INFORME DE VALORACIÓN

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1 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: INFORME DE VALORACIÓN Cliente ANALISIS LEANIZ Inmueble Municipio Provincia Finca Rústica PAPATRIGO (05358) Avila Epediente Fecha Pag: /33

2 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: INDICE DEL INFORME. SOLICITANTE Y FINALIDAD.. Solicitante.2. Finalidad de la tasación.3. Metodología 2. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN 2.. Calificación 2.2. Emplazamiento 2.3. Identificación registral y catastral 3. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN 3.. Comprobaciones realizadas 3.2. Documentación 4. LOCALIDAD Y ENTORNO 4.. Localidad 4.2. Entorno 5. DESCRIPCION DE LA FINCA 5.. Superficies 5.2. Distribución de superficies y cultivos 5.3. Infraestructura interior 5.4. Clima y orografía 5.5. Características agrológicas 5.6. Riego 5.7. Ganadería 6. EDIFICACIONES Y OTROS 6.. Edificios, instalaciones y otros 6.2. Descripción y características 7. REGIMEN URBANÍSTICO, TENENCIA Y OCUPACION 7.. Protección, tenencia y ocupación 8. INFORMACIÓN DEL MERCADO 8.. Evolución y epectativas del mercado 8.2. Precios y encuesta MAGRAMA 8.3. Testigos 9. CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS 0. VALOR DE TASACIÓN. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS.. Condicionantes.2. Advertencias 2. FECHAS, CADUCIDAD Y FIRMAS 3. ANEXOS. DETALLES DE VALORACIÓN 4. DOCUMENTACIÓN ANALIZADA Pag: 2/33

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4 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: INFORME DE VALORACIÓN. SOLICITANTE Y FINALIDAD.. Solicitante ANALISIS LEANIZ, con NIF/CIF: B Domiciliado en Cartagena, 0556, ALAMEDA, LA - Avila El informe se solicita por mediación de: BANCO ATLANTICO, 06 - Fuencarral.2. Finalidad de la tasación El objeto del presente informe es realizar la valoración del inmueble que se describe a continuación y su finalidad será que sirva de base para una valoración pericial..3. Metodología El cálculo de valores técnicos se realiza de acuerdo con los métodos de valoración regulados en la Orden ECO / 805 / 2003 de 27 de marzo, y es conforme con los criterios definidos por las normas internacionales IVSC, así- como la normativa europea establecida en las EVS. 2. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN 2.. Calificación Fincas rústicas destinadas a cultivos de secano y regadío, con aprovechamiento ganadero. Se la conoce por el nombre de rotura. Dispone de un conjunto de naves y edificios utilizados como almacén. La eplotación se realiza directamente por la propiedad Emplazamiento Situadas en el municipio de PAPATRIGO, en la provincia de Avila Identificación registral y catastral A continuación realizamos la correspondencia entre los datos registrales y catastrales y determinamos la superficie computable a efectos de valoración: Listado de fincas registrales Datos registrales Datos catastrales Referencia Finca Registro Comprobada Computable 23 Arevalo Tomo: 23 Libro: 2 Folio: 23 23,243 23, B , , Arevalo Tomo: 23 Libro: 2 Folio: 23 22,0000 2, A Pol.: 25 Parc.: , ,0000 Pag: 4/33

5 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: Datos registrales Datos catastrales Registro 32 Arevalo Tomo: 4 Libro: 6 Folio: 6 6,0000 7, B ,0000 6, Arevalo Tomo: 4 Libro: 6 Folio: 6 4,0000 5, A Pol.: 2 Parc.: 45 6,0000 6, ,243 76, , ,5643 Totales Referencia Finca Comprobada Computable En el cuadro anterior las fincas registrales nº 23, 32 figuran divididas para identificarlas con sus correspondientes fincas catastrales. 3. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN 3.. Comprobaciones realizadas 3.. Visita al inmueble El inmueble objeto de valoración fue visitado el día de Febrero de 203 por Ismael Alonso de profesión Ingeniero Agrónomo No se ha podidoidentificar eactamentela finca 3..2 Otras comprobaciones Identificación física Correspondencia real / registral Uso / eplotación eistente 3.2. Documentación Suministrada por la propiedad o por otras gestiones realizadas, se ha dispuesto de la siguiente documentación: Escritura de propiedad Certificación de cargas Nota simple registral de 2 de Diciembre de LOCALIDAD Y ENTORNO 4.. Localidad PAPATRIGO tiene una actividad fundamentalmente agrícola con un nivel de renta medio, y una población aproimada de.540 habitantes, con tendencia a permanecer estable. A efectos de aprovisionamiento, las fincas dependen fundamentalmente del municipio de Avila, de donde dista 40 km, por carretera asfaltada transitable todo el año Entorno El entorno próimo a la finca, desde un punto de vista agrario, queda definido por las siguientes características: Pag: 5/33

6 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: Tipo de eplotación en la provincia Según censo agrario Tamaño (ha) Nº.de eplotaciones < < < < >00.03 Producción agraria en el municipio Labradas: Herbáceos Viñedos Frutales No labradas: Arbolado forestal Régimen de tenencia en el municipio En propiedad: 85 % Arrendamiento: 0 % Otros regímenes: 5 % Alternativas y cultivos en el entorno La alternativa más usual en la zona y que tenemos en cuenta a efectos de valoración es año y vez con barbecho semillado 5. DESCRIPCION DE LA FINCA 5.. Superficies En el cuadro siguiente se procede a la agrupación de fincas ya sea por colindancia o unidad de eplotación, ineistencia de lindes, u otras causas. Finca Finca Registral Registral (ha) Catastral (ha) Comprobada (ha) Computable (ha) 23 23,243 23, , , ,0000 5,0000 6,0000 6,0000 Total 37,243 38, , ,5643 Registral (ha) Catastral (ha) Comprobada (ha) Computable (ha) 32 6,0000 7,22 5,0000 6, ,0000 2, , ,0000 Total 38, ,22 38, ,0000 Finca 2 Finca Registral 5.2. Distribución de superficies y cultivos A continuación distribuimos la superficie de cada finca en las distintas masas de cultivo o aprovechamientos que luego consideramos a efectos de valorar por el método de comparación. Asimismo, distribuimos la superficie de cada masa de cultivo según los cultivos que en ella se realizan en función de las alternativas utilizadas en la zona que consideramos las más adecuadas, según se detalla Pag: 6/33

7 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: en el epígrafe alternativas. Finca Tierras de labor secano - Superficie: 2,0000 ha Cultivo Marco plantación TRIGO BLANDO SECANO 9,0000 Edad (años) 0 Tierras de labor regadío - Superficie: 2,0000 ha Cultivo Marco plantación ALFALFA REGADÍO TRIGO BLANDO SECANO Edad (años) 0,5463 0, Viñedo de transformación secano - Superficie: 00 ha Cultivo Marco plantación UVA DE VINIFICACION SECANO Edad (años) 20 Tierras de labor secano - Superficie: 2,5643 ha Finca 2 Tierras de labor secano - Superficie: 5,0000 ha Cultivo Marco plantación CEBADA SECANO 5,0000 Edad (años) 0 Naranjo regadío - Superficie: 5,0000 ha Cultivo Marco plantación MANDARINO REGADÍO 5, Edad (años) 2 Cultivos protegidos regadío - Superficie: 4,0000 ha Cultivo Marco plantación PIMIENTO INVERNADERO 4,0000 Edad (años) 0 Tierras de labor regadío - Superficie: 23,0000 ha 5.3. Infraestructura interior Red viaria: no necesaria Electrificación: si tiene y es suficiente Abastecimiento agua de pozo En conjunto, consideramos que la finca tiene una infraestructura: suficiente y en buen estado 5.4. Clima y orografía La estación climatológica más cercana es AVILA 'OBSERVATORIO' que registra los siguientes datos climatológicos: Datos climatológicos Temp. media máima: 5.9 ºC Temp. media: 0.4 ºC Temp. media mínima: 4.8 ºC Precip. media máima: 679 mm Precip. media: 400 mm Precip. media mínima: 260 mm Días de helada: 90 Días de lluvia: 05 Días de nieve: 20 Pag: 7/33

8 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: La Altitud es de 30 y la latitud es 40 39'00''N 5.5. Características agrológicas La tetura media de la tierra es franco arenosa con 20 a 50 cm. de profundidad fundamentalmente. La pendiente del suelo es entre el 2 y 4% poca pedregosidad y nula salinidad Riego El agua de riego procede de pozo situado en la finca y tiene buena calidad. El riego se realiza por aspersión móvil Ganadería La finca tiene una eplotación ganadera según se indica en el siguiente cuadro: Finca 2 Ganado Raza Vacuno leche Frisona Cabezas 50 Vacuno carne 200 Las principales características de los sistemas de eplotación del ganado son las siguientes: Vacuno leche La eplotación del ganado vacuno está destinada a la producción de leche. La renovación de las vacas se realiza a los siete años de edad con la propia recría. Los terneros que no se reservan para reposición se venden al destete. Las novillas se cubren por primera vez a los dos años. Las vacas de desecho se venden como carne. Los gastos se calculan por vaca, incluyendo la parte correspondiente del resto de cabezas (machos, terneros, novillos, etc.) que componen la eplotación. Los supuestos básicos que consideramos en esta eplotación se detallan en el aneo de valoración. Vacuno carne La eplotación de ganado vacuno está destinada a la producción de carne. La renovación de vacas se hace con la propia recría. Los terneros/as que no se reservan para reposición de madres; parte se venden al destete y el resto se ceban hasta los 500 kg los machos y 375 kg las hembras, aproimadamente, como supuestos más comunes aunque con relativa frecuencia en base a precios de suministros y más especialmente a precios de venta de ganado, el ganadero se ve obligado a variar el momento de la venta, más tarde o antes de lo previsto. Al realizar la valoración incluimos los datos que utilizamos para esta eplotación. En los gastos por vaca incluimos la parte proporcional al resto de cabezas de la eplotación. Las edificaciones destinadas a la eplotación ganadera se detallan en el apartado siguiente. Pag: 8/33

9 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: EDIFICACIONES Y OTROS 6.. Edificios, instalaciones y otros Listado de edificios, instalaciones y otros Finca Descripción Superficie Incluido en valor Estado tierra Antigüedad Importes Vivienda (Edificio) 2500 m² 5 años 4 terminado Repercusión suelo Coste de construcción Gastos necesarios Depreciación funcional 65 8 % Almacen (Edificio) 3000 m² 22 años terminado Repercusión suelo Coste de construcción Gastos necesarios Depreciación funcional 25 5,00 3 % Cebadero cerdos (Edificio) Porcino cebo 2000 m² 8 años 2 terminado Repercusión suelo Coste de construcción Gastos necesarios Depreciación funcional 35 5,00 4 % Establo (Edificio) Vacuno leche 3500 m² 2 años 3 terminado Repercusión suelo Coste de construcción Gastos necesarios Depreciación funcional 45 5,00 45,00 % 2 Almacen * (Edificio) 2000 m² 0 años 4 terminado Repercusión suelo Coste de construcción Gastos necesarios Depreciación funcional 25 5,00 % 2 Establo (Edificio) Vacuno leche 000 m² 5 años 2 terminado Repercusión suelo Coste de construcción Gastos necesarios Depreciación funcional 25 5,00 35,00 % Tipos de inclusión: : necesario incluido en el valor de las tierras 2: necesario no incluido en el valor de las tierras 3: ligado a otras eplotaciones 4: otros * Este edificio no se valorará 6.2. Descripción y características.- VIVIENDA. De una planta, de 5 años, buena conservación. Cimentación zanja corrida y zapatas, estructura de hormigon, cubierta teja curva. Esta distribuida en vestibulo amplio, salon, 4 dormitorios, cocina-estar, dos baños y un aseo 2.-CEBADERO DE CERDOS. 7. REGIMEN URBANÍSTICO, TENENCIA Y OCUPACION Pag: 9/33

10 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: Protección, tenencia y ocupación El titular registral es Analisis Leaniz La finca se eplota directamente por la propiedad 8. INFORMACIÓN DEL MERCADO 8.. Evolución y epectativas del mercado No se observan elementos especulativos en la formación del precio, y en base a la información histórica que consta en nuestra base de datos, a la información del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente y de otras publicaciones, se considera que no se han eperimentado caídas significativas y duraderas de los precios en los últimos diez años Precios y encuesta MAGRAMA A continuación figuran los precios de las masas de cultivos y aprovechamientos recogidos en la Encuesta de Precios Anual que realiza el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, que nos sirven de referencia para los precios de los testigos que utilizamos en el método de comparación. Encuesta MAGRAMA Masa de cultivo 2009 ( /ha) 200 ( /ha) 20 ( /ha) Media ( /ha) Tierras de labor secano 4.809, , ,00 Tierras de labor regadío 0.94, , ,67 Viñedo de transformación secano 5.792, , , , Testigos Cultivos protegidos regadío Testigo Localización Fuente 036/0052 Ejido, El Oferta - Agente 4,0000 Precio ( /ha) Pr. Total ( ) /0053 Ejido, El Oferta - Vendedor, /004 Dalias Compra-venta realizada - Comprador, Naranjo regadío Testigo Localización Fuente 036/006 Colmenar Viejo Oferta - Publicaciones 200 Precio ( /ha) Pr. Total ( ) Tierras de labor regadío Testigo Localización Fuente 036/003 Aveinte Compra-venta realizada - Comprador 036/0033 Alcazar De San Juan Oferta - Agente Precio ( /ha) Pr. Total ( ) 7, , Tierras de labor secano Testigo Localización Fuente Precio ( /ha) Pr. Total ( ) Pag: 0/33

11 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: /0008 Fresneda, La 036/0002 Aldea Del Fresno Compra-venta realizada - Vendedor Compra-venta realizada - Comprador 036/006 Linares Subasta - Agente 65, , , Viñedo de transformación secano Testigo Localización Fuente 036/0028 Aveinte Oferta - Vendedor 2,0000 Precio ( /ha) 9.80 Pr. Total ( ) /0027 Aveinte Oferta - Vendedor 2, En los precios de los testigos no se han considerado el valor de las edificaciones eistentes no necesarias y se ha descontado en concepto de gastos de comercialización, etc., según los casos de un 3% a un 5% del valor. Pag: /33

12 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS Finca Método de comparación tierras: ,88 Cultivo Valor Homogeneizado ( /ha) 4.994,53.375, , ,53 Valor Total ( ) 2,0000 2, , , ,48 Valor Homogeneizado () 22 Superficie (m²) 3000 Total Valor Total ( ) Superficie Coef. estado obra 2500 m² 0 % 3000 m² 0 % 2000 m² 0 % 3500 m² 0 % Total ,50 CRN Total 3.937, ,00 Tierras de labor secano Tierras de labor regadío Viñedo de transformación secano Tierras de labor secano Método de comparación edificios: Edificio Almacen Método de coste de reposición neto: ,50 Edificio/Instalación Vivienda Almacen Cebadero cerdos Establo CRN 527,75 67,50 253,50 275,50 Método de actualización de rentas actuales de las tierras: ,97 Cultivo Valor Actualización ( /ha) 0.05, ,08 Total ( ) 9,0000 0,5463 Total , , ,97 Valor suelo ( ) Valor vuelo ( ) , ,28 Total Valor plantación ( ) , ,02 TRIGO BLANDO SECANO ALFALFA REGADÍO Método de actualización de rentas esperadas: ,02 Cultivo UVA DE VINIFICACION SECANO Método de actualización de rentas contractuales: 4.44,4 Finca Cultivo Tierras de labor secano Valor Actualización 5.62,9 /ha Superficie 2,5643 (ha) Valor Total 4.44,4 Método libre: ,5 Descripción Establo TRIGO BLANDO SECANO Valor Homogeneizado ( /ha) 0.982,8 /ha 3500 m²,0000 ha Valor Total ( ) 0.982,8 Finca 2 Método de comparación tierras: ,00 Pag: 2/33

13 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: Cultivo Valor Homogeneizado ( /ha) 5.844, , ,00.375,00 Valor Total ( ) 5,0000 5,0000 4, , , , ,00 Valor Homogeneizado () 22 Superficie (m²) 000 Total Valor Total ( ) Superficie Coef. estado obra % CRN Total Tierras de labor secano Naranjo regadío Cultivos protegidos regadío Tierras de labor regadío Método de comparación edificios: Edificio Establo Método de coste de reposición neto: 6.50 Edificio/Instalación Almacen Establo CRN 25 5, m² Total 0 % Cabezas Total Total ( ) , , ,50 Método de actualización de rentas actuales de ganado: ,50 Descripción Vacuno leche Vacuno carne Valor Actualización ( /cabeza) 2.302, ,04 Método de actualización de rentas contractuales: 26.26,22 Finca 2 Cultivo Tierras de labor regadío Valor Actualización 9.400,7 /ha Superficie 23,0000 (ha) Valor Total 26.26,22 Método libre: 2.497,30 Descripción CEBADA SECANO PIMIENTO INVERNADERO MANDARINO REGADÍO Valor Homogeneizado ( /ha) 2.499,46 /ha 97,89 /ha /ha 5,0000 ha 4,0000 ha 5,0000 ha Valor Total ( ) 2.497, ,56 El cálculo de los valores anteriores están detallados en los aneos de este informe. Pag: 3/33

14 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: VALOR DE TASACIÓN VALOR TASACIÓN FINCA : Fincas registrales nº 23, 32- Tierras y edificios vinculados Valor homogeneizado tierra CRN edificios necesarios no incluidos en valor tierra Valor por comparación Actualización rentas actuales Actualización rentas esperadas Actualización rentas contractuales Valor por actualización , , , , , , ,59 Edificios destinados a otra eplotación económica Coste de reposición neto Otras edificaciones Vivienda Coste de reposición neto , , , , ,38 VALOR TASACIÓN FINCA Fincas registrales nº 23, 32- VALOR TASACIÓN FINCA 2: Fincas registrales nº 32, 23- Tierras y edificios vinculados Valor homogeneizado tierra CRN edificios necesarios no incluidos en valor tierra Valor por comparación Actualización rentas actuales Actualización rentas contractuales Valor por actualización , , , , , ,02 Edificios destinados a otra eplotación económica VALOR TASACIÓN FINCA 2 Fincas registrales nº 32, ,00 RESULTADO DE LA TASACIÓN: ,38. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS.. Condicionantes Dado que la diferencia de superficies es importante deberán inscribirse en el Registro. El propietario esta de acuerdo con esta condición.2. Advertencias Pag: 4/33

15 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: Discrepancias entre realidad física y descripciones registral o catastral que mantienen dudas en la identidad Pag: 5/33

16 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: FECHAS, CADUCIDAD Y FIRMAS Visita Inmueble Fecha: de Febrero de 203 Tasador: ISMAEL ALONSO Profesión: Ingeniero Agrónomo Emisión del informe Fecha: 30 de Julio de 203 Tasador: JAIME PICON Profesión: Caducidad del informe Fecha límite validez: 26 de Enero de 204 Nombre: JAIME PICON Título: Economista Pag: 6/33

17 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: ANEXOS. DETALLES DE VALORACIÓN MÉTODO COMPARACIÓN TIERRA Finca Tierras de labor secano /ha. Superficie ha. Importe 036/ / / ,0000 5, ,0000 2,0000 ha por acceso % por calidad de la tierra % por profundidad de la tierra % por topografía % por viales interiores % por tamaño % Coeficiente Homogeneización % Valor Comparación Homogeneizado /ha 22,00-24,00-6,00-8, Valor comparación /ha Coeficiente de ajuste Valor comparación ajustado /ha 5.33,33, ,33 Tierras de labor regadío /ha. Superficie ha. Importe por acceso % por calidad de la tierra % por profundidad de la tierra % por topografía % por viales interiores % por tamaño % Coeficiente Homogeneización % Valor Comparación Homogeneizado /ha Valor comparación /ha Coeficiente de ajuste Valor comparación ajustado /ha Viñedo de transformación secano /ha. Superficie ha. Importe franco arenosa 20 a 50 cm. de entre el 2 y 4% no necesaria 2, / / ,0000 5,0000 2,0000 ha franco arenosa 20 a 50 cm. de entre el 2 y 4% no necesaria 2, ,00,00.375,00 036/ / ,0000 2, ha por acceso % 2,00 por calidad de la tierra % 7,00 por profundidad de la tierra % -22,00 por topografía % por viales interiores % 2,00 por tamaño % 6,00 Coeficiente Homogeneización % 5,00 Valor Comparación Homogeneizado /ha 0.29 Valor comparación /ha Coeficiente de ajuste Valor comparación ajustado /ha franco arenosa 20 a 50 cm. de entre el 2 y 4% no necesaria ,00, ,00 Tierras de labor secano 2,5643 (ha) Este cultivo ya ha sido comparado en la finca. Pag: 7/33

18 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: Valor comparación ajustado finca Coef. comparación Finca / Tierras de labor secano Valor comparación ajustado 5.33,33 0, ,53 Finca 2 Tierras de labor secano 5,0000 (ha) Este cultivo ya ha sido comparado en la finca. Valor comparación ajustado finca Coef. comparación Finca 2 / Tierras de labor secano Valor comparación ajustado Naranjo regadío /ha. Superficie ha. Importe 036/ por acceso % por calidad de la tierra % por profundidad de la tierra % por topografía % por viales interiores % por tamaño % Coeficiente Homogeneización % Valor Comparación Homogeneizado /ha Valor comparación /ha Coeficiente de ajuste Valor comparación ajustado /ha Cultivos protegidos regadío /ha. Superficie ha. Importe 5.33,33, ,67 036/ ,0000 5,0000 ha franco arenosa 20 a 50 cm. de entre el 2 y 4% no necesaria 5, ,33, ,33 036/ / / ,0000 4,0000,0000 4,0000 ha por acceso % 2,00 por calidad de la tierra % 5,00 5,00 franco arenosa por profundidad de la tierra % 20 a 50 cm. de por topografía % entre el 2 y 4% por viales interiores % no necesaria por tamaño % 4,0000 Coeficiente Homogeneización % 7,00 25,00 Valor Comparación Homogeneizado /ha , Valor comparación /ha Coeficiente de ajuste Valor comparación ajustado /ha ,00, ,00 Tierras de labor regadío 23,0000 (ha) Este cultivo ya ha sido comparado en la finca. Valor comparación ajustado finca Coef. comparación Finca 2 / Tierras de labor regadío Valor comparación ajustado.375,00,00.375,00 Pag: 8/33

19 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: MÉTODO COMPARACIÓN EDIFICIOS Finca Vivienda (2500 m²) No hay testigos para este edificio Cebadero cerdos (2000 m²) No hay testigos para este edificio Establo (3500 m²) No hay testigos para este edificio Finca 2 Almacen. Superficie m². Importe 036/ / m² por calidad % por conservación % por funcionalidad % Coeficiente Homogeneización % Valor Comparación Homogeneizado /ha Valor comparación /ha Coeficiente de ajuste Valor comparación ajustado /ha 22,00 22 Establo 000 (m²) Este edificio ya ha sido comparado en la finca. Valor comparación ajustado finca Coef. comparación Finca 2 / Establo Valor comparación ajustado,00 Pag: 9/33

20 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: MÉTODO DE COSTE DE REPOSICIÓN NETO Finca Tipo Edif./Instal. Vivienda Almacen Cebadero cerdos Establo CRB () 75,00 262,50 377,50 482,50 Dep. Funcional () ,00 Total Finca Dep. Física () 07,25 65,00 84,00 62, ,50 CRN () 527,75 67,50 253,50 275,50 Superficie (m²) Coef. estado obra (%) CRN Total ( ) , ,00 Superficie (m²) Coef. estado obra (%) CRN Total ( ) Finca 2 Tipo Edif./Instal. Almacen Establo CRB () 262,50 262,50 Dep. Funcional () 35,00 Total Finca 2 Dep. Física () 2, CRN () 262,50 5, Pag: 20/33

21 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS ACTUALES TIERRAS Finca - TRIGO BLANDO SECANO Ingresos Producción 3.60 Kg/ha. 0,9 /Kg Total Ingresos 684,00 /ha. 684,00 /ha. Gastos Gastos directos Semillas Fitosanitarios Mano de obra Maquinaria Gastos indirectos Gastos de capital Conservación y reparación (Edificios) Seguros (Edificios) Intereses capital circulante 20 Kg o uds./ha 0,30 /Kg o ud. hr/ha 8,00 hr/ha 7,00 /hr 2,00 /hr 553,82 553,82 34,23 /ha 2,00 % 0,25 % 4,00 % Total Gastos 6 /ha 3 /ha. 7 /ha 96,00 /ha,08 /ha,38 /ha 5,37 /ha 273,83 /ha. Ingresos: 684,00 /ha Gastos: 273,83 /ha Rendimiento bruto 40,7 /ha Impuestos (5,00%) 6,53 /ha Rendimiento neto 348,64 /ha Gestión empresarial (4,00 %) 3,95 /ha Renta sin subvención 334,70 /ha Valor Actualización sin subvención (3,33 %) 0.05,0 /ha VALOR POR ACTUALIZACIÓN: 0.05,0 /ha Finca - ALFALFA REGADÍO Ingresos Producción Kg/ha. 0,4 /Kg Total Ingresos 8.68 /ha /ha. Gastos Gastos directos Semillas Abonos Fitosanitarios Riego Mano de obra Maquinaria Otros directos Gastos indirectos Gastos de capital Conservación y reparación (Edificios) Seguros (Edificios) Gastos generales Intereses capital circulante 3,30 Kg o uds./ha 7 Kg/ha 5,00 /Kg o ud. /Kg 0.80 m³/ha 4 hr/ha 5,00 hr/ha 0,02 /m³ 7,00 /hr 2,00 /hr 553,82 553,82 2,00 % 0,25 % 3.977,48 /ha 4,00 % Total Gastos 6,50 /ha.70 /ha. 40 /ha. 26,00 /ha 28 /ha 8 /ha 5.00 /ha.,08 /ha,38 /ha 5 /ha. 59,0 /ha 8.4,06 /ha. Pag: 2/33

22 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: Ingresos: 8.68 /ha Gastos: 8.4,06 /ha Rendimiento bruto 565,94 /ha Impuestos (5,00%) 84,89 /ha Rendimiento neto 48,05 /ha Gestión empresarial (4,00 %) 9,24 /ha Renta sin subvención 46,8 /ha Valor Actualización sin subvención (3,33 %) 3.868,08 /ha VALOR POR ACTUALIZACIÓN: 3.868,08 /ha Pag: 22/33

23 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS ACTUALES DE GANADO Finca 2: Vacuno leche Ingresos (por cabeza) Venta de leche Venta terneros destete 8.50 l/cabeza ( 0,85 ter./cabeza - 0,20 ter.rep./cabeza ) Venta vacas de desecho 2 % 0,35 /litro /ternero 2.975,00 /cabeza /cabeza /vaca desecho /cabeza Otros Ingresos /cabeza Total ingresos 2.975,00 /cabeza Gastos (por cabeza) Gastos de cultivos y forrajes 805,00 /cabeza Granos, harinas y compuestos 5.20 kg/cabeza Productos zoosanitarios y veterinarios Otros suministros Mano de obra 65,00 horas/cabeza.248,00 /cabeza 9 /cabeza 9 /cabeza /cabeza /cabeza 7,00 /hora 455,00 /cabeza 5,00 /cabeza 5,00 /cabeza Maquinaria 805,00 /cabeza 0,24 /kg Otros gastos generales,53 /cabeza Conservación y reparacion,53 /cabeza Edificios Instalaciones Contribución y tasas Intereses del capital de circulante 76,67 2,00 % 4,00 % % 4,00 % capital de eplotación/2 /cabeza.42,27 /cabeza Total gastos 56,49 /cabeza 2.88,02 /cabeza Valor actualización renta actual Ingresos: 2.975,00 /cabeza Gastos: 2.88,02 /cabeza Rendimiento bruto 93,98 /cabeza Impuestos (5,00%) 4,0 /cabeza Rendimiento neto 79,88 /cabeza Gestión empresarial (4,00 %) 3,20 /cabeza Renta sin subvención 76,68 /cabeza Valor Actualización sin subvención (3,33 %) 2.302,84 /cabeza VALOR POR ACTUALIZACIÓN: 2.302,84 /cabeza Finca 2: Vacuno carne Ingresos (por cabeza) Terneros/as por vaca (0,70 ter./cabeza - Venta terneros/as al destete 0,50 ter./cabeza * 20 kg/ter. 2,95 /kg 75,0 /cabeza Venta terneros cebados 0,05 ter./cabeza * 525,00 kg/ter. /kg 52,25 /cabeza Venta terneras cebadas ter./cabeza * 375,00 kg/ter. /kg /cabeza /vaca desecho /cabeza Venta vacas de desecho Otros Ingresos 0,2 ter.rep./cabeza) % = 0,58 ter./cabeza /cabeza Pag: 23/33

24 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: Total ingresos 903,35 /cabeza Gastos (por cabeza) Gastos de cultivos y forrajes Granos, harinas y compuestos 85,00 /cabeza.00 kg/cabeza Productos zoosanitarios y veterinarios 23 /cabeza 2 /cabeza Otros suministros Mano de obra 85,00 /cabeza 0,23 /kg 2 /cabeza /cabeza 25,00 horas/cabeza Maquinaria /cabeza 7,00 /hora 75,00 /cabeza 0 /cabeza 0 /cabeza Otros gastos generales /cabeza Conservación y reparacion /cabeza Edificios 2,00 % Instalaciones 4,00 % % 4,00 % capital de eplotación/2 Contribución y tasas Intereses del capital de circulante /cabeza Total gastos 36 /cabeza 4,40 /cabeza 734,40 /cabeza Valor actualización renta actual Ingresos: 903,35 /cabeza Gastos: 734,40 /cabeza Rendimiento bruto 68,95 /cabeza Impuestos (5,00%) 25,34 /cabeza Rendimiento neto 43,6 /cabeza Gestión empresarial (4,00 %) 5,74 /cabeza Renta sin subvención 37,86 /cabeza Valor Actualización sin subvención (3,33 %) 4.40,04 /cabeza VALOR POR ACTUALIZACIÓN: 4.40,04 /cabeza Pag: 24/33

25 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS ESPERADAS TIERRAS Finca - UVA DE VINIFICACION SECANO Ingresos Periodo Concepto 2 Otros 2.705,00 Importe Unidades 2.705,00 /ha Total 3 Otros /ha 4 Otros /ha 5 Otros /ha Gastos Periodo Concepto Importe Unidades Total Gastos generales 4.666, ,00 /ha. 2 Gastos generales 3.882, ,03 /ha. 3 Gastos generales 3.93,9 3.93,9 /ha. 4 Gastos generales 3.93,9 3.93,9 /ha. 5 Gastos generales 3.93,9 3.93,9 /ha. Flujo de caja Periodo Años Ingresos ( ) Gastos ( ) 4.666, , ,9 3.93,9 3.93, , Flujo ( ) , ,03 Actualización Diferencial estimado % Diferencial actualización 7,50 % Tasa actualización Edad ,50 % Flujo ( ) , , ,03 V' ( ) 5.776, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,30 Suelo+Vuelo ( ) 5.845, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,0 Vuelo ( ) 5.854, ,00.673,90.669,08.663,90.658,32.652,33.645,89.638,97.63,53.623,53.64,93.605,68.595,74.585,06.573,57.56,23.547,95.533,68.58,35.50,86.484,3.465,08 Pag: 25/33

26 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,7 2.7, , , , , , ,68.924, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,93.444,59.422,57.398,90.373,45.346,09.36,69.285,07.25,09.24,55.75,28.33,06.087,68.038, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,4.580,75 88,94 Cálculo Edad del cultivo 20 años Suelo 5.845,93 /ha Vuelo.58,35 /ha Valor Suelo+Vuelo ,28 /ha VALOR ACTUALIZACIÓN RENTAS ESPERADAS ,28 /ha Pag: 26/33

27 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS CONTRACTUALES Tierras de labor secano Renta bruta anual ( ) Gastos anuales ( ) Renta neta anual ( ) Renta anual ( /ha) Actualización ( /ha) , , ,9 Tierras de labor regadío Renta bruta anual ( ) Gastos anuales ( ) Renta neta anual ( ) Renta anual ( /ha) Actualización ( /ha) , , ,7 Pag: 27/33

28 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: MÉTODO LIBRE Finca - TRIGO BLANDO SECANO Desglose de ingresos y gastos Periodo Año Concepto Producción Maquinaria Mano de obra Semillas Fitosanitarios Gastos indirectos Intereses capital Ingresos 722,00 Gastos 96, ,46 5,37 Ingresos: 722,00 /ha Gastos: 273,83 /ha Rendimiento bruto 448,7 /ha Impuestos (5,00%) 67,23 /ha Rendimiento neto 380,94 /ha Gestión empresarial (4,00 %) 5,24 /ha Renta sin subvención 365,7 /ha Valor Actualización sin subvención (3,33 %) 0.982,8 /ha VALOR POR ACTUALIZACIÓN: 0.982,8 /ha Finca 2 - CEBADA SECANO Desglose de ingresos y gastos Periodo Año Concepto Prtoducción Gasto gasto Ingresos 54 Gastos 37 68,00 Ingresos: 54 /ha Gastos: 438,00 /ha Rendimiento bruto 02,00 /ha Impuestos (5,00%) 5,30 /ha Rendimiento neto 86,70 /ha Gestión empresarial (4,00 %) 3,47 /ha Renta sin subvención 83,23 /ha Valor Actualización sin subvención (3,33 %) 2.499,46 /ha VALOR POR ACTUALIZACIÓN: 2.499,46 /ha Finca 2 - PIMIENTO INVERNADERO Desglose de ingresos y gastos Periodo 2 Año Concepto ing gas ing Ingresos 0 Gastos 5 20 Pag: 28/33

29 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: gas ing ing ing gast ing ing ing gast Actualización de rendimientos Deuda Pública 2,33 % Diferencial actualización 8,00 % Tasa actualización Periodo Año(s) Resultado final: 0,33 % Flujo de caja Flujo imputable Inmueble 45, , , ,60 /ha Valor actualización acumulado 45,00 383,3 503,07 709,05 894,89 Pag: 29/33

30 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: DOCUMENTACIÓN ANALIZADA 4.. Plano de situación 4.2. Datos Catastrales Finca 0579B IJ Datos del bien inmueble Referencia Catastral 0579B IJ Localización Polígono 2 - Parcela 40 Pag: 30/33

31 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: Datos de la finca en la que se integra el inmueble Superficie Cultivos Subparcela Clase de cultivo Intensidad productiva Superficie 0 C--LABOR O LABRADÍO SECANO Finca 4625A TW Datos del bien inmueble Referencia Catastral 4625A TW Localización Polígono 25 - Parcela 370 Datos de la finca en la que se integra el inmueble Superficie 709 Cultivos Subparcela Clase de cultivo Intensidad productiva Superficie 0 I--IMPRODUCTIVO Finca 4625A TL Datos del bien inmueble Referencia Catastral 4625A TL Localización Polígono 25 - Parcela 25 Pag: 3/33

32 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: Datos de la finca en la que se integra el inmueble Superficie 0 Cultivos Subparcela Clase de cultivo Intensidad productiva Superficie Fotografías Vista aerea Pag: 32/33

33 VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Ep: Naves Pag: 33/33