AVALÚOS Unidad 5: Avalúos con fines catastrales

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1 Bienvenidos al quinto modulo Avalúos con Fines Catastrales. En este módulo usted encontrará toda la información correspondiente al proceso valuatorio masivo que se adelanta anualmente en la UAECD. OBJETIVO El objetivo de este módulo es dar a conocer de una manera rápida y sencilla las actividades que realiza la UAECD en el proceso de Actualización Catastral, para la renovación de los valores de los predios originados por cambios físicos (terreno y construcción), variaciones de uso o de productividad, obras públicas, o condiciones locales del mercado inmobiliario. 5. AVALÚOS CON FINES CATASTRALES 5.1. Introducción 5.2. Determinación de Zonas Homogéneas Físicas 5.3. Determinación de Zonas Homogéneas Geoeconómicas 5.4. Calculo del tamaño de la muestra Puntos de investigación Determinación del valor de terreno y Diseño de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas 5.5. Determinación del valor de la construcción 5.6. Avalúos de Prueba 5.7. Avalúos Especiales 5.8. Validación de la información económica (Sensibilidad) 5.1 Introducción En Colombia de acuerdo a la normatividad legal (Ley 14 de 1983, decreto 3496 de 1983, resolución 070 del 2011 del IGAC antes 2555 de 1988) establece que el avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidas. La determinación del valor metro cuadrado de terreno se debe realizar por avalúos masivos, entendiéndose como el proceso que permite extrapolar información para un gran número de predios, teniendo como base valores obtenidos mediante avalúos comerciales, de un número representativo de inmuebles, del total de predios que se pretende avaluar, este proceso se lleva a cabo mediante la determinación de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas. Para obtener el valor del metro cuadrado de construcción, se 1

2 diseñan modelos matemáticos por usos de la misma o tablas de valores, que tienen en cuenta entre otros aspectos, los materiales de construcción y su calidad, la tipología de la construcción, las condiciones urbanísticas y arquitectónicas, la edad, el estrato, etc Determinación de Zonas Homogéneas Físicas Se entiende como Zonas Homogéneas Físicas - ZHF los espacios geográficos con características similares en cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra, disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes (Resolución 070 de 2011). Para determinar las ZHF el profesional visita el sector catastral (barrio) de interés y traza sobre cartografía polígonos que incluyan un número significativo de predios con características físicas similares en cuanto a norma de uso del suelo, topografía, servicios públicos, vías, actividad económica del sector, tipología de las construcciones que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes. Para el caso de Bogotá, la UAECD diseño la ZHF con ocho (8) variables, compuesta por 13 posiciones en su codificación, las cuales se describen a continuación: 1.- Las tres primeras variables corresponden a la norma o reglamentación de uso del suelo. a. Primera variable. Primer dígito de la ZHF: Clase de suelo. Indica si la ZHF es urbana, rural y si está en suelo de protección o no. b. Segunda variable. Segundo y tercer dígito de la ZHF. Indica el área de actividad urbanística. c. Tercera variable. Cuarto y quinto dígito de la ZHF. Indica el tratamiento urbanístico. 2.- Cuarta variable. Sexto dígito de la ZHF. Indica la topografía del sector. 3.- Quinta variable. Séptimo y octavo dígito de la ZHF. Indica la existencia de los servicios públicos en el sector. 2

3 4.- Sexta variable. Noveno y décimo primer dígito de la ZHF. Indica la clase, estado e influencia de las vías dentro de la ZHF. 5.- Séptima variable. Décimo segundo dígito de la ZHF. Indica la actividad económica predominante de los inmuebles de la ZHF. 6.- Octava variable. Décimo tercer dígito de la ZHF: Indica el tipo según actividad económica predominante de los inmuebles de la ZHF. Veamos el siguiente ejemplo: CLASE DE SUELO Urbano no protegido ESTRUCTURA DE ZONAS HOMOGÉNEAS FISICAS URBANAS PARA BOGOTÁ D.C. AREA DE ACTIVIDAD TRATAMIENTO TOPOGRAFIA SERVICIOS VIAS ACTIVIDAD ECONOMICA DE LOS INMUEBLES TIPO SEGÚN ACTIVIDAD Básicos Residencial Vehiculares Regular Vial zonal o Actualización Plana incompletos, solo Comercial General pavimentadas estado intermedia energía Comercio Zonal Es importante anotar que la información de las tres (3) primeras variables que corresponden a las cinco (5) primeras posiciones, se deben obtener de la consulta de las normas de uso del suelo establecidas en los instrumentos de planeación que regulan las intervenciones, las actividades y las inversiones de los sectores públicos y privados en el territorio de la ciudad, para el caso de Bogotá el Plan de Ordenamiento Territorial POT (Decreto 190 de 2004), los Planes Zonales y las UPZ S en que se divide la ciudad. En el sector en que el POT no se encuentre reglamentado se debe consultar la normatividad anterior a la publicación del decreto, en nuestro caso el Acuerdo 6 de Las demás variables físicas de la codificación de las ZHF se obtienen de la visita a campo realizada por el profesional responsable de la determinación de las zonas de los sectores catastrales asignados, a excepción de la influencia de las vías (posición 9), que se toma de los documentos técnicos y planos del Plan de Ordenamiento Territorial o normas de igual equivalencia. Con respecto a la determinación de las ZHF en el sector rural se debe tener en cuenta los siguientes variables: Clase de suelo, clasificación rural específica de acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial, la Zona Física y el Valor Potencial establecidos por el IGAC, las vías, topografía, aguas y actividad económica predominante de los predios que conforman la respectiva zona. Según clasificación del suelo que hace el Plan de Ordenamiento Territorial (Según el artículo 42 del Decreto 190 de 2004), además del suelo rural se entiende como tal aquellos terrenos que se encuentren dentro del área de expansión y que no hayan sido incorporados al suelo urbano mediante Plan Parcial. 3

4 El diseño de la ZHF con ocho (8) variables, compuesta por 13 posiciones en su codificación, se describe a continuación: 1.- Las dos (2) primeras variables corresponden a la norma o reglamentación de uso del suelo. a. Primera variable. Primer dígito de la ZHF: Clase de suelo. Indica si la ZHF es rural o de expansión urbana y si está en suelo de protección o no. b. Segunda variable. Segundo y tercer dígito de la ZHF. Indica la clasificación rural definida en el POT. 2.- Tercera (3) variable. Cuarto a sexto dígito de la ZHF. Indica la Zona Física determinada por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi- IGAC. 3.- Cuarta (4) variable. Séptimo y octavo dígito de la ZHF. Indica el valor potencial de la Zona Física determinado por el IGAC. 4.- Quinta (5) variable. Noveno dígito de la ZHF. Indica la existencia de vías en el sector de acuerdo a la clasificación establecida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. 5.- Sexta (6) variable. Décimo dígito de la ZHF. Indica la topografía de la ZHF. 6.- Séptima (7) variable. Décimo primer dígito de la ZHF. El IGAC establece en la clasificación la disponibilidad de aguas asociada a las respectivas zonas homogéneas. 7.- Octava (8) variable. Décimo segundo y tercer dígito de la ZHF: Indica la actividad económica de la ZHF. Veamos el siguiente ejemplo: ESTRUCTURA DE ZONAS HOMOGÉNEAS FISICAS RURALES PARA BOGOTÁ D.C. CLASE DE SUELO CLASIFICACIÓN RURAL ZONA FÍSICA IGAC VALOR POTENCIAL (Puntos) VIAS TOPOGRAFÍA AGUAS ACTIVIDAD ECONÓMICA Rural no protegido Alta Fragilidad Carretera Tomado del plano de ZHF Tomado de la tabla de pavimentada, vía (IGAC) ZHF (IGAC) angosta (V 3) Inclinada Aguas abundantes Tierra con maleza Se debe aclarar que la información de las dos (2) primeras variables que corresponden a las tres (3) primeras posiciones corresponden a la norma o 4

5 reglamentación del uso del suelo. La información se toma de los documentos técnicos y planos del Plan de Ordenamiento Territorial o normas de igual equivalencia. Para el caso de Bogotá el Plan de Ordenamiento Territorial POT (Decreto 190 de 2004) y los Planes Zonales correspondientes. Las demás variables físicas de la codificación de las ZHF se obtienen de la información suministrada por el IGAC y del reconocimiento realizado en campo realizado por el profesional responsable de la determinación de las ZHF. En el Sistema Integrado de Información Catastral SIIC, sistema que permite realizar el manejo de la información alfanumérica de la base de datos predial d la UAECD, la información de la ZHF se presenta de la siguiente manera: 5

6 5.3. Determinación de Zonas Homogéneas Geoeconómicas Una vez definidas y aprobadas las Zonas Homogéneas Físicas, se procede a la determinación de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas ZHG, y que se entienden como los espacios geográficos determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario. En este proceso se establece los valores unitarios de terreno, a partir de puntos de investigación económica dentro de las zonas homogéneas físicas, de los predios ubicados en ellas. Se entiende por puntos (predios) de investigación económica, aquellos seleccionados dentro del área urbana o rural del municipio para establecer valores unitarios del terreno, mediante el análisis de la información directa e indirecta de precios en el mercado inmobiliario. Debido a que es necesario realizar una selección de los puntos de investigación en las ZHF, es necesario utilizar o emplear ayudas técnicas para poder cumplir con el objetivo de realizar avalúos masivos a partir de la investigación económica realizada a un número de predios, de acuerdo a la metodología establecida por el IGAC. El recurso utilizado por la UAECD es el de seleccionar los puntos (predios) por muestreo estadístico con el cual podemos obtener resultados con un alto grado de precisión, que satisfagan las necesidades de la Unidad Calculo del tamaño de la muestra El tamaño de la muestra se calcula aplicando análisis estadísticos teniendo en cuenta principalmente la cantidad de predios que conforman una ZHF, determinando el número de avalúos puntuales necesarios a realizar, para que los datos obtenidos sean representativos de la población con el nivel de confianza deseado. La UAECD utiliza la técnica estadística para determinar una muestra de predios. Esta muestra deberá ser probabilística, de elementos y estratificada 1. Probabilística. Porque cada predio del universo de estudio tendrá una probabilidad de selección conocida y superior a cero. Este tipo de muestra permite fijar a priori la precisión deseada y calcular a posteriori la precisión finalmente obtenida en los resultados. 1 Diseño de Muestra Probabilística de Puntos de Investigación escrita por el Dr. Luis Carlos Gómez para la UAECD. 6

7 La mayor ventaja del muestreo probabilística es que garantiza la estimación insesgada de las características del universo de estudio, pues la muestra capta balanceadamente la composición del universo respecto a variables conocidas o no conocidas previamente, y controladas o no controladas en el proceso de selección. Las probabilidades de este diseño podrían ser iguales o desiguales. Iguales, si se distribuye la muestra de lotes en cada ZHF en forma proporcional al tamaño de los estratos que se propongan; o desiguales, si tal distribución se plantea en forma des proporcional, como podría ser el caso de un número fijo de lotes por estrato (2 o más), independientemente del tamaño de éstos. De elementos. Es decir, de los predios que conforman cada ZHF. Aunque cada lote es un conglomerado de m 2, su indivisibilidad y homogeneidad total para efectos de esta investigación permite considerarlos como un elemento. No obstante, en las metodologías de estimación y de cálculo de la variabilidad natural y de azar, se tendrá en cuenta el tamaño de su área, el cual se considerará una variable aleatoria. Estratificada. La clasificación o estratificación de los elementos del universo, previa a la selección, es la técnica de optimización por excelencia del muestreo probabilístico. Mediante la aplicación de variables de estratificación altamente correlacionadas con el indicador de estudio (valor del m 2 del terreno) y bajamente correlacionadas entre sí (para un mayor aporte complementario), es posible minimizar el error de muestreo. La estratificación no es indispensable para generación de estimaciones válidas e insesgadas, y se justifica, si hay información previa de buena calidad de las eventuales variables de estratificación (variables independientes), y si existe evidencia de su alto poder explicativo del comportamiento del indicador estudiado. Determinación del tamaño muestral (n) Una vez elaboradas y digitalizadas las ZHF el encargado de la digitalización debe suministrar en una base de datos, los predios agrupados por cada una de las zonas homogéneas lo que permitirá realizar cálculos de manera independiente, es decir por zona. El cálculo del tamaño se determinará con la siguiente fórmula: n = N N σ 2 r * r 2 ( ES rel r) + σ 7

8 En donde, N = Número de predios existentes en cada subclasificación espacial de cada r = ZHF. Promedio tipo razón del valor del m 2 de terreno σ r = desviación estándar esperada en el indicador de estudio (valor del m 2 de terreno) σ r / r = Coeficiente de variación. Para facilitar la comprensión y uso de este parámetro, se ha considerado conveniente, estandarizarlo en 1 el valor de σ r. Los cálculos exploratorios se realizaron para σ r / r = 1/0.5 a 1/10 ES rel = Error Estándar Relativo. Se aplicaron ES rel entre 0.05 y 0.2. debe tenerse en cuenta que en la fórmula se considera 1 ES rel, que equivale en el proceso de inferencia a un 68% de confianza. En consecuencia, 2 ES rel, es el error total para un 95% de confianza. Nota: Para una correcta aplicación de la fórmula tenga en cuenta la siguiente tabla que muestra los diferentes coeficientes de variación de acuerdo al número de predios para cada Zona Homogénea Física. Número de Predios de la ZHF 1 2 a 7 8 a a en adelante Coeficiente de Variación Tamaño de Muestra Metodología de Selección de la muestra o puntos de investigación La muestra decidida para cada subclasificación espacial, por barrio, de las ZHF, se seleccionará aplicando los siguientes pasos: 8

9 1. Listado de los predios ordenados en función del código de sector para cada Zona Homogénea Física. Como el muestreo es estratificado proporcional, se ordenan primero dentro de cada estrato, primero los predios no edificados y luego los predios edificados. 2. Del tamaño de la muestra para cada Zona Homogénea Física se deben seleccionar, por lo menos, el 50% para predios no edificados y el 50% para predios edificados Puntos de investigación Una vez definidos e identificados los puntos de investigación (predios) se les debe realizar un avalúo comercial, aplicando las técnicas valuatorias descritas en el Modulo 3. Como ya se comento, estos puntos se encuentran distribuidos en cada una de las ZHF, cumpliendo con el proceso descrito en el numeral anterior. Es importante anotar que los lineamientos generales de los métodos valuatorios a utilizar se encuentran en la resolución 620 de 2008 del IGAC. En el proceso de la investigación económica para realizar los avalúos comerciales en la captura de la información correspondiente a las ofertas se recomienda realizarla en el momento de definir las variables de las ZHF o en la visita a campo de los puntos de investigación. Se debe tener en cuenta que en las ofertas generalmente se encuentran valores de venta superiores al valor comercial, debido a la inclusión del margen de negociación, monto que debe ser descontado a la hora de analizar esta información. Este margen de negociación lo debe obtener el avaluador al momento de realizar la investigación, directamente con el propietario o encargado de realizar la venta, obteniendo el valor mínimo de venta. En la investigación de las ofertas, se debe propender por ingresar al predio que se encuentra en venta para poder obtener las características constructivas y de acabados del inmueble y así compararlo con los predios de los puntos de investigación con características similares dentro de la ZHF. Igualmente se debe tener un registro fotográfico de los predios en oferta, lo cual permite realizar un mejor análisis de la información obtenida. Es de anotar que en la investigación económica realizada en el sector se deben capturar los inmuebles en renta, además de consultar las revistas y periódicos con información directa en venta de inmuebles, así como las páginas en Internet especializadas en la comercialización de inmuebles. Por último se debe precisar que en la UAECD se puede obtener muy buena información en el Observatorio Inmobiliario Catastral OIC y del Formulario de capturas de ofertas del mercado inmobiliario FOCA, adicionalmente se debe consultar en el Área de Conservación los datos de las radicaciones que tengan 9

10 que ver con las revisiones de avalúos, que hayan sido resueltas o que se encuentren en trámite y los avalúos comerciales realizados en el área de Actualización de la Unidad. La información obtenida, se debe ordenar por sectores y por zona homogénea física con los códigos respectivos en el formato de ofertas anexo al manual de ZHFG, con el correspondiente procesamiento y análisis estadístico. Una vez elaborados los avalúos comerciales de los puntos de investigación (predios) determinados en la ZHF, se procede consignar esta información en el Formato de avalúos y las estadísticas por ZHF se deben registrar en el formato de procesamiento estadístico del mercado inmobiliario. Estos formatos están diseñados por la UAECD Determinación del valor de terreno y Diseño de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas En esta etapa del proceso el profesional Avaluador establece un valor unitario de terreno a la zona, mediante la determinación del valor comercial de los puntos (predios) de investigación, para lo cual debe de tener en cuenta las ofertas de inmuebles, avalúos, OIC, FOCA y demás información existente en las revistas especializadas en este tema. Del análisis estadístico de la información (puntos de investigación) de precios en el mercado inmobiliario, para cada Zona Homogénea Física se calcularán las medidas tendencia central y se asignará el valor promedio de la zona garantizando que entre ellos no exista una varianza mayor del 15 %. Una vez determinado el valor metro cuadrado de terreno para la ZHF se procederá a la definición de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas, para su correspondiente presentación gráfica (planos) de las zonas con igual o similar valor. Pueden ocurrir diferentes situaciones, así:.- Pueden existir zonas con el mismo valor pero con características físicas diferentes..- Zonas Físicas iguales con valores diferentes, lo que señala que una ZHF puede tener diferentes valores de terreno, es decir que puede tener varias ZHG. Una vez diseñadas y mapeadas en forma detallada las zonas de igual valor, se debe elaborar los listados de Zonas Geoeconómicas, con el fin de reportarlas a la Subdirección de Informática. En la base de datos de la UAECD la Zona Homogénea Geoeconómica está compuesta por seis (6) posiciones y se encuentra codificada de la siguiente manera: 10

11 ESTRUCTURA ZONA HOMOGENEA FISICA GEOECONOMICA DE BOGOTÁ UNIDAD DE MILLON CENTENA DE MIL DECENA DE MIL UNIDAD DE MIL CENTENA *TIPO DE ACTIVIDAD RESIDENCIAL * En esta posición se consigna el código del tipo de actividad económica residencial cuando en la posición número 12 de la ZHF no corresponda a uno (1). El valor de la ZHG corresponde a $ Veamos otro ejemplo: ESTRUCTURA ZONA HOMOGENEA FISICA GEOECONOMICA DE BOGOTÁ UNIDAD DE MILLON CENTENA DE MIL DECENA DE MIL El valor de la ZHG corresponde a $ UNIDAD DE MIL CENTENA *TIPO DE ACTIVIDAD RESIDENCIAL En el SIIC de la UAECD la ZHG se presenta de la siguiente manera: 11

12 5.5. Determinación del valor de la construcción AVALÚOS Para determinar los valores de construcción el grupo de Estadísticos en equipo con el grupo de avaluadores expertos de la UAECD desarrollan una serie de modelos matemáticos que utilizan para analizar, interpretar y predecir el comportamiento de ciertas variables determinantes a la hora de calcular el valor de la construcción. Estos modelos econométricos están en función de las características principales de la construcción como áreas, tipología de construcción, conservación, vetustez, estrato del inmueble, calidad en los terminados, etc Avalúos de prueba Una vez determinados los valores de terreno y construcción se suman, dando como resultado el avaluó comercial de cada inmueble, al que posteriormente se le calcula unos porcentajes determinados por el Consejo Distrital de Política Económica y Fiscal CONFIS, como instancia rectora de la Política Fiscal y coordinador del Sistema Presupuestal de la Administración Distrital de Bogotá. Para Comprobar la consistencia de los valores aprobados para cada ZGE, se procede a realizar los respectivos avalúos de prueba, los cuales consisten en calcular el avalúo resultante aplicando los valores unitarios aprobados para el predio en cuestión y compararlos con los valores conocidos con antelación (Avalúos de los puntos de investigación, ofertas, avalúos de la base de datos de la Unidad, transacciones, etc) Avalúos Especiales Los predios que tienen diferentes características físicas, normativas o que tienen condiciones que los hacen especiales (centros comerciales, hoteles, batallones, aeropuertos, etc.) son denominados como casos atípicos, se debe de realizar una investigación económica puntual y determinar un avalúo comercial para cada uno de ellos Validación de la Información Económica (Sensibilidad) Finalmente el grupo de estadística de la UAECD realiza una serie de análisis estadísticos conocidos como validadores que detectan los predios que presentaron una variación (incremento o decremento) significativa en valor respecto al histórico del año anterior que reposa en la base de datos de la UAECD producto de los procesos de Conservación o Actualización. 12

13 Dichos predios son objeto de un proceso puntual conocido como sensibilidad en el cual se analizan las diferentes variables (normatividad, área de terreno, área de construcción, dinámica del mercado inmobiliario, etc.) que se aplicaron para el cálculo del avaluó del predio, para determinar si se mantiene o ajusta el valor del avaluó especifico. 13

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15 BIBLIOGRAFÍA Borrero Ochoa Oscar A., Año 2008, Avalúos de Inmuebles y Garantías, Bhandar Editores Ltda. Borrero Ochoa Oscar A., Año 2007, Avalúos de Terrenos de Protección ambiental y uso Institucional, Bhandar Editores Ltda. González Rubio Elberto, Año 1994, Avalúos de Bienes Urbanos, Editorial Grijalbo S.A. González Rubio Elberto, Año 1998, Como Organizar y Presentar un Avalúo, Editorial Grijalbo S.A. Castrillón Oberndorfer Diter R., Ochoa Ochoa Francisco, Castrillón Restrepo Ricardo, Año 1999, Avalúo de Bienes Inmuebles, Conceptos, Técnicas y Vivencias. Ley 14 de 1983, Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y se dictan otras disposiciones, Capítulo I. Ley 388 de 1997, Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones. Decreto 3496 de 1983, por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 14 de 1983 y se dictan otras disposiciones. Decreto No de 1998, Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9a. de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos. Decreto Distrital 190 de 2004, Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos Distritales 619 de 2000 y 469 de Con el Decreto 619 de 2000 se adoptó el Plan de Ordenamiento Territorial para Santa Fe de Bogotá, Distrito Capital y con el 469 de 2003 se revisa este Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá D.C. Acuerdo 6 de 1990 por medio del cual se adopta el Estatuto para el Ordenamiento Físico del Distrito Especial de Bogotá, y se dictan otras disposiciones. Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC, Resolución No. 620 de 2008, Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de

16 Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC, Resolución No. 070 de 2011, Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la conservación catastral. Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC, Mayo de 2004, Seminario Taller Avalúos y Procesos de Gestión del Suelo. Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital UAECD, Manual General de Reconocimiento Predial, En especial los Anexos 5, 6 y 7. Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital UAECD, Año 2010, Directorio de Normas Catastrales y Afines. 16