GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO SUBSECRETARIA DE PLANEAMIENTO DIRECCIÓN GENERAL REGISTRO DE OBRAS Y CATASTRO NOTA Nº 106 -DGROC-2008 Buenos Aires, 1 de Febrero de 2008 Motivo: Muros previstos y vanos de comunicación en los planos de División en Propiedad Horizontal SEÑOR JEFE DEPARTAMENTO DE REGISTROS CATASTRALES 1- Por la presente se establece el procedimiento a seguir, respecto a la indicación de muros previstos y los vanos de comunicación en los planos de mensura particular y división en propiedad horizontal, que se tramitan en esta Dirección de Catastro. 2- Sobre este particular se distinguen tres diferentes situaciones en las que puede darse la previsión de muros: a) Cuando en los límites con las parcelas linderas el semiespesor del muro divisorio sea menor de 0.15 metros, se hace necesario prever la superficie común necesaria (muro común) para alcanzar esa medida reglamentaria. Sobre esta cuestión la Ordenanza 24.411/69 dice: Previsión de muros divisorios: Cuando la parcela no se hallare cercada con muros del espesor mínimo de 0,30 m. se deberán prever los mismos donde faltaren, reservando para tal fin las superficies comunes necesarias con un ancho de 0,15 m a lo largo de las líneas divisorias de la misma. Si el semiespesor del muro existente no alcanzara el valor de 0,15 m. se deberá hacer la reserva pertinente de superficie común en previsión de un muro que ocupe dicho espesor a lo largo de las líneas divisorias. En consecuencia esta norma, ya establece la base del procedimiento a seguir, al que debe adicionársele aquellos casos en los que exista comunicación directa con un lindero y servidumbres. b) Cuando no existen límites físicos entre dos unidades funcionales o complementarias o entre las mismas y superficies comunes, se hace necesario prever la superficie común necesaria (muro común) para delimitar su polígono. Esto no es aplicable a las unidades cocheras. Sobre esta cuestión la Ordenanza 24.411/69 dice: Previsión de muros separativos: A los efectos de la división podrán preverse muros siempre y cuando la falta de ellos no altere o destruya la funcionalidad y la independencia de las unidades, y que su materialización no haya sido realizada pero sí prevista en el plano de obras. Por otra parte, también tiene relación con este tema el hecho de que una unidad no totalmente definida, podría encuadrar en la figura de Proyecto en Construcción, a tal efecto la citada ordenanza refiere:
Se considera unidad construida a aquella mensurable, que tenga materializados los elementos que la delimiten y emplazados los correspondientes a los servicios centrales del edificio y partes comunes necesarios e indispensables para el buen funcionamiento de la misma, pudiendo carecer de revoques, pinturas, cielorrasos, revestimientos y otros detalles que no perturben la seguridad y solidez del edificio, así como la funcionalidad e independencia de la unidad. Las unidades que no reúnan las condiciones citadas anteriormente se considerarán en construcción, registrándoselas como Proyecto en Construcción. También el decreto 733/2000 correspondiente al régimen del P.V.O. tiene vinculación con el tema, toda vez que establece un grado de avance de obra necesario para iniciar el trámite de división en propiedad horizontal: Para presentar el plano de mensura y subdivisión en propiedad horizontal, en la Dirección General Fiscalización de Obras y Catastro, en los casos que corresponda, deberá estar suscripta, sin observaciones, el acta de la 3a verificación. Podrá solicitarse la 3º verificación especial: Al finalizar la mampostería y las montantes de instalaciones complementarias De la lectura de la normativa enumerada surge cierta dualidad, toda vez que la falta de un muro separativo siempre condiciona de alguna manera la independencia de las unidades. Asimismo una unidad que careciera de un muro perimetral o parte de el, no estaría rigurosamente delimitada y podría ser considerada como que no se encuentra totalmente construida. Esta ambigüedad de la norma, obliga a un estudio y análisis particular para cada caso que se presente. c) Cuando no existen límites físicos entre distintos ambientes o locales pertenecientes una misma unidad funcional o complementaria, o superficie común, pero si se los indica en el plano de obra, surge la necesidad de prever un muro de dominio propio o común que los deslinde, conforme al nombrado plano de obra. Esta cuestión si bien no fue considerada específicamente en la ordenanza 24.411/69, podría por analogía, hacerse extensiva al caso de muros separativos previstos de dicha norma. 3- Se describen a continuación una serie de casos analizados, el que no debe entenderse como absoluto, toda vez que podrían existir otras situaciones no consideradas que en oportunidad de detectadas serán tratadas particularmente: I- PREVISION DE MUROS DIVISORIOS La previsión de muros divisorios se aplica exclusivamente al inmueble de que se trata, es decir no es extensible al lindero y significa reservar una cantidad de superficie común necesaria para su materialización. No será admisible la previsión de muros divisorios, cuando la ausencia total del mismo (incluido el semiespesor correspondiente al lindero) genere situaciones que perturben la seguridad, tales como las que se producirían cuando del lado del lindero haya un vacío, un aire y luz o un techo y del lado propio una superficie transitable.
a) No existe comunicación con la parcela lindera Cuando en los límites con las parcelas linderas existan muros divisorios con semiespesor propio menor de 0.15 metros, deberá hacerse la reserva de superficie común necesaria para completar esa medida reglamentaria, debiendo procederse de la siguiente forma: Se indicará en la planta a escala, en forma paralela al eje divisorio, con línea de trazos discontinua fina o gruesa, según se trate de superficies comunes o propias de alguna unidad. También en el caso que el muro divisorio existente, llegue hasta el eje divisorio, la representación del primero en trazo continuo preponderará sobre el trazado habitual del eje, que será graficado en el tramo en cuestión con trazo continuo. Se indicará además el espesor de la pared separativa existente, el semiespesor propio de la misma, el espesor de la parte prevista y el espesor reglamentario (0.15). planta/s>, en los límites con la/s parcela/s <indicar parcela/s> existe/n muro/s divisorio/s de espesor/es insuficiente/s, por lo cual se hace la previsión de la superficie común necesaria a fin de completar la medida reglamentaria. b) Existe comunicación con la parcela lindera Cuando en alguno de los límites con las parcelas linderas falte todo o una parte del muro divisorio, de modo que exista comunicación directa con la misma, deberá hacerse la reserva de superficie común necesaria para completar la medida de 0.15 metros reglamentaria, para lo cual se procederá de la siguiente forma: Se indicará en la planta a escala en forma paralela al eje divisorio, con línea de trazos discontinua fina o gruesa, según se trate de superficies comunes o propias de alguna unidad. Se indicará el semiespesor reglamentario (0.15). Señalando el lugar en cuestión se insertará la siguiente leyenda: Existe comunicación con la parcela <indentificar parcela> planta/s>, en los límites con la/s parcela/s <identificar parcela/s> no existe un tramo del (ó el) muro/s divisorio/s, por lo cual se hace la previsión de la superficie común necesaria a fin de completar la medida reglamentaria y podrá/n ser materializado/s por voluntad de cualquiera de las partes.
Si existe servidumbre con el lindero: Si existiera servidumbre de comunicación, paso, uso, etc. con el predio lindero, se deberá volcar en la carátula del plano una nota alusiva a la misma, indicando su objeto, predios a los que afecta y datos de inscripción, los que deberán ser acreditados con los correspondientes informes Asimismo se suprimirá de la nota en carátula, la posibilidad de materializar el muro divisorio. II- EXISTE VANO DE COMUNICACION CON LA PARCELA LINDERA Cuando en los límites con las parcelas linderas el muro divisorio existente presente vanos de comunicación (puertas, portones, etc.) sin que signifique una interrupción de su continuidad, se procederá de la siguiente forma: Se indicará en la planta a escala con línea de trazos continua y perpendicular al muro divisorio, delimitando el vano de comunicación. Señalando el lugar en cuestión se insertará la siguiente leyenda: Existe vano de comunicación con la parcela <indentificar> planta/s>, en los límites con la/s parcela/s <identificar parcela/s> existe/n vano/s de comunicación, los que podrán ser suprimidos por voluntad de cualquiera de las partes. Si existe servidumbre con el lindero: Si existiera servidumbre de comunicación, paso, uso, etc. con el predio lidero se deberá volcar en la carátula del plano una nota alusiva a la misma, indicando su objeto, predios a los que afecta y datos de inscripción, los que deberán ser acreditados con los correspondientes informes Asimismo se eliminará de la nota en carátula, la posibilidad de suprimir el vano de comunicación. III- PREVISON DE MUROS SEPARATIVOS La previsión de muros separativos resulta necesaria para la delimitación de una unidad funcional o complementaria y además implica reservar la cantidad de superficie común necesaria para su materialización. No será admisible la previsión de muros divisorios, cuando la ausencia del hecho físico genere situaciones que perturben la seguridad, tales como las que se producirían cuando las unidades deslindadas estén a diferentes niveles, o cuando den a un vacío, un aire y luz o un techo. En ningún caso se aceptarán unidades totalmente definidas por muros previstos. a) Muro separativo indicado en el plano de obra Se aceptará en forma directa la previsión de muros separativos entre unidades funcionales o complementarias, o entre las mismas y superficies comunes, cuando los mismos estén emplazados en superficies descubiertas y/o semicubiertas o balcones, y su ausencia no destruya el uso de la unidad previsto en el plano de obra.
En el caso de que los mismos estén bajo superficie cubierta se estudiará cada caso en particular con un criterio restrictivo, a fin de determinar que no se altere o destruya la funcionalidad, pudiendo inclusive consultarse a otras áreas si se lo considerara necesario. Bajo estos términos no se admitirá la previsión de muros entre unidades, cuya ausencia de lugar a un uso evidentemente compartido o común entre las mismas. Se los indicará en la planta con línea de trazos discontinua fina o gruesa, según se trate de superficies comunes o propias de alguna unidad, con espesor, emplazamiento y dimensiones obtenidas del plano de obra. planta/s>, en los límites con la/s unidad/es funcional/es y/o complentaria/s <indicar número/s unidad/es> planta/s <indicar planta/s> y/o en superficies comunes de planta/s <indicar planta/s> existen muros separativos previstos los que deberán ser materializados a solicitud de cualquiera de las partes. b) Muro separativo no indicado en el plano de obra Solo se aceptará la previsión de muros separativos entre unidades funcionales o complementarias cuya existencia como tal surja indubitablemente del plano de obra, o entre las mismas y superficies comunes, cuando los mismos estén emplazados en superficies descubiertas y/o semicubiertas o balcones, y sean indispensables para el deslinde de la unidad. Se estudiará cada caso en particular a fin de determinar que no se altere o modifique los usos y destinos previstos en el plano de obra, pudiendo consultarse a otras áreas si se lo considerara necesario. IV- VANOS DE COMUNICACION ENTRE UNIDADES Cuando exista vano de comunicación (puerta, portón, etc.) entre unidades funcionales o complementarias se procederá de la siguiente manera: Se lo indicará en la planta a escala con línea de trazos continua y perpendicular al muro separativo delimitando el vano de comunicación. Señalando el lugar en cuestión se insertará la siguiente leyenda: Existe vano de comunicación entre las unidades <identificar> Existe/n vano/s de comunicación entre la/s unidad/es funcional/es y/o complentaria/s <indicar número/s unidad/es> planta/s <indicar planta/s>, el/los que deberán suprimirse a solicitud de cualquiera de las partes.
III- PREVISION DE TABIQUES INTERIORES En estos casos los muros a indicar como previstos, siempre constarán en el plano de obra y se los aceptará solo cuando su falta, no altere o destruya la funcionalidad prevista en el referido plano de obra, pudiendo consultarse a otras áreas si se lo considerara necesario. No será admisible la previsión de tabiques interiores, cuando la ausencia del hecho físico, genere situaciones que perturben la seguridad, tales como las que se producirían cuando las partes deslindadas estén a diferentes niveles, o cuando den a un vacío o a un vano. Se los indicará en la planta con línea de trazos discontinua y fina, con el espesor, dimensiones y aberturas obtenidas del plano de obra. y/o en superficies comunes, planta/s <indicar planta/s> se han indicado tabiques interiores previstos conforme al plano de obra registrado y en caso de ser materializados deberá respetarse el emplazamiento graficado. 4) Con lo expuesto se remite para su conocimiento e implementación.