Master MDI. Materia: Casos Prácticos. Profesor: MDI Arq. Damián Benávoli. Tema: Mercado de Oficinas

Transcripción

1 Master MDI Materia: Casos Prácticos Profesor: MDI Arq. Damián Benávoli Tema: Mercado de Oficinas UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE ARQUITECTURA DEPARTAMENTO DE CONSTRUCCIÓN Y TECNOLOGÍA ARQUITECTÓNICAS

2 GRANDES TEMAS DEL REAL ESTATE El Mercado de Oficinas Julio de 2014 PREPARED FOR

3 MERCADO DE OFICINAS Índice 1. PRESENTACIÓN 2. FACTORES SENTRALES Ley de alquileres comerciales Financiamiento. MERCADO DE OFICINAS DE BUENOS AIRES Sub-mercados 4. COMO EVALUAR UN NEGOCIO DE OFICINAS 5. CASO PRACTICO Edificio PUERTO MAPFRE CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

4 PARTICULARIDADES DEL MERCADO El mercado inmobiliario argentino posee dos grandes factores que han determinado su funcionamiento a lo largo de la historia. 1.Ley de Alquileres Comerciales Permite que cualquier inquilino con un preaviso de 60 días pueda romper unilateralmente un contrato de alquiler con una penalidad mínima. 2. Falta de Financiamiento Esto ha producido que la mayoría de los desarrolladores se vuelquen al negocio de viviendas u otro diferente al de oficinas. Ley de Alquileres El inquilino puede resindir el contrato luego de seis meses Falta de Financiamiento Creditos bancarios inferiores al % Alquileres USD Build-to-Suits No son frecuentes Desdoblamiento Cambiario El mercado inmobiliario Argentino se encuentra en una etapa de cambio dado principalmente por la restricción a la compra de dólares americanos y al desdoblamiento del tipo de cambio que esto produjo. Históricamente las operaciones inmobiliarias en argentina se han realizado en dólares, por tal motivo los valores de referencia, tanto de alquiler como venta son en esta moneda. En la actualidad la brecha cambiaria (tipo de cambio oficial-tipo de cambio paralelo) es del 60%, por lo cual al avanzar el análisis debemos hacer una unificación de valores pedidos y ver qué tipo de cambio pide cada propietario. De esta forma unificaríamos los valores para la comparación. 4 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

5 CONDICIONES DEL MERCADO INMOBILIARIO Evolución, precio y vacancia

6 CONDICIONES DEL MERCADO INMOBILIARIO Red Ferroviaria Red de Subtes La ciudad de Buenos Aires es una ciudad claramente centralizada donde todos los medios de transporte públicos y las rutas y autopistas convergen en el puerto de Buenos Aires y sus alrededores. Este esquema de planeamiento urbano ha producido que el mercado de oficinas siguiera este esquema y se encuentre actualmente en un proceso de expansión hacia la zona norte de la ciudad y el Gran Buenos Aires 6 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

7 SUB-MERCADOS Distrito Central de Negocios Plano General Zona Norte CABA Zona Norte GBA (Corredor Panamericana) Zona Norte GBA (Corredor Libertador) 7 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

8 SUB-MERCADOS Plano Ampliado (Distrito Central de Negocios) 8 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

9 SUB-MARKET South GBA City of Buenos Aires Distrito Tecnológico CBD Puerto Madero Microcentro Plaza Roma Plaza San Martín Barrio Norte Catalinas Mitsubishi Headquarters 9 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

10 CONDICIONES DEL MERCADO INMOBILIARIO Evolución del Precio de Alquiler Vs Vacancia - Histórico Source: Arial 8pt, Dark Grey 10 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

11 CONDICIONES DEL MERCADO INMOBILIARIO El modelo económico seguido por el gobierno nacional parece haber llegado a su fin por el deterioro de los pilares de este modelo productivo. La alta inflación y la restricción para la compra de divisas extranjeras siguen golpeando al mercado inmobiliario, aunque con diferentes intensidades. Source: Arial 8pt, Dark Grey Evolución del Precio de Alquiler Vs Vacancia 11 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

12 CONDICIONES DEL MERCADO INMOBILIARIO Market Overview VACANCIA ALQUILER PROMEDIO ABSORCION OFERTA FUTURA Q % US$ ,000 m2 226,500 m 2 CAP RATE ACTUALES SISTEMA DE MEDIDA STOCK ALQUILABLE Los primeros meses del año sin grandes sobresaltos han repercutido en un clima inmobiliario calmo, sin variaciones significativas en sus principales indicadores. Por el lado de las cuentas globales se aprecia una intención por disminuir el precio de los alquileres basándose en la pasada devaluación y en el estancamiento de la demanda. 6.00% % GIA (Gross Internal Area) m 2 1,79,465 m 2 No se aprecian estrategias de expansión ni mudanza. Este estancamiento le ha brindado mayor poder de negociación al inquilino frente a propietarios que prefieren retener a sus locatarios o incluso considerar ofertas por debajo del valor de mercado. Source: Arial 8pt, Dark Grey Valores & Vacancia por Submercado 12 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

13 CONDICIONES DEL MERCADO INMOBILIARIO Valores de Venta Oficinas Clase A+ Valores de Alquiler a Tipo de Cambio Oficial y Paralelo+ 1 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

14 CONDICIONES DEL MERCADO INMOBILIARIO 14 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

15 CONDICIONES DEL MERCADO INMOBILIARIO 15 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

16 COMO EVALUAR UN NEGOCIO DE OFICINAS

17 TOMA DE DECISION: 10% 90% LA DEMANDA RACIONAL 17 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

18 QUE TIENE QUE TENER UNA OFICINA? Ubicación Accesibilidad Imagen Tecnología adecuada Seguridad Servicios Costo Cada empresa o usuario valora diferente Cambia el orden Cambia la importancia RECORDAR: DEMANDA RACIONAL 18 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

19 CARACTERISITCAS DE LAS OFICINAS COMO NEGOCIO Negocio de renta Flujo de Fondos Simpleza para su manejo Información disponible Negocio atractivo para inversores pasivos Potencialmente Liquido Usuarios: 95% Alquiler 5% venta Inversores: Negocio de largo plazo Inversores: Buscan tasa de rentabilidad 19 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

20 VARIABLES FUNDAMENTALES Principales: Ingresos, flujos, alquileres, rentas Tasa de Vacancia Cap Rate Secundarias: Calidad de los inquilinos Duración de los contratos Liquidez del producto: venta y/o renta Inversiones necesarias Estado de mantenimiento Expensas 20 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

21 EJEMPLO

22 LONG LIST Venta Ciudad Autónoma de Buenos Aires EDIFICIO TO RRE INTECONS ALEM PLAZA BUENO S AIRES PLAZA ZENCITY BOUCHARD PLAZA GREEN O FFICE Dirección Vedia y Tronador Av. Alem 855 Manuela Saenz 2 Vera Peñalosa 5002 Bouchard 557 Lima y Carlos Calvo Zona Saavedra (CABA) Catalinas (CABA) Puerto Madero (CABA) Puerto Madero (CABA) Plaza Roma (CABA) Constitución (CABA) Ca tegor ía A+ A+ A+ A+ A+ A Año de Construcción Pisos Disponibles 2 ; ; 4 ; 5 y 11 4 ; 5 y 6 8 y 9 5 Y 6 1 A 6 Area Disponible (m2) Cocher a s Precio Pedido 2.6 usd/m usd/m usd/m usd/m2.500 usd/m usd/m Ars/m Ars/m Ars/m Ars/m Ars/m Ars/m2 Tipo de Cambio Pesos Dólar Paralelo Dólar Paralelo BNA (oficial) Contado con Liquidación Paralelo Disponibilidad 2015 Inmediata Inmediata Inmediata Inmediata 2015 A/ C VRV VRV VRV VRV VRV VRV Grupo Electrogeno Areas Comunes Areas Comunes Areas Comunes Areas Comunes Areas Comunes Areas Comunes Certificacion LEED No Posee No Posee No Posee No Posee No Posee Shell Condiciones de Entrega Cielorraso suspendido y piso técnico elevado Cielorraso suspendido y piso técnico elevado Se encuentra totalmente equipado, listo para ocupar. Se puede negociar el mobiliario Cielorraso suspendido y piso técnico elevado Cielorraso suspendido y piso técnico elevado Cielorraso suspendido y piso técnico elevado 22 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

23 LONG LIST Venta Gran Buenos Aires EDIFICIO NODUS BUREAU PARK SAN ISIDRO PELLIZA BUILDING AL RIO Dir ección Laprida 125 Fondo de la Legua y Cuyo Blas Parera y Dorrego Av. Del Libertador 77/ 95 Zona Vicente Lopez Martinez Olivos Vicente Lopez Ca tegor ía A+ A A A+ Año de Construcción Pisos Disponibles 2 y 1/ 2 1 ; 2 ; ; 4 y 5 (Bloque) 1 y 2 6 y 7 Area Disponible (m2) 2718 m2 558 m2 000 m m2 Cocher a s Precio Pedido.00 usd/m usd/ m usd/m usd/ m Ars/m Ars/m Ars/m Ars/m2 Tipo de Cambio Pesos BNA (oficial) Pesos BNA (oficial) Disponibilidad A/ C VRV VRV VRV (instalación s/ equipos) VRV Grupo Electrogeno Areas Comunes Areas Comunes Areas Comunes Areas Comunes Certificacion LEED Core & Shell No Posee No Posee Core & Shell Condiciones de Entrega Cielorraso suspendido y piso técnico elevado Cielorraso suspendido y piso técnico elevado Sen entrega sin piso técnico Cielorraso suspendido y piso técnico elevado 2 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

24 PLANO DE UBICACIÓN 24 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

25 EDIFICIOS SELECCIONADOS BOUCHARD PLAZA Irsa ALEM PLAZA Inversor Privado AL RIO Ribera Desarrollos Se seleccionaron los siguientes edificios teniendo en cuenta principalmente su ubicación y accesibilidad en relación con loas principales organismos financieros y gubernamentales del país. Al Río se presenta como una opción en Zona Norte siguiendo con la tendencia de algunas empresas de mudarse a esta zona M M M2 No se consideraron las opciones de Puerto Madero por los problemas de conectividad que presenta esta zona. 25 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

26 SEMÁFORO Atributos de Ubicación e Implantación ATRIBUTOS VALORACIÓN PONDERACIÓN BOUCHARD PLAZA ALEM PLAZA AL RÍO Ubicación 5 22,7% 2 Accesibilidad al Edificio 5 22,7% 2 Imagen Corporativa 2 9,1% Amenities del Entorno 4 18,2% 2 Medios de Transporte 4 18,2% 2 1 Posibilidad de Crecimiento 2 9,1% % 2,82,00 1,91 * Valoración Atributos: 1Min 5 Max * Puntaje: 1 Min Max Mejor Ponderado 26 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

27 SEMÁFORO Atributos Técnicos ATRIBUTOS VALORACIÓN PONDERACIÓN BOUCHARD PLAZA ALEM PLAZA AL RÍO Tamaño de Planta 4 15,4% 1 2 Eficiencia de Planta 4 15,4% Altura de Plantas 4 15,4% 2 1 Cantidad de Cocheras 11,5% 2 Acceso a Cocheras 4 15,4% 1 1 Acceso a Cocheras 11,5% 2 2 Instalaciones 4 15,4% % 2,42 2,27 2,42 * Valoración Atributos: 1Min 5 Max * Puntaje: 1 Min Max Mejores Ponderados 27 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

28 SEMÁFORO Atributos Económicos y Legales ATRIBUTOS VALORACIÓN PONDERACIÓN BOUCHARD PLAZA ALEM PLAZA AL RÍO Riesgo de Precio Final 4 27,% Riesgo de Aprobación de Proyecto 4 27,% 2 Disponibilidad 4 9,1% 2 Liquidez de Salida 6,4% %,00,00 2,27 * Valoración Atributos: 1Min 5 Max * Puntaje: 1 Min Max Mejores Ponderados 28 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

29 SÍNTESIS Edificios en Venta Seleccionados VALORACIÓN BOUCHARD PLAZA Irsa ALEM PLAZA Inversor Privado AL RIO Ribera Desarrollos Imagen Superficie (m2) Valor por m Ar$ Ar$ Ar$ Total Inversión 25 Tipo de Cambio Ar$ Dólares (contado c/ Liquidación) Ar$ Dólar Paralelo Dólar Oficial Tipo de Operación Ponderación CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

30 VALUACIÓN DE INMUEBLES

31 VALUACION DE INMUEBLES Procedimiento Establecimiento del Objeto de la valuación: Es importante establecer el objeto para utilizar el método de valuación correcto y realizar un informe acorde. Establecimiento de la Base de la valuación: Salvo pedido expreso del cliente el valor será Valor de Mercado como se establece en el Red Book elaborado por el Royal Institution of Chartered Surveyors. Determinación del valor Se utilizará uno o más de los métodos internacionalmente aceptados; siendo estos: Método Comparativo Método de la Renta (Inversión) Método de Valor Residual Método de Costo Método de la Utilidad 1 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

32 MÉTODO DE VALUACIÓN DE INMUEBLES Inversión Método de Teoría a de la Renta por Capitalización n Directa: Por definición el Método de Renta, consiste en el análisis de la propiedad como una inversión, en base a la capacidad de producir beneficios económicos determinado por su capacidad de generar retornos sobre el capital invertido por el comprador, teniendo en cuenta los riesgos asumidos por el inversor. Método de Flujo de Fondos Descontados: esta aproximación se utiliza para determinar la capacidad de producir ingresos de la propiedad por medio de la comparación de la renta de mercado proveniente de rentas comparables. Se realizan deducciones por índice de ocupación, deudas por incobrables y costos de operación 2 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

33 CÓMO VALUAR UN NEGOCIO DE OFICINAS Capitalización Directa Un negocio de Renta vale de acuerdo a la potencialidad de producir flujos futuros que tiene. La tasa de capitalización o CAP RATE es la tasa que convierte el flujo en valor de CAPITAL. El CAP RATE también se podría entender como la expectativa de rentabilidad que tiene el inversor. Valor del Capital = Tasa libre de riesgo Riesgo País Riesgo de la industria Costo ponderado del Capital Mercado Expectativa del inversor Flujo de Fondos Tasa de Capitalización Ingresos x Tasa de vacancia CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

34 EJEMPLO: ANÁLISIS EDIFICIO EN CAPITAL FEDERAL Flujo de Fondos Planta Sup propia Inicio contrato Vencimiento contrato Observaciones Baja 1ª /06/2007 0/06/2011 Renegociación a partir del 1/0/ (e) 22 2 (e) /01/200 01/05/ /02/2008 Renegociación /04/2010 Renegociación a partir del 01/04/07 2ª /12/2005 1/12/2007 Renegociación a partir del 1/12/07 ª Renegociación a partir del 1/12/ (e) 2 (e) /01/200 28/02/2008 Renegociación a partir de 28/2/08 4ª ª ª a 8ª (e) /02/ /0/ /02/ /02/2011 Renegociación a partir del 1/0/ ,12 29,42 26,88 0,42 2 1, /04/ /08/2007 1/0/2010 1/07/2010 Cartel TOTAL Yield 9,42% 9,98% 10,46% 11,05% Ingreso Anual Yield 9,42% 9,98% 10,46% Compra / Venta* Flujo de fondos * Venta al 10% TIR 17,70% 4 CBRE CLIENT NAME PRESENTATION TITLE

35 MUCHAS GRACIAS