VALORACIÓN PATRIMONIO INMOBILIARIO COIIM A efectos de ir cumpliendo las sugerencias que nos realizan los auditores de cuentas sobre la necesidad de actualizar el valor en libros que deberíamos considerar actualmente figuran en libros los valores de compra y acondicionamiento de los inmuebles respecto a nuestro patrimonio inmobiliario, hemos aprovechado la oportunidad de que las Agencias encargadas del alquiler de los locales vacíos valoraran el posible precio de venta de los mismos y ver en cuánto se ha depreciado el patrimonio inmobiliario, es decir, cuáles son las minusvalías patrimoniales. Las compras de los locales, salvo la Carrera de San Jerónimo y Hernán Cortés, 13, se hicieron entre los años 2002 y 2006, salvo Ciudad Real, que se compró en 2008. Salvo Toledo y Segovia, cuyo precio de compra se ajustan totalmente a los precios de mercado en el momento de la compra, todos los demás se pagaron por encima del doble de los precios de mercado. Ello supone unas minusvalías muy importantes en el valor actualizado de los citados locales. Asimismo, las Agencias nos han señalado que, aún reduciendo enormemente los valores monetarios, son locales muy difíciles de vender y más aún de alquilar. Algunos están en entreplantas y son pequeños. Las oficinas pequeñas no tienen ya mercado, van desapareciendo y las entreplantas tampoco porque se prefiere la calle. A título de ejemplo, se detallan cuatro casos. Guadalajara, Zamora, terreno de Soria y piso en Madrid, Hernán Cortés, 12 1º. Guadalajara Los 2 locales de la Cuesta de San Miguel, nº 6, 1º A y 1º B, se compraron en 2002 y 2006. En 2002 un piso de 96,14 m 2 y 1 plaza de garaje. En 2006 un piso de 119,34 m 2 y 1 plaza de garaje. Costo total: 718.208 euros (529.000 + 189.000 de reforma). Cabe destacar que este costo fue muy superior, en los años de adquisición, a locales semejantes en Madrid, en el Paseo de la Castellana. Página 1 de 3
La valoración actual es: Piso de 119,34 m 2 más 1 plaza de garaje: 157.465 euros. Piso de 96,14 m 2 más 1 plaza de garaje: 123.229 euros. Total: 280.694 euros. Menos del 40% de lo que costaron. Incluso así, la Agencia Inmobiliaria los considera muy difíciles de vender y alquilar. Pérdidas: 437.594 euros más 65.510 euros de otras instalaciones, mobiliario, etc. Total Pérdidas: 503.104 euros. Cabe destacar que los muebles se valoraron en 43.282 euros. Zamora 1 local en la calle Santa Clara, 33, entreplanta, de 70 m 2 y otro de 121 m 2. Locales adquiridos en 2002 y 2004. El costo de compra fue de 268.000 euros más 73.000 euros por la reforma. El costo de los pisos fue de 341.666 euros. El valor catrastral (IBI 2012) global es de 130.624,90 euros. La valoración actual es de 70.000 euros, el pequeño, y 110.000 euros, el otro. Total 180.000 euros,valorándolo alto. Pérdidas: 161.000 euros. Soria La situación del terreno de Soria es más grave porque parece invendible. Era un edificio de 3 plantas, en total las 3 sumaban 490 m 2, para derruir. Está derruido y el terreno es de 200 m 2. Se compró en 2004 por 468.662 euros. Con los costos de derribo, andamios, tasas municipales, etc. la suma supera los 600.000 euros. Página 2 de 3
Madrid, piso Hernán Cortés, 12 1ª planta: 170 m 2 El caso de este piso de Madrid es todavía más sorprendente. Es un edificio muy antiguo, se caía a trozos, sin ascensor, con estructuras de madera carcomida que recientemente hemos tenido que sustituir, pagando una elevada derrama, y 183 m 2 construidos y 170 m 2 útiles. Se compró en 2008 por 540.000 euros y hubo que gastar 226.064 euros más en acondicionamiento, porque realmente se compró una ruina. Total costo 766.064 euros. El valor catastral (IBI 2012) es de 242.527 euros. Es invendible por la situación del edificio y la estructura del piso. Está alquilado por 1.500 euros/mes, incluidos muebles y equipo. Los primeros locales de Madrid sí han tenido plusvalías importantes, ya que se compraron en 1972, Hernán Cortés, 13, y en 1989, Carrera de San Jerónimo. Madrid, abril 2016 Página 3 de 3
PATRIMONIO INMOBILIARIO DEL COIIM Ubicación del Inmueble Fecha de adquisición Superficie (m2) (*) Valor catastral obtenido del recibo del IBI de 2012 Valor del inmueble, según valoración realizada por la Administración Tributaria de la comunidad autónoma correspondiente (**) Valor de mercado según tasación por experto (pendiente) Precio de Adquisición del inmueble según Obras de acondicionamient o y otros gastos que se han considerado como mayor valor del inmueble (***) Importe de adquisición del inmueble incluido el acondicionamiento (suma de los dos columnas anteriores) Valor en libros (neto) al 30 de junio de 2013 catastral vs valor en libros catastral vs precio adquisición según Valor en libros (neto) al 31 de diciembre de 2012 Observaciones MADRID Hernán Cortés 13 (Sede Corporativa) 30/12/1972 3.099 5.046.283,82 5.285.690,50 42.070,85 915.101,39 957.172,24 438.727,21 4.607.556,61 5.004.212,97 444.028,99 El grueso del valor en libros de la sede corporativa es el valor del terreno, ya que el edicificio está prácticamente amortizado. Al haberse adquirido el inmueble hace tantos años, el valor catastral es muy superior al valor en libros. Carrera de San Jerónimo 5 (Consta de tres inmuebles). Hay una única escritura y tres valores catastrales 589.324,12 526.893,60 (Pta 1) (Pta 1) 07/02/1989 632 178.415,62 159.182,00 240.404,84 23.333,14 263.737,98 199.023,51 (Pta. 2) (Pta. 2) 647.948,97 579.757,60 1.216.665,20 1.175.283,87 199.901,01 Son tres inmuebles: Local "Puerta 1": 264 metros cuadrados; Local "puerta 2": 79 metros cuadrados; Local "puerta 3": 289 metros cuadrados. Al haberse adquirido el inmueble hace tantos años, el valor catastral es muy superior al valor en libros. (Pta. 3) (Pta. 3) 307.402,60 254.975,00 (Bajo izqda.) (Bajo izqda.) 561.946,31 Centro de Formación Hernán Cortés 12 (Consta de dos locales comerciales y dos almacenessótanos). Hay dos : una para el "local izquierda" y otra para el "local derecha", y 4 valores catastrales 11.980,00 19.792,50 Incluye la planta baja y el (Sótano izqda.) (Sótano izqda.) sótano "local izquierda" Marzo-Mayo 2004 390 883.439,81 1.956.246,12 1.774.994,75-1.138.296,65-436.108,21 301.617,56 256.620,00 (Bajo dcha.) (Bajo dcha.) 510.860,00 1.786.142,99 Local izquierda: 161 metros cuadrados más sótano-almacén de 29 metros cuadrados; Local derecha: 162 metros cuadrados más sótanoalmacén de 38 metros cuadrados. En este caso, el valor en libros es significativamente mayor que el valor catastral debido a que las obras de acondicionamiento fueron muy importantes. 15.697,94 25.935,00 (Sótano dcha.) (Sótano dcha.) Incluye la planta baja y el sótano "local derecha" Hernán Cortés 12, 1º 09/04/2008 183 242.527,35 344.565,00 540.000,00 226.064,08 766.064,08 749.312,17-506.784,82-297.472,65 752.459,71 TOTAL MADRID 7.341.197,98 7.453.411,20 1.895.282,00 2.047.938,42 3.943.220,42 3.162.057,64 4.179.140,34 5.445.915,98 3.182.532,70 CIUDAD REAL c/ Fulgencio Arias 26 (Esq. Bailén), Puertollano 04/07/2006 244 53.192,05 136.703,56 210.000,00 15.652,61 225.652,61 206.437,58-153.245,53-156.807,95 207.811,28 405.395,64 c/ Conde de la Cañada 06/03/2008 618 405.395,64 Se rellena con el valor catastral, ya que la Comunidad de Castilla La Mancha no faclita el valor para inmuebles de valor catastral superior a 300.000 euros. 1.223.040,00 1.059.985,52 2.283.025,52 2.175.089,80-1.769.694,16-817.644,36 2.192.229,82 TOTAL CIUDAD REAL 458.587,69 542.099,20 1.433.040,00 1.075.638,13 2.508.678,13 2.381.527,38-1.922.939,69-974.452,31 2.400.041,10 Página 1
PATRIMONIO INMOBILIARIO DEL COIIM Ubicación del Inmueble Fecha de adquisición Superficie (m2) (*) Valor catastral obtenido del recibo del IBI de 2012 Valor del inmueble, según valoración realizada por la Administración Tributaria de la comunidad autónoma correspondiente (**) Valor de mercado según tasación por experto (pendiente) Precio de Adquisición del inmueble según Obras de acondicionamient o y otros gastos que se han considerado como mayor valor del inmueble (***) Importe de adquisición del inmueble incluido el acondicionamiento (suma de los dos columnas anteriores) Valor en libros (neto) al 30 de junio de 2013 catastral vs valor en libros catastral vs precio adquisición según Valor en libros (neto) al 31 de diciembre de 2012 Observaciones VALLADOLID 371.164,46 442.116,09 Pasaje de la Marquesina, 12, A (ESQ. General Ruiz). Son dos inmuebles: Local planta baja y sótano. Hay una sola escritura de compra-venta por ambos inmuebles 06/03/2006 543 Local planta baja Local planta baja 164.852,25 133.278,85 960.000,00 688.292,55 1.648.292,55 1.483.326,33-947.309,62-423.983,29 1.495.797,63 Sótano Sótano TOTAL VALLADOLID 536.016,71 575.394,94 960.000,00 688.292,55 1.648.292,55 1.483.326,33-947.309,62-423.983,29 1.495.797,63 SORIA 48.597,41 Planta Baja c/ Zapatería 36. Son tres inmuebles (tres plantas). Hay una única escritura de compraventa por los tres inmuebles. 46.901,67 11/03/2004 585 248.255,50 300.000,00 168.662,97 Planta Primera 468.662,97 443.310,83-295.698,78-152.387,95 441.699,03 El inmueble no está ocupado (pendiente de recibir permiso de la autoridad municipal y regional para poder demoler la fachada histórica). Actualmente la Delegación de Soria está en un inmueble de alquiler. 52.112,97 Planta Alta TOTAL SORIA 147.612,05 248.255,50 300.000,00 168.662,97 468.662,97 443.310,83-295.698,78-152.387,95 441.699,03 SALAMANCA Padre Astete 14, bajo 14/07/2004 244 141.664,49 361.704,48 342.577,00 177.085,00 519.662,00 479.742,24-338.077,75-200.912,51 482.347,80 TOTAL SALAMANCA 141.664,49 361.704,48 342.577,00 177.085,00 519.662,00 479.742,24-338.077,75-200.912,51 482.347,80 ZAMORA c/ Santa Clara 33, entreplanta D 19/02/2002 70 47.873 173.566,48 100.369,02 c/ Santa Clara 33, entreplanta E 14/07/2004 121 82.751,90 300.022,06 168.283,00 73.013,91 341.665,93 319.179,98-188.555,08-138.027,12 320.424,32 TOTAL ZAMORA 130.624,90 473.588,54 268.652,02 73.013,91 341.665,93 319.179,98-188.555,08-138.027,12 320.424,32 SEGOVIA 80 128.388,40 164.554,40 Ezequiel González 24; Consta de una oficina y un almacén). Hay una sola escritura de compraventa. 16/07/2003 11.903,33 8.220,41 165.278,33 2.041,40 167.319,73 147.428,89-7.137,16-24.986,60 148.423,75 25 - Trastero -Trastero TOTAL SEGOVIA 140.291,73 172.774,81 165.278,33 2.041,40 167.319,73 147.428,89-7.137,16-24.986,60 148.423,75 Página 2
PATRIMONIO INMOBILIARIO DEL COIIM Ubicación del Inmueble Fecha de adquisición Superficie (m2) (*) Valor catastral obtenido del recibo del IBI de 2012 Valor del inmueble, según valoración realizada por la Administración Tributaria de la comunidad autónoma correspondiente (**) Valor de mercado según tasación por experto (pendiente) Precio de Adquisición del inmueble según Obras de acondicionamient o y otros gastos que se han considerado como mayor valor del inmueble (***) Importe de adquisición del inmueble incluido el acondicionamiento (suma de los dos columnas anteriores) Valor en libros (neto) al 30 de junio de 2013 catastral vs valor en libros catastral vs precio adquisición según Valor en libros (neto) al 31 de diciembre de 2012 Observaciones GUADALAJARA Cuesta de San Miguel, 6º B (Consta de oficina y almacén) Cuesta de San Miguel 6º A (Consta de oficina y almacén) 26/11/2002 16/03/2006 96 16 119 20 52.896,11 189.368,07 3.704,09 13.260,64 65.569,16 234.737,59 4.630,11 16.575,79 138.234,00 390.658,00 21.133,18 168.183,23 159.367,18 558.841,23 137.495,60 501.983,66-80.895,40-431.784,39-81.633,80-320.458,73 138.522,02 506.520,02 TOTAL GUADALAJARA 126.799,47 453.942,09 528.892,00 189.316,41 718.208,41 639.479,26-512.679,79-402.092,53 645.042,04 TOLEDO c/ Agen 5 31/10/2002 318 322.421,55 502.977,61 222.374,48 20.818,66 243.193,14 210.112,64 112.308,91 100.047,07 211.648,22 TOTAL TOLEDO 322.421,55 502.977,61 222.374,48 20.818,66 243.193,14 210.112,64 112.308,91 100.047,07 211.648,22 TOTAL VALORACIÓN INMUEBLES COIIM 9.345.216,57 10.784.148,37 6.116.095,83 4.442.807,45 10.558.903,28 9.266.165,19 79.051,38 3.229.120,74 9.327.956,59 AJUSTES ACTIVACIÓN IVA NO DEDUCIBLE (Ajuste de auditoría realizado en el año 2005 para considerar como mayor valor del patrimonio inmobiliario el IVA no deducible de la facturación asignada a los inmuebles, que no se había realizado hasta la fecha). Se hizo el ajuste por una total, no inmueble por inmueble. A partir de ese año, ya se consideró el IVA no deducible como mayor valor del activo, y se amortiza según se va a amortizando el activo. 17.373,16 14.709,76 14.883,46 TOTAL VALORACIÓN 9.345.216,57 10.784.148,37 6.116.095,83 4.442.807,45 10.576.276,44 9.280.874,95 9.342.840,05 (*) Los datos reflejados corresponden a la superficie privativa y a la parte correspondiente de la superficie de los elementos comunes. (**) La valoración que proporciona la Comunidad Autónoma correspondiente depende en gran medida de los valores de entrada que el usuario introduce en la aplicación informática. Estos valores son el algunos casos subjetivos (por ejemplo, calidad alta, media o baja del inmueble, etc) (***) Además de las obras de acondicionamiento, también se consideran mayor valor del inmueble todos los gastos de registro y notaria necesarios para formalizar la operación de compra-venta. El COIIM no tiene oficina en propiedad en Cuenca. La Delegación está en régimen de alquiler. Página 3