descenso en el volumen y las operaciones respecto a los excelentes registros del año 214. Desde el punto de vista de la demanda, hay un elevado interés por parte de toda tipología de inversor (privado, family office, institucional, oportunistas) por el mercado de oficinas. En los actuales niveles de valores capitales, las expectativas de incremento de valor en el medio plazo, hacen de este mercado una inversión muy atractiva. La tasa de rentabilidad inicial mostrará una ligera presión bajista para los mejores inmuebles a lo largo de 215, con niveles en el entorno del 5% para la zona Prime como consecuencia de las buenas perspectivas macroeconómicas y el recorrido al alza de las rentas de alquiler. IMAN Información de Mercado Aguirre Newman 5

9 1S 2 2S 2 1S 21 2S 21 1S 22 1S 23 1S 24 1S 25 1S 26 1S 27 1S 28 1S 29 1S 21 1S 211 1S 212 1S 213 2S 213 1S 214 2S Mercado de Oficinas 1. Evolución Absorción. Madrid y Barcelona (m 2 ) 2. Evolución Rentas Medias Alquiler. Madrid y Barcelona ( m 2 /mes) Madrid Barcelona Mad CDN BCN CDN Mad DEC BCN DEC 3. Evolución Tasa Disponibilidad (%/stock) 4. Evolución Yields (%) 2% 18% 7% 16% 14% 12% 6% 5% 1% 8% 6% 4% 4% 3% 2% 2% % Madrid Barcelona 1% % CDN DEC 5. Evolución Volumen de Inversión (Mill ) 6. Origen del Inversor (%) Madrid Barcelona National International 7. Evolución Valor Capital CDN (Madrid y Barcelona) BARCELONA MADRID

10 4 Mercado Industrial Logístico La demanda de naves logísticas por parte de usuarios se ha incrementado en el mercado de Madrid en un 33% hasta alcanzar los m² frente a los m² del año 213. El 89,5% de la contratación ha sido en alquiler, siendo el 1,5% restante absorción derivada de operaciones de compraventa. En cuanto al número de operaciones se han realizado 49 operaciones logísticas en 214, lo que supone un nivel de actividad muy por encima de las 33 operaciones de 213. En el mercado de Barcelona la absorción de espacios logísticos ha alcanzado en 214 los m² frente a los m² de 213. En cuanto al número de operaciones, el año 214 ha cerrado con 53 operaciones logísticas frente a 45 realizadas en el año 213, habiéndose incrementado en este sentido la actividad en el mercado de Barcelona. Son las zonas logísticas tradicionales las que han mostrado mejor comportamiento. En el caso de Madrid, el Corredor del Henares, mientras que en el mercado de Barcelona ha sido el Barcelonés la zona que más actividad ha mostrado. Durante 214 la disponibilidad de producto logístico en el mercado de la zona centro (Madrid y zonas limítrofes) ha mantenido la tendencia decreciente de los últimos 24 meses. La disponibilidad sigue siendo elevada con un ratio de espacio disponible respecto a un stock total de 6.1. m² del 14,5%. Por tanto, la disponibilidad total de espacio listo para ser ocupado en el mercado logístico de Madrid y su área de influencia se sitúa en m², un 7,7% menos que la disponibilidad observada en 213 ( m²). En Barcelona y su área de influencia la disponibilidad de producto logístico se ha situado en diciembre de 214 en m², lo que supone un descenso superior al 3% respecto a los niveles del año anterior. La tasa de disponibilidad en Barcelona y su área de influencia se sitúa aproximadamente en el 13%, teniendo en cuenta que el stock de producto logístico es de aproximadamente 3.1. m². Después de un ajuste acumulado en los precios de alquiler desde máximos del entre el 4-45% de media, se ha observado una estabilización de los mismos durante 214 en las mercados más alejados de Madrid y Barcelona y un crecimiento en aquellas zonas localizados en la primera corona. Tal y como ha ocurrido a lo largo de los últimos años, podemos decir que 214 ha sido un año en que no han existido desarrollos de nuevos proyectos logísticos de carácter especulativo, pero en el que sí se han llevado a cabo construcciones tipo llave en mano por causa de la imposibilidad por parte de ciertos demandantes de encontrar en el mercado naves logísticas que encajen con sus necesidades (naves de altas calidades y gran superficie). No obstante, la tendencia comienza a cambiar desde el 4T de 214, momento en que empezamos a observar movimientos a riesgo por parte de los promotores y que anticipamos continuarán de 215 en adelante. En el caso del mercado de inversión: Durante el año 214 se ha consolidado la tendencia iniciada en el último semestre de 213 y que ha supuesto alcanzar niveles de inversión no observados desde antes de la entrada de la economía en crisis. La percepción por parte de los inversores de que el ciclo económico está cambiando, el incremento en el consumo por parte de los hogares, unos precios de alquiler estabilizados en niveles mínimos o incluso creciendo en los mejores mercados y un retorno de la financiación han supuesto el despegue de la inversión sobre activos logísticos. En 214 el volumen de inversión total en el mercado logístico de Madrid y Barcelona alcanzó los 632 millones de euros frente a los 98,5 millones de euros del año 213. A lo largo del 214, se han llevado a cabo 21 operaciones que han supuesto la venta de 44 naves logísticas. Desde el punto de vista geográfico, la actividad inversora ha estado muy concentrada en el mercado de Madrid y su área de influencia, que ha representado aproximadamente el 7% del total. Barcelona, por su parte, absorbe el 12,5%, y el 17,5% restante han sido operaciones realizadas principalmente en Zaragoza, Sevilla y Valencia. La elevada demanda ha estado condicionada por la actividad, fundamentalmente, de dos tipologías de inversores. Por un lado, los inversores institucionales (nacionales e internacionales), que han representado el 59% del volumen de inversión, y en segundo lugar las Socimis que han supuesto un 32%. El 9% restante se repartió entre inversores privados y family offices. La oferta de naves logísticas en inversión ha sido baja a lo largo de 214 en comparación con la elevada demanda por parte de inversores. Ello ha generado una elevada competencia entre aquellos inversores que han participado en los procesos de venta. Por tipología de inversor, a lo largo del año 214 se ha apreciado un elevado interés en todo el rango de riesgo. Inversores oportunistas y value added ya presentes en años anteriores han seguido en 214 activos, a la vez que nuevos inversores de perfil core+ han llegado almercado. El análisis de la tasa de rentabilidad inicial muestra que ésta se mantuvo durante 214 en el entorno del 8,% en los principales mercados prime de Madrid y Barcelona. Esto supone una contracción de 5 p.b. desde los niveles observados a lo largo del año 213. De la misma manera la tasa de rentabilidad en mercados secundarios se mantuvo en tasas cercanas al 9,%. IMAN Información de Mercado Aguirre Newman 7

11 4 Mercado Industrial Logístico Previsiones En cuanto a las previsiones del mercado de inversión: Las previsiones económicas para el corto y medio plazo son positivas, lo que repercutiría en una mejora de la demanda logística. El crecimiento previsto del consumo privado para los próximos años hará necesarios incrementos de la producción industrial y por lo tanto de las necesidades de almacenamiento y distribución. Aunque la demanda de reubicación seguirá siendo relevante en el mercado, poco a poco se empezará a ver una mayor demanda basada en la necesidad de incrementar superficie ante el aumento de la actividad de almacenaje y distribución. Esto ya se ha podido ver a lo largo del año 214 y ha tenido su reflejo en un descenso en la disponibilidad de inmuebles logísticos, especialmente aquellos de grandes metrajes. El comercio electrónico sigue mostrando un elevado recorrido en el corto y medio plazo. El incremento de las ventas online y las positivas previsiones en cuanto a su comportamiento futuro, hacen prever que una importante parte de la demanda se ha generada por pure players dentro del e-commerce o por operadores comerciales que venden a través de local en calle (brick and mortar) pero que ven como sus ventas online están creciendo. A lo largo del 215 las rentas de alquiler de los mejores activos (calidad y localización) continuarán con la suave tendencia alcista ya observada a lo largo de 214. Mientras, el resto de inmuebles mantendrán sus rentas estabilizadas en los niveles observados a finales de 214, pudiendo en la última parte de 215, observar ligeros incrementos en aquellos mejor localizados. La promoción de nuevos proyectos puramente especulativos comenzará ya en la primera mitad del año 215, con el desarrollo de la plataforma de aprox. 4 mil m² que se ha comenzado en el PI Casablanca (Torrejón de Ardoz). Al mismo tiempo, como ya se ha comentado con anterioridad, seguirá habiendo actividad promotora en el desarrollo de proyectos llave en mano para demandas que no han encontrado en el mercado activos que encajen con sus necesidades. Durante el año 215 el interés en el mercado de inversión logístico seguirá siendo muy elevado, dada la presencia de inversores buscando opciones de inversión en este segmento. No obstante, la oferta de activos a la venta es un importante hándicap para el mercado que, previsiblemente hará que no se alcancen los volúmenes de inversión vistos en 214. Como consecuencia de lo anterior, mercados logísticos que durante la segunda mitad del año 213 y durante 214 habían estado fuera del foco de atención inversor podrán entrar dentro de su interés. Serán principalmente mercados localizados en terceras coronas metropolitanas, de Madrid y Barcelona, y en mercados logísticos importantes aunque secundarios por tamaño. En estos casos, será clave la calidad de la nave y del contrato con el inquilino. La elevada presión de la demanda por una oferta limitada producirá una contracción el la tasa de rentabilidad inicial que para activos prime podría situarse por debajo del 7,5%, mientras que para activos secundarios bajará hasta niveles del 8,5%. El perfil del inversor seguirá siendo muy similar al observado en 214. Inversores institucionales con elevada experiencia en el sector logístico y Socimis concentrarán el mayor volumen de inversión. Ante la falta de producto en inversión de calidad en el mercado, se empieza a ver interés por parte de inversores en participar en desarrollos bajo formatos de forward funding o forward purchasing.. IMAN Información de Mercado Aguirre Newman 7

12 1. Evolución Absorción Logística (m 2 ) 2. Precio Medio Logístico ( /m 2 /mes) , , Madrid Barcelona 5 4,5 4 3,5 3 2, Madrid Barcelona 8

13 4 Mercado de Locales y Centros Comerciales Durante el año 214 la demanda de los hogares ha mostrado un crecimiento moderado después del profundo ajuste de los 6 años anteriores. Tanto la evolución del consumo de los hogares como la evolución del comercio minorista, ambos datos aportados por el INE, presenta datos positivos en 214. El reflejo de dicho crecimiento sobre el mercado de retail (centros comerciales y comercio en calle) se observa en el creciente interés por parte de los operadores comerciales en la apertura de nuevos establecimientos en lo que supone una clara reactivación de los planes de expansión. Las búsquedas, no obstante, están siendo muy selectivas centrándose las mismas en aquellos centros y ejes comerciales más potentes. Se ha observado, al igual que en el año 213, cómo algunas de las principales marcas/cadenas se han interesado por locales localizados en la parte más prime del high street. La escasez de opciones en estos ejes hace que en algunos casos los operadores estén entrando vía adquisición completa de inmuebles en estas zonas y su transformación uso comercial. La escasa disponibilidad de locales comerciales en aquellos centros y ejes comerciales más potentes comercialmente, está derivando a la demanda hacia activos con un nivel de fuerza comercial inferior pero que, o ya están mostrando cierta recuperación, o se prevé la muestren en el corto plazo. Finalmente, los centros y ejes comerciales secundarios (con menor carácter comercial), los que más están sufriendo en el actual ciclo económico, quedan fuera del interés de los grandes operadores siendo, en todo caso, demandados por operadores locales. Se observa en el caso de determinados centros comerciales, localizados en zonas con elevada competencia o con poca masa crítica de público potencial, importantes dificultades para mantener la operativa del mismo en las actuales circunstancias. Por otro lado, sus posibilidades de cambio en el corto y medio plazo son poco probables. Se están observando en este sentido, cierres de centros comerciales, o la toma de otras medidas, también drásticas, como el cierre de manera permanente de parte del mismo. Las rentas de alquiler han seguido ajustando durante 214 en los centros y ejes comerciales secundarios (aquellos menos comerciales). El escaso interés de la demanda unida a unos niveles de disponibilidad muy elevados hace que las rentas se vean muy presionadas a la baja. No observamos una clara solución a esa tendencia, ni siquiera en el largo plazo, en muchos de los centros y ejes comerciales que se encuentran en esta situación. En el caso de los centros y ejes comerciales mejor posicionados, las rentas de alquiler muestran una estabilización o incluso un ligero incremento en sus rentas. Una vez más, las rentas de alquiler deben ser matizadas en base a las carencias, aportaciones obra y bonificaciones que el propietario ofrezca al inquilino. Tal y como se ha mencionado anteriormente, la tasa disponibilidad en los mejores ejes y centros comerciales es prácticamente residual. Esto está generando que los operadores con planes de expansión activos estén desplazando las búsquedas hacia ejes y centros con un segundo nivel de calidad (o potencia comercial). Esto está provocando ligeras mejoras en la tasa de disponibilidad en esta tipología de activos comerciales. Finalmente, en el caso de los ejes y centros comerciales peor posicionados, no se observa mejora alguna salvo puntualmente en algunos activos con políticas de precios especialmente agresivas. Elevado interés por el mercado de inversión en centros comerciales, que cierra el año 214 con 34 centros comerciales vendidos por más de 2.4 Mn, frente a los 7 Mn del año 213. En este volumen de inversión no se incluyen los aproximadamente 9 millones de la adquisición por parte de Carrefour de las galerías propiedad de Klepierre en España. Sorprende el rápido ajuste en las tasa de rentabilidad exigida: hasta el 1% para los centros secundarios y entre 6% y 7% para centros prime. Los fondos de inversión y las Socimis han sido los protagonistas en prácticamente todas las operaciones (97%), habiéndose dado operaciones tanto en el mercado de centros prime como en el de centros comerciales secundarios con necesidad de gestión. Durante 214 el volumen de inversión en el mercado de locales comerciales ha superado los Mn incluida la compra de Tree Inversiones, propietaria de 88 locales comerciales, por Merlin Properties. Se ha mantenido un elevado interés por parte de inversores privados (65% de las operaciones) en locales ubicados en los ejes más comerciales, con precios que van desde 1 a 8 millones de euros. Por otro lado, fondos de inversión y Socimis han estado muy activos en volúmenes superiores de inversión. Al igual que en el resto de mercados, existe un claro déficit de activos localizados en zona prime y, por lo tanto, que cumplan con los requisitos de localización exigidos por lo inversores. Desde el punto de vista geográfico, el fuerte peso que habían tenido los mercados de Madrid y Barcelona durante el periodo de crisis se ha relajado, retornando el interés por otras capitales de provincia o municipios con gran actividad comercial. La tasa de rentabilidad inicial para los locales comerciales en localizaciones prime se sitúa en el entorno de los 4,75%. Los locales situados en ejes comerciales con importante componente comercial aunque inferior a los ejes prime muestran una tasa de rentabilidad inicial cercana al 5,75%. Finalmente los locales situados en zonas secundarias se transaccionan en tasas de rentabilidad inicial cercanas al 6,5%-7,%. 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14 4 Mercado de Locales y Centros Comerciales Previsiones A lo largo de 215 se verán acentuadas las tendencias ya observadas en el año 2l4. Los planes de expansión de los grandes y medianos operadores comerciales seguirán centrados en locales comerciales situados en los mejores ejes y centros comerciales, y en aquellos que, encontrándose en un segundo nivel, muestren unas mayores posibilidades de crecimiento. No habrá demanda de grandes y medianos operadores para aquellos ejes y centros comerciales peor posicionados. Estos se nutrirán, en todo caso, de pequeños operadores locales. La escasez de disponibilidad de locales en los mejores ejes comerciales (high Street prime) puede generar, en determinados mercados como Madrid o Barcelona, un alargamiento de dichos ejes comerciales. Por ejemplo, Gran Vía se va a ver presionada para crecer tanto hacia Plaza de España como hacia la calle Barquillo, o Serrano hacia la calle Juan Bravo (números pares). Durante el periodo , se prevé que se incorporen al mercado aproximadamente 65. m² de nueva SBA, lo que supone mantener niveles históricos mínimos de promoción de centros comerciales. La tasa de disponibilidad y los precios mantendrán un comportamiento divergente según la tipología de activo ante la que estemos. Los peor posicionados mostrarán tasas de disponibilidad crecientes y mayores ajustes en las rentas de alquiler. Mientras que en los mejores centros, se observará estabilidad en la tasa de disponibilidad y suaves incrementos en las rentas para los nuevos contratos. Será de importancia establecer los mecanismos adecuados de actualización de rentas que permitan cerrar acuerdos proporcionados para ambas partes. Se mantiene el elevado interés inversor por el mercado de centros comerciales. Continua la presencia de inversores institucionales con expectativas de rentabilidad/riesgo en el rango que va desde los activos core hasta los value added. Como en años anteriores, habrá escasez de oportunidades en el mercado de activos prime, teniendo que desplazarse los inversores especializados en esta tipología hacia activos de más riesgo. En el caso del mercado de inversión sobre locales comerciales, se va a mantener a lo largo de 215 la alta demanda de producto prime por parte de fondos de inversión especialistas en retail y de inversores privados. Una vez más, la existencia de oferta de locales en inversión con las características adecuadas será determinante en el mercado. La tasa de rentabilidad inicial para los activos más prime se situará por debajo del 4,75%. IMAN Información de Mercado Aguirre Newman 9

15 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 1. Disponibilidad media retail calle. Madrid (%) 2. Disponibilidad media retail calle. Barcelona (%) 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Prime Madrid Ejes comerciales Madrid Ejes secundarios Madrid Prime Ejes secundarios Precios medios retail calle Madrid ( /m 2 /mes) 4. Precios medios retail calle Barcelona ( /m 2 /mes) Prime Ejes comerciales Ejes secundarios Prime Ejes secundarios Rentas medias por tipología de C.C. ( /m 2 /mes) 6. Yield media por tipología de C.C. (%) 9,5% 9,% 8,5% 8,% 7,5% 7,% 6,5% 6,% 5,5% 5,% Centros Oro Centros Plata Centros Bronce Oro Plata Bronce 1

16 6 Mercado hotelero El sector turístico ha mantenido durante el año 214 su condición de principal motor de la economía española, estimándose un crecimiento del PIB turístico del 2,9% (datos exceltur) en el global del año, un porcentaje muy superior a 1,4% estimado para el conjunto de la economía española. Dentro del sector turístico, el mercado hotelero ha mantenido un comportamiento creciente reflejado en un incremento del número de viajeros y pernoctaciones en un 4,5% y un 2,9% respecto al año 213, según datos del INE en su Encuesta de Ocupación Hotelera. En términos globales, y según dicha encuesta, el número anual de viajeros ha pasado de ( residentes y extranjeros) en 213 a ( españoles y extranjeros) en 214. Este crecimiento ha sido consecuencia del efecto positivo que sigue ejerciendo la demanda extranjera y de una incipiente recuperación de la demanda doméstica en línea con la recuperación del consumo en general, favorecido por las mejores expectativas económicas y de renta disponible. La demanda extranjera ha continuado con su buen comportamiento a lo largo del año 214, muy beneficiada, un año más, por los problemas geopolíticos en destinos vacacionales del mediterráneo. Destaca el buen comportamiento de aquellos países que tradicionalmente han enviado turistas a España, como son Reino Unido, Alemania y Francia. Por otro lado, se observa una clara recuperación en la entrada de turistas italianos y portugueses, dos mercados que en los últimos años se habían mostrado muy afectados por sus respectivas crisis. Finalmente, la demanda rusa cae con intensidad ante la depreciación del rublo. El último dato publicado por Exceltur estima que los ingresos derivados del turismo extranjero supondrán millones de euros a cierre de 214, un 3,9% más que en el mismo periodo del año anterior. No obstante, se ha registrado una caída del 3,% en el gasto medio por turista extranjero respecto al año anterior. Desde el punto de vista de la tipología de hoteles, tanto los vacacionales como los urbanos han mejorado sus resultados. En el caso de los hoteles urbanos, la mejora en la situación económica ha impulsado el viaje de negocios y también el mercado de las escapadas del fin de semana, generando un ligero incremento en la tarifa hotelera del 1,2% y en el RevPar (rentabilidad por habitación disponible) del 6,6%, datos todos ofrecidos por Exceltur. En el caso de los hoteles vacacionales, tanto la demanda nacional apoyada en la mejora de la economía, como la extranjera apoyada por el escenario geopolítico, ha generado un ligero incremento en las tarifas hoteleras que han llevado a un crecimiento del RevPar en un 7,2% (datos Exceltur). Se incorporan a continuación dos gráficos con la evolución del ADR (tarifa media diaria) y RevPar (ingreso por habitación disponible) según información ofrecida por el INE. En línea con Exceltur, el INE establece un ligero incremento a lo largo de 214, tanto en el ADR como en el RevPar. ANMI Aguirre Newman Market Information 11

17 1999M1 1999M6 1999M11 2M4 2M9 21M2 21M7 21M12 22M5 22M1 23M3 23M8 24M1 24M6 24M11 25M4 25M9 26M2 26M7 26M12 27M5 27M1 28M3 28M8 29M1 29M6 29M11 21M4 21M9 211M2 211M7 211M12 212M5 212M1 213M3 213M8 214M1 214M6 214M11 El elevado interés por el mercado de inversión hotelera apreciado en 213, se ha mantenido activo durante el año 214. Inversores institucionales están analizando operaciones, no solo de compra de activos, sino también de compra de deuda hipotecaria y corporativa, así como la entrada directa en el accionariado de sociedades hoteleras. El volumen de inversión alcanzado a lo largo del año 214 ha superado los 1. millones de euros, en inmuebles actualmente en explotación y en edificios para rehabilitar, lo que supone un importante avance respecto a los niveles alcanzados en años anteriores (+3% respecto a 213), y unos niveles de inversión solo superados en los últimos 2 años en dos ocasiones, años 26 y 27. No se incorpora en el volumen anteriormente mencionado el volumen de inversión que ha generado las operaciones de venta de deuda con inmueble hotelero como garantía. A lo largo de 214 se han vendido varias carteras de deuda que han supuesto un desembolso de aproximadamente 1. millones de euros. PREVISIONES Las previsiones para el año 215 son positivas, manteniéndose el turismo como motor de la economía española. Se espera una ligera ralentización en el crecimiento de la demanda vacacional por parte de extranjeros, debido a la progresiva estabilización de determinados destinos del mediterráneo (Tunez y Egipto). No obstante, factores como la caída del precio del petróleo y la devaluación del euro podría impulsar la entrada de turistas del países emisores tan importantes como el Reino Unido y los EE.UU. Mientras, el progresivo incremento de la renta disponible de la demanda nacional seguirá impulsando el crecimiento de los destinos vacacionales y de las escapadas urbanas. En el caso del mercado de inversión, las previsiones son igualmente positivas, tanto en la venta directa de activos o carteras de activos como en la venta de deuda hotelera. En ambos casos hay en la actualidad importantes procesos en marcha que se cerrarán a lo largo del año. La mejora del entono macro, la estabilización y crecimiento en los principales ratios de rentabilidad (ADR y RevPar) y el retorno de la financiación nos hacen ser positivos en cuanto a la evolución de la inversión en Evolución Estancia Media (días). Tendencia 2. Pernoctaciones anuales en hoteles 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, 2.., 18.., 16.., 14.., 12.., 1.., 8.., 6.., 4.., 2..,, Residentes en España Residentes en el Extranjero Variación REVPAR interanual (%) 4. Variación interanual ADR interanual (%)

18 7 Suelo y Rehabilitación Durante 214 ha continuado la tendencia positiva observada en el año 213, reflejada en una elevada actividad en el mercado de suelo y rehabilitación. El ajuste en los precios de los activos residenciales, las expectativas económicas positivas a corto y medio plazo y la carencia de producto en las zonas consolidadas de ciudades como Madrid y Barcelona, hacen que la compra de activos, para su rehabilitación, y de suelo esté siendo muy elevada en la actualidad. Las claves del mercado han sido: Durante el año 214 se han realizado operaciones de suelo y rehabilitación, en los principales mercados inmobiliarios, por un volumen aproximado de 1.82 millones de euros. El 6% de las operaciones corresponden a proyectos de desarrollo o rehabilitación de activos en el centro de las ciudades. La mayor actividad se ha concentrado en Madrid, donde se han llevado a cabo numerosas operaciones de suelo y rehabilitación de uso residencial principalmente. Barcelona ha alcanzado un ritmo de actividad considerable, predominando la compra de activos para su transformación a la actividad hotelera, y en menor medida residencial. Desde el punto de vista de la oferta, han sido clave a lo largo del año 214 las subastas de activos procedentes de empresas de carácter público. En este sentido cabe destacar las ventas realizadas por parte de Sareb, a nivel nacional o de la sociedad Metro de Madrid, en la ciudad de Madrid. Desde el punto de vista de la demanda cabe destacar la aparición de numerosos inversores con perfil value added que han propiciado el incremento de operaciones destinadas a la creación de valor. La elevada actividad en el mercado por parte de fondos de inversión internacionales, con necesidades de unos retornos (TIR) de entre el 12% y el 15%, lo que limita su entrada en otro tipo de activos, hacen que estén apostando por este mercado. Estos fondos se mueven en volúmenes de inversión superiores a los 3 M por operación. Por otro lado, se puede confirmar la vuelta al mercado del promotor residencial nacional, centrado principalmente en la adquisición de suelos en zonas consolidadas donde el stock disponible de obra nueva es bajo, o en desarrollos nuevos destinados a clases económicas medias/altas. La operación media de estos demandantes de suelo oscila entre los 7M y los 15M. En el caso de la compra de suelo para el desarrollo de cooperativas, se están invirtiendo volúmenes en muchos casos muy superiores, por encima de los 75 mill.. Una tercera tipología de demandantes que están adquiriendo proyectos en rehabilitación en mercados prime son los inversores privados, tanto nacionales como extranjeros. Se ha observado una elevada actividad en el mercado de Madrid en operaciones con volúmenes medios de inversión entre los 7M y los 12M. El ajuste real de precio y la existencia de zonas sin sobreoferta de suelo, ha despertado el interés de los inversores por la compra de suelo con el objetivo de desarrollarlos en el cortomedio plazo o hacer land-bank. Es destacable, por otro lado, como la caída del valor capital del mercado residencial junto a las buenas perspectivas del mercado de alquiler, ha generado un incremento de la rentabilidad en las inversiones de este uso. El paulatino retorno de la financiación al promotor por parte de las principales entidades financieras españolas es una de las claves para la recuperación del mercado de suelo y rehabilitación. A diferencia de lo observado en los últimos años, donde la financiación destinada al mercado inmobiliaria no existía o se exigían unos niveles de pre-comercialización cercanos al 1%, en los últimos meses se observa como las entidades financieras están financiando desarrollos con unos niveles de ventas del 5% - 6% y con diferenciales sobre Euribor del 2,%- 2,5% puntos. Previsiones 215 Desde el punto de vista de la demanda la elevada actividad registrada en el año 215 volverá a verse durante 215, si bien, podrían no alcanzarse los mismos niveles de inversión debido a la carencia de activos a la venta en los centros urbanos, la zona de mayor demanda por parte de los inversores. Las diferentes administraciones públicas siguen con sus programas de desinversión. No obstante, el hecho de que el año 215 tenga un importante carácter político/electoral, puede actuar tanto como catalizador para algunas administraciones, acelerando la venta de activos, como por el contrario como freno, paralizando la venta de otros. Continuará la tendencia de apertura del grifo de la financiación por parte de las entidades financieras españolas concediéndose prestamos promotores con unos niveles de preventas en el entorno del 5% y con unas condiciones de Euribor +2%. Evolución del precio del suelo urbano España. Base 1= 27. Volumen de Inversión Uso de Activos Volumen de Inversión Tipología de Comprador 12, 1, 8, 6, 4, 2,, 96,5 1 92,5 97,1 89,5 86, 59,6 53,9 49, 37, 29, T 214 Mixto 31% Hotele ro Oficin 11% as 2% Reside ncial 56% Real Estate 47% Socimi 8% Family Office 28% Fondo de Inversió n 17% Fuente: Ministerio de Fomento ANMI Aguirre Newman Market Information 13

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20 Aguirre Newman Madrid C/ General Lacy, Madrid Tel asesores@aguirrenewman.es Aguirre Newman Barcelona Avenida Diagonal, Barcelona Tel asesores.barcelona@aguirrenewman.es Aguirre Newman Malaga C/Puerta del Mar, 18, 8º-D Málaga Tel asesores.malaga@aguirrenewman.es Aguirre Newman Lisbon Praça Marquês de Pombal, n.º 16 7º Lisboa Tel portugal@aguirrenewman.pt Aguirre Newman London 1 Stratton Street London W1J 8JR Tel. +44 () Mob +44 () london@aguirrenewman.com Aguirre Newman Mexico Monte Pelvoux 12, Piso 3 Lomas de Chapultepec, Mexico, D.F. Tel. +52 (55) asesores.mexico@aguirrenewman.com Pelayo Barroso Olazábal. Director pelayo.barroso@aguirrenewman.es Department of Market Research and Analysis

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