ABRIL2016 GUÍA BÁSICA DE DERECHOS INQUILINOS

Transcripción

1 ABRIL2016 GUÍA BÁSICA DE DERECHOS INQUILINOS

2 En la Ciudad de Buenos Aires, uno de cada tres hogares es alquilado. Miles de contratos de alquiler de vivienda que se firman mensualmente. FERNANDO MUÑOZ Responsable de la Oficina de Atención al Inqulino GUÍA BÁSICA DE DERECHOS INQUILINOS Sin embargo, el inquilino y su mundo que empieza cuando busca una vivienda y termina cuando reclama que le devuelvan el depósito que entregó 24 meses atrás, siente que solo a él le puede ocurrir firmar un contrato abusivo, pagar comisiones y ni siquiera recibir un comprobante, reclamar incansablemente por deficiencias del hogar y terminar haciéndose cargo de sus arreglos, y muchos etcéteras que comprenden este lugar solitario del grupo familiar que sale a buscar, a renovar o a mudar su hogar alquilado. Por primera vez, un organismo público se hace cargo de esta realidad que cada vez abarca a más vecinos y vecinas de la Ciudad. La Defensoría del Pueblo asumió la necesidad de crear un área específica de atención a inquilinos, siendo un hecho novedoso, inédito e imprescindible para el acceso al derecho a la vivienda. Cada vez que un vecino ingresa a la Defensoría preguntándose si es justo que pague dos meses de comisión para firmar el contrato, nos está confirmando que detrás de la locación de vivienda, hay un negocio oscuro y millonario donde el que pierde siempre es el inquilino. Cada vez que revisamos juntos la liquidación de las expensas mensuales, escuchamos sobre filtraciones y reparaciones que no fueron solucionadas o nos consultan por cortes de gas que se produjeron hace meses, nos damos cuenta de que nuestra intervención es clave y necesaria para la protección de los derechos. Desde ahora todos los vecinos y vecinas de la Ciudad cuentan con un espacio donde evacuar sus consultas y reclamos y hacer valer sus derechos cuando la inmobiliaria, el administrador o el propietario de la vivienda que alquilan los vulneran. 2 GUÍA DE DERECHOS DE INQUILINOS

3 CUÁNTO DEBE DURAR UN CONTRATO DE ALQUILER? El Código Civil y Comercial establece un plazo mínimo de contrato de locación de vivienda de dos años. CUÁNTO ME PUEDE COBRAR LA INMOBILIARIA? En la Ciudad de Buenos Aires existe una normativa que pone un tope a las comisiones inmobiliarias que debe pagar el inquilino. Se trata del Art. 57 de la Ley 2340, que establece un máximo del 4,15% del valor total del contrato, lo que representa aproximadamente un mes de alquiler. Además, el alquiler de vivienda única está exento de IVA, por lo cual, no pueden incluirte ese impuesto a tu cargo. ES IMPRESCINDIBLE ALQUILAR A TRAVÉS DE UNA INMOBILIARIA? No. La inmobiliaria es un tercero que se encarga de acercar a las partes a pedido del propietario. De esta forma, quien alquila su vivienda se desentiende de buscar al inquilino y en algunos casos de cobrar el alquiler y gestionar los arreglos del inmueble. Los propietarios y los inquilinos pueden efectuar un contrato sin intermediación. ANTES DE INGRESAR A UNA VIVIENDA, LA RESERVO O LA SEÑO? Si antes de ingresar a una vivienda te exigen un adelanto, es conveniente que el comprobante de pago diga seña y no reserva. La seña, al estar contemplada en el Código Civil y Comercial, establece que si el propietario se arrepiente de alquilar su casa, tiene que devolverte el doble del dinero que entregaste. La reserva, por su parte, busca evitar esta penalidad del propietario. QUÉ GASTOS TENGO QUE AFRONTAR PARA ALQUILAR UNA VIVIENDA? Para iniciar un contrato de locación debés abonar un mes de alquiler por adelantado, un depósito que se recupera al finalizar el contrato, los gastos de informe de la garantía y la certificación de tu firma y la de tu garante ante escribano público. QUÉ PUEDO HACER SI ME COBRAN DOS MESES DE COMISIÓN? Si te cobran honorarios mayores a los estipulados por ley podés hacer una denuncia ante el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA), el organismo que tiene a cargo el control y la sanción de las inmobiliarias. Para realizar la denuncia es indispensable que cuentes con un comprobante que indique claramente cuánto pagaste de comisión. EN DÓNDE SE TRAMITAN LOS INFORMES DE LA GARANTÍA? Se realizan en el Registro de la Propiedad Inmueble, Av. Belgrano Es necesario que el garante te acompañe con su DNI y la fotocopia de la escritura. Una vez que inician el trámite, vos podés retirar el informe. El trámite normal tiene una demora de cuatro días y tiene un costo de $210, el express se realiza en el día y tiene un costo de $420. Para más información podés visitar la página del Registro de la Propiedad Inmueble o comunicarte al (+5411) / / DEFENSORÍA DEL PUEBLO 3

4 Del total de viviendas que tiene la Ciudad 1,5% 3,5% 73% 22% EN QUÉ ESTADO DEBE ENTREGARSE LA VIVIENDA? El propietario debe entregar el inmueble en un estado apropiado para su uso. Sugerimos a los inquilinos que realicen un inventario al momento de ingresar a la vivienda. Y SI ALQUILO EN UN EDIFICIO RECIÉN CONSTRUIDO? Es importante chequear que el edificio tenga final de obra y que las expensas vengan discriminadas en ordinarias y extraordinarias. 73% son departamentos 22% casas 3,5% habitaciones en hoteles o pensiones 1,5% habitaciones en inquilinatos o conventillos QUIÉN DEBE HACERSE CARGO DE LOS ARREGLOS? El propietario debe efectuar a su cargo todas las reparaciones del inmueble (plomería, electricidad, etc.); en caso de corte de un servicio público (agua, luz, gas) se debe hacer cargo de los arreglos necesarios para reconectarlo, ya sea por responsabilidad de la empresa prestataria o del consorcio. El inquilino sólo debe hacerse cargo de los arreglos que surjan de su responsabilidad, lo cual no incluye el deterioro normal de la vivienda. Es importante no firmar contratos en los cuales el inquilino renuncie a este derecho. EL PROPIETARIO NO SE HACE CARGO DE LOS ARREGLOS QUÉ HAGO? En Buenos Aires, uno de cada tres hogares es alquilado, lo que significa que más de 900 mil personas son inquilinas. 4 GUÍA DE DERECHOS DE INQUILINOS El inquilino debe exigir por escrito que el propietario realice los arreglos. Pudiendo él mismo realizarlos en caso de que sean urgentes, para esto es necesario notificar previamente y obtener el comprobante del pago. Posteriormente los arreglos se descuentan del alquiler.

5 Edad de los inquilinos 10% BAJO QUÉ CIRCUNSTANCIAS PUEDO PEDIR UN RESARCIMIENTO? Si el inquilino se ve impedido de utilizar el inmueble o el mismo no sirve para el uso convenido, puede pedir la reducción o cesación de pago por el tiempo que no pueda utilizar la vivienda o, según la circunstancia, rescindir el contrato. QUIÉN DEBE PAGAR LOS SERVICIOS E IMPUESTOS? De acuerdo al Código Civil y Comercial, los inquilinos pagan el Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL) y los servicios de agua, luz y gas. Por su parte, el propietario paga los impuestos que gravan su propiedad, tal como el impuesto inmobiliario. Es necesario tener en cuenta que el ABL y el impuesto inmobiliario figuran en una misma boleta de pago. En ocasiones, los inquilinos pagan ambos impuestos, aún cuando por contrato les corresponde únicamente el ABL. 18% 55% 17% Menores de 39 años: 55% Entre 40 y 49 años: 17% Entre 50 y 64 años: 18% Más de 65 años: 10% Período QUIÉN DEBE PAGAR LAS EXPENSAS? El propietario debe pagar las expensas extraordinarias y el inquilino, las ordinarias. Si no están discriminadas, se debe notificar al propietario para que reclame a la administración. Ejemplo: Los gastos ordinarios (artículos de limpieza, desinfección, mantenimiento de ascensores, salario del encargado) los debe pagar el inquilino, los gastos extraordinarios (pintura del edificio, reformas, mejoras), los debe pagar el propietario, ya que ponen en valor su propiedad. +8,2% Inquilinos -7,6% Propietarios Entre 2003 y 2013, el porcentaje de hogares propietarios disminuyó un 7,6%, mientras que el de inquilinos aumentó un 8,2%. Fuente: Datos propios y Diagnóstico Socio-Habitacional de la Ciudad de Buenos Aires, Consejo Económico y Social de la Ciudad de Buenos Aires (2013) DEFENSORÍA DEL PUEBLO 5

6 PUEDO RESCINDIR EL CONTRATO ANTICIPADAMENTE? Sí. El inquilino puede rescindir anticipadamente el contrato a partir de los seis meses, pagando una indemnización de un mes y medio de alquiler para el primer año, y de un mes para el segundo. Para finalizar un contrato anticipadamente es necesario notificar al propietario a través de una carta documento. EL PROPIETARIO PUEDE RESCINDIR EL CONTRATO ANTICIPADAMENTE? No. El propietario no puede rescindir un contrato vigente antes de su finalización, salvo que el inquilino abandone la vivienda, deje de pagar el alquiler durante dos meses o utilice el inmueble para fines distintos a los convenidos: por ejemplo, la apertura de un local comercial. EN QUÉ MOMENTO SE DEBEN DEVOLVER LAS LLAVES DEL DEPARTAMENTO? Sugerimos acordar la entrega de llaves con algunos días de antelación a la finalización del contrato. Para evitar problemas, el inquilino debe contar con todos los recibos de pago del alquiler y la baja de los servicios cuando estén a su nombre. Al momento de entregar las llaves, el propietario o la inmobiliaria deben extender un recibo, el cual es la única constancia que acredita la restitución del inmueble. EN QUÉ MOMENTO TIENEN QUE DEVOLVERTE EL DEPÓSITO? El depósito se tiene que devolver en el momento de la entrega de llaves. Sugerimos no firmar cláusulas con 60 días de atraso. El depósito se debe devolver de forma íntegra, salvo que el inquilino tenga deudas (expensas, servicios o alquiler) o no hubiera realizado los arreglos surgidos de su responsabilidad. Esto no incluye el deterioro normal de la vivienda. Si las deudas o los arreglos no alcanzan el monto del depósito, el propietario debe devolverlo parcialmente. DESDE SU LANZAMIENTO EN FEBRERO DE 2016, LA OFICINA DE ATENCIÓN AL INQUILINO YA RECIBIÓ MÁS DE 600 CONSULTAS Y RECLAMOS. 6 GUÍA DE DERECHOS DE INQUILINOS

7 LA DEFENSORÍA DEL PUEBLO PUEDE AYUDARME? La Defensoría del Pueblo inauguró este año un área específica para atender problemáticas de inquilinos. Si tus derechos como inquilino fueron vulnerados, te ofrecemos asesoramiento legal y, en caso de ser necesario, acceder al sistema de mediaciones y conciliaciones. Los vecinos de la Ciudad de Buenos Aires pueden formular sus consultas enviando un correo-e a atencioninquilinos@defensoria.org.ar, llamando de lunes a viernes de 10 a 18 al o al , a través del Portal del Vecino (vecino.defensoria.org.ar) o acercándose personalmente a cualquiera de las sedes de la Defensoría del Pueblo. SEDES Monserrat Venezuela 842 Flores Carabobo 84 Parque Patricios Guaraní 242 Colegiales Delgado 771 Lacroze Federico Lacroze 2751 Retiro Puente 1 de la Terminal de Ómnibus Local 36 Plaza Miserere Estación del mismo nombre de la línea A de subtes Constitución Subsuelo de la estación de trenes Local 60 B Sanabria Rodrigo Bueno Centro Comunitario R. Bueno, Boulevard Elvira R. de Dellepiane y Av. España, Manzana 3 Los Piletones Lacarra y Ana María Janer Playón de Chacarita Fraga 900-Capilla Sagrado Corazón Defensoría LGBT (Lesbianas, Gays, Bisexuales y Trans) Avenida de Mayo piso "J" AMIA Pasteur 633 Villa Parroquia Madre del Pueblo Avenidas Perito Moreno y Fernández de la Cruz Manzana 3-Casa 1 Defensoría del Turista Monserrat Piedras 445 San Telmo Sanabria 2440 Defensa 1250 Villa San Telmo II Casa de la Cultura y Capilla de Caacupé Santa Fe Santa Fe 1736 Villa 20 Pola y Barros Pazos CAJ Once Av. Rivadavia 2690 CAJ Constitución Salta 2007 Villa 31 Calle 5 y Calle 10 Defensa 1302 La Boca Av. Pedro de Mendoza 1835 (Museo Benito Quinquela Martín) Terminal de Cruceros Av. Ramón Castillo y Av. De los Inmigrantes Recoleta Pte. Juan Manuel Quintana y Pte. R. M. Ortiz Palermo Beruti 3345 Florida Florida y Marcelo T. de Alvear Puerto Madero Av. Alicia Moreau de Justo 200 (Dique 4) DEFENSORÍA DEL PUEBLO 7

8 900 MIL PORTEÑOS SON INQUILINOS Una de las problemáticas más frecuentes en las grandes ciudades es la de la vivienda. Y Buenos Aires no es una excepción. Existen conflictos de hacinamiento y falta de espacio, y también una gran desigualdad entre quienes habitan viviendas precarias y quienes cuentan con varias propiedades, muchas de ellas en desuso. Pero, entre estos, el tema más frecuente y también transversal a toda la ciudadanía es el relativo a las viviendas alquiladas. En nuestra ciudad uno de cada tres hogares es alquilado, esto incluye a más de porteños. Por eso, desde la Defensoría del Pueblo, decidimos tomar con seriedad esta problemática y abrimos una oficina de atención permanente dedicada al tema específico de Inquilinos. Muchos son los actores que participan del circuito que implica buscar una vivienda acorde a nuestras necesidades, encontrarla, firmar un contrato, pagar el alquiler cada mes, cerrar el contrato y recuperar el depósito previamente pautado. En el medio, hay temas inherentes al pago de impuestos, expensas y arreglos en los inmuebles que pueden generar desencuentros entre los inquilinos y los propietarios o dudas sobre quién debe hacerse cargo. Entre los inquilinos muchas veces no queda claro cuál es el monto de comisión que debe pagarse y cuándo son justos los aumentos en la cuota de alquiler y cuándo no dado que algunas inmobiliarias o propietarios piden comisiones y aumentos por fuera de lo establecido en la Ley Para poder despejar todas estas dudas te acercamos la Guía Básica de Derechos de los Inquilinos. Si querés realizar una consulta, hacer un reclamo o iniciar una mediación, estamos para acompañarte. Acercate a la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires. Tenés quien te defienda. DEFENSORES ADJUNTOS María América González José Palmiotti Claudio Presman Oscar Zago Atención al Vecino Av. Belgrano 673