la ley Guillermo A. Borda actualizado por Delfina Borda ( )

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3 Tratado d e Derecho Civil Derechos Reales I u 6ª edición

4 Tratado d e Derecho Civil Derechos Reales I u 6ª edición Guillermo A. Borda ( ) Ex Ministro de la Corte Suprema de Justicia de la Nación. Doctor en Jurisprudencia en la Universidad de Buenos Aires. Ex Profesor Titular de las Facultades de Derecho de la Universidad de Buenos Aires, de la Universidad Católica Argentina y de la Universidad del Salvador. Miembro de Número de la Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Buenos Aires y de la International Law Association. Miembro de Número Correspondiente de la Academia Nacional de Derecho del Perú. Doctor Honoris Causa de la Universidad del Salvador, Profesor Honoris Causa de la Universidad de Mendoza, Profesor Honorario de la Universidad Católica de La Plata, de la Universidad Mayor de San Marcos (Perú), de la Universidad de Lima (Perú), de la Universidad San Agustín (Arequipa, Perú), de la Universidad Católica Santa María (Arequipa, Perú) y de la Universidad San Antonio Abad (Cuzco, Perú). actualizado por Delfina Borda Diploma de honor de la Facultad de Ciencias Jurídicas de la Universidad del Salvador. Ex Secretaria de 1ª Instancia en lo Civil, Ex Fiscal de 1ª Instancia en lo Civil y Comercial, Ex Juez Nacional de 1ª Instancia Especial en lo Civil y Comercial, Ex Juez de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. la ley

5 Borda, Guillermo Antonio Tratado de derecho civil: derechos reales.- 6a ed. - Buenos Aires: La Ley, v. 7, 720 p. ; 24x17 cm. ISBN Derecho Civil. 2. Tratados. I. Título CDD 346 5ª edición: ª edición: Guillermo Antonio Borda, 2012 de esta edición, La Ley S.A.E. e I., 2012 Tucumán 1471 (C1050AAC) Buenos Aires Queda hecho el depósito que previene la ley Impreso en la Argentina Todos los derechos reservados Ninguna parte de esta obra puede ser reproducida o transmitida en cualquier forma o por cualquier medio electrónico o mecánico, incluyendo fotocopiado, grabación o cualquier otro sistema de archivo y recuperación de información, sin el previo permiso por escrito del editor y el autor. Printed in Argentina All rights reserved No part of this work may be reproduced or transmitted in any form or by any means, electronic or mechanical, including photocopying and recording or by any information storage or retrieval system, without permission in writing from the publisher and the author. Tirada: 600 ejemplares I.S.B.N (Tomo I) I.S.B.N (Obra completa) S.A.P S.E.T Argentina

6 Prólogo a la Sexta Edición En esta edición del Tratado de Reales, además de actualizar doctrina y jurisprudencia, he agregado un capítulo sobre Propiedad Indígena y otro capítulo referido a algunos nuevos tipos de propiedad, que no se encuentran legislados en nuestro Código Civil, tales como clubes de campo, barrios cerrados y tiempo compartido. En este último caso, la cuestión se encuentra reglamentada por la ley nacional pero en los dos primeros casos no hay legislación alguna a nivel nacional, y por ello las provincias han dictado normas específicas. He desarrollado estos dos temas a partir de la legislación vigente en la Provincia de Buenos Aires. Adelanto que si bien se ha escrito mucho sobre estas cuestiones, creo que un Tratado como éste no puede extenderse demasiado sobre temas que aún no han sido legislados en el orden nacional, de modo que se cita abundante bibliografía para quien quiera profundizarlos. En todos los temas nuevos, como así también en los que doy mi opinión, he dejado constancia de ello en nota a pie de página. Reitero lo dicho en la anterior edición: actualizar una obra tan importante como ésta, no es una tarea fácil, es una enorme responsabilidad y al mismo tiempo implica una gran emoción. En el año de esta edición, 2012, se van a cumplir diez años de la muerte de mi padre, diez años en los que permanentemente su recuerdo está en mí, como lo estará siempre. Delfina M. Borda

7 Prólogo a la Quinta Edición Hace ya varios años, junto con mis hermanos Guillermo y Alejandro, le dije a nuestro padre que íbamos a ocuparnos de actualizar su obra y no olvidaré nunca la emoción de su rostro. Espero no haber defraudado sus expectativas. Termino ahora las primeras actualizaciones de las partes a mi cargo. Primero fue el Tratado de derecho civil. Sucesiones y ahora el Tratado de derecho civil. Reales. La tarea, por cierto, fue ardua, ya que la actualización comprendió la legislación nacional y extranjera, como así también, en numerosísimos temas, la jurisprudencia y la doctrina, pero también emotiva, especialmente en el caso de Reales: trabajé con el libro que mi padre tuvo muchísimas veces en sus manos, pues él había comenzado a actualizarlo y, personalmente, me lo entregó para que siguiera actualizándolo yo. Por eso quiero señalar que hay modificaciones o agregados que se pueden advertir al cotejar esta edición con la precedente, que son obra de mi padre y estaban manuscritas por él en el libro que tenía sobre su escritorio o en papeles agregados al libro. Cuando lo manuscrito importaba un cambio de criterio, he dejado clara constancia de ello (véase el nº 493). Y si bien he introducido puntos que no estaban desarrollados ello ha sido en todos los casos marcado con notas a pie de página. Ojalá que el esfuerzo realizado no haya sido en vano y que la obra de mi padre, sin duda de enorme trascendencia no sólo en nuestro país, sino también en el exterior, continúe enseñando a las próximas generaciones a pensar el derecho como algo vivo y cuyas normas deben ser interpretadas con sentido de justicia, y así Borda seguirá estando presente.

8 X Guillermo A. Borda Querida presencia que en mí es permanente, no sólo por sus enseñanzas jurídicas y fundamentalmente de vida, sino por el inmenso amor que me dio. Delfina M. Borda

9 Indice Prólogo a la Sexta Edición... Prólogo a la Quinta Edición... VII IX CAPÍTULO I De los derechos reales en general 1. Introducción al estudio de los derechos reales... 1 A. Trascendencia social del derecho sobre las cosas Propiedad y dominio.- 2. Los derechos reales y la cuestión social.- 3. La solución capitalista liberal.- 4. La solución marxista.- 5. Hacia una superación del capitalismo liberal y del marxismo; la doctrina social de la iglesia... 1 B. Conceptos generales Concepto y distinción con los otros derechos patrimoniales; remisión Los derechos reales en nuestro Código Civil Su origen legal.- 8. Enumeración Derechos reales creados por leyes especiales; breve noticia.- 9. Adquisición, transferencia y extinción Derechos reales suprimidos; política seguida por Vélez Sarsfield.- 12.a) El de superficie.- 13.b) La enfiteusis.- 14.c) Las rentas y censos de más de cinco años.- 15.d) Las vinculaciones Derechos reales suprimidos por el Código, pero constituidos antes de su vigencia Clasificación de los derechos reales Acciones reales Posesión CAPÍTULO II De la posesión en general 1. Naturaleza jurídica Dificultades del tema A. Elementos de la posesión Distintas teorías Teoría de Savigny Teoría de Ihering Doctrina de Saleilles Análisis crítico; nuestra opinión La cuestión en nuestro Código La posesión es un hecho o un derecho? Los proyectos de reforma... 25

10 XII Guillermo A. Borda 2. Fundamento de la protección posesoria Distintos fundamentos Sujetos de la posesión Observación previa Capacidad Personas jurídicas Posesión tomada por medio de representantes Incapacidad del representado o del representante Objeto de la posesión Cuestión en torno al objeto de la posesión La cuestión en nuestro derecho Cosas que pueden ser objeto de la posesión Cosas determinadas Cosas futuras Reglas legales sobre el alcance y la extensión de la posesión.- 46.a) Cosas accesorias b) Cosas que forman un solo cuerpo.- 48.c) Cosas divisibles d) Cosas integrantes de universalidades de hecho. 50.e) Cosas integrantes de una universalidad de derecho. 51.f ) Posesión adquirida conforme con un título. 52. Exclusividad de la posesión y coposesión Distintas clases de posesión Criterios de clasificación A. Posesión legítima e ilegítima Concepto Importancia de esta distinción Presunción de legitimidad B. Posesión de buena y mala fe Concepto La cuestión del título putativo Tiempo en que debe existir la buena fe Coposesión Corporaciones y sociedades Caso de representación Importancia de esta distinción C. Posesión viciosa Concepto Inmuebles Vicios enumerados.- 72.a) Violencia b) Clandestinidad c) Abuso de confianza Muebles Vicios enumerados.- 82.a) Hurto.- 83.b) Estelionato.- 84.c) Abuso de confianza Efectos legales Consecuencias prácticas de la posesión viciosa CAPÍTULO III Adquisición, conservación y pérdida de la posesión I. Adquisición de la posesión Conceptos generales... 73

11 Tratado de Derecho Civil u Derechos Reales XIII 1. Distintos modos de adquisición Enumeración y clasificación A. Ocupación Concepto y condiciones B. Usurpación Concepto C. Tradición De la tradición en general Concepto y naturaleza Importancia jurídica Capacidad Tradición y publicidad Forma de la tradición Tradición de inmuebles Modo de adquirir la posesión Posesión vacua Actos posesorios Actos de simple tolerancia Tradición de muebles Principio general a). 104.b) Tradición de muebles entre ausentes c) Cosas muebles no presentes d) Rentas nacionales y provinciales e) Acciones f ) Instrumentos de crédito g) Cosas pendientes de individualización h) Cosas futuras Tradición brevi manu Concepto y régimen legal Constituto posesorio Concepto La cuestión en nuestro Código Civil Adquisición por representante Remisión II. Conservación y pérdida de la posesión Conservación de la posesión El problema desde el punto de vista conceptual Régimen legal.- a) Modos de conservar la posesión b) Cosas perdidas c) Conservación por representante Pérdida de la posesión Concepto general Disposiciones legales.- a) Cosas extinguidas b) Cosas colocadas fuera del comercio c) Tradición d) Imposibilidad de ejercer actos posesorios e) Abandono f ) Hecho de un tercero g) Interversión del título CAPÍTULO IV Efectos de la posesión I. Derechos y obligaciones emergentes de la posesión

12 XIV Guillermo A. Borda 137. Aclaración previa Influencia en la adquisición del dominio Concepto y remisión De las obligaciones y los derechos en general A. Cargas de la posesión Enumeración legal B. Derechos inherentes a la posesión Disposiciones legales Posesión de buena fe A. Precio pagado por la cosa El art B. Frutos y productos Principio general en materia de frutos Cuándo se reputan percibidos los frutos Momento en que debe existir buena fe Frutos pendientes Productos C. Gastos y mejoras Principios generales Gastos y mejoras necesarias Mejoras útiles Mejoras voluptuarias Gastos de simple conservación Valuación de gastos y mejoras Derecho de retención Compensación D. Destrucción o deterioro de la cosa Régimen legal E. Contrato de locación El problema, remisión F. Adquisición de inmuebles bis. Inmueble vendido a distintas personas G. Cuándo cesa la buena fe La solución legal H. Adquisición de muebles El principio Condiciones de aplicación.- a) Posesión en sentido propio b) Buena fe c) Título oneroso Cosas excluidas de la regla del art Posesión de mala fe A. Precio pagado por la cosa Régimen legal B. Frutos y productos Frutos Productos C. Mejoras

13 Tratado de Derecho Civil u Derechos Reales XV 177. Gastos y mejoras necesarias Mejoras útiles Mejoras voluntarias Ruina o deterioro de la cosa Enajenación de la cosa por el poseedor de mala fe CAPÍTULO V Protección de la posesión 1. Defensa extrajudicial de la posesión Principio De las acciones posesorias en general A. Acciones posesorias e interdictos: su relación El problema en el Código Civil El problema en la reforma de B. Fundamento de la protección posesoria El problema C. Naturaleza jurídica Son acciones reales o personales? Objeto Cosas cuya posesión da lugar a estas acciones Quiénes pueden entablarlas: supresión de los requisitos de anualidad y falta de vicios Contra quién se da la acción Proceden contra resoluciones administrativas? Proceden contra actos judiciales? Juez competente Procedimiento Prueba de la posesión; casos de duda Prescripción Relación entre los interdictos, las acciones posesorias y la petitoria Acción e interdicto de mantener la posesión Unificación de estas defensas posesorias Concepto de turbación a) Actos posesorios b) Actos realizados contra la voluntad del poseedor del inmueble c) Actos realizados con intención de poseer d) Falta de exclusión absoluta del poseedor Acción e interdicto de obra nueva Aclaración previa Concepto Requisitos legales Aplicaciones jurisprudenciales Quiénes tienen la acción y contra quiénes Suspensión de la obra Acción de despojo e interdicto de recobrar la posesión Las acciones de recobrar la posesión en el Código Civil Concepto de despojo El art y su reforma Quiénes tienen la acción y contra quiénes: remisión Extremos que deben probarse Alcance de la condena Interdicto de adquirir Concepto y campo de aplicación Procedimiento

14 XVI Guillermo A. Borda CAPÍTULO VI La tenencia 1. Conceptos generales Concepto Poseedor mediato e inmediato Los servidores de la posesión Enumeración legal de casos de tenencia Adquisición, conservación y pérdida de la tenencia Adquisición Conservación y pérdida Efectos de la tenencia A. Derechos y obligaciones del tenedor Principio general Obligación de conservar la cosa Obligación de restituir Mejoras Restitución de la cosa y terceros que la pretenden Caso de demanda por un tercero Responsabilidad por los daños ocasionados por la cosa Relaciones de vecindad Defensa de la tenencia Defensa de hecho Acciones e interdictos posesorios dominio CAPÍTULO VII Dominio 1. Conceptos generales La propiedad y la cuestión social Concepto del derecho de propiedad en el Código Civil y en la ley Caracteres Contenido Derechos inherentes al dominio Restricciones a las potestades del dueño Extensión del dominio Principio Espacio aéreo Subsuelo Accesorios, frutos, productos Garantías Protección constitucional Protección frente a particulares Protección frente al Estado Dominio imperfecto Concepto y distintos casos

15 Tratado de Derecho Civil u Derechos Reales XVII A. Dominio fiduciario Concepto Objeto y partes Transmisión del dominio fiduciario Efectos del fideicomiso Derechos y deberes del propietario fiduciario Extinción del dominio fiduciario B. Dominio revocable Concepto Cómo se opera la revocación.- a) Revocación por voluntad del transmitente b) Revocación por cláusula legal unida a una declaración de voluntad c) Revocación por el cumplimiento del mero hecho previsto en el contrato Efectos de la revocación a) Revocación con efecto retroactivo b) Revocación sin efecto retroactivo C. Dominio desmembrado Concepto y remisión CAPÍTULO VIII Adquisición y pérdida del dominio I. Modos de adquirir el dominio Conceptos generales Enumeración legal Clasificación.- a) Originarios y derivados b) Onerosos y gratuitos c) Transmisión a título singular o universal Título y modo Apropiación Concepto Cosas a las cuales se aplica Cosas excluidas Distintos casos de apropiación A. Caza Concepto Animales a los cuales se aplica Lugares donde puede cazarse Enjambre de abejas B. Pesca Importancia Apropiación Lugares de pesca C. Tesoro Concepto de tesoro Naturaleza de la adquisición Dónde pueden buscarse tesoros Derechos del descubridor y del propietario D. Régimen de las cosas perdidas Ubicación metodológica Derechos y deberes del hallador Procedimiento Sanciones por falta de entrega de la cosa Especificación

16 XVIII Guillermo A. Borda 322. Concepto Naturaleza jurídica de la especificación Propiedad de la cosa nueva Limitado interés práctico Accesión Concepto A. Aluvión Concepto y distintos casos Condiciones de la adquisición del dominio Aluvión formado como consecuencia de trabajos realizados por los ribereños Aluvión formado a lo largo de varias heredades B. Avulsión Concepto Cosas no susceptibles de adherencia natural C. Emigración de animales Régimen legal D. Edificación, siembra y plantación El problema Siembra, plantación o edificación en terreno propio con semillas o materiales ajenos Edificación, siembra o plantación de buena fe en terreno ajeno con materiales, semillas o plantas propias Edificación, siembra o plantación de mala fe en terreno ajeno con materiales, semillas o plantas propios Mala fe de ambas partes Edificación en terreno propio con invasión del ajeno Empleo de materiales ajenos en fundos también ajenos E. Adjunción, mezcla y confusión Concepto Adjunción Mezcla y confusión Transmisión voluntaria del dominio: tradición y registro bis. Diversos sistemas de transmisión de un derecho real El Código Civil y las reformas posteriores a) Inmuebles b) Muebles en general c) Aeronaves d) Automotores e) Semovientes Condiciones de la tradición a) Propiedad de la cosa b) Capacidad de las partes c) Título suficiente para transmitir la propiedad Percepción de frutos Ideas generales y remisión Sucesión mortis causa Remisión Prescripción adquisitiva Concepto y fundamento Quiénes pueden prescribir y contra quiénes Cosas y derechos susceptibles de prescripción Caracteres que debe tener la posesión hábil para usucapir Prueba de la posesión

17 Tratado de Derecho Civil u Derechos Reales XIX A. Prescripción de inmuebles Las dos clases de prescripción Prescripción por diez años Requisitos.- a) Justo título b) Buena fe Sucesión en la posesión Plazo de prescripción Limitado interés práctico de la prescripción breve Usucapión de veinte años Plazos y condiciones Interversión del título Supuesto de condominio Acción declarativa de la usucapión a) Carácter contencioso del juicio b) Juez competente. 390.c) Recaudos que hay que acompañar con la demanda d) Prueba e) Efectos de la sentencia f ) Ámbito de aplicación de estas normas Régimen de regularización dominial establecido por las leyes y Objetivo Beneficiarios Procedimiento B. Prescripción de muebles El art bis C. Suspensión de la prescripción Remisión D. Interrupción de la prescripción Concepto y remisión Causas de interrupción a) Interrupción natural b) Demanda contra el poseedor c) Compromiso arbitral d) Reconocimiento del derecho del dueño Efectos de la interrupción de la usucapión A quién aprovecha la interrupción E. Efectos de la prescripción Desde cuándo se producen II. Extinción del dominio Extinción absoluta y relativa A. Extinción absoluta Distintos casos B. Pérdida relativa de la propiedad Distintos modos CAPÍTULO IX Expropiación 1. Conceptos generales

18 XX Guillermo A. Borda 414. Concepto Fundamentos Es una institución de derecho público o privado? Sujetos El expropiante El expropiado Bienes que pueden expropiarse Principio general Bienes no indispensables a la obra pública Sobrantes inaprovechables Condiciones de la expropiación Enumeración A. Utilidad pública Concepto B. Calificación por ley Atribución del Poder Legislativo C. Indemnización previa Condiciones que debe reunir Indemnización justa Rubros comprendidos en la indemnización.- a) Valor del bien b) Consecuencias directas e inmediatas c) Gastos de cancelación de la hipoteca d) Ruptura del contrato de trabajo e) Mudanza f ) Intereses g) Línea telefónica h) Modificación del frente del edificio i) Valor llave de un fondo de comercio Rubros no comprendidos en la indemnización a) Valor afectivo b) Valor panorámico c) Valor histórico d) Lucro cesante e) Ganancias hipotéticas f) Mayor valor resultante de la obra pública g) Gastos de adquisición de una nueva propiedad bis. h) Mejoras posteriores a la declaración de utilidad pública Cosas muebles Empresas concesionarias de servicios públicos Valor llave Privación de empresa en marcha Integridad de la indemnización a) Momento en que se fija la indemnización: la desvalorización monetaria b) Impuestos y gravámenes d) Coeficiente por desocupación Locatario del expropiado bis. Inmuebles linderos a una obra pública Indemnización previa El principio constitucional Procedimiento A. Expropiación por avenimiento Normas legales B. Expropiación judicial Normas procesales a) Juez competente b) Trámite del juicio c) Entrega de la posesión d) Tasación e) Costas f ) Desistimiento Prescripción de la acción por cobro de la indemnización bis. Cómo se opera la transferencia del dominio

19 Tratado de Derecho Civil u Derechos Reales XXI 6. Expropiación indirecta o irregular Concepto Requisitos.- a) Declaración de utilidad pública b) Cercenamiento del derecho de propiedad Procedimiento Prescripción de la acción Caso de expropiación inversa pedida por algunos de los condóminos Abandono de la expropiación Norma legal bis. Obras o planes de ejecución diferida Retrocesión Concepto Requisitos Procedimiento Sujetos activo y pasivo Efectos Prescripción Ocupación temporánea Concepto Ocupación temporaria normal Ocupación temporánea anormal No se requiere reclamación administrativa previa Prescripción Derechos de terceros CAPÍTULO X Restricciones y límites del dominio 475. Concepto Observación metodológica Restricciones en interés público Restricciones del derecho administrativo Cláusula de no enajenar Constitución de derechos reales Art. 2617: su derogación El camino de sirga a) Naturaleza jurídica b) Derechos del propietario y del Estado c) Se necesita un acto administrativo de afectación del camino de sirga? d) Ríos y canales a los que se aplica e) Concepto de propiedades limítrofes f ) Mutaciones naturales del curso de agua Restricciones en interés de los vecinos A. Molestias ocasionadas a los vecinos La reforma del art Molestias intolerables Facultades judiciales Quiénes tienen la acción y contra quiénes Supuesto del art bis. Es prescriptible la acción derivada de los arts y 2625? B. Obras y trabajos que pueden perjudicar al vecino Norma legal C. Falta de conservación de los edificios Responsabilidad legal Acción de daño temido D. Instalaciones inmediatas a paredes medianeras o divisorias Reglamentación legal

20 XXII Guillermo A. Borda E. Utilización de paredes medianeras o divisorias Disposiciones legales y remisión F. Árboles, ramas y raíces Plantación de árboles y arbustos: distancias que deben observarse Es absoluta la prohibición del art. 2628? Ramas y raíces G. Goteras de techos y desagües Goteras de techos Aguas pluviales Aguas de pozos o servidas H. Aguas que descienden naturalmente a los fundos inferiores Obligación de los fundos inferiores Arenas y piedras Prohibición de agravar la situación del terreno inferior Obras en los terrenos inferiores I. Luces y vistas Concepto Paredes medianeras Paredes no medianeras a) Luces b) Vistas Titulares de la acción J. Restricción a la facultad de dividir las cosas Norma legal CAPÍTULO XI Propieda d de las aguas 523. Importancia del tema Aguas públicas y privadas; límites de nuestro estudio Aguas pluviales Naturaleza jurídica Uso de las aguas caídas en terrenos privados Aguas que caen sobre tierra del dominio público Ríos y arroyos Ríos y arroyos del dominio público y del dominio privado Uso y goce de las aguas privadas Uso de las aguas del dominio público a) Consumo b) Navegación c) Pesca d) Riego, represas, utilización industrial, energía hidráulica Cauces abandonados Lagos Propiedad de los lagos Derecho de los particulares sobre los lagos Aguas subterráneas Su régimen en el Código Civil y en la ley Uso por el propietario de la superficie Otras aguas de interés general Norma legal

21 Tratado de Derecho Civil u Derechos Reales XXIII CAPÍTULO XII La propiedad indígena Planteo del tema y reforma constitucional Naturaleza de la cláusula constitucional Importancia de la ley Estado actual de la cuestión CAPÍTULO XIII Nuevas urbanizaciones 1. Clubes de campo y barrios cerrados Orígenes y concepto Encuadramiento jurídico Pago de los gastos Derecho de admisión Aplicación del régimen de protección al consumidor Tiempo compartido Concepto Unidad vacacional y unidad temporal Sujetos intervinientes Escritura de constitución del STTC Naturaleza jurídica del derecho del usuario Normas destinadas a la defensa de los usuarios CAPÍTULO XIV Condominio 1. Nociones generales Comunidad y condominio Antecedentes históricos Naturaleza jurídica del condominio Comparación con otras instituciones jurídicas.- a) Con la sociedad b) Con la indivisión hereditaria c) Con la comunidad conyugal d) Con la propiedad horizontal Distintas clases de condominio Constitución Fuentes del condominio Forma y prueba Condominio normal o sin indivisión forzosa A. Facultades de los condóminos Idea general Facultades sobre la parte indivisa Principio general y aplicaciones a) Venta b) Hipotecas; remisión c) Usufructo d) Acciones Facultades sobre toda la cosa

22 XXIV Guillermo A. Borda 564. Derecho de uso y goce Frutos y productos Actos materiales de disposición Actos jurídicos de disposición o administración Derecho de los acreedores de los condóminos Regla legal Abandono de la parte indivisa Efectos B. Obligaciones y responsabilidad de los condóminos Contribución a los gastos de conservación o reparación de la cosa Deudas contraídas en provecho de la comunidad a) Obligaciones personales b) Cargas reales Insolvencia de uno de los copropietarios C. Administración de la cosa común El principio de la mayoría Deliberaciones y decisiones Cómo se computa la mayoría Caso de empate Condición legal del administrador Remoción del administrador Arrendamiento de la cosa Frutos Dudas sobre el valor de la parte de cada condómino D. Conclusión del condominio Causas generales de extinción Aplicación de los principios generales Causa peculiar: división de la cosa común Concepto Naturaleza de la acción de partición Efecto declarativo de la división Supresión de la licitación Aplicación de las normas del derecho sucesorio El principio de la división en especie y sus limitaciones Condominio con indivisión forzosa Causas de indivisión Indivisión surgida de la voluntad de los condóminos o del testador Indivisiones legales: enunciación. 512 A. Accesorios indispensables Concepto Derechos de los condóminos Obligaciones de los condóminos B. División nociva Supuesto legal C. Sepulcros Cementerios públicos Naturaleza jurídica Prescripción adquisitiva Indivisibilidad de los sepulcros Inembargabilidad Cementerios privados

23 Tratado de Derecho Civil u Derechos Reales XXV D.- Bien de familia Noción y remisión E. Vivienda donde estaba constituido el hogar conyugal bis. Noción y remisión F. Muros, cercos y fosos Nociones generales G. Muro medianero Derecho de asentar la pared en terreno vecino Norma legal y naturaleza jurídica Propiedad del muro medianero Distintos supuestos Pago del precio de la pared Legitimación activa y pasiva para el cobro de la medianería Prescripción de la acción por cobro de medianería Prueba de la medianería Presunciones legales Obligaciones y cargas de la medianería Pago del precio Contribución a los gastos de reparación o reconstrucción Facultad de abandono Efecto del abandono Readquisición de la pared abandonada Derechos de los condóminos Derecho a adquirir la medianería Derecho de alzar la pared medianera Derecho de servirse del muro medianero Igualdad de derechos Limitaciones al derecho de los medianeros Cerramiento forzoso El art H. Medianería en la campaña Principio general Prueba de la medianería Derechos y obligaciones surgidos de la medianería I. Condominio de árboles Disposiciones legales Condominio por confusión de límites A. Nociones generales Concepto B. La acción de deslinde Naturaleza Distinción con la reivindicatoria Inmuebles a los que se aplica la acción de deslinde Legitimación activa Legitimación pasiva

24 XXVI Guillermo A. Borda 1. Formas de hacer el deslinde Deslinde extrajudicial Deslinde judicial a) Prueba b) Caso de duda c) Mensura Gastos del deslinde Efectos Reglas generales CAPÍTULO XV Propied ad horizontal 1. Nociones generales Breve noticia histórica Importancia actual Naturaleza jurídica Denominación Derechos y obligaciones de los propietarios A. Objeto de la propiedad El edificio: partes propias y comunes a) Partes propias b) Partes comunes B. Derechos y obligaciones sobre las partes propias Principio general Restricciones al dominio a) Destino de las unidades b) Ventanas c) Puerta de entrada a las unidades d) Animales domésticos e) Acceso a las unidades f ) Modificación de las unidades g) Actos contrarios a la normal convivencia Locatarios Obligaciones a) Conservación y reparación del departamento b) Impuestos y contribuciones C. Derechos y obligaciones sobre las partes comunes Principio general Problemas suscitados por la utilización de partes comunes; jurisprudencia a) Alteración de la fachada b) Aparatos de aire acondicionado c) Letreros d) Toldos e) Patios f ) Azoteas y terrazas Partes comunes de uso exclusivo Cargas de la propiedad horizontal; remisión. 595 D. Acción para hacer respetar las restricciones al dominio Quién tiene la acción Procedimiento Prescripción E. Cargas comunes Noción general Expensas de administración Concepto Servicios no prestados; jurisprudencia Forma de obtener la liberación del pago de servicios no prestados Expensas de reparación y conservación

25 Tratado de Derecho Civil u Derechos Reales XXVII 720. Proporción en que se pagan Quién debe realizar la reparación a) Reparaciones no urgentes b) Reparaciones necesarias y urgentes Innovaciones y mejoras Mayoría requerida Otros gastos comunes Enumeración.- a) Seguros b) Gastos de reconstrucción c) Hipoteca del terreno d) Gastos derivados de daños causados por las cosas comunes Cobro de las expensas comunes Legitimación activa y pasiva a) Las expensas han sido hechas por el consorcio Expensas comunes y usufructuario b) Gastos hechos por uno de los propietarios Procedimiento Privilegio Las expensas comunes y el bien de familia Constitución del consorcio A. Proceso previo El problema: ley Afectación del edificio Obligación de someterse al régimen de afectación La escritura de afectación Efectos de la afectación Publicidad de la afectación Retractación y desafectación Retractación Desafectación Contratos de venta de unidades Especificaciones que deben contener Forma de la redacción Cláusulas de reajuste Señas o anticipos Registro de los contratos Cesión del contrato Rescisión o resolución del contrato bis. Aplicación de la ley (ref. por la ley ) Hipoteca del inmueble afectado Obligaciones respecto del acreedor hipotecario Constitución de hipoteca no prevista en los contratos Ejecución judicial del edificio Distintas hipótesis a) Ejecución por acreedores hipotecarios b) Ejecución por acreedores quirografarios Administrador provisorio Cuándo procede su designación Aplicación provisoria del reglamento de copropiedad Intervención judicial Cuándo procede Obras por administración

26 XXVIII Guillermo A. Borda 763. El administrador Funciones Rescisión del contrato por culpa del constructor Paralización de la obra Derecho de adjudicación Penalidades derogadas Ley Autoridad de aplicación Ley Disposición transitoria Obligaciones del escribano B. Constitución definitiva El reglamento de copropiedad y administración Forma Mayoría requerida Naturaleza jurídica del reglamento bis Contenido del reglamento Cláusulas inválidas Reforma del reglamento a) Forma; consecuencias de la falta de inscripción en el Registro b) Mayorías necesarias c) Cláusulas de irrevocabilidad d) Reforma por la justicia Interpretación del reglamento El consorcio de propietarios Naturaleza jurídica Quiénes lo integran Domicilio Legitimación activa Legitimación pasiva Responsabilidad de los propietarios por las deudas del consorcio C. Administración El administrador Designación Funciones a) Funciones administrativas b) Representación administrativa c) Representación judicial Remoción Designación judicial Remuneración Consejo de administración La asamblea Noción y funciones Convocatoria Imposibilidad de lograr la mayoría requerida Quórum; cómputo de votos Mayorías requeridas Contralor judicial Extinción de la propiedad horizontal Causales Ruina o destrucción del edificio Vetustez del edificio