MANUAL DE TASACIONES AGROPECUARIAS Ing. Agr. Eugenio F. CORRADINI
ÍNDICE Prólogo...... XI PRIMERA PARTE VALORACIONES RURALES, EL MARCO TEÓRICO 1. Importancia de las valoraciones rurales por parte del profesional agropecuario 1 2. Definición y generalidades.......... 2 3. Conceptos y definiciones...... 3 Tasar... :...... 3 Alcances de las valoraciones...... 4 Pluralidad del valor...... 5 4. Juicio de estimación......... 7 5. Clasificación del valor fundiário a. Valoración agrológica o agrícola...... 8 b. Económica...... 9 c. Valor de productividad o rentístico......... 9 d. Afectivo...... 11 e. Accidental...... 11 f. Regional...... 12 g. Individual......... 12 h. Potencial......... 12 J. Venal......... 13 k. Normal...... 13 I. Garantía...... 13 m. Expropiación...... 14 n. Imposición...... 14 o. Real...... 15 p. En block......... 15 q. Parcelario...... 15 r. Valor Residual Activo y Circunstanciado (VraCi)......:... 15 s. Valor residual pasivo (VrePa)... 16 t. Valor residual activo contable (VraCo)... 16 u. Reposición o valor a nuevo...... 16 v. De compra......... 16 w. De venta...... 16 x. De transformación...... 16 XIII
Teoría de la actualidad...... 17 Teoría de la aptitud... 17 6. Métodos de tasación... 18 Método indirecto o por capitalización de la renta... 18 Determinación del valor en función de los costos de producción... 21 a. Descripción del campo...... 22 Plano...... 22 Propietarios u ocupantes... 22 Designación... 22 Ubicación de los predios...... 22 Linderos... 23 Superficie del predio... 23 Características climáticas de la zona... 23 Suelos... 23 Inundaciones y/o anegamientos... 25 Aguas subterráneas... 25 Aguas superficiales...... 25 Flora...... 26 Adversidades biológicas... 27 Características particulares... 27 Infraestructura... 27 b. Valoración de las mejoras...... 28 Mejoras existentes...... 28 Mejoras extraordinarias... 28 1. Alambrados, mangas y corrales... 29 2. Aguadas y sistemas de riego... 29 3. Construcciones y caminos... 30 4. Plantaciones perennes... 32 5. Construcciones y plantaciones ornamentales... 35 c. Tasación del inmueble... 36 I. La explotación base...... 37 II. El capital agrario... 37 Determinación del valor del campo...... 39 III. Amortizaciones... 40 IV. Beneficio industrial... 40 Cálculo del valor del campo... 41 Determinación del valor en función de los valores del arrendamiento.... 43 Determinación del valor en función de los valores de aparcería... 44 Método directo, sintético o comparativo... 44 Método comparativo global...... 45 Ubicación... 46 Extensión... 46 Calidad del suelo... 47 XIV
Forma del predio......:... 48 Mejoras...... 48 Año de venta.... 48 Epoca de venta... 48 Forma de venta... 49 Carácter del valor registrado... 49 Forma de pago... 49 Disponibilidad... 49 Intereses calificados... 50 El método comparativo abreviado... 50 La distribución Beta... 51 El valor llave en mano...... 57 SEGUNDA PARTE VALORACIONES RURALES, EJEMPLIFICACIÓN PRÁCTICA... 59 1. Introducción. Caracterización del sector rural fueguino... 60 II. Información in situ...... 64 III. Ganadería bovina... 69 Pasturas...... 69 Ganados... 71 Coeficientes técnicos y manejo ganadero... 71 IV. Ganadería ovina...:... 73 V. Equipos...... 74 VI. Camélidos americanos... 74 VII. Los modelos analizados... 75 Resultados obtenidos...... 95 VIII. Informe sectorial forestal...... 106 IX. Los modelos analizados... 108 X. Desarrollo económico de los modelos... 110 XI. X.1 Para la determinación del valor del vuelo forestal... 110 X.2 La producción de carbón... 120 X.3 La producción aserrada...... 120 Acuicultura... XI. 1 Las posibilidades de desarrollo de la acuicultura en Tierra del Fuego... 126 XII. El modelo familiar... 127 126 XII.1 Técnicas operativas de este modelo... 129 XII.2 Resultados de la explotación familiar... 134 XIII.3 El modelo familiar con mano de obra adicional... 135 XIII. El modelo industrial... 138 XIII.1 El modelo pequeño... 138 XIII.2 El modelo comercial... 142 xv
XV. Determinación de los valores básicos y/o canon de concesión XV. 1 Introducción y consideraciones metodológicas... 143 XV. 2 La determinación específica... 145 XV. 2.1 Para la tierra ganadera... 145 XV. 2.2 Cánones provinciales... 146 XV. 3 Factores de ajuste... 155 XV. 3.1 El precio de la lana... 155 XV. 3.2 Distancia al mercado... 158 XV. 3.3 Receptividad... 158 XV. 3.4 Tamaño de la explotación... 158 XV. 3.5 Productividad del vellón... 160 XV. 3.6 Los predios turísticos...... 160 XV. 3.7 La ecuación globalizada... 163 XVI. Aplicación práctica...... 171 XVI. 1 Base metodológica... 171 XVI. 2 Limitaciones...... 172 XVI. 3 Ejemplificación... 175 Anéxo CUADROS ESTADÍSTICOS Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 1...... 181 Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 2... 185 Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 3... 189 Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 4... 193 Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 5... 197 Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 6... 201 Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 7... 205 Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 8... 209 Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 9...... 213 Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 10... 217 Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 11... 221 Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 12... 222 Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 13... 228 Porcentaje de depreciación sobre el costo de reposición en función de la edad y la duración...... 231 Amortización, valores de r...... 232 Tabla orientativa de períodos de vida útil, implantación y cría... 233 Bibliografía...... 235 XVI