Tasación de Terrenos Rústicos y Eriazos. Ing. Lucía Alayo Miranda Dirección de Construcción

Transcripción

1 Tasación de Terrenos Rústicos y Eriazos Ing. Lucía Alayo Miranda Dirección de Construcción

2 TASACIÓN DE TERRENO RÚSTICO Tierra con actividad o potencial de explotación agrícola.

3 Artículo 80.- Procedimiento para la tasación comercial de terreno rústico Estimar la categoría a la que corresponde el terreno rústico Determinar el valor unitario comercial de terreno rústico en base al método directo o estudio de mercado inmobiliario ( ) El perito identifica áreas de diversas categorías, estima las áreas en forma parcial multiplicando por su correspondiente valor comercial ( ).

4 UBICACIÓN DISTRITO: HUANCA HUANCA PROVINCIA: ANGARAES DEPARTAMENTO: HUANCAVELICA

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6 80.1 Estimar la categoría a la que corresponde el terreno rústico. CULTIVOS EN LIMPIO: ARVERJA Y HABAS RELICTOS DE QUEÑUALES PROGRESIVAS Km al Km PASTOS NATURALES AFLORAMIENTO ROCOSO ALTITUD 3500 msnm a 4100 msnm

7 80.2.-Determinar el valor unitario comercial de terreno rústico en base al método directo o estudio de mercado inmobiliario ( ) Determinación de los valores comerciales de mercado de terreno rústico Identificar por lo menos cinco (5) muestras, se comparan y homologan con el terreno a tasar. Ubicación Entorno Servicios, etc Extensión del área de terreno Clasificación de tierras Recursos Hídricos Altitud Etc.

8 Municipalidad Distrital de Huanca Huanca Juzgado de Paz Huancavelica

9 C.P./A.URB. VIA ENTORNO CLASIF COEF. EXTENSION UBICACIÓN TOPOG. Y PENDIENTE REC. HÍDRICO OFERTA OTRO (*) CUM / ZONIFICACIÓN FACTOR DE ACTUALIZ. VALORES UNITARIOS DE TASACIÓN S/ POR m2 VALOR UNITARIO PROMEDIO S/ VALOR N DESCRIPCION AREA DEL UNITARIO PRECIO TERRENO DE (m 2 (S/.) ) TERRENO FUENTE (S/. / m 2 ) MUESTRAS DEL ESTUDIO DE MERCADO 1 CHOÑUPATA Camino a Alpachaca Distrito de Huanca Huanca 2 Distrito Huanca Huanca 3 750, ,00 S/. 0, , ,00 S/. 1,20 JUEZ DE PAZ DE HUANCA HUANCA ESCRITURA DE COMPRA VENTA 27/06/2014 JUEZ DE PAZ DE HUANCA HUANCA COMPRA VENTA 26/11/2014 1,00 1,00 1,00 1,00 A2sc 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,20 1,06 1,00 1,00 1,00 1,00 A2sc 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,20 1,58 3 Ccotopuquio Carretera a Congalla Distrito de Huanca Huanca 2 500, ,00 S/. 1,48 JUEZ DE PAZ DE HUANCA HUANCA COMPRA VENTA 19/08/2015 1,00 1,00 1,00 1,00 A2sc 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,10 1,79 1,39 4 Conyace Distrito de Huanca Huanca 5 000, ,00 S/. 1,00 JUEZ DE PAZ DE HUANCA HUANCA COMPRA VENTA 19/09/2015 1,00 1,00 1,00 1,00 A2sc 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,10 1,21 5 San Cristobal Distrito de Huanca Huanca 2 500, ,00 S/. 1,12 JUEZ DE PAZ DE HUANCA HUANCA MINUTA IMPERFECTA 14/03/2016 1,00 1,00 1,00 1,00 A2sc 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,05 1,29

10 CUM A2sc C2se P2s F2se X Factor 1,00 0,80 0,70 0,50 0,30 VUT S/m 2 1,40 1,10 1,00 0,70 0,40

11 El perito identifica áreas de diversas categorías, estima las áreas en forma parcial ( ) DISTRIBUCIÓN DE ÁREAS AFECTADAS PLANO AREA m 2 Progresivas Inicial Progresiva Final CUM/URBANO P-01 15, CP HUANCA HUANCA P-03 73, PERIFERIA HUANCA HUANCA P-04 24, A2sc P-28 4, A2sc P-29 10, F2se P , F2se P-61 97, A2sc P-91 7, A2sc P-92 51, COMUNPATA P , COMUNPATA P , A2sc P , A2sc P , F2se P-158 4, F2se P , A2sc P , A2sc P , F2se P , F2se P , A2sc P , A2sc P , Ccarapa P , Ccarapa P , X P , X P , P2s P , P2s P , Santa Rosa de Patahuasi CATEGORÍA A2sc P2s F2se X CP HUANCA HUANCA PERIFERIA DE HUANCA HUANCA COMUNPATA Ccarapa Santa Rosa de Patahuasi AREA (ha) AREA (m 2 ) 0, ,00 0, ,00 0, ,00 0, ,00 0, ,00 0, ,00 0, ,00 0, ,00 0, ,00 TOTAL 2, ,00

12 El perito.estima las áreas en forma parcial multiplicando por su correspondiente valor comercial ( ). CUM AREA m 2 VUT S/ m 2 SUB TOTAL S/ m 2 A2sc 5 937,00 1, ,80 P2s 4 993,00 1, ,00 F2se 6 863,00 0, ,10 X 2 754,00 0, ,60 TOTAL S/ ,50

13 TITULO III- CAPITULO VI TASACIÓN DE TERRENO ERIAZOS

14 TERRENO ERIAZOS Tierra potencial agrícola que no se cultivan por falta o exceso de agua, los improductivos o aquellos que puedan ser destinados a otros usos, que se encuentran fuera del área urbana.

15 EXCEPCIONES DE TIERRAS ERIAZAS CON POTENCIAL AGRÍCOLA Áreas Naturales Protegidas Patrimonio Cultural de la Nación Destinadas a la defensa o la seguridad nacional Tierras de protección Expansión urbana Aptas para producción forestal Cauces, fajas marginales, lagos, humedales, etc. Lomas y praderas con pastos naturales

16 TERRENO ERIAZO Ubicados a lo largo del litoral de la República en la franja de 1 kilómetro, medido a partir de la línea de más alta marea. TERRENO ERIAZO RIBEREÑO AL MAR

17 Tasación Reglamentaria Se considera como base los valores arancelarios de terreno rústicos y la aplicación de la fórmula señalada en el artículo 100. Tasación Comercial De existir un mercado inmobiliario de terrenos eriazos en la zona de estudio, se aplica el método de mercado. En su defecto se aplica la fórmula señalada en el artículo 100

18 ARTÍCULO 100 Valor Básico de Terreno eriazo VTBE = 1 10 VR x d x T x U x V x E Valor Básico de Terreno eriazo ribereño VTBER = 1 VR x d x T x U x V x E x D 10

19 VALOR DE TERRENO RÚSTICO Valor unitario oficial de la tierra de mejor calidad VR Valor unitario comercial de la tierra de mejor calidad

20 DISTANCIA AL ÁREA URBANA d Distancia al área con valor unitario oficial (tasación reglamentaria) Distancia al centro poblado más cercano (tasación comercial)

21 TOPOGRAFÍA T A) Topografía B) Naturaleza del Terreno Si se presentan en forma simultánea problemas de topografía y naturaleza del terreno, el factor T se determina multiplicando los factores correspondientes PENDIENTE < 5% 1,00 De 11 a 20% 0,90 De 21 a 30% 0,80 > 30% 0,60 Fuente: Tabla N 08 del Anexo N 01 - RNT NATURALEZA DEL TERRENO Con afloramiento rocoso Con napa freática superficial y/o salinidad 0,75 0,80 Fuente: Tabla N 08 del Anexo N 01 - RNT

22 USO Por su mejor uso con factibilidad técnica, económica y legal U USO Agrícola con agua subterránea o proyecto especial de irrigación 1,40 Residencial 1,60 Comercial y Turístico 1,80 Industrial 2,00 Fuente: Tabla N 08 del Anexo N 01 - RNT El perito puede interpolar o considerar otros usos

23 VÍAS *Manual de Carreteras - Diseño Geométrico CLASE DE VÍA* (CARRETERAS) DISTANCIA Hasta 500 m 501 a m Mayor a m Autopistas 1,60 1,40 1,30 Carreteras duales o multicarril 1,50 1,30 1,20 Carreteras de primera clase 1,40 1,25 1,15 V Carreteras de segunda clase 1,30 1,20 1,10 Carreteras de tercera clase 1,20 1,10 1,05 Trochas carrozables 1,10 1,05 1,03 Sin carretera 1,00 1,00 1,00 Si para el acceso al predio se presentan dos o más vías de diferente clase, el factor V se determina multiplicando los factores correspondientes.

24 CORRECCIÓN ECOLÓGICA E CATEGORÍA VARIABLE CLIMA PAISAJE Bueno 1,10 1,10 Regular 1,00 1,00 Malo 0,80 0,80 Fuente: Tabla N 11 del Anexo N 01 - RNT CATEGORÍA VARIABLE CONTAMINACIÓN AMBIENTAL Baja 1,10 Media 1,00 Alta 0,90 Si se presenta en forma simultánea más de una de las variables, el factor E se determina multiplicando los factores correspondientes a cada una de ellas. Fuente: Tabla N 12 del Anexo N 01 - RNT

25 DISTANCIA A LA LINEA DE MÁS ALTA MAREA D DISTANCIA CON RESPECTO A LA LINEA DE MÁS ALTA MAREA AGRÍCOLA FACTOR D POTENCIAL (Residencial, Comercial y Turístico) Hasta 250,00 m 0,80 1,50 De 250,01 a 500,00 m 0,90 1,20 Más de 500,00 m 1,00 1,00

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