AGENTES DEL SECTOR INMOBILIARIO. Evolución de los créditos Mivivienda 1. EL SECTOR BANCARIO FINANCIERO

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1 EL SECTOR INMOBILIARIO AGENTES DEL SECTOR INMOBILIARIO Banca CAP JUN/10 Demanda Compradores Empresariado Promotores Rol Promotor - Estado Oferta C1 1. EL SECTOR BANCARIO FINANCIERO Evolución de los créditos Mivivienda C2 El Sistema Bancario provee de fondos al sector construcción. Año92al97BancossectorA,crisisfinanciera98al2,001. Los Bancos en el 2,000 no financiaban los sectores B y C (morosidad, cultura crediticia, informalidad de ingresos, mayor riesgo y por ende mayor tasa de interés.) Fondo MIVIVIENDA: Financiamiento de viviendas sectores B y C: premio al buen pagador, aposto sectores B y C, asumió 2/3 riesgo, ahorro hipotecario, certificado de calificación y la inicial). Constructores logro de costos de construcción competitivos Liderazgo del Programa Mivivienda: reactivación del Crédito Hipotecario. C ,409 6,849 Nº Créditos hipotecaris 8,224 6,450 5,750 3,588 3,396 4,828 4, Fuente: Fondo Mivivienda / Elaboración: Propia Resultados: Sector Bancario Los bancos han invertido más en créditos hipotecarios. Competencia saludable. Reducción de tasas de interés y costos de operaciones (títulos, notariales, tasaciones) Mejora de las condiciones crediticias (prepagos sin penalidad, cuotas dobles, iniciales 30%, 20%, 10%, 0%, 120%). Sistemas de ahorro: calificación. Disminución de Morosidad (8 a 0.8%, Mivivienda 0.5%). Reducción del riesgo y tasa. Gran mercado potencial, cobertura es insuficiente. EVOLUCIÓN DE LA MOROSIDAD DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS PARA VIVIENDA 9.0% 8.0% 7.0% 60% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% Morosidad créditos Hipotecarios Ene 02 May 02 Sep 02 Ene 03 May 03 Sep 03 Ene 04 May 04 Sep 04 Ene 05 May 05 Sep 05 Ene 06 May 06 Sep 06 Ene 07 May 07 Sep 07 Ene 08 May 08 Sep 08 Ene 09 May 09 Sep 09 Ene 10 Fuente: SBS/ Elaboración : Propia C4 C5 1

2 C6 Fondo MIVIVIENDA Ha cumplido con su fin, de ser un ente promotor del desarrollo de la vivienda. Rol del estado: realizar actividades en beneficio de la población, que el sector privado no hace o no le es rentable. Falta atender con más fuerza a los sectores C y D. El desarrollo de la vivienda en el interior del País. C7 Banca 1) Mejora de condiciones crediticias (prepago, costos, plazo) 2) Tendencia a la baja TEA (9% Set.08, 12% Dic.08, 10% Set.09, 9% Mar.10) (difusión) 3) Baja morosidad 0.84% 2,009, 1,999 (8%) 4) Concentración en 4 bancos (88%) 5) Créditos dolarizados. 6) Baja penetración de créditos hipotecarios 2.8% PBI. 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 15% America Latina: Créditos hipotecarios sobre PBI (%) 11% 5% Chile Mexico Colombia Brasil Perú Argentina Fuente: CAPECO / Elaboración:: SEE BBVA Banco Continental 4% 3% 2% Banca. Reducción de tasas de interés y dolarización (95% 2,005 a 64% 2,009) Mayor competencias bancos (menos compradores). 2. LA DEMANDA Concentradas en segmentos bajos (60% vivienda < 15,000, Capeco). Nuevos ingresos: Incasa, Banco de la Nación, Cajas Rurales, etc. Ingresos de más fondos de inversión (SAFIs) para financiar proyectos inmobiliarios. Más exigencia de los Bancos al otorgar créditos hipotecarios y promotores (a los mejores, más ventajas). C9 Reducción lenta de la autoconstrucción (crédito hipotecario) (estilo de vida C1). C10 LA DEMANDA DE VIVIENDA Distribución de la Demanda Insatisfecha 2009 C11 Existe un déficit acumulado de 1,200,000 viviendas en el Perú, y cada año se forman 100,000 nuevos hogares, incrementándose el déficit, Perú 40,000 Viv.(26 millones). Chile 100,000 (16). Colombia 120,000, México 450,000 viviendas (100 ). Déficit en Lima de 500,000 viviendas, demanda efectiva según CAPECO de 325,687 hogares en el 2,009. ( intención comprar, inicial, capacidad de pago) Según el estudio de niveles socioeconómicos de la gran Lima de apoyo SA, los ingresos han aumentado en los últimos 3 años en un 8% aprox. C11 Demanda Oferta Demanda Particip. PRECIO DE LA VIVIENDA EN US DÓLARES Efectiva Inmediata Insatisfecha por rango Hogares Viviendas Hogares % Hasta MÁS DE TOTAL Fuente: CAPECO 2

3 C15 3.0) LA OFERTA Concentrada en segmentos altos y medios. Según Ipsos Apoyo, en los últimos 5 años el ingreso familiar promedio se ha incrementado en 40% pasando de US$ 430 2,003 a US$ 600 en el 2,008. Demanda Oferta Efectiva Inmediata Hogares Viviendas Hasta PRECIO DE LA VIVIENDA EN US DÓLARES Fuente: CAPECO MÁS DE TOTAL C16 Oferta. Precio bajo de venta /m 2 de vivienda, en comparación con otros países. Nueva York Tokio Paris Roma Shangai Madrid Sao Paolo Buenos Aires Mexico DF Bogota Santiago Lima PRECIO POR METRO CUADRADO A NIVEL INTERNACIONAL (US$) 944 1,994 1,830 1,688 1,486 2,277 3,932 5,541 5,449 Fuente: The World Report 2009 Elaboración : Global Property Guide 9,961 13,814 16,216 C17 LA OFERTA De 1,992 al 1998 la Oferta se orienta s sectores altos. En 1,998 se crea el fondo MIVIVIENDA. En el 2,001 empresas ofrecen viviendas para sectores B y C, logran precios y costos mas bajos. Al ofertar Departamentos a menores precios, obtienen segmentos más numerosos y con menor competencia. El 87.4% de la oferta edificadora en Lima es vivienda y de esta el 95% es del tipo departamento. La vivienda de precios intermedios y bajos tienen mayores porcentajes de venta, principalmente en distritos centrales como Jesús María, Pueblo Libre, Magdalena, y San Miguel, debido a que cuentan con un buen equipamiento urbano y una ubicación céntrica. C18 Distribución de la Actividad Edificadora según Destinos Destino M2 % M2 % M2 % M2 % M2 % M2 % Vivienda Locales Comerciales Oficinas Otros Destinos Total Fuente: CAPECO Viviendas Vendidas según Sector Urbano OFERTA TOTAL DE LOCALES COMERCIALES SEGÚN PRECIOS DE VENTA (JULIO 2009) C19 TOTAL SECTOR URBANO UNIDADES % M2 % 1. Miraflores % % 2. San Isidro % % 3. La Molina % % 4. Santiago de Surco, San Borja % % 5. Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre, San Miguel % % 6. Barranco, Chorrillos, Surquillo % % 7. Ate, Cieneguilla, Chaclacayo, Lurigancho, Santa Anita % % 8. Cercado de Lima, Breña, La Victoria, Rímac, San Luis % % 9. Carabayllo,Cómas,Independencia,Los Olivos,P.Piedra,S.M.dePorres % % 10. El Agustino, San Juan de Lurigancho % % 11. Ancón, Santa Rosa % % 12. Lurín, Pachacamac,S.J.de Miraflores,Villa el Salvador,V.M.d.Triunfo % % 13. Pucusana, Pta. Hermosa, Pta. Negra, S.Bartolo, Sta. María del Mar % % 14. Bellavista, Callao, Carmen de la Legua, La Perla, La Punta % % 15. Ventanilla % % TOTAL % % Fuente: CAPECO C21 PRECIO DEL OFERTA INMEDIATA OFERTA FUTURA TOTAL LOCAL EN US DÓLARES UNIDADES M2 UNIDADES M2 UNIDADES M2 Hasta MÁS DE TOTAL Fuente: CAPECO 3

4 C22 OFERTA TOTAL DE OFICINAS SEGÚN PRECIOS DE VENTA (JULIO 2009) PRECIO DE OFERTA INMEDIATA OFERTA FUTURA TOTAL LA OFICINA EN US DÓLARES UNIDADES M2 UNIDADES M2 UNIDADES M2 Hasta MÁS DE TOTAL Fuente: CAPECO C EL ESTADO. Programas de venta de terrenos del Estado. Incentivos para la construcción de mega proyectos (la pólvora, Collique, Virú) Modificatoria Ley Supervisores Ministerio de Trabajo (planillas, seguridad) Inyectar recursos a Techo Propio. Ley 29342, depreciación acelerada. Formación de LA DIPROC. 5.0 LOS PROMOTORES EMPRESARIADO Pocos proyectos para sectores bajos. Dificultad para encontrar terrenos saneados y habilitados. Ingreso de empresas extranjeras Chile: Paz Centenario, Salfa, Corp., Translei Portugal, etc. Españolas, San Jose, Ecuatorianas, Norteamericanas. Oferta dispersa (400 empresas) ninguna representa más del 15% de la oferta de vivienda. Precios de los materiales con leve tendencia al alza. PROMOTORES Con la reactivación del Sector Construcción en el año 1991; muchas empresas promotoras crecieron rápidamente al encontrar una gran Demanda, un adecuado sistema financiero y una oferta atomizada. Tipos de empresas Promotoras Constructoras 1) Circulares: Banco colocación créditos hipotecarios, venta inmuebles de garantía, asociación con una Promotora o crea una propia. C24 C25 PROMOTORES PROMOTORES 2) Secuenciales: Constructoras para el Estado, Promotoras, crecimiento capitalización de utilidades, economías de escala. 3) Extranjeras: Asociación con Empresas Peruanas, capitales Españoles, Chilenos, Argentinos,Venezolanos. 4) Ingresantes: Con capitales y capacidades de otro sector (pesca, minería, agroindustriales). 5) Promotores Medianos y Grandes: Experiencia, gerente financiero, mejores condiciones financieras, línea compra de terreno. 6) Experimentadas Pequeñas: 2 proyectos, se fijan en tasa y rapidez de desembolsos 7) Primerizas: Sin know how (calidad, plazo) no proyectos grandes sólo con asociación forzada con constructoras experimentadas. Oportunidades: Rápido crecimiento (Constructora 5,000 viviendas al año) C26 C26 4

5 Ventajas del sector. Gran demanda: 1`200,000 aprox. Alta rentabilidad (ROE 20%). Poca competencia (buena velocidad de venta ensegmentos bajos, 40 mil viviendas 2,009) Facilidades financieras (banca, Mivivienda, Techo Propio) Crecimiento del sector (2009 5%) Poca penetración de los créditos hipotecarios. Desventajas del sector. La autoconstrucción, según el consumo de cemento representaría el 70% de la actividad edificadora. Familias y autoconstrucción vivienda más cara, más tiempo y marca calidad mas diseño e insegura. Trabas burocráticos en varias municipios (mayores requisitos y pagos fuera de ley.) Lenta reducción de tasas de interés. C28 C29 Perspectivas Demanda: Comprador más cauteloso, mejor informado al tomar un crédito hipotecario. Mayor porcentaje de cierre visitas/ventas de 3 a 5% 2,008 a 10% 2,009. Demanda de vivienda no es especulativa (1ra vivienda, no espera) Análisis Global del Sector Las 5 Fuerzas Porter + Entorno Entorno Perú con estabilidad económica. Sector construcción con expectativa de crecimiento de 8% anual. Demanda insatisfecha y cambio de actitud de la población para adquirir unidades inmobiliarias nuevas. Gobierno peruano promotor del sector construcción. Proveedores Entrada de nuevos competidores Knowhow (conocimiento del mercado, clientes, proceso, post-venta) Dificultad para conseguir terrenos. Dificultad para acceder a línea de crédito bancario. Inversión alta. Competencia en el sector Clientes Oferta: Precios de terrenos estables Incremento paulatino del valor de la vivienda sectores B y C. Varios subcontratistas de MO, tienen poco poder. Pocos proveedores de materiales de construcción. Precios estables con tendencia al alza. Terrenos tema crítico en el negocio, dificultad para encontrar terrenos rentables. Competencia moderada. Inmobiliarias con tendencia a entrar en segmentos bajos. Pocos competidores. Sustitutos Segmentos B2 y C son los más grandes. Demanda efectiva insatisfecha (Gran demanda y poca competencia) Informalidad en de las fuentes de ingresos de los clientes. Auto construcción C30 C31 Segmentación A-1 (Alto) (1.5%) EDIFICIO PASEO PARODI Educación JH: Post grado Colegio hijos : Privado Ocupación JH : Ejecutivo Sector Privado / Independiente. Ingresos (fam, bruto, prom) : US$9,000 Automóvil : 200% Segmento : NIC 2 Necesidad : Vivienda completa, ubicación residencial exclusiva Producto : Dpto. de 3 dormitorios de 150 m2 en San Isidro, Precio : U$ 170,000 C32 5

6 A-2 (Medio Alto) (4%) EDIFICIO PARQUE EL BOSQUE Educación JH : Post grado. Colegio hijos : Privado Ocupación JH : Profesional Dep/Indep. Ingresos (fam, bruto, prom) : U$3,200 Automóvil : 150% Segmento : NIC 2 Necesidad : Vivienda completa, ubicación residencial. Producto : Dpto.de 3 dormitorios de 120 m2 en Surco, San Borja etc C33 Precio : U$ 130,000 B-1 (medio típico) (6.1%) Edificio Castilla Ciudaris S.A. 3D. A= 85 m2 U$ 80,000 Lince C34 Educación JH : Superior Universitaria (17a). Colegio hijos : Privado Ocupación JH : Profesional Dep/Indep. Ingresos (fam, bruto, prom) : U$1,980 Automóvil : 67% Segmento : NIC 1 Necesidad : Vivienda completa, ubicación residencial, económica. Producto : Dpto de 3 dormitorios de 85 m2 en Jesus Maria, Lince, Pueblo Libre, Magdalena. Precio : U$ 80,000 C35 B-2 (medio bajo) (8.2%) Proyecto Parque Ruiz Breña Ciudaris S.A. US$ 52,000 = 75 m 2 Educación JH : Superior universitaria/ no universitaria (15.5a) Colegio hijos : Estatal / Privado. Ocupación JH : Profesional Indep/trabajador especializado. Ingresos (fam, bruto, Prom.) : U$ 1,200 Automóvil : 47% Segmento : NIC 1 Producto : Dpto. de 3 dormitorios en Barranco, Breña, San Miguel, Ate, etc. Precio : U$ 55,000 (Mi vivienda premio al buen pagador) C36 C38 6

7 C-1 (bajo ascendente) (12.1%) Educación JH : Secundaria / superior no universit.(13.5a). Colegio hijos : Estatal / Privado. Ocupación JH : Peq. Comerciante /Trabajador especializado. Ingresos (fam, bruto, Prom.) : U$850 Automóvil : 16% Segmento :NIC 1 Producto : Dpto. de 3 dormitorios en Barranco, Los Olivos, Lima, etc. Precio : U$ 30,000 Residencial Torre de los Olivos DH Mont & 3 D, A = 74 m2 U$35,000. Los Olivos C39 C40 C-2 (bajo típico) (21.0%) Proyecto La Estancia de Lurin Educación JH : secundaria (11.3a) Colegio hijos : estatal Ocupación JH : Peq. Comerciante /Trabajador especializado. Ingresos (fam, bruto, Prom.) : U$ 400 Automóvil : 6% Segmento : NIC 1 Producto : vivienda de 3 dormitorios en el Cono Norte, Cono Sur, Lurin, Pachacamac. Precio : U$ 12,000 C42 D (muy bajo - pobre) (35.7%)U$ 185, U$ 8,000 E (extrema pobreza) (13.1%) PERSPECTIVAS ECONÓMICAS DEL SECTOR INMOBILIARIO Techo propio (Viv.= A + B + C ) Techo propio Deuda Cero (viv.= A + B ) Banco de Materiales. Programa Mi Barrio.(viv. U$5,000 a 7,000, mejoramiento Urbano, terminación de Vivienda) C43 B1 7

8 B3 INTRODUCCIÓN Sector construcción ha venido creciendo sostenidamente a una tasa real promedio de 9.9%, en los últimos 7 años. Expansión de créditos hipotecarios, con buenas perspectivas para los próximos años. Demanda insatisfecha grande (308,180 hogares en Lima y Callao para el 2009) Poca oferta vivienda inmediata (17,000 Viviendas en 2009) Rol Promotor del Estado: Créditos MiVivienda, Techo Propio. B4 VAR (% %) CRECIMIENTO DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN economía cíclica, sector: beta >1? Variación Porcentual PBI VS. CONSTRUCCIÓN Fuente: BCRP / Elaboración : Propia Para el 2009 es un valor aproximado Para el son las proyecciones del MEF * Variación real medida en base a PERIODO PBI real (var. %) Construcción Real (var. %) SECTOR CONSTRUCCIÓN El sector Construcción ha crecido sostenidamente en los últimos 7 años (50% en 4 años) El Sector construcción impulsa el PBI Nacional, desarrolla otros sectores : Minera, Industria, Electricidad, Servicios y es intensivo en mano de obra. 6.50% 6.00% 5.50% 5.00% 4.50% 4.00% Participación del Sector Construcción en en el PBI 4.82% 4.84% 4.82% 4.89% 5.21% 5.58% 5.93% 6.22% Participación del Sector Construcción en en el PBI Fuente: INEI/ Elaboración : Propia En Millon nes de soles 2, , , , Tributos Recaudados: Sector Construcción (millones de nuevos soles) , , , Fuente: SUNAT/ Elaboración : Propia ,105.8 La recaudación de ingresos tributarios del sector ha crecido 350% en los ultimos cinco años. B5 * Sobre la base de precio de 1994 B6 PROYECCIONES Reporte de Inflación marzo/2010 BCRP Crecimiento del sector construcción 12.5% 9.5% n.p. Crecimiento del PBI 5.5% 5.5% n.p. ARQUITECTURA EN COLOMBIA Marco Macroeconómico Multianual MEF Crecimiento del sector construcción 9.4% 8.5% 10.0% Crecimiento del PBI 5.0% 5.8% 6.0% B7 (Vivienda, Centros Comerciales, Obras Viales e Infraestructura para Minería. 8

9 PORTAL DE SANTAFE I, II y III Av. Boyacá con Cra. 36 sur 9

10 PORTAL DE MODELIA I, II y III MODELIA CLUB RESIDENCIAL FUTURO CENTRO COMERCIAL HAYUELOS Occidente de Bogotá PORTAL DE MODELIA Cra. 78 con Calle 28 CENTRO COMERCIAL PALATINO ALCALÁ ALICANTE Cra. 7 al norte de Bogotá UNICENTRO DE OCCIDENTE CENTRO COMERCIAL PARQUES DE LA CIUDADELA I, II y III LOS ALMENDROS Ciudadela Colsubsidio 10

11 UNICENTRO DE OCCIDENTE Centro Comercial Ciudadela Colsubsidio ICATA CASAS ICATA CLUB RESIDENCIAL Calle 155 con Cra. 23 ARQUITECTURA EN CHILE 11

12 Introducción Distribución de los Proyectos 280 proyectos ( ) Parque de los Reyes Centro Histórico Nuevos Proyectos de Vivienda Económica Desarrollados en Chile Gran variedad de Proyectos de Viviendas Económicas y Sociales. Gran cantidad de Sistemas de apoyo desarrollados para los diferentes estratos. Grandes avances y logros en materias sanitarias, tecnológicas, sociales, financieras, políticas, y urbanas. Selección : El Programa de Repoblamiento de Santiago Ejemplo de integración entre el sector Privado y Público. Ejemplo de integración entre los postulados de Vivienditas como Urbanistas. Ejemplo de integración de las políticas Locales con las Políticas Nacionales de Desarrollo Urbano. Santiago Poniente Barrio Universitario Republica Club Hipico Barrio Lira Barrio Almagro Parque O Higgins Rondizzoni gse D C3 289 dptos. en 5 pisos 51 m2 US$ m2 US$ m2 US$ m2 US$ Obra Gruesa Habitable US$ 350/m2 Valor terreno : US$ 54/m2 Año PRIMEROS PROYECTOS MEGA PROYECTOS Blindados gse C2 C3 742 dptos. en 5 pisos 49 m2 US$ m2 US$ m2 US$ m2 US$ US$ 531/m2 Terminación mínima Valor terreno : US$ 156/m2 Año MEGA PROYECTOS San Pablo gse D 650 dptos. en 9 y 11 pisos 40 m2 US$ m2 US$ m2 US$ PROYECTOS DE ALTA DENSIFICACIÓN Valores de Suelo por sobre los US$ 500 el metro cuadrado obligan a extremar la densificación. Proyectos diseñados al tope normativo. US$ 270/m2 Obra Gruesa Habitable Valor terreno : US$ 54/m2 Año