URBANIZACIÓN (INFRAESTRUCTURA Y EQUIPAMIENTO) PARA LA VIVIENDA

Transcripción

1 URBANIZACIÓN (INFRAESTRUCTURA Y EQUIPAMIENTO) PARA LA VIVIENDA

2 Componente de los costos de la vivienda Los costos de una vivienda construida por el sector privado incluyen: Tierra, Infraestructura básica, Construcción, Gastos administrativos. En promedio para las ciudades de América Latina, el costo del terreno es levemente superior al de la infraestructura para una vivienda y, significativamente inferior a los costos de construcción, administrativos y regulatorios. El Banco Mundial menciona la importancia de vincular la política de vivienda y la política urbana en México, promover ciudades compactas, asegurar la efectiva implementación de infraestructura y de servicios básicos. Componente de los costos de la vivienda en ciudades de América Latina y el Caribe, 2010

3 Descripción de la problemática La inversión en infraestructura de vivienda es un catalizador para el desarrollo. Tradicionalmente el gobierno asume los costos con el recaudo de impuestos. Los gobiernos locales no han logrado implementar mecanismos para financiar infraestructura capturando la valorización inmobiliaria que produce. En algunos casos, los desarrolladores asumen la inversión y traspasan inadecuadamente los costos en el precio de venta de los inmuebles. La alta inversión inicial de capital puede resultar como barrera para la construcción de vivienda. Los costos para soportar un nuevo desarrollo, pueden recaer en el primer inversionista en el área, creando un desincentivo para actuar primero. Los costos de mantenimiento y control de la infraestructura pública deben ser asumidos por el sector público. Los costos para soportar un nuevo desarrollo, pueden recaer en el primer inversionista en el área, creando un desincentivo para actuar primero La normatividad local no siempre estipula los parámetros y/o requerimientos mínimos de acuerdo a densidades poblacionales.

4 Obras complementarias Obras de cabecera (servicios a pie de lote) Obras de infraestructura Obras de conectividad Reglamentos municipales parte de las obras complementarias que el municipio promueve en virtud de hacer llegar los servicios básicos a la población permiten solventar algunos riesgos para la ciudad y su entorno, evitar inundaciones, construcción de plantas de tratamiento de aguas residuales, captadores de agua pluvial, instalaciones para el uso de aguas jabonosas. permiten el acceso, y el tránsito y transporte del entorno inmediato de la ciudad con el desarrollo de vivienda. El desarrollador realiza obras de la vialidad primaria que permitan integrar la red vial actual con el acceso al desarrollo. Algunos hacen cobros por vivienda para la construcción de equipamiento, sin embargo, en algunos casos esta no se lleva a cabo, aunque la donación del predio ya esté destinada por el desarrollador al municipio Los desarrolladores destinan hasta el 25% de su inversión para estos conceptos (se refleja en los precios finales) La mayor parte de los ayuntamientos no tienen la capacidad para resolver las necesidades de infraestructura y equipamiento y, solicitan al desarrollador llevar a cabo obras complementarias como apoyo de la gestión en permisos y licencias para la construcción.

5 CADENA PRODUCTIVA DE LA VIVIENDA Por qué Urbanización para la vivienda? Urbanización (Infraestructura y Equipamiento) Actualmente sin financiamiento Insuficiencia de recursos municipales para urbanización Desarrolladores de vivienda llevan a cabo obras complementarias de redes de infraestructura y/o equipamientos (hasta 25% de su inversión total) No existe un instrumento financiero que apoye la inversión en este sector Falta de incentivos para impulsar una infraestructura y equipamiento de mayor calidad. Área de oportunidad Construcción Actualmente con financiamiento Mejor urbanización Mejor calidad de vida Adquisición Actualmente con financiamiento

6 Financiamiento a la Urbanización Novedoso esquema de financiamiento a través de FOVI para la urbanización (infraestructura y equipamiento) para la vivienda. Principales obras sujetas a financiamiento: INFRAESTRUCTURA Energía Agua Movilidad Residuos Sólidos EQUIPAMIENTO Parques y Espacios Públicos Salud Educativo y cultural Las obras sujetas a financiamiento deberán cumplir con criterios de sustentabilidad que brinden a los proyectos un valor agregado por encima de la normatividad local y el business as usual. Por ejemplo: Tecnologías eficientes Optimización de diseños Materiales de mayor calidad

7 Características del Esquema Acreditante FOVI Línea de Crédito Revolvente Acreditado Fideicomiso Vehículo Amortización Tipo Bullet Plazo del crédito Hasta 5 (cinco) años a partir de la firma del Contrato de Apertura de Crédito Plazo de asociación de proyectos 2 años Denominación del Crédito Moneda Nacional (pesos) Plazo de ejercicio 4 años Monto máximo de exposición por desarrollador 500 mdp (quinientos millones de pesos) Tasa de Interés Fija o variable, se podrá ofrecer una cobertura Límite de apalancamiento Hasta el 25 % del valor total del Proyecto Habitacional. Autorización de proyectos Grupo de trabajo de SHF Aforo de garantía 2 a 1 Incluye el terreno a urbanizar Aforo de garantía

8 Criterios de elegibilidad del desarrollador Deberá cumplir de manera enunciativa más no limitativa, con lo siguiente: No encontrarse en concurso mercantil Cumplir los criterios definidos de declaraciones y garantías. Tener los permisos necesarios para la urbanización, previamente a la disposición de los recursos. Mantener vigentes los permisos necesarios para la urbanización durante el Plazo del Crédito Tener buen historial crediticio, finanzas sanas y elegibilidad crediticia Tener una experiencia mínima de 3 años. Presentar los Estados Financieros Contables de los últimos 3 años. Presentar balance de utilidades en los últimos 3 años. Contar con reserva territorial dentro de los perímetros de contención urbana. Contar con sistema adecuado para la administración de los créditos

9 Criterios de elegibilidad de los proyectos Ubicación Análisis Técnico y de Sustentabilidad Análisis Financiero Análisis Jurídico Estar localizado en los Perímetros de Contención Urbana (U1, U2 o U3), o ser Desarrollo Certificado o, ser realizado en una Zona Económica Especial. Ser evaluado usando la Herramienta de Evaluación del Entorno de la Vivienda (HEEVi) y deberá contar dictaminación positiva. Contar con un Dictamen Técnico de la Subdirección de Análisis y Seguimiento de Puentes, a efecto de determinar su viabilidad Demostrar cumplimiento con todos los permisos correspondientes y normatividad vigente. Proveer un estudio de mercado de la tierra ser a satisfacción de FOVI que incluya al menos un análisis de realización por un tercero independiente. Cumplir con los criterios de elegibilidad en materia de sustentabilidad establecidos por la Subdirección de Asuntos Multilaterales y Sustentabilidad Realizar un análisis de viabilidad de repago del crédito propuesto con base en las características del Proyecto Habitacional y la información disponible. Cumplir con el aforo de garantía establecido. Análisis legal con la certeza jurídica de la titularidad del terreno donde se llevará a cabo el Proyecto Habitacional, la cual no debe tener restricciones de dominio. Cada Proyecto de Urbanización deberá cumplir con todos los criterios adicionales determinados por el Comité Técnico del FOVI. Cualquier modificación a los criterios estará sujeta a la aprobación del Comité Técnico del FOVI.

10 Criterios de sustentabilidad Buscan que las obras de infraestructura y equipamiento financiadas cumplan con requerimientos de eficiencia y sustentabilidad adicionales a los que actualmente están establecidos por la normatividad y los instrumentos de planeación local, estatal y federal correspondientes. Los criterios se clasifican en Obligatorios ( ) y Opcionales ( ). 1-Agua Categoría Criterios de sustentabilidad Para cada tipo de obra Documentación obligatoria Destino de Financiamiento Criterio Documentación soporte Agua potable -dotación de agua -Red de agua potable -Planta potabilizadora Tipos de obras sujetas a financiamiento para cada categoría. Red primaria de la zona de conexión, o la fuente de abastecimiento, tiene características de suficiencia en cuanto al caudal requerido, presión, dimensiones de la tubería y sus accesorios Instalaciones sustentables - Instalación de medidores de energía para monitoreo de consumos - Motores y bombas de alta eficiencia de acuerdo a l cargas Criterio obligatorio Criterio opcional 1- Plano(s) DWG donde se identifique cada obra de infraestructura de agua a financiar, sus características, su distribución en el desarrollo habitacional y su integración con el exterior

11 Listado de requerimientos (checklist) El desarrollador interesado en obtener un crédito para la urbanización deberá entregar una serie de documentos para la evaluación del proyecto. Los documentos se ingresan en la plataforma VISOR de SHF: Para cada proyecto se deberá solicitar un usuario y contraseña ante la Subdirección de Asuntos Multilaterales y Sustentabilidad. Ejemplos de información solicitada: Gobierno Corporativo Documentos técnicos sobre el proyecto habitacional Información Financiera Solicitud de crédito Copia de poderes vigentes Cédula de identificación fiscal Currículum de la empresa Memoria técnica descriptiva Presentación ejecutiva del plan maestro Reportes HEEVi Estudio de mercado Programa de obra Autorizaciones y permisos Criterios de sustentabilidad Avalúo del terreno Estados financieros Proyecciones financieras Estrategia de mercado Fuentes de repago Descarga el listado completo de documentos:

12 Supervisión de obra y ministraciones Entidad Financiera Aviso por correo Se carga en sistema Se rechaza Visita la obra y genera el archivo de avance de obra ministración Se autoriza Aviso por correo Se descarga archivo Buzón testifica horarios de carga y validación Se genera bitácora de control Se revisan ubicaciónes VS porcentajes Vs imagenes especificaciones Vs planos Vs blog de notas Control de tiempos de validación Control de ritmos De avance de obra Control del Proyecto Control de Estadístico Control de Calidad Control de Visitas Control de Incidencias

13 Supervisión de obra y ministraciones Ejemplo de presupuesto RESUMEN PRESUPUESTO 27 de enero de 2015 Promotor CADU INMOBILIARIA S.A DE C.V. ALTA Monto de crédito asignado a cada desarrollador Datos generales de los proyectos Monto de crédito autorizado por proyecto Esquema de ministración (capital e intereses) Conceptos o Partidas de Ministración Proyecto Ubicación PASEOS DEL MAR Benito Juárez, Quintana Roo No. de Viv Categoria A)Presupuesto Urbanización Concepto Importe Incidencia % 1PLATAFORMAS $ 29,236, % 2PAVIMENTOS Y BANQUETAS $18,846, % 3AGUA POTABLE $10,496, % 4ALCANTARILLADO $13,018, % MINISTRACIÓN Porcentaje de avance de obra autorizado por el comité técnico de INFONAVIT, general y por partidas. 5POZOS PLUVIALES $ 2,151, % 6REGISTROS PLUVIALES $1,903, % 7SEÑALIZACION $676, % 8PROYECTO DE ELECTRIFICACION $20,319, % SUMA $96,649, % Por Vivienda $ 51,300.00

14 Beneficios al desarrollador COSTO DE OPORTUNIDAD PLUSVALÍA RECONOCIMIENTO EN EL MERCADO Urbanizar a crédito con tasas de fomento permitirá al desarrollador aumentar la liquidez, realizar inversiones sostenibles y acelerar el tiempo de construcción y venta Los lotes urbanizados de manera sustentable tendrán un mayor valor de mercado, que el desarrollador podrá utilizar para la venta, o como garantía para la construcción de vivienda Los desarrolladores urbanizarán de manera sustentable, impactando en la calidad de vida de la población y el desarrollo del municipio. Recibirán un certificado de FOVI con base en los criterios establecidos como mínimos. Otros beneficios Incorporación de mejores prácticas de diseño y construcción sustentable. Ahorro en el consumo de recursos (agua y energía) durante la vida útil de las obras de urbanización. Menores costos de operación y mantenimiento de la urbanización. FOVI se encuentra desarrollando una herramienta de evaluación de sustentabilidad. Disponible en 2018.

15 GRACIAS! Ernesto Infante Barbosa, MPA, MSc Sub-Director de Asuntos Multilaterales y Sustentabilidad einfante@shf.gob.mx ecocasa@shf.gob.mx Tel.: +52 (55)