Nombramiento del Presidente ad hoc de la Asamblea. Nombramiento del Secretario ad hoc de la Asamblea.

Transcripción

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2 Agenda

3 Agenda Nombramiento del Presidente ad hoc de la Asamblea. Nombramiento del Secretario ad hoc de la Asamblea. Presentación y aprobación del Informe de Gestión correspondiente al periodo Presentación y aprobación de los estados financieros auditados correspondientes al periodo Presentación y aprobación de la distribución del 100% de las utilidades netas de operación obtenidas durante el periodo 2016, en proporción a la correspondiente participación de los señores inversionistas.

4 Mociones iniciales

5 Mociones iniciales Moción N 1: Se acuerda nombrar al Sr. Jaime Molina Ulloa, Miembro del Comité de Inversión de Improsa SAFI, como Presidente ad hoc de la Asamblea Ordinaria de Inversionistas del Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones. Moción N 2: Se acuerda nombrar al Sr. Jaime Ubilla Carro, Gerente General de Improsa SAFI, como Secretario ad hoc de la Asamblea Ordinaria de Inversionistas del Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones.

6 Palabras de Bienvenida: Jaime Molina, Miembro del Comité de Inversión

7 Informe de Gestión: Jaime Ubilla, Gerente de Improsa SAFI

8 Contexto económico y financiero Año del Cisne Negro El año 2016 ha sido el año de los llamados Black Swan o Cisne Negro debido a que fue el año en que nada salió como se esperaba. Descenso en oferta del petróleo Los precios del petróleo se vieron respaldados por un descenso del exceso de oferta mundial, debido principalmente a la desaceleración gradual de la producción en los países que no integran la Organización de Países Exportadores de Petróleo (OPEP). Crecimiento en la economía El crecimiento de la producción en la mayoría de las economías avanzadas siguió lento. En las economías de mercados emergentes y en desarrollo, el crecimiento se acelerará por primera vez en seis años, a 4,2% en 2016.

9 Contexto económico y financiero Continuación: En América Latina la actividad económica se desaceleró, debido a que varios países están sumidos en recesión, pero se espera que la recuperación se afiance en En las economías asiáticas emergentes, y en especial en India, se mantuvo un sólido crecimiento. Incremento en la tasa de interés en USA El 14 de diciembre del 2016 el Banco de la Reserva Federal de los Estados Unidos de América (FED) decidió incrementar la tasa meta para la tasa de interés para fondos federales de ½% a ¾%, marcando muy probablemente la finalización de tasas de interés sensiblemente bajas. Incertidumbre para el 2017 Las proyecciones apuntan a un repunte de la actividad económica en 2017 y 2018, especialmente en las economías de mercados emergentes y en desarrollo, sin embargo, existe una amplia dispersión de posibles desenlaces en torno a las proyecciones, dada la incertidumbre que rodea a la orientación de las políticas del gobierno estadounidense, y una posible aceleración de la inflación internacional.

10 Contexto económico y financiero en Costa Rica Crecimiento económico El desempeño macroeconómico costarricense en el 2016 destacó por un bajo nivel de inflación y un crecimiento económico alto, en comparación con el promedio mundial y, en particular, de Latinoamérica. El crecimiento económico del país, medido con el Producto Interno Bruto (PIB) real, se estima fue de 4,3% en el Menor disponibilidad de divisas La menor disponibilidad de divisas se encuentra relacionada con cambios en las variables fundamentales del mercado cambiario, entre las que destacan un sector privado con menor superávit de divisas, el incremento en la demanda de importaciones por el mayor nivel de actividad económica del país y la acumulación de posición en moneda extranjera por parte de intermediarios financieros. Estos cambios se han manifestado en una presión al alza en el tipo de cambio. En dicho período la depreciación acumulada del colón alcanzó 3,4%.

11 Proyecciones 2017 para Costa Rica : Inflación El BCCR mantiene para el año 2017 la meta de inflación interanual en 3% con un rango de tolerancia de ± 1 p.p. 2017: Crecimiento económico El BCCR contempla un crecimiento económico para Costa Rica del 4,1%. 2017: Importaciones y exportaciones Dada la evolución prevista para la actividad económica mundial y nacional, el valor de las ventas al exterior aumentaría en 5,8% en De manera congruente, las importaciones crecerían 6,2%, acorde con el aumento previsto en la demanda de insumos para la industria manufacturera y la construcción. 2017: Elecciones 2018 Año previo a las elecciones genera distracción de algunos sectores políticos y económicos y poco avance en reformas legales en la Asamblea Legislativa.

12 Contexto inmobiliario Oficinas: El área arrendable del mercado inmobiliario de oficinas creció un 10,58% durante el 2016, debido al ingreso de complejos como el Centro Corporativo El Cafetal y City Places, los cuales se encuentran ubicados en la zona de Belén y Lindora, respectivamente. Oferta Variación Área arrendables m Tasa de disponibilidad Proyectos en construcción m 2 15,41% ,26% Precio Variación Precio de Renta Promedio (US$/m²) Cuota de Mantenimiento Promedio (US$/m²) $17,24 $2,36 $17,62 $2,41 Fuente: Improsa Capital e Inmoinfo. Datos al cierre de cada año.

13 Contexto inmobiliario Comercio: Durante el 2016, el inventario del mercado inmobiliario correspondiente al segmento comercial ha mostrado un crecimiento de 8,09%. Esto se atribuye al ingreso de inmuebles como Escazú Village, City Place Town Center y Terrazas Lindora. Oferta Variación Área arrendables m Tasa de disponibilidad Proyectos en construcción m 2 8,39% ,59% Precio Variación Precio de Renta Promedio (US$/m²) Cuota de Mantenimiento Promedio (US$/m²) $18,83 $1,61 $18,53 $1,82 Fuente: Improsa Capital e Inmoinfo. Datos al cierre de cada año.

14 Contexto inmobiliario Industrial: Durante el último año el inventario del mercado inmobiliario correspondiente al segmento industrial mostró un crecimiento de 5,05%, gracias a la construcción de inmuebles tales como Naves Industriales, Logística y Distribución. Oferta Variación Área arrendables m Tasa de disponibilidad Proyectos en construcción m 2 5,35% ,29% Precio Variación Precio de Renta Promedio (US$/m²) Cuota de Mantenimiento Promedio (US$/m²) $7,39 $0.76 $7,64 $0,79 Fuente: Improsa Capital e Inmoinfo. Datos al cierre de cada año.

15 Indicadores del Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones

16 Crecimiento en Activos Totales El Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones muestra un importante crecimiento en la cantidad de Activos Totales administrados, al pasar de $75,18 millones a $154,87 millones, para un crecimiento de 106,01% 106% Fuente: Estados Financieros Auditados. Datos en millones de US dólares.

17 Inversión de Bienes Inmuebles Crecimiento absoluto respecto al 2016: $69,69 millones Crecimiento relativo respecto al 2016: 95,03% Saldo de partida de Bienes Inmuebles a diciembre del 2015 $ Más: Inversiones en bienes inmuebles Más: Fusión con el Fondo Dólares Más: Inversiones en mejoras Más: Plusvalías netas registradas Subtotal Saldo de la partida de Bienes Inmuebles a diciembre del 2016 $ Fuente: Estados Financieros Auditados. Datos en US dólares.

18 Gestión Activa de Cartera Compra de Inmuebles Adquisiciones estratégicas para diversificar la cartera de inmuebles. Inversión en Mejoras Inversión para mantener el valor de los inmuebles y enfrentar su depreciación. VER GESTIÓN DE CARTERA 04 Creación de valor En el largo plazo se persigue la generación de utilidades en forma sostenible y ganancias de capital. 03 Venta de Inmuebles Ventas de inmuebles que ya cumplieron plazo de tenencia.

19 Diversificación de la Cartera por Sector Durante el 2016 se produjo un aumento en la importancia relativa que el sector Comercio presenta en el portafolio de inversiones, pasando de 7% del total de los ingresos en el 2015 a 29% al cierre del periodo % 11% 11% 9% 7% 3% 21% 6% 5% 8% 32% 38% 22% 81% 62% 54% 48% 7% 29% 33% 5% Servicios Comercio Financiero Gobierno Industria Otros Fuente: Improsa SAFI. Composición según ingresos.

20 Diversificación de la Cartera por Inmueble Respecto a la composición de inmuebles según el valor en libros, cabe señalar que el Oficentro La Virgen y los inmuebles del Banco Nacional son los de mayor importancia relativa al cierre del Mall Zona Centro. 3% Centro Corporativo El Tobogan. 3% Forum 1 Edificio A. 3% Multipark (SUTEL). 3% Perimercados. 4% Edificio Meridiano. 4% Otros inmuebles. 11% Oficentro La Virgen. 12% Banco Nacional. 12% Walmart Heredia. 9% Oficentro Mediterraneo. 5% Momentum Lindora. 5% Grupo Q. 7% Desarrollo Comercial La Sabana. 5% Edificio Desyfin. 6% Almafisa. 7% Fuente: Improsa SAFI. Composición según valor en libros.

21 Ingresos por Inquilino Los inquilinos: Banco Nacional y Supermercados Unidos representan el 27% del total de ingresos del Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones. Supermercados Unidos 14% OTROS 44% 90 inquilinos. Banco Nacional 13% Desyfin 7% ICE 3% SUTEL 3% EY 4% Grupo Q 7% Perimercados 5% Fuente: Improsa SAFI. Composición según ingresos por inquilino.

22 Ocupación de Los Crestones vrs Industria El Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones ha desarrollado una estrategia de diversificación del portafolio de inmuebles, esto a través de fusiones y de la compra de nuevos inmuebles. Esta estrategia le ha permitido llegar a un 92,66% de ocupación, cifra que se encuentra por encima del promedio de la industria y que no registraba el Fondo desde el % 91% 92% 91% 91% 91% 92% 93% 93% 91% 93% 91% 88% 86% Los Crestones Industria Fuente: Improsa SAFI y SUGEVAL.

23 Detalle de los Pasivos Al cierre del periodo fiscal 2016, los Pasivos Totales ascendieron a $41,22 millones, lo que representa un crecimiento de $13,13 millones respecto al saldo observado al cierre del periodo fiscal 2015, a saber un 46,77% superior. Saldo de los pasivos bancarios al 31 de diciembre de 2015 $ Más: Refinanciamiento de pasivos Más: Créditos provenientes del Improsa Fondo Dólares Menos: Amortizaciones netas de comisiones (refinanciamiento) ( ) Subtotal Saldo de los Pasivos Bancarios al 31 de diciembre de 2016 $ Fuente: Estados Financieros Auditados. Datos en US dólares.

24 Crédito Bancario El crecimiento en los pasivos bancarios se encuentra relacionado con la reestructuración de pasivos formalizada en junio del 2016, mediante la cual se cancelaron todos los pasivos anteriores y se generaron dos facilidades crediticias con el Banco Scotiabank, por un monto total de $41 millones. Entidad Fecha de formalización Tasa de Interés Monto inicial Amortización Saldo final Vencimiento Scotiabank CR 17/06/2016 5,00% (1) ( ) /06/2021 Scotiabank CR 17/06/2016 3,94% (2) ( ) /06/2021 Totales $ $( ) $ Fuente: Estados Financieros Auditados. Datos en US dólares. (1) Tasa fija de 5,00% sobre saldos adeudados hasta el vencimiento (2) Tasa LIBOR a 30 días más tres punto cincuenta puntos porcentuales (3,50%), con tasa piso del 3,94%

25 Endeudamiento Bancario El nivel de endeudamiento bancario del Fondo Los Crestones es de 25,59% al cierre del 2016, nivel inferior al de hace un año que fue de 35,79%. 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 41% 43% 38% 38% 39% 36% 34% 36% 26% 18% Fuente: Estados Financieros Auditados.

26 Patrimonio El Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones cerró el año 2016 con un crecimiento en el Patrimonio de un 141,34% al pasar de $47,09 millones al cierre de 2015 a $113,65 millones al cierre de Activos Variación absoluta Variación relativa Títulos de participación ,21% Reserva por ajustes al valor razonable de los inmuebles ,74% Resultado acumulado del período ,51% Total de activos netos $ $ $ ,34% Fuente: Estados Financieros Auditados. Datos en US dólares.

27 Patrimonio Debemos resaltar que el 2016 registra un récord de colocación de participaciones en mercado primario. Fusión: 01 de marzo de 2016 se colocan títulos de participación Otras colocaciones: entre junio y setiembre se colocaron títulos de participación Fuente: Estados Financieros Auditados. Al cierre del 2016 el total de participaciones en circulación llegó a títulos de participación, es decir un 37,49% del total (60.000) de las participaciones autorizadas en Prospecto.

28 Ingresos totales Durante el periodo 2016 el Fondo percibió ingresos totales por $13,08 millones, siendo la partida más importante la de Ingresos por Alquileres, que ascendió a la $11,96 millones. Ingresos Variación absoluta Variación relativa Ingreso por alquileres ,68% Intereses sobre inversiones y efectivo ,94% Ganancias por diferencial cambiario ,36% Ganancias no realizadas por ajustes del valor de los inmueble ( ) (36,52%) Ingresos extraordinarios (85.196) (100,00%) Otros ingresos (3.464) (19,37%) Ingresos totales $ $ $ ,21% Fuente: Estados Financieros Auditados. Datos en US Dólares.

29 Composición del Ingreso por Arrendamiento $ $5.543 $182 $ $ $8.000 $6.000 $5.419 $(23) $839 $4.000 $2.000 $- Ingreso 2015 Disminución por desocupación Crecimiento Inorgánico Fusiones Crecimiento orgánico $- Ingreso 2016 Fuente: Imptrosa SAFI. Datos en miles de US Dólares

30 Gastos totales Durante el 2016 el Fondo incurrió en Gastos Totales por la suma de $7,51 millones, mayores a los registrados en el 2015, periodo en el cual fueron $4,06 millones. Gastos Variación absoluta Variación relativa Comisiones de administración ,81% Pérdidas no realizadas por ajustes del valor de los inmuebles ,14% Gastos financieros ,50% Gastos operativos ,32% Otros gastos ,10% Gastos totales $ $ $ ,75% Fuente: Estados Financieros Auditados. Datos en US dólares.

31 Resultado del Periodo Variación absoluta Variación relativa Resultado del período ,21% Utilidad por distribuir al inicio del período Utilidades distribuidas durante el período Efecto neto de ganancias y pérdidas por ajustes del valor de los inmuebles ,92% ( ) ( ) ( ) 188,99% (75.822) ( ) ( ) (93,21%) Utilidad pendiente de distribuir $ $ $ ,51% Fuente: Estados Financieros Auditados. Datos en US Dólares

32 Indicadores Financieros Endeudamiento Total ,61% ,37% Endeudamiento Bancario ,59% ,80% ROE ,90% 4,99% Margen de Operación Neto ,19% ,08% Rendimiento de lnmuebles ,77% ,17% Gast Mant / Inv Inmuebles ,04% ,08% Costo de la carga financiera ,98% ,50% Rendimiento total ,34% ,71% Fuente: Improsa SAFI. 1. Rendimiento Bruto de los Inmuebles sobre la inversión realizada. 2. Inversión de Inmuebles (sobre la inversión realizada). 3. Costo promedio de carga financiera.

33 ene-15 feb mar abr may jun jul ago sep oct nov dic ene-16 feb mar abr may jun jul ago sep oct nov dic Rendimiento Al cierre del 2016, el Rendimiento Líquido de los últimos 12 meses del Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones fue 7,20%, superior al registrado hace un año que fue de 5,88% ,24% 7,20% Los Crestones Industria Fuente: SUGEVAL e Improsa SAFI. Rendimiento líquido a 12 meses. Datos porcentuales.

34 Valor en libros y Valor de Mercado El Fondo de inversión Inmobiliario Los Crestones cerró el 2016 con un valor de mercado de $5.010,00, mientras que el valor en libros cerró en $5.052,56, para una diferencia de $42,56. Lo anterior refleja el reposicionamiento que ha tenido este fondo de inversión en el último año. $6.000 $5.000 $4.000 $5.052,56 $5.010,00 $3.000 $2.000 $1.000 $0 I TRI 2015 II TRI III TRI IV TRI I TRI 2016 II TRI III TRI IV TRI Valor de Mercado Valor en Libros Fuente: Improsa SAFI y PIPCA. Valor de Mercado corresponde al precio de vector

35 Volumen en Mercado Secundario El volumen negociado del Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones creció durante el 2016 un 339%, al registrarse 151 transacciones para un total de participaciones negociadas. $ $936 $2.084 $5.368 $4.287 $3.286 $2.760 $ Fuente: Bolsa Nacional de Valores. Datos en miles de US Dólares.

36 Mercado Secundario Puesto de Bolsa Transado Precio Prom Compra Vende Precio Prom Transado IMPROSA $ ,72 $4.887, $4.910,06 $ ,65 BCR $ ,00 $4.950, $4.820,49 $ ,40 ACOBO $ ,74 $4.999, $0,00 $0,00 MERCADO $ ,65 $4.722, $4.814,73 $ ,07 SAMA $ ,98 $4.974, $4.811,35 $ ,00 ALDESA $23.800,00 $4.763, $4.685,60 $ ,00 PRIVAL $9.846,00 $4.923, $4.923,00 $9.846,00 MUTUAL $8.000,00 $4.000, $4.918,67 $ ,00 POPULAR $4.691,63 $4.691, $0,00 $0,00 BN $4.600,00 $4.600, $5.079,46 $ ,00 BAC $0,00 $0, $4.779,00 $23.895,00 INS $0,00 $0, $4.700,00 $75.200,00 LAFISE $0,00 $0, $4.884,71 $ ,60 BCT $0,00 $0, $0,00 $0,00 CITI $0,00 $0, $0,00 $0,00 DAVIVIENDA $0,00 $0, $0,00 $0,00 $ , $ ,72 Fuente: Bolsa Nacional de Valores. Datos en US Dólares.

37 Mercado Secundario COMPRA DE PARTICIPACIONES INDUSTRIA; 22% VENTA DE PARTICIPACIONES IMPROSA; 78% IMPROSA; 31% INDUSTRIA; 69% Fuente: Bolsa Nacional de Valores.

38 Sumas Distribuibles Para el cierre del 2016 se registra un aumento de 184,30% en las sumas distribuibles, al pasar de $2,32 millones al cierre de 2015 a $6,58 millones al cierre del 2016, donde $5,50 millones corresponde a utilidad de operación y $1,09 millones a capital pagado en exceso. $6.584 $1.387 $1.626 $1.691 $1.942 $1.946 $1.936 $1.484 $ Fuente: Improsa SAFI. Datos en miles de US Dólares

39 Dividendo por Participación Los datos anteriores generaron un beneficio para el periodo 2016 de $350,66 por participación, para un crecimiento de 9,71% con respecto al año $320 $351 $ Fuente: Improsa SAFI. Datos en US Dólares

40 Calificación de Riesgo Es de mucho agrado informar que la calificadora de riesgo Fitch Ratings, según lo dispuso en sesión del 30 de junio de 2016, procedió a SUBIR la calificación otorgada a este fondo de inversión Calificadora de riesgo Fitch Ratings Calificación anterior FII 3 (cri) Calificación Nueva FII 3 + (cri) Esta calificación se mantiene en su último informe emitido el 05 de enero de 2017 el cual señala que: La calificación se fundamenta en la diversificación destacada por inmueble y favorable de inquilinos. Además muestra una ocupación por ingresos importante, una morosidad baja por arrendamientos, así como un plazo histórico y vigente por arrendamiento amplio. La calificación también está influenciada por un apalancamiento, que aunque es estable, se considera importante.

41 Generación de Valor A lo largo del año 2016, el Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones logró: Patrimonio Aumento en el Patrimonio en un 141%. Cifra más alta en la historia del Fondo. Ocupación Incremento en la ocupación del Fondo al pasar de 91% a 93%. UTILIDAD Aumento en la utilidad neta de 88%. Activos Incremento de 106% en los activos totales administrados. Cifra más alta en la historia del Fondo. Mercado Secundario Crecimiento en el volumen de negociación en 339%. Volumen más alto en la historia del Fondo. Fuente: Estados Financieros Auditados. Datos comparativos

42 Extracto de los Estados Financieros Auditados

43 Mociones finales

44 Mociones Moción N 3: Expuesto el Informe de Gestión correspondiente al periodo fiscal 2016 presentado por Improsa SAFI, la Asamblea de Inversionistas del Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones acuerda aprobar dicho informe. Moción N 4: Expuesto los Estados Financieros Auditados correspondientes al periodo 2016, la Asamblea de Inversionistas del Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones acuerda la aprobación de dichos Estados Financieros Auditados.

45 Mociones Moción N 5: Acuerdo propuesto: La Asamblea de Inversionistas del Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones acuerda: Considerando: 1. Que se ha procedido con la aprobación de los Estados Financieros Auditados del Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones correspondiente al periodo comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de Que en dichos Estados Financieros se han reconocido las siguientes sumas sujetas a distribución conforme lo dispone el prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones vigente a la fecha de la presente Asamblea: a) Utilidad de operación $ b) Capital pagado en exceso $ Total de sumas sujetas a distribución $ Que el Prospecto vigente del Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones contempla como parte de su política de distribución de ingresos netos la repartición de dichas sumas con una periodicidad trimestral.

46 Mociones Moción N 5: 1. Se acuerda distribuir las siguientes sumas conforme han sido reconocidas en los Estados Financieros Auditados correspondientes al periodo 2016 y lo dispuesto por el Prospecto vigente del Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones: a) Utilidad de operación $ b) Capital pagado en exceso $ Total de sumas sujetas a distribución $ Se acuerda ratificar los pagos trimestrales efectuados por Improsa SAFI a los Señores Inversionistas del Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones por concepto de distribución de rendimientos por un monto de $ , todo en conformidad con lo dispuesto por el prospecto vigente.

47 Mociones Moción N 6: Se acuerda otorgar poder amplio y suficiente a Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S. A., en representación del Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones, para que comparezca ante uno o varios de los notarios Jessica Salas Arroyo, Esteban Carranza Kopper, Pablo Sancho Coto, Roberto León y/o María Verónica Riboldi López, para que protocolicen en lo conducente o certifiquen el acta y los acuerdos adoptados en esta Asamblea Ordinaria de Inversionistas del Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones. Moción N 7: La Asamblea de Inversionistas acuerda declarar como acuerdos firmes todos los acuerdos adoptados por la Asamblea Ordinaria de Inversionistas del Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones.

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