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040_contabilidad_196.qxp 27/12/2006 18:48 PÆgina 40 contabilidad Aún habrá que esperar unos meses hasta que se apruebe el nuevo Plan General de Contabilidad que se adapte a las normas internacionales de contabilidad. No obstante, esto no supone que las NIIF no sean de aplicación para las empresas constructoras y de promoción inmobiliaria, desde la entrada en vigor de las mismas, prevista en principio para comienzos de este año El reconocimiento contable de resultados en las operaciones plurianuales se puede hacer por el método de operación acabada o por el de avance de la operación. Entre las operaciones plurianuales cabe señalar las de obras por encargo de terceros y las de promoción inmobiliaria. El reconocimiento contable de resultados en estas operaciones concretas se recoge, en la normativa española, en las adaptaciones sectoriales del Plan General de Contabilidad para las empresas constructoras y para las empresas inmobiliarias. En la adaptación sectorial para las empresas constructoras se toma como método de refe- www.directivosconstruccion.com

040_contabilidad_196.qxp 27/12/2006 18:48 PÆgina 41 Repercusión de las NIIF en la contabilidad de constructoras y empresas de promoción inmobiliaria rencia el del grado de avance de la obra, mediante la aplicación de dos modalidades, reservándose el método de contrato terminado para determinados casos, fundamentalmente de incertidumbre, por falta de razonabilidad o fiabilidad en los datos, o por riesgos anormales o extraordinarios. En cuanto a la adaptación sectorial para empresas inmobiliarias, se toma como método el de terminación de las edificaciones, pudiéndose considerar tal situación, en términos contables, cuando se encuentren sustancialmente terminadas. En estos momentos nos encontramos en España en el proceso de adaptación de la contabilidad de las empresas a las normas internacionales (NIIF) por imperativo comunitario europeo. Como consecuencia de esta adaptación, se está redactando para el ámbito español un nuevo Plan General de Contabilidad en base a dichas normas internacionales. En el nuevo Plan es previsible, como resulta obvio, que no se trate de una forma específica las operaciones plurianuales señaladas. Tendrá que esperarse, en buena lógica, a la aparición de las oportunas adaptaciones sectoriales, que en caso de producirse, sería en un horizonte de varios años. Pero esta situación no supone que las NIIF no sean de aplicación para las empresas constructoras y de promoción inmobiliaria, desde la entrada en vigor de las mismas, prevista con carácter general para principios de este año 2007, aunque en estos momentos se piensa que va a ser para 2008. Por tanto, se estima adecuado y muy apropiado tratar de las previsibles repercusiones de las normas internacionales de contabilidad en el ámbito específico de las empresas constructoras y de promoción inmobiliaria. REPERCUSIÓN EN LAS CONSTRUCTORAS En la actual normativa contable española, recogida en la correspondiente adaptación sectorial, se establece aplicar, con carácter referencial, el método del grado de avance del contrato al final de cada periodo contable. La determinación de los ingresos por dicho método puede realizarse por alguna de las modalidades siguientes: - Mediante la valoración de las unidades de obra ejecutadas total o parcialmente a los precios establecidos en contrato. - En función de un porcentaje de los ingresos totales fijados en el contrato. Este porcentaje se establece por la relación entre los costes incurridos hasta la fecha y los costes totales previstos para la realización del contrato. Para la aplicación del método de porcentaje de realización será necesaria la existencia de dos condiciones indispensables: - Que se cuente con los medios y el control para poder hacer estimaciones razonables y fiables de los presupuestos de los contratos, así como de los ingresos, costes y grado de terminación en un momento determinado. Autor: Título: Fuente: Resumen: Descriptores: Manuel Gutiérrez Viguera. Doctor en Ciencias Económicas Repercusión de las NIIF en la contabilidad de constructoras y empresas de promoción inmobiliaria Directivos Construcción nº 196 pág. 40. Enero 2007. Adaptado a las normas internaciones de contabilidad, el nuevo plan general, que previsiblemente se apruebe en el primer semestre del año, aportará importantes novedades a las cuentas de las empresas. No obstante, constructoras y empresas de promoción inmobiliaria aún deberán esperar a las oportunas adaptaciones sectoriales para conocer todas las novedades que las afectan. Algunos principios resultarán totalmente novedosos, como la agrupación y segmentación de los contratos de construcción. En cambio otros, ya están contemplados en el actual régimen contable. NIIF/ Nuevo Plan General de Contabilidad/ Constructoras/ Empresas de promoción inmobiliaria www.directivosconstruccion.com Enero 2007 Directivos Construcción 41

040_contabilidad_196.qxp 27/12/2006 18:48 PÆgina 42 Las constructoras deberán tener en cuenta los casos de segmentación y agrupación de contratos para su adecuado tratamiento contable - Que no existan riesgos anormales o extraordinarios en el desarrollo del proyecto, sin duda sobre la aceptabilidad del pedido o encargo por parte del cliente. De no cumplirse las condiciones anteriores, no se podrá aplicar el método del porcentaje de realización y, exclusivamente, para las obras en las que concurra esta circunstancia, en base al principio de prudencia, se utilizará el método del contrato cumplido. Por el método del contrato cumplido se reconocerán los ingresos por obra ejecutada, una vez que la obra y los trabajos realizados por encargo derivados del contrato se encuentren sustancialmente terminados, se hayan entregado al cliente o hayan sido aceptados por éste. En relación con las Normas Internacionales de Contabilidad existe una NIIF específica para contratos de construcción, concretamente la 42 NIIF nº 11. En ella se establece como método de referencia el del grado de avance de la obra, tal como también se recoge en la normativa española que acabamos de esbozar. Para determinar el grado de avance de la obra se pueden utilizar variadas formas, que según la expresada NIIF nº 11 pueden basarse en: a) La proporción de los costes del contrato incurridos en el trabajo ya realizado hasta la fecha, en relación con los costes totales estimados para el contrato. b) El examen del trabajo ejecutado. En la NIIF Nº 11 se mantiene como método de referencia el grado de avance de obra c) La proporción física del contrato total ya ejecutado. Como puede observarse, la normativa contable española está en línea con estas formas. La modalidad de proporción de costes incurridos en relación con los costes totales estimados se recoge de una forma expresa tanto en la nor- 42 Directivos Construcción Enero 2007 www.directivosconstruccion.com

040_contabilidad_196.qxp 27/12/2006 18:48 PÆgina 43 mativa internacional como en la española. En cuanto a la modalidad de la normativa española de valorar las unidades de obra ejecutadas total o parcialmente a los precios establecidos en el contrato, encaja perfectamente con la modalidad de examen del trabajo ejecutado a que se refiere la normativa internacional. Por tanto, las empresas españolas constructoras podrán seguir utilizando las modalidades de reconocimiento de resultados que venían aplicando hasta ahora por el método de grado de avance de la obra. Según la NIIF nº 11, cuando el desenlace de un contrato de construcción no pueda ser estimado con suficiente fiabilidad: a) Los ingresos ordinarios deber ser reconocidos en resultados sólo en la medida en que sea probable recuperar los costes incurridos por causa del contrato. b) Los costes del contrato deben reconocerse como gastos del periodo en que se hayan incurrido. Este método alternativo es distinto al de contrato cumplido de la normativa contable española. En el método de contrato cumplido se difiere la incorporación a resultados tanto de los ingresos como de los costes, mientras en el método alternativo de la NIIF nº 11 los costes no se difieren y van incorporando a los resultados del ejercicio conforme se van incurriendo. SEGMENTACIÓN DE LOS CONTRATOS Por último, cabe indicar que en la NIIF nº 11 se hace referencia a la agrupación y segmentación de los contratos de construcción, circunstancia que no se contempla en la normativa española. En relación con la segmentación, si un contrato cubre varios activos, la construcción de cada uno de ellos debe tratarse como un elemento separado cuando concurran estas tres circunstancias: a) Se han recibido propuestas económicas diferentes para cada activo. b) Cada activo ha estado sujeto a negociación separada, y el constructor y el cliente han tenido Las constructoras españolas podrán seguir utilizando las modalidades de resultados por el método de grado de avance de obra la posibilidad de aceptar o rechazar la parte del contrato relativo a cada uno de los activos. c) Pueden identificarse los ingresos ordinarios y los costes de cada activo. Respecto a la agrupación, cabe indicar que un grupo de contratos, ya procedan de un cliente o de varios, debe ser tratado como un único contrato de construcción cuando concurran estas tres circunstancias: a) El grupo de contratos se negocia como un único paquete. b) Los contratos están tan íntimamente relacionados que son, efectivamente, parte de un único proyecto con un margen de beneficios genérico para todos ellos. www.directivosconstruccion.com Enero 2007 Directivos Construcción 43

040_contabilidad_196.qxp 27/12/2006 18:48 PÆgina 44 c) Los contratos se ejecutan simultáneamente, o bien con secuencia continua. Por tanto, las empresas constructoras españolas deberán tener presente en el futuro los casos de segmentación y agrupación de contratos para su adecuado tratamiento contable, en base a las normas internacionales. IMPLICACIONES PARA LAS EMPRESAS DE PROMOCIÓN INMOBILIARIA En primer lugar vamos a referirnos, aunque sea de una forma sucinta, a la actual normativa contable española sobre reconocimiento de resultados en las promociones inmobiliarias. El método elegido por dicha normativa ha sido el de operación terminada. En cuanto a la normativa de las NIIF cabe señalar, en primer lugar, que no se contempla de una forma específica la problemática contable de las promociones inmobiliarias. Tampoco es previsible que en el nuevo Plan General de Contabilidad español se trate de forma singular dicha problemática. Pero que no nos encontremos con una normativa específica no quiere decir que la aplicación futura de las normas contables internacionales no tenga repercusión en la empresa de promoción inmobiliaria. En este sentido, cabe señalar dos cuestiones: 1ª El reconocimiento de ingresos por ventas de edificaciones se contempla en distinto momento en la normativa española y en la internacional. Por tanto, en las ventas de edificaciones terminadas (viviendas, oficinas, locales comerciales, plazas de garaje) promovidas por la empresa 2ª De acuerdo con la normativa internacional (concretamente la NIIF nº 11) cabe interpretar que las empresas de promoción inmobiliaria, En el nuevo PGC no se tratará de forma singular la problemática de las promociones inmobiliarias inmobiliaria, se reconocen los resultados a la entrega de las indicadas edificaciones. En el caso de ventas sobre planos o en fase de construcción, los resultados contables se reconocen cuando las edificaciones de que se trate estén en condiciones de entrega material a los clientes, considerándose que las edificaciones se encuentran en dicha situación cuando están sustancialmente terminadas, es decir cuando los costes previstos pendientes de terminación de la obra no sean significativos, al margen de las de garantía y conservación hasta la entrega. como consecuencia de similitud de operaciones, podrán aplicar, si lo juzgan conveniente, el método de avance de la obra para el reconocimiento contable de resultados en las promociones inmobiliarias, circunstancia que no se contempla en la actual normativa española. En relación con la primera cuestión planteada cabe señalar que, de acuerdo con la NIIF nº 18, los ingresos ordinarios por ventas de bienes se reconocerán en resultados cuando se cumplan todas y cada una de las siguientes condiciones: Se entiende que no son significativos los costes pendientes de terminación de la obra cuando al menos se hayan incorporado el 80% de los costes de construcción sin tener en cuenta el valor del terreno. Como puede observarse a efectos contables se puede considerar terminada la obra antes de que ésta concluya realmente y se haya hecho entrega física de las edificaciones a 44 los clientes. a) La empresa ha transferido al comprador los riesgos y ventajas, de tipo significativo, derivados de la propiedad de los bienes. b) La empresa no conserva para sí ninguna implicación en la gestión corriente de los bienes vendidos ni retiene el control efectivo sobre los mismos. c) El importe de los ingresos puede ser medido con fiabilidad. 44 Directivos Construcción Enero 2007 www.directivosconstruccion.com

040_contabilidad_196.qxp 27/12/2006 18:48 PÆgina 45 d) Es probable que la empresa reciba los beneficios económicos asociados con la transacción. e) Los costes incurridos, o por incurrir, en relación con la transacción pueden ser medidos con fiabilidad. Estas condiciones es previsible que también se recojan en el nuevo Plan General de Contabilidad español. Por tanto, se estima que en el caso de ventas por las empresas de promoción inmobiliaria de edificaciones terminadas, se cumplen las expresadas condiciones, pero no ocurre igual en el caso de ventas sobre planos o en fase de construcción. Resulta indudable que la condición recogida en la normativa específica española (adaptación sectorial del Plan General de Contabilidad) basada en que las edificaciones se encuentran en condiciones de entrega a los clientes por estar sustancialmente terminadas, pudiéndose considerar que reúnen esta condición cuando los costes de la obra sean, al menos, el 80% de los previstos sin inclusión de los terrenos, no responde a las condiciones exigidas por la NIIF nº 18 y tampoco previsiblemente por el nuevo Plan General de Contabilidad español. Por tanto, las ventas de edificaciones sobre planos o en fase de construcción deberán incorporarse a resultados, de acuerdo con las nuevas normas, cuando se considere que se ha transferido al comprador los riesgos y ventajas, de tipo significativo, derivados de la propiedad y que la empresa de promoción inmobiliaria no conserva para sí ninguna implicación en la gestión corriente de las edificaciones vendidas ni retenido el control efectivo sobre las mismas. Se puede considerar, a nuestro entender, que concurren estas condiciones a partir de la entrega de llaves, si bien la empresa puede esperar a la escrituración notarial de la compra-venta. En relación con la segunda cuestión planteada, cabe interpretar que la casuística que no contemple el nuevo Plan General de Contabilidad español, como ocurrirá previsiblemente con las promociones inmobiliarias, tendrá que resolverse aplicando la correspondiente NIIF, si la hubiese. En este caso concreto (promociones inmobiliarias) no existe una NIIF específica, pero hemos de interpretar que podrá aplicarse la normativa de cualquier otra NIIF que trate de temas similares y relacionados. REQUISITOS Y GUÍAS Esta posición de aplicación por similitud ya se contemplaba en la NIC nº 1, versión 1998, en su párrafo 22, que establecía que, en caso de ausencia de normas específicas, se aplicará, en primer lugar, los requisitos y guías establecidos por Normas Internacionales de Contabilidad al tratar con temas similares y relacionados. En el caso concreto de promociones inmobiliarias, entendemos que existe similitud con los contratos de construcción encargados por terceros. Dicha similitud la fundamentamos básicamente en los siguientes hechos: Con las nuevas normas, las ventas de edificaciones sobre planos o en construcción deberán incorporarse a resultados - Se trata en ambos casos de operaciones plurianuales, con la consiguiente problemática de reconocimiento periódico de resultados. - También en ambas operaciones el cobro se va realizando con anterioridad a la entrega de la edificación correspondiente. Por tanto se considera que a la promoción inmobiliaria, por similitud con los contratos de construcción, se le puede aplicar lo establecido, en cuanto a reconocimiento periódico de resultados, en la NIIF nº 11 a que hemos hecho ya referencia en el epígrafe anterior de este artículo. En dicha NIIF nº 11 se establece como método de referencia el de grado de avance. En consecuencia, si la gerencia de la empresa de promoción inmobiliaria lo estima más adecuado para su información al usuario, podrá aplicar el método de grado de avance de la promoción, algo que no se contempla en la actual normativa contable española. Evidentemente, la aplicación del método de avance de la promoción se haría sólo en relación con las edificaciones vendidas, pudiéndose determinar el avance de cada promoción por la proposición porcentual de los costes incurridos respecto al total estimado de costes. www.directivosconstruccion.com Enero 2007 Directivos Construcción 45