ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO DE EXPLOTACIÓN DE LA NUEVA CONCESIÓN DEL PUERTO DEPORTIVO DE CABOPINO, T.M. DE MARBELLA.
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- David Blanco Robles
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1 ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO DE EXPLOTACIÓN DE LA NUEVA CONCESIÓN DEL PUERTO DEPORTIVO DE CABOPINO, T.M. DE MARBELLA.
2 CARACTERISTICAS GENERALES TENIDAS EN CUENTA: - Años de estudio: Explotación a 25 años. - Inversión prevista: , es el presupuesto de ejecución de material del proyecto más el 19% correspondiente al Beneficio industrial (6%) y Gastos Generales (13%) - Amortización de la inversión prevista: De manera similar cada año, en todo el periodo de la explotación. - Capitalización de la inversión: No incluida, es decir, supone que se posee por parte del inversor el 100% del capital de la inversión prevista. - Tipo de estudio de la rentabilidad del estudio: Método estáticos, es decir, no se tiene en cuanta la variación del valor del dinero. Se aplicará el cálculo del VAN, en base a los porcentajes de Obligaciones del Estado del año 2015, adaptándose el valor para una explotación de 25 años: Tasa de descuento elegida 2,690% Obligaciones a 10 años 1,746% Obligaciones a 15 años 2,301% Obligaciones a 30 años 2,884% VAN En base al cálculo del VAN, cualquier valor positivo de éste se puede considerar objetivamente como una inversión positiva o favorable. - Se acompañará el estudio de la estimación de la TIR, para completar el valor razonable que aporte el VAN, se estima que aunque se produzcan TIR favorables, valores mínimos aceptables deben estar por encima del 3%. - Se estima explotación en alquiler de un 80% de atraques y en tránsito de un 20% del total de los nuevos atraques resultantes. - Se han aplicado una serie de coeficientes correctores del nivel de ocupación en primer lugar del total de atraques anualmente (menor al principio, mayor conforme avanza la explotación), sin supone nunca el
3 100%. A su vez, se utilizan otros coeficientes correctores mensuales como es precioso, como en el número de ocupaciones en tránsito, en los aparcamientos, etc. - Los precios estimados para los atraques en general son los actuales adaptados a las dimensiones de atraque existentes en la explotación futura, con un redondeo al alza de un 15% a 20%. - Para otros precios, como aparcamiento, locales, etc, se ha realizado un sondeo de precios en el entorno. - Se ha realizado una suposición de gastos del 100% del total desde el año 1 de explotación, aunque realmente no sea así, para estar del lado de la seguridad en el sentido de suponer siempre el máximo de gastos. - Se ha supuesto un 25% de pago a impuestos sobre beneficio neto positivo en cada balance anual.
4 ESTUDIO DE GASTOS
5 GASTOS POR AMORTIZACIÓN: Inversión total Años de concesión 25 Amortización anual GASTOS POR EXPLOTACIÓN DE PLANTILLA: GASTOS TOTAL Agua Puerto 1500/mes Basura 40% agua 0, Dragado Canon APPA Electricidad Gestoría contabilidad Nóminas Personal Sueldo/año (neto) 1 Director del puerto Capitán del puerto Marineros Administrativos Recepcionistas TOTAL Seguridad Social 30% 0, Patronato, IBI 15000
6 Seguro puerto e inst Telefonía e internet 1000 /mes Equipamiento ofi Mat. Fung. (año) Informática (año) Limpieza 600 /mes Publicidad/marketing 2000 Manten. Dársena 1000 /mes Asesoram. Legal /mes Reposición pavim. Media de 10000/año Manten. Alumbrado Media 2500/año 2500 Manten. Resto instla. Media 20000/año SUMA Otros, imprevistos 12,50% gastos ,5 TOTAL ,5
7 ESTUDIO DE INGRESOS
8 INGRESOS POR EXPLOTACIÓN ATRAQUES EN ALQUILER (ATRAQUES FIJOS, CESIÓN ANUAL CONTÍNUA): Atraques fijos Tipo Atraque Sup (m2) /año Número Total anual 2,5x3,5 8, x2, x3, x3, x4, x4,50 67, x5, Ocupación por año atraques fijos Año Ocupación Coeficiente Ingreso máximo Ingreso real 1 10% 0, % 0, % 0, % 0, % 0, % 0, % 0, % 0, % 0, % 0, % 0, % 0, % 0, % 0, % 0,
9 16 85% 0, % 0, % 0, % 0, % 0, % 0, % 0, % 0, % 0, % 0, INGRESOS POR EXPLOTACIÓN DE ATRAQUES EN TRÁNSITO: Atraques tránsito Tipo Atraque Sup (m2) Número Tarifa día temp. Alta Tarifa día tep. Baja Días temp alta Días temp baja Coef. Temp alta Coef. Temp baja 2,5x3,5 8, ,5 0, x2, ,5 0, x3, ,5 0, ,2 9799,2 10x3, ,5 0, x4, ,5 0, x4,50 67, ,5 0, x5, ,5 0, TOTAL ,2 Ingre. T Ingre. T TOTAL
10 TOTAL INGRESOS POR EXPLOTACIÓN ATRAQUES: INGRESO TOTAL POR ATRAQUES Año Ingreso Atraque fijo Ingreso atraque tránsito TOTAL , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,2
11 INGRESOS POR APARCAMIENTOS: Plazas Tarifa /hora Horas días Máximo día Ingreso apar 113 1, Mes Ene Febre Mar Abril Mayo Junio Julio Agosto Sept Oct Nov Dic TOTAL Días Máximo día Ocup. total 5% 5% 15% 25% 30% 40% 50% 60% 30% 15% 10% 5% Coefi 0,05 0,05 0,15 0,25 0,3 0,4 0,5 0,6 0,35 0,15 0,1 0,05 Ingreso 5254, , , , INGRESOS POR EXPLOTACIÓN ZONAS DE SERVICIO INTERIORES (LOCALES COMERCIALES, VARADERO, ETC): Sup (m2) Alquiler ( /m2/mes) Alquiler año ( /año) Ingreso local. Náuti (7 locales) (Máximo) Sup (m2) Alquiler ( /m2/mes) Alquiler año ( /año) Ingreso Rest. Lev (96 m2) (Máximo) 60% edif. Sup (m2) Alquiler ( /m2/mes) Alquiler año ( /año) Ingreso Rest. Pon (964 m2) (Máximo) 50% edif. Sup (m2) Alquiler ( /m2/mes) Alquiler año ( /año) Varadero (2574 m2) (Máximo)
12 TOTAL DE INGRESOS POR EXPLOTACIÓN DE APARCAMIENTOS Y LOCALES: Otros Ingresos 100% 100% Aparcamiento Locales Náutica Restauración Lev Restauración Pon Varadero SUMA ( /año) Año % actividad Coef , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,3
13 CUENTAS DE RESULTADOS
14 CUENTA DE RESULTADOS (I) AÑO 100% INGRESO ATRAQUES OTROS INGRESOS TOTAL GASTOS AMORTIZACIÓN RESULT ANTES IMP , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 CUENTA DE RESULTADOS (II)
15 AÑO RESULT. REF COMP IMP (25%) BENEFICIO NETO CASH FLOW , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,
16 ESTUDIO DE FLUJO ANUALES, ESTIMACIÓN DE LA TIR Y EL VAN
17 AÑO CASH-FLOW
18 AÑO CF (+) CF (-) CF neto CF Acumulados Año , Año , Año , Año , Año Año , Año , Año , Año , Año , Año , Año , Año , Año , Año , Año , Año , Año , Año , Año , Año , Año , Año , Año , Año , Tasa de descuento elegida 2,690% TIR 4,69% Obligaciones a 10 años 1,746% Obligaciones a 15 años 2,301% Obligaciones a 30 años 2,884% VAN
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