Aportes a la Primera Jornada y avances

Transcripción

1 Segunda Jornada Debate El suelo urbano en Resistencia y su área metropolitana Loteos con infraestructura básica Aportes a la Primera Jornada y avances Secretaría de Investigación Facultad de Arquitectura y Urbanismo Universidad Nacional del Nordeste

2 Diagnóstico Inicial (Presentación Dr. Barreto) Mercado del suelo poco trasparente. Precios altos en relación a los ingresos de la población. No existe financiamientos. Escasa oferta de suelo urbanizado. Mayor parte de la población accede al suelo por programas habitacionales y ocupaciones informales. En la zona urbana hay de un 20 a un 30% de tierra ociosa. Gran cantidad de tierra ociosa próxima a nexos de infraestructura. No hay instrumentos de gestión para incorporar estos suelos. Densidad promedio muy baja (Entre 40 y 50 hab./has.) Mucho espacio público a urbanizar y pocos contribuyentes por has. Desaceleración del ritmo de crecimiento y urbanización. En la última década se redujo un 24% el porcentaje de viviendas irrecuperables (ranchos y casillas): Por incremento de soluciones de programas de vivienda y por mayor capacidad económica de los sectores de bajo recursos. Escenario más propicio para pensar más allá de la emergencia.

3 Aportes de los expositores Exposiciones orales

4 Sr. Miguel Rolón Director de Regularización de Tierras, Ministerio de Desarrollo Urbano y Territorial Las Leyes de Expropiación son una protección del Estado a la población. El Ministerio se encuentra en gestión de solución de 300 expedientes de expropiación que brindarán solución a unos habitantes. Mro Pco. Carlos Caravaca Pazos Colegio de Corredores Inmobiliarios del Chaco Dejar de lado el Código de Planeamiento porque es en un corsé al mercado del suelo y es el responsable de los asentamientos. Sugirió volver al damero antiguo con tamaños de lote digno. Propuso que se dejen los terrenos privados a la urbanización de los desarrolladores. Que el Ex Campo de Tiro del Ejército sea ocupado para vivienda social.

5 Sr. Luis Burgos Asociación Civil La Rubita Hay que cambiar el concepto capitalista del suelo. La legalización del suelo no es un proceso de integración social sino de integración al mercado. Arq. Susana Matta Directora del PROMEBA / Prof. FAU UNNE Hace falta un diagnóstico objetivo para actuar adecuadamente en la problemática. Es necesario regularizar las tierras informales. Falta cultura de planificación. No hay que planificar en forma abstracta, sino sobre situaciones reales y concretas. Propuso elaborar un Plan para el AMGR.

6 Arq. Clarisse Pasmanter Concejal de la Municipalidad de Resistencia (PJ) La ordenanza para flexibilizar la regularización de los asentamientos permitirá integrar las villas a la trama de la ciudad. El proyecto de ordenanza que propone quitar el requerimiento de infraestructura para la subdivisión requiere discusión. Hay que evitar el crecimiento disperso de la ciudad. Hay que recuperar la renta diferencial con impuestos progresivos. Usar esos impuestos para realizar inversiones en infraestructura. Ing. Luis Silvestri Sub secretario de Gestión Urbana de la Municipalidad de Resistencia El gobierno de la provincia no respeta el marco regulatorio municipal. El código de planeamiento urbano requiere ser actualizado respecto a la subdivisión de lotes. Hay que acelerar los tiempos de estudio de las ordenanzas. En la Municipalidad existe una tensión entre los procesos del órgano legislativo y del ejecutivo.

7 Arq. Silvina López Prof. de la FAU / Personal del IPDUV No hay que reducir todo a la discusión de las ordenanzas. Hay que atender a un contexto más amplio como lo son la Ley de Ordenamiento Territorial Nacional y Provincial. Propuso observar otros marcos normativos, instrumentos que se aplican en otras realidades de países latinoamericanos para construir un marco regulatorio local más completo y establecer modificaciones legislativas más profundas, adoptando el concepto del suelo como bien social.

8 Ing. Juan O. Turbay Subsecretario de Ordenamiento Territorial e Infraestructura de la Provincia del Chaco Hay que adaptar la normativa a la realidad. El código urbano es una legislación restrictiva, lleva a que solo se pueda lotear para gente con dinero. El Estado debe aportar mecanismos de regulación de la tensión entre los negocios y las necesidades. Hay que hacer convenios para proyectos de desarrollo urbano, para la incorporación a la trama de terrenos con infraestructura. Hay que aprobar focalizadamente los proyectos y precios. El Estado puede dotar de infraestructura equilibrando necesidad social y negocio, operando por proyecto.

9 Arq. Víctor Saúl Pelli Director Maestría en Gestión y Desarrollo de la Vivienda (IIDVi ) Tener en cuenta la condición de inundabilidad del AMGR. El AMGR debe ser visto como un todo. Hay que incluir a los restantes municipios. Hay que tener la participación social para resolver las tensiones entre las necesidades sociales y los negocios.. Abo. Gustavo Martínez Quiles Presidente del Colegio de Corredores inmobiliarios El Estado tiene que atender a un sector, pero hay otro sector que tiene posibilidades y quiere acceder a su lote por el mercado. Hay que avanzar en la flexibilización de los loteos. Los inmobiliarios estamos impulsando la modificación al código de planeamiento porque es la norma que genera los asentamientos. Hay que agilizar la tramitación las ordenanzas.

10 Arq. Fernando Barrios Centro de Empresas Constructoras El suelo es el principal insumo de nuestro sistema productivo, es Necesario que sea accesible. Somos un sistema, no tenemos que tener posiciones sectoriales ya que a todos nos afecta directa e indirectamente la desigualdad en el acceso al consumo, a las decisiones etc. Aceptó la caracterización expuesta por el Arq. Barreto. Propuso revisar la densidad por chacra en relación a los servicios urbanos para exponer la desigualdad en el equipamiento. Retomó la propuesta de recuperación de la renta diferencial y propone buscar la distribución de esa renta para la mejora común.

11 Arq. Omar Rodríguez Subsecretario de Infraestructura del Ministerio de Desarrollo Urbano y Territorial No aprobar la flexibilización del requerimiento de infraestructura para la división de tierras. Hay que producir un acuerdo entre Estado y Entidades Privadas con participación y consenso. Propuso instancias de coordinación de actores. Sr. Agustín González Concejal mandato cumplido de la Municipalidad de Resistencia El tema requiere de la articulación de todos los actores porque sino no se llega a un acuerdo el municipio frena las propuestas. Deberían estar todos los intendentes del AMGR, ya que es una problemática que incluye a todos.

12 MMO. Gustavo Martínez Ministro de Desarrollo Urbano y Territorial de la Provincia del Chaco Hay que considerar el proceso de planificación como permanente. Hay que recuperar la ley de constitución del AMGR. Hay que pensar al AMGR como una sola ciudad. Hay que hacer un código unificado para los cuatro municipios del AMGR. Hay que facilitar el acceso al suelo para terminar con la producción de la ocupación de terrenos privados.

13 Aportes de los expositores Documentos escritos

14 Carlos Caravaca Pazos y Gustavo Martínez Quiles Documentos de dos Congresos Internacionales Inmobiliarios de 1983 y de Reúnen principios generales del sector inmobiliarios en referencia al rol del Estado, en relación al hábitat y el desarrollo urbano. Exalta el del derecho de propiedad (uso, libre disposición y goce), para la subdivisión de tierras y venta de lotes, y la edificación para venta por parte de propietarios de tierra y emprendedores privados. Solicita la eliminación de restricciones normativas que regulen las transacciones, localizaciones de los emprendimientos destinados a renta, así como los impuestos y el poder de contralor (poder de policía del estado). Los representantes del sector inmobiliario deben participar en la elaboración de políticas urbanas y de vivienda. Se pide políticas urbanas y de vivienda no estandarizada, sino estudiada en cada realidad particular. Propone al sector privado como único ejecutor de los planes. Proponen articular los mecanismos de producción, financiación y comercialización de viviendas.

15 Rafael Kadlec Fundamentos, descripción de la problemática y propuestas de intervención Objetivos: Construir una base jurídica para ampliar la oferta de tierra urbanizada. Facilitar la accesibilidad a soluciones habitacionales dignas. Evitar la especulación. Principios de la intervención estatal: Crecimiento urbano planificado y equilibrado. El estado debe recuperar el precio de los lotes en las soluciones habitacionales. No se debe aceptar usurpaciones. Hay que desalentar la concentración urbana. Maximizar la cobertura de las políticas habitacionales. Instrumentos posibles: Declarar de utilidad pública parte de la tierra periurbana. Sacarlas del mercado por un tiempo, congelar precios, urbanizar y volver al mercado. Cesiones de tierras de emprendimientos de lujo para loteo social. Constituir un banco de tierra en cada municipio destinado a loteo social. Constituir un fondo compartido Municipio Provincia para terrenos e infraestructura. Creacióndenormativasobrecesióndetierras. Creación de un registro único de aspirantes a soluciones estatales.

16 Luis Galli Documento Como enfrentar el problema de la ocupación de tierras por expansión urbana, desde una gestión ordenada, democrática y equitativa Desde el Municipio: Constituir el Consejo Asesor previsto en la Carta Orgánica. Definir áreas de crecimiento futuro en base a un Plan Director. Desde los propietarios de la tierra: Establecer obligaciones y requisitos previos a la puesta en el mercado de las tierras. Al iniciar el trámite hay que declarar la tierra de interés municipal, sujeta a reglamentación y congelamiento. De las posibles facilidades a los propietarios: El Gobierno Provincial les debe ofrecer créditos bonificados para infraestructura. SAMEEP y SECHEEP tienen que contribuir a las inversiones en infraestructura. En las ventas en cuotas hay que escriturar a la tercera cuota (el predio en garantía). Hay que reglamentar la prestación de los otros equipamientos y servicios.

17 Luis Galli Documento Como enfrentar el problema de la ocupación de tierras por expansión urbana, desde una gestión ordenada, democrática y equitativa De los adquirentes: Participar de las bonificaciones de financiamiento recibido por el propietario original. Cuando es única propiedad destinada a vivienda familiar, el adquirente será eximido del impuesto municipal por un año. Si inicia la construcción antes del año, eximirlo del pago del derecho de construcción. De los intermediarios o promotores inmobiliarios: Cuando un terreno o propiedad inmobiliaria es única propiedad para vivienda, cobrar la comisión solo al vendedor y cargar proporcionalmente solo los gastos al adquirente.

18 Instituto de Investigación y Desarrollo en Vivienda (IIDVi FAU UNNE) Documento Aportes a la Primera Jornada Debate Definición de un espacio de planificación y de gobierno metropolitano. Construcción de un sistema de información territorial integrado y actualizado Planificación del AMGR en base a principios: de interés común. de redistribución de las rentas urbanas. de sustentabilidad económica, ambiental y social. Fortalecimiento del rol de los municipios en la gestión territorial. Nuevos instrumentos de regulación del suelo con: Restricciones al crecimiento sobre áreas vulnerables o de interés ambiental. Restricciones a subdivisión y venta de suelos sin garantía de continuidad, accesibilidad urbana y sin infraestructura y servicios, Facilitación de acceso a un hábitat digno a los sectores más pobres. Equilibrar las dos formas extremas de crecimiento vigentes en el presente, de densificación del área central (para sectores sociales medios y alto) y de crecimiento de muy baja densidad en la periferia para sectores medios y bajos. Supresión de urbanizaciones y de enclaves cerrados (barrios cerrados).

19 Ejes / objetivos posibles de abordar en la 2da Jornada Trasparencia del mercado de suelo Urbanización y utilización de tierras ociosas Urbanización de tierras periurbanas Control de la expansión discontinua e ineficiente Urbanización de villas y asentamientos Planificación del AMGR

20 Avances y faltantes Avances Villas y Asentamientos Expropiaciones y regularización dominial (MDUYT) Ordenanza para facilitar regularización y urbanización (Municipalidad de Resistencia) Tierra ociosa con infraestructura Falta Forzar subdivisión y urbanización (Impuestos progresivos) (premios) Consorcios privados entre propietarios y desarrolladores Falta Resolución y financiamiento de la urbanización básica Financiamientos para desarrolladores y adquirentes

21 Avances y faltantes Tierra vacante perimetral Transparencia Mercado de suelo Avance Falta Propuesta del MDUYT de financiar infraestructura básica por proyectos de Lotes con Servicios Acuerdo con Inmobiliarios y propietarios para urbanizar a costos accesibles Falta Instrumentos que exijan publicar precios de referencias por zonas de la ciudad. Financiamientos para adquirentes

22 Avances y faltantes Avance Falta Planificación permanente Predisposición de municipios y gobierno provincial a la planificación territorial Definición de suelos a urbanizar Control de la expansión ineficiente Colaboración del IPDUV y empresas constructoras para controlar la expansión, densificar y completar tierras ociosas Creación Región Metropolitana Avance Falta Ley Provincial Nº 2406 de 1979 de creación del AMGR Acuerdos entre municipios y gobierno provincial para crear la Región y consensuar criterios de manejo metropolitano