Informe de Valoración: Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones

Advertencia FCCA CAPITAL, ha sido contratada con el objetivo de efectuar una valoración financiera del Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones FCCA CAPITAL declara que las estimaciones y los escenarios de valoración que se presentan en este informe son el resultado de modelar el desenvolvimiento esperado del fondo para los próximos diez años, en función de variables que se consideran relevantes en dicha valoración. Se intenta que las proyecciones financieras representen razonablemente la dinámica del negocio, no obstante no se puede garantizar que se lleguen a cumplir en la realidad. Con base en la información a la que tuvo acceso FCCA CAPITAL se considera que los comportamientos esperados para las variables fundamentales están dentro de un rango lógico de razonabilidad. La información utilizada para la realización de la valoración fue suministrada principalmente por los representantes de IMPROSA SAFI S.A.. mediante entrevistas e información propia de la compañía. También se utilizó información de fuentes estadísticas internacionales y locales, así como fuentes de información pública referentes a esta industria. La información financiera del fondo se basa los estados financieros auditados desde diciembre 2009 a diciembre 2014 e intermedios hasta junio 2015. FCCA CAPITAL en ningún momento valida o certifica la confiabilidad de dicha información, por lo cual no emite juicio alguno sobre la misma, ni asume ninguna responsabilidad sobre los problemas y perjuicios que se deriven de su uso. No obstante lo anterior, se hace constar que en general la información solicitada para la elaboración del presente informe, fue presentada por los representantes de IMPROSA SAFI a entera satisfacción de FCCA CAPITAL.

Agenda Características generales del fondo Diagnóstico Financiero Metodología de Valoración Supuestos de Proyección Valoración Anexos

Características generales del fondo Datos al 31 de Agosto de 2015 FICC (1) Tipo de fondo Diversificado Comisión administración 2,00% Calificación de Riesgo FII 3 (cri) Número de inmuebles 14 Valor libros / Participación (US$) 5.125 Último precio mercado 31/Ago/2015 (US$) 4.625 Número de títulos en circulación 8.223 Número de inversionistas 370 Principal inquilino BNCR Renta mensual principal inquilino (miles US$) 132 (1) Incluye fusión con FIIND3 (2) Estimación FCCA al 31 de diciembre de 2015. Incluye resultados del FIIC y FIIND3. Fuente: SUGEVAL e IMPROSA SAFI Peso inquilino en el fondo (Ingresos/Ingresos Totales) 26,55% Activo Total (millones de US$) 70,56 Activo Neto (millones de US$) 42,14 Pasivo Bancario (millones de US$) 27,43 Apalancamiento 38,90% Máximo endeudamiento según prospecto 60,00% Ingresos mensuales por alquileres (miles de US$) 498 Margen EBITDA (Estimado Diciembre 2015) (2) 69% Margen Neto (Estimado Diciembre 2015) (2) 40% Rendimiento Líquido Últimos 12 meses 5,68% Concentración por sector (por ingresos) Servicios 45% Comercio 5% Bancario / Financiero 43% Gobierno 7% Bodegas/Logística 0% Zona Franca 0%

Balance General Cifras en miles US$ Dic-09 Dic-10 Dic-11 Dic-12 Dic-13 Dic-14 Activo Activo Circulante 2.326 1.169 333 279 510 1.065 Efectivo 1.951 754 133 61 35 84 Inversiones transitorias - 194 - - - 473 Cuentas por Cobrar 80 51 26 34 43 82 Gastos diferidos 253 140 174 184 431 426 Activo Fijo 41.997 42.233 47.037 46.506 47.674 54.517 Otros Activos - 6 18 16 84 16 Activo Total 44.323 43.408 47.387 46.801 48.267 55.598 Pasivo y Patrimonio Pasivo no bancario 657 712 926 809 1.112 940 Gastos acumulados y cuentas 311 295 403 328 572 399 Ingresos diferidos 52 107 100 74 156 148 Depósitos en garantía recibido 247 227 301 290 283 283 Impuesto sobre la renta diferi 48 84 121 116 102 110 Pasivo Bancario 15.767 14.596 17.862 18.268 19.771 23.763 Documentos por pagar 15.767 14.596 17.862 18.268 19.771 23.763 Pasivo Total 16.424 15.308 18.788 19.077 20.884 24.704 Títulos de participación 27.248 27.248 27.248 27.248 27.248 30.493 Ganancia no realizada por valuac. 557 745 1.193 322 41 299 Ganancia no realizada por valuac. - 1 - - - - Utilidad del período 94 106 158 155 95 115 Patrimonio Total 27.899 28.100 28.599 27.724 27.384 30.895 Pasivo y Patrimonio Total 44.323 43.408 47.387 46.801 48.267 55.598 Activos Circulantes: Aumento en los últimos años principalmente por CxC a inquilinos y Gastos Diferidos (costos bancarios y gastos de formalización de préstamos). En 2014 se registran $473 mil como inversiones transitorias, debido a la operación de deuda a corto plazo emitida en diciembre 2014. Activos Fijos: comportamiento con crecimiento por inversiones, principalmente en 2011 y 2014. Pasivo Bancario: nivel razonable en los últimos 5 años. Tendencia al aumento desde 2011 con un incremento importante en 2014 por refinanciamiento de una deuda y por compra apalancada de un inmueble. Activo Neto: Cantidad de títulos se ha mantenido sin variaciones, excepto en 2014 con emisión de 660 títulos por $3,29 millones.

Millones Repunte en inversión en inmuebles en 2014 $70,0 Inversión en inmuebles $60,0 $50,0 $40,0 $30,0 $20,0 $10,0 $0,0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* Inversión en inmuebles Compras Grupo Q La Vírgen Momentum Mediterráneo Ed. Tapantí Desyfin Torre 8 BNCR BNCR* Ventas Grupo Q Fuente: y Estados Financieros Auditados *Datos al 13 de Agosto de 2015. Incluye BNCR de la fusión con FIIND3.

Endeudamiento superior comparado estándar de la industria en CR y por encima de Equity REITs en USA El endeudamiento del fondo se encuentra en niveles considerablemente mayores que el promedio de la industria costarricense 1. Sin embargo, se ha establecido una directriz para reducir el endeudamiento al 30% para finales del 2016, con el objetivo de reducir el riesgo global del fondo. En la industria de EEUU, el endeudamiento promedio de los Equity REITs en el 2014 fue del 33,50% cerca de niveles mínimos historicos. 2 Para el 2014 se observa un leve aumento de la proporción de endeudamiento, que se puede atribuir a la compra 100% apalancada de la sucursal del BNCR. 50,0% 40,0% 35,6% 33,6% 37,7% 39,0% 41,0% 42,7% 100% 80% Composición del Pasivo y Activo Neto FIIC 37% 35% 40% 41% 43% 44% 30,0% 60% 20,0% 10,0% 11,9% 10,0% 10,9% 14,8% 13,0% 9,8% 40% 20% 63% 65% 60% 59% 57% 56% 0,0% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Pasivo bancario/act.total FIIC Endeudamiento Industria CR Fuente:, Estados Financieros Auditados y SUGEVAL (Dato a Diciembre de 2014) 0% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Activo Neto Pasivo Fuente: y Estados Financieros Auditados 1 Fuente: SUGEVAL 2 Fuente: REIT.com

Estado de Resultados Cifras en miles US$ Dic-09 Dic-10 Dic-11 Dic-12 Dic-13 Dic-14 Ingresos 4.175 4.226 4.557 4.635 5.414 4.581 Ingreso por alquileres 4.040 4.144 4.529 4.628 4.524 4.559 Ganancia en venta de inmuebles - - - - 857 - Otros Ingresos 134 82 27 7 33 21 Gastos 1.615 1.655 1.695 1.852 2.214 1.814 Comisiones de Administración 551 566 565 567 554 588 Gastos de Operación 1.064 1.089 1.130 1.285 1.660 1.226 EBITDA 2.560 2.571 2.861 2.783 3.200 2.766 Otros gastos o ingresos (40) (42) (11) (19) 24 3 Utilidad antes de intereses 2.520 2.529 2.850 2.764 3.224 2.769 Gastos Financieros 894 838 908 817 1.289 1.285 Utilidad Neta 1.626 1.691 1.942 1.946 1.936 1.484 Ingresos: en los últimos 4 años, han tenido un comportamiento estancado, debido a la tendencia en los ingresos por alquiler. En 2013 hay un incremento, pero por los ingresos por venta de un inmueble. Gastos: Comisión ha mostrado un comportamiento muy estable, pero los gastos de operación han tenido una tendencia creciente del 2009 al 2013, con una leve disminución en 2014. En el 2013 se presentaron unos gastos extraordinarios de correduría y mantenimiento. Gastos financieros: Presentan un aumento en 2013 por un leve aumento en los documentos por pagar y la renegociación a unas tasas un poco más altas. En diciembre 2014 aumenta el endeudamiento pero por la fecha de desembolso, no se refleja el efecto en los gastos financieros del período

Ingresos Inversión en Inmuebles Ingresos por alquileres con tendencia leve a la baja $6,0 $5,0 $4,0 $60,0 $50,0 $40,0 El 2013 fue el primer año en que el nivel de ingresos por alquileres bajó en comparación con el año anterior, y se observa una correlación negativa con respecto al nivel de activos, que en ese año aumentó. $3,0 $2,0 $1,0 4,04 4,14 4,53 4,63 4,52 4,56 $30,0 $20,0 $10,0 La disminución en ingresos de alquileres se debió principalmente a una mayor desocupación y una reducción en el nivel de los alquileres de algunos contratos. $0,0 100,00% 95,00% 90,00% 85,00% $0,0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Ingresos por alquileres Otros ingresos Inversión en inmuebles Ocupación Los Crestones Sin embargo, en el 2013 se reconocieron ingresos por la venta de un inmueble de Grupo Q, que generó una ganancia de $857.373 y compensó la reducción de alquileres. En el 2014 los ingresos por alquileres suben ligeramente con respecto al año anterior. Esto se explica por la ocupación en Oficentro Mediterráneo, más alquileres de los nuevos inmuebles. La inversión en inmuebles aumenta siguiendo la tendencia del 2013 como impulso a la renovación del Fondo. 80,00% 2011 2012 2013 2014 2015 Fuente: y Estados Financieros Auditados

Millones Gastos retornando a niveles razonables en el 2014 $2,5 $2,0 48,9% 60,0% 50,0% Históricamente, los gastos de operación han representado cerca del 40% de los ingresos por alquileres, excepto en el 2013, que alcanza el 48,9%, debido al pago extraordinario en los gastos de correduría y de mantenimiento. $1,5 $1,0 40,0% 39,9% 37,4% 40,0% 39,8% 40,0% 30,0% 20,0% La compra apalancada de inmuebles en los últimos años ha causado que el activo neto se mantenga en niveles muy estables, por lo que el gasto por Comisiones de Administración ha mostrado el mismo comportamiento a pesar de que se cuenta con más inmuebles. $0,5 $0,0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 10,0% 0,0% Para el 2014, los Gastos de Operación tienen una disminución de aproximadamente $400 mil, volviendo a su proporción histórica de 40%. Comisiones de Administración Gastos de operación Gastos como % de ingresos Fuente: y Estados Financieros Auditados La reducción se explica principalmente por la reducción de gastos extraordinarios y otros rubros como asesorías e Impuesto sobre la Renta.

Millones Cobertura de intereses ha disminuido en los últimos 2 años El incremento en el gasto por intereses en el 2013 se debe a que se canceló un préstamo que se tenía al 4,70% y se cambió por uno con el Banco Nacional al 5,85%, con el objetivo de liberar garantías y tener una mayor flexibilidad financiera. El EBITDA en el 2013 fue mayor con respecto al 2012 debido a la venta de Grupo Q, pero a pesar de esto, la razón de EBITDA/Intereses bajó a 2,48 veces debido al aumento en gasto financiero. $1,4 $1,2 $1,0 $0,8 $0,6 $0,4 $0,2 2,9x 3,1x 3,2x 3,4x 2,5x 2,3x 4,0x 3,5x 3,0x 2,5x 2,0x 1,5x 1,0x 0,5x Para el 2014 la cobertura disminuyó levemente por una disminución del EBITDA debido a menores ingresos. $0,0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Gasto Financiero EBITDA/Gasto Financiero Fuente: y Estados Financieros Auditados 0,0x

Margen neto en nivel más bajo desde el 2009, afectado por mayor gasto financiero 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% 61,3% 60,8% 62,8% 60,0% 59,1% 60,4% 42,6% 39,0% 40,0% 42,0% 35,8% 32,4% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Margen de Operación Margen Neto Fuente: y Estados Financieros Auditados El Margen de Operación se ha mostrado estable en los últimos 5 años, incluyendo el 2013 donde los gastos extraordinarios fueron compensados por un ingreso extraordinario por la venta de uno de los inmuebles de Grupo Q. Para el 2014 se tiene un margen cercano al 60%, que refleja la estabilidad de la operación. No obstante, el margen neto sí se ha visto afectado por el incremento en el gasto financiero principalmente a partir del 2013. El aumento de gasto financiero se puede atribuir a un incremento en el apalancamiento y a la renegociación de una de las operaciones a mayor costo.

Frente a la industria, rendimientos muestran en el 2014 una diferencia importante 9% 8% 7% 6% 5% 4% 7,45% 7,52% 7,09% 6,18% 8,09% 7,78% 7,10% 7,08% 7,97% 4,85% $400,0 $350,0 $300,0 $250,0 $200,0 $150,0 $100,0 $50,0 297 309 355 356 354 242 3% 2010 2011 2012 2013 2014 $0,0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Rendimiento Líquido FIIC Rendimiento Líquido Industria Dividendo por participación Fuente: y Estados Financieros Auditados Hasta el 2013, el rendimiento líquido del Fondo ha venido aumentando sistemáticamente en el tiempo, aunque se ha colocado levemente por debajo del promedio de la industria. En el 2014 debido a una disminución en los ingresos y a un aumento en el patrimonio (dilución por emisión para compra de inmuebles) se redujo el rendimiento. Además, debe considerarse que los dos inmuebles comprados fueron adquiridos en el segundo semestre (julio y diciembre), por tanto no generaron ingresos en todo el período. Sin embargo al 31 de Agosto del 2015 ya se ha logrado un mejoramiento en el rendimiento liquido, a 5,68%.

Indicadores bursátiles Mayor dinamismo en el 2015 por la fusión y emisión 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 - Participaciones Transadas por año 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 180 160 140 120 100 80 60 40 20 - Transacciones por año 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Crestones Dólares Dólares Dos Gibraltar Crestones Dólares Dólares Dos Gibraltar 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 - Volumen Transado por año (millones de US$) 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Crestones Dólares Dólares Dos Gibraltar Disminución en el número de transacciones desde el 2011. En lo que va del año, hay más transacciones con respecto a 2014. La cantidad de participaciones transadas al corte del 2015 sí ha aumentado con respecto a 2014, pero se explica por la fusión con FIIND3 en julio y la emisión de 973. Ese mayor número de participaciones transadas se refleja en el volumen transado, que a la fecha de corte, representa $12,4 millones, con respecto a $2,8 millones en el 2014. Fuente: IMPROSA Valores Puesto de Bolsa Información al 29 de Setiembre de 2015.

Importante recuperación del precio en el mercado secundario Al cierre la fusión con el Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado Tres en los primeros días de agosto, el precio de vector marcó $5.137, que fue el precio de la transacción. Al 31 de Agosto de 2015 el precio de la participación era $4.625. 5.200 Precio 5.137 5.000 4.800 4.600 4.400 4.500 4.200 4.000 8/1/2013 3/4/2013 15/7/2013 18/9/2013 18/11/2013 28/2/2014 28/5/2014 26/2/2015 19/8/2015 Fuente: IMPROSA Valores Puesto de Bolsa Información al 29 de Setiembre de 2015.

Principales hallazgos del diagnóstico financiero La tasa de ocupación general del Fondo estuvo en su punto más bajo a inicios del 2012, y desde entonces ha mostrado un lento pero constante crecimiento, que responde a esfuerzos de la administración en esta área. En el 2013, las ganancias de capital extraordinarias del fondo por la venta de Grupo Q compensaron la disminución en los alquileres, el incremento en gastos de mantenimiento y en gastos financieros, lo que permitió alcanzar los niveles normales de rentabilidad que ha tenido el fondo históricamente. Exceptuando lo anterior, los gastos se observan muy estables y en línea con la evolución del Fondo. El nivel de endeudamiento del Fondo se encuentra en niveles considerablemente más altos que la industria (41% vs 13% respectivamente), sin embargo, se encuentra por muy por abajo del limite autorizado en prospecto que es de 60%. El endeudamiento es similar al de los fondos de inversión inmobiliaria en Estados Unidos (34%). El cambio en la estructura de pasivos del fondo ocasionó que el indicador de cobertura de intereses (EBITDA/Gasto por intereses) disminuyera de forma importante en el 2013 y en el 2014 debido a una disminución en los ingresos. En el 2014 se presenta una disminución en el rendimiento líquido (de los últimos 12 meses) debido a una disminución atípica en los ingresos, y por el mayor gasto financiero que se ha experimentado en los últimos 2 años y por las inversiones recientes en el nuevo inmueble que no registra ingresos de todo el período. Al 31 de Agosto el rendimiento líquido es de 5,68%. El fondo se encuentra en proceso de renovación de uno de sus inmuebles (Mediterráneo) cuyos resultados financieros se verán reflejados en resultado a final de 2015. También se realizó la fusión con el Fondo 3, que incorpora a partir del 1 de Agosto de 2015, los ingresos de 3 Bancos Nacionales de Costa Rica y se espera a finales de 2015 realizar la compra de un nuevo inmueble. Finalmente, la estructura de gastos operativos se ha conservado estable, y debido al incremento esperado en ocupación y el aumento en los ingresos, se espera una mejora en los siguientes años.

Valoración de Empresas El valor de las empresas está en función de lo que son capaces de generar a nivel de flujos de efectivo y aumento en el valor de su patrimonio. Metodología de valoración internacionalmente aceptada, corresponde a la estimación de los flujos futuros de efectivo y el descuento de los mismos a la tasa de rendimiento apropiada. El proceso contempla los siguientes pasos: Exploración del entorno económico relevante Exploración de la industria en la que participa la empresa Análisis de la empresa y de proyecciones financieras Identificación de una tasa de descuento y flujos relevantes

Metodología a utilizar por FCCA Valor de liquidación Ingresos futuros Gastos operativos Proyección de Flujos Depreciaciones y amortizaciones Capital de trabajo e inversiones Intereses y amortizaciones de deudas Venta de inmuebles @cap rate = 10,50% Valor Patrimonial (Participaciones) = Año 1 Año 2. Año 10 Corresponde al valor presente de los flujos proyectados

Flujos a descontar y perpetuidad Flujo Disponible para accionistas (Facc.) Flujo Libre de Fondos + Movimientos en la deuda: Amortizaciones (Restan al flujo) Nuevos Desembolsos Gastos Financieros Tasa de descuento: Ke (Costo de recursos del accionista común) = 8,75% Tasa meta de los fondos establecidas por el Comité de Inversiones de Improsa SAFI, en sesión el 15 de enero de 2015. La metodología en el presente caso, estima el valor al término del período de proyección mediante selección de una tasa de capitalización (cap. rate) con la que se venden los inmuebles disponibles en el año de liquidación. Adicionalmente se considera la liquidación de todos los activos y pasivos restantes en ese momento y se agrega su saldo al valor de venta de los inmuebles.

Antecedentes para supuestos de proyección Según Hecho Relevante con fecha 4 de agosto de 2015, se dio por concluido el proceso de fusión por absorción del fondo Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Tres. Según Hecho Relevante fecha 12 de agosto de 2015, se dio una emisión de 973 títulos de participación colocados a un monto de $5.137,25 por título. En los estados financieros se registra dicho movimiento por $5 millones en Activo Neto con una contrapartida en Inversiones Transitorias. En agosto de 2015 se obtiene una operación de deuda con Davivienda, por un monto de $8 millones. Entre otros aspectos, este monto se utiliza para cancelar las operaciones de deuda de corto y largo plazo que tenía el fondo, a tasas más altas. Según indicaciones de la administración, los $5 millones obtenidos de la emisión se utilizarán para la compra de un inmueble valorado en $5,4 millones antes de diciembre 2015; por tanto se traslada la inversión transitoria a activo fijo, para reflejar la compra del inmueble al cierre del período 2015. Para realizar la proyección, se utilizaron los estados financieros intermedios al 13 de agosto de 2015. Dichos estados incluyen el balance general posterior a la fusión por absorción del fondo Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Tres. Según Hecho Relevante con fecha 03 de setiembre de 2015, se aprueba en Asamblea Extraordinaria la ampliación y remodelación del edificio Grupo Q, finca #1-229772-000, en conformidad con lo dispuesto por el artículo 84 del Reglamento de Sociedades Administradora de Fondos vigente a la fecha.

Información para supuestos de proyección El objetivo de esta valoración es calcular un valor financiero del patrimonio del fondo, para tener la situación actual del fondo en condiciones similares y comparables con respecto al fondo Dólares y fondo Dólares Dos. No se contemplan: - Inversiones en nuevos inmuebles, salvo que se encuentren aprobadas por la administración al momento de la elaboración de este informe. - Ventas de inmuebles - Emisión de nuevas participaciones

Supuestos de Balance General Efectivo Se proyecta que el nivel mínimo de efectivo requerido para la operación equivale al dato de agosto de 2015, y se proyecta para el cierre del año. Para los siguientes años, se incrementa anualmente por inflación. Inversiones Transitorias Para el plazo de la proyección no se proyectan inversiones transitorias. Cuentas por cobrar Se calcula una razón de días de Cuentas por Cobrar, según los estados financieros a diciembre 2014 y se mantiene esa relación constante con respecto a los ingresos anuales proyectados. Gastos diferidos A partir del primer año se asume que se amortizan en 5 años y se reconocen como gastos financieros en el estado de resultados. Inversión en inmuebles En el 2015 se parte del saldo de la cuenta a agosto 2015 y para el cierre del año se incluye la inversión en un nuevo inmueble, presupuestada por la administración por $5,4 millones. Revaluación de activos Se parte del saldo de la cuenta según SUGEVAL a julio de 2015 y se mantiene al cierre del año. Para los siguientes años de proyección se asume una revaluación de 0,25% sobre la inversión en inmuebles. Inversiones en mejoras Se parte del saldo a agosto 2015. Para el cierre del período, se agrega lo pendiente de capitalizar de mejoras y el saldo con respecto al presupuesto de la administración para el año 2015. Para los siguientes años de proyección se asume una inversión de 1% sobre el valor de los edificios. Para el año 2016 se capitaliza una inversión para Grupo Q por $3,56 millones.

Supuestos de Balance General Valor estimado de las edificaciones Se toma como un (60,7%) del valor en libros, estimado con base en los datos de las valoraciones ingenieriles del 2014 y el valor en libros de los inmuebles en ese mismo año. Otros activos Se componen de depósitos en garantía y mejoras pendientes de capitalizar. Las mejoras pendientes de capitalizar se capitalizan en Activo Fijo. Para el resto de años de la proyección se mantiene el saldo constante. Gastos acumulados y cuentas por pagar Se parte del dato a agosto de 2015 y para el cierre de 2015 se mantiene el saldo en esa cuenta. Para los siguientes años de proyección, se asumen incrementos anuales por inflación. Ingresos diferidos Se parte del dato a agosto de 2015 y para el cierre de 2015 se mantiene el saldo en esa cuenta. Para los siguientes años de proyección, se calcula una razón de ingresos diferidos con respecto a ingresos por alquileres, y se mantiene esa proporción con respecto a los ingresos por alquileres para cada año. Depósitos en garantía Se parte del dato a agosto de 2015 y para el cierre de 2015 se mantiene el saldo en esa cuenta. Para los siguientes años de proyección, se calcula una razón de depósitos en garantía sobre ingresos por alquileres, y se mantiene esa proporción con respecto a los ingresos para cada año.

Supuestos de Balance General Impuesto sobre la renta diferido Se parte del dato a agosto de 2015 y para el cierre de 2015 se mantiene el saldo en esa cuenta. Para los siguientes años de proyección se toma como base el saldo al cierre del 2015 y agrega un 5% (impuesto sobre la renta) sobre la estimación de plusvalías para cada año. Documentos por pagar Se amortizan los préstamos ya existentes conforme el plan de pagos esperados. Nuevos instrumentos de deuda Se incluyen las nuevas operaciones de deuda a largo plazo (15 años) para atender las necesidades de liquidez de cada período. Se asume que los préstamos se obtienen el último día de cada año, por lo que se amortizan y se pagan intereses a partir del año siguiente. Ganancia no realizada por valuación de bienes inmuebles Se parte del saldo a agosto de 2015 el cual incrementa (disminuye) según el comportamiento de la cuenta de revaluación de activos. Para los siguientes años se mantiene ligado a la revaluación de activos, quitando la provisión de impuesto sobre la renta diferido. Ajuste por readquisición de participaciones No se asumen ajustes por readquisición.

Supuestos de Balance General Reserva de amortización No se asumen reservas. Resultado Acumulado Al cierre del 2015 se asume el resultado proyectado del período. Utilidades por distribuir Los dividendos de un año se calculan como 1/12 de la utilidad neta del periodo anterior y 11/12 de la utilidad neta del período actual. Capital pagado en exceso El saldo a Diciembre 2015 se liquida al cierre de 2015 y no se proyecta para los años restantes. Liquidación del fondo al término de la proyección financiera Para efectos de valoración se estima un valor del fondo al término del último período de proyección mediante la venta de todos los edificios el primer día del año 11, a un cap-rate del (10,50%) y la liquidación de los demás pasivos y activos del fondo. Inflación: Se calcula tomando el crecimiento geométrico del CPI for All Urban Consumers de Estados Unidos, para los últimos 25 años al último mes disponible a la fecha de valoración. El valor calculado es de 2,46%.

Supuestos de Estado de Resultados Ingresos por alquileres Durante el primer año de proyección se utiliza el ingreso esperado por alquileres según proyecciones elaboradas por la SAFI. De 2016 en adelante se proyecta el flujo esperado de alquileres tomando como base el Rent Roll a Diciembre 2014 y según las condiciones específicas de ocupación y de aumentos de cada inmueble, multiplicado por un porcentaje estimado de ocupación que es 92,68%. Al vencimiento de los contratos, se supone que se ajustan anualmente por inflación. Se asumen ingresos adicionales a partir de setiembre de 2015 por el inmueble que será comprado según estimaciones de la administración. Los ingresos se calculan sobre una inversión de $5,4 millones a un cap-rate de 11,02%. Se asumen ingresos adicionales por el incremento proyectado en el alquiler de Grupo Q, debido a la remodelación de los edificios Credi-Q y Showroom Isuzu. Comisión de administración Se estima como un 2,00% del Activo Neto del Fondo del período actual. Comisión a la entidad de custodia Se utiliza como base las proyecciones proporcionadas por la SAFI para el 2015. Para los siguientes años de proyección, se asumen incrementos anuales por inflación. Comisión de correduría de bienes raíces Se utiliza como base el resultado a diciembre 2014. Para los siguientes años de proyección, se asumen incrementos anuales por inflación.

Supuestos de Estado de Resultados Gastos de auditoría y gastos de asesorías Se utiliza como base las proyecciones proporcionadas por la SAFI para el 2015. Para los siguientes años de proyección, se asumen incrementos anuales por inflación. Impuestos municipales y renta 0,25% de impuesto municipales (calculados sobre el Activo Fijo). 5% de impuesto sobre la renta (calculado sobre el Ingreso por Alquileres). Seguros Se calcula la prima con respecto a Activo Fijo pagada por el fondo para el período 2014 y se utiliza la misma proporción con respecto a Activo Fijo para cada año de proyección. Mantenimiento, reparación y seguridad Se utiliza la información al cierre de 2014 y Junio 2015 para calcular una razón de Gasto de Mantenimiento con respecto a Activo Fijo, que resulta en un promedio de 1%. Se utiliza la misma proporción para calcular el cierre de 2015 con respecto al saldo de Activo Fijo calculado a ese momento. Para los demás años de proyección se mantiene la misma proporción con respecto al Activo Fijo calculado para cada año. Para el inmueble Grupo Q, para todo el horizonte de la proyección, se utiliza un mantenimiento de 0,4% sobre el valor en libros respectivo, debido a que los edificios se harán nuevos a finales del 2015. Peritaje de inmuebles, otros gastos operativos, calificadora de riesgo, gastos de publicidad y gastos para asambleas Se utiliza como base las proyecciones proporcionadas por la SAFI para el 2015 y para los siguientes años de la proyección, se realizan incrementos anuales por inflación

Supuestos de Estado de Resultados Alquiler Oficentro La Vírgen Se utiliza como base las proyecciones proporcionadas por la SAFI para el 2015 y para los siguientes años de la proyección, se realizan incrementos anuales por inflación. Gastos Financieros Calculados según los pagos esperados bajo las condiciones actuales de la deuda. También se consideran los gastos por intereses sobre las nuevas deudas proyectadas. Las comisiones bancarias incluyen un monto para la amortización de gastos diferidos, así como un costo estimado de formalización para los nuevos préstamos de (0,50%). Proyección tasas LIBOR Las tasas de interés se proyectan tomando el spread sobre LIBOR con base en las condiciones actuales del fondo (5,34%) sumado a la proyección de la FED de los swaps 1 de tasa de interés LIBOR para cada año. Se utiliza el supuesto el supuesto que el Fondo no tendrá un costo de deuda mayor al 6,25%. Proyección Tasas de Interés 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Tasa proyectada 5,50% 5,87% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25% Otros ingresos Se consideran únicamente los ingresos percibidos por intereses sobre inversiones y efectivo tomando como base los ingresos a Diciembre 2014 los cuales se aumentan por inflación durante la proyección. 1 Fuente: Reserva Federal de EEUU. Datos al 31 de Julio 2015

Millones Proyección de Activo Fijo $90,0 $80,0 $70,0 $60,0 $50,0 $40,0 $30,0 $20,0 $10,0 $0,0 2014 2015P 2016P 2017P 2018P 2019P 2020P 2021P 2022P 2023P 2024P Inversión en inmuebles Revaluación de activos CAPEX Fuente: El incremento en el activo fijo se explica por los siguientes factores: Revaluaciones de inmuebles a partir de 2016 a una tasa del 0,25%. Inversiones de capital consideradas necesarias para mantener el inmueble en buena condición. La proyección no considera venta de inmuebles actuales o compra de nuevos inmuebles.

Millones Proyección nivel de endeudamiento $40,0 45,0% $35,0 43,10% 43,24% 43,35% 43,44% 43,52% 43,68% 43,86% 44,00% 44,16% 44,0% $30,0 43,0% $25,0 42,0% $20,0 $15,0 39,83% 41,0% 40,0% $10,0 39,0% $5,0 38,0% $0,0 2015P 2016P 2017P 2018P 2019P 2020P 2021P 2022P 2023P 2024P 37,0% Pasivo con Costo de Largo Plazo Endeudamiento = Pasivo Costo/Act. Total Fuente: El endeudamiento incrementa en 2016 por la nueva operación de deuda para las inversiones en Credi Q y Showroom de Isuzu. En los años siguientes el endeudamiento incrementa como resultado de las nuevas operaciones proyectadas para suplir las necesidades de liquidez explicadas principalmente por las inversiones en mejoras, capex y amortización de deudas.

Millones Proyección de Coberturas $8,0 $7,0 $6,0 $5,0 $4,0 $3,0 $2,0 $1,0 2,9x 1,5x 8,9x 7,3x 6,1x 5,3x 4,7x 4,2x 3,8x 3,5x 3,3x 1,4x 1,4x 1,3x 1,3x 1,3x 1,2x 1,2x 1,1x 1,1x 10,0x 9,0x 8,0x 7,0x 6,0x 5,0x 4,0x 3,0x 2,0x 1,0x $0,0 2015P 2016P 2017P 2018P 2019P 2020P 2021P 2022P 2023P 2024P EBITDA EBITDA/Servicio Deuda EBITDA/Intereses 0,0x Fuente:

Millones Proyección de Ingresos $10,0 $9,0 $8,0 $7,0 $6,0 $5,0 $4,0 $3,0 $2,0 $1,0 $0,0 2014 2015P 2016P 2017P 2018P 2019P 2020P 2021P 2022P 2023P 2024P Ingreso por alquileres Fuente: Para el año 2015 se proyectó el crecimiento de los ingresos con base en los contratos de alquiler actuales y la expectativa de ocupación de los locales desocupados en el futuro según información suministrada por la administración. Los incrementos anuales se realizan según las condiciones estipuladas en los contratos hasta el vencimiento de los mismos; posteriormente, se asumen incrementos anuales por inflación. A partir del año 2016 se aplica un factor de ingresos del 92,68%, que es el promedio de ocupación de los últimos 4 años..

Millones Proyección gastos $2,5 $2,0 35% 33% 28% 27% 27% 27% 26% 26% 25% 25% 24% 40,0% 35,0% 30,0% $1,5 $1,0 25,0% 20,0% 15,0% $0,5 10,0% 5,0% $0,0 2014 2015P 2016P 2017P 2018P 2019P 2020P 2021P 2022P 2023P 2024P Gastos de operación Comisiones de administración Series3 0,0% Fuente: La proporción de gastos como porcentaje de ingresos se proyecta disminuye dado el incremento en alquileres y menor crecimiento en los gastos durante el horizonte de proyección.

Proyección de márgenes 80% 70% 60% 65% 68% 72% 73% 73% 73% 74% 74% 75% 75% 76% 50% 40% 32% 38% 39% 39% 39% 40% 41% 43% 44% 45% 46% 30% 20% 10% 0% 2014 2015P 2016P 2017P 2018P 2019P 2020P 2021P 2022P 2023P 2024P EBITDA Margen Neto Fuente: En el 2015, el resultado anual para EBITDA y margen neto no incluyen los resultados de los primeros 7 meses del año del Fondo 3.

Balance General Proyectado Cifras en miles US$ Dic-14 Dic-15 Dic-16 Dic-17 Dic-18 Dic-23 Dic-24 Activo Activo Circulante 1.065 727 622 531 436 266 273 Activo Fijo 54.517 70.087 74.188 74.764 75.339 78.223 78.802 Otros Activos 16 17 17 17 17 17 17 Activo Total 55.598 70.831 74.828 75.312 75.793 78.507 79.091 Pasivo y Activo Neto Pasivo no bancario 831 1.057 1.195 1.243 1.272 1.439 1.472 Pasivo Bancario 22.763 28.215 32.254 32.566 32.854 34.543 34.929 Documentos por pagar 22.763 24.365 30.033 30.325 30.460 30.603 30.576 Nuevos instrumentos de deuda - 3.850 2.221 2.242 2.393 3.940 4.353 Pasivo Total 24.704 29.391 33.574 33.942 34.267 36.166 36.593 Títulos de participación 30.493 40.858 40.858 40.858 40.858 40.858 40.858 Ganancia no realizada por valuación de bienes inm. - 218 341 501 660 1.465 1.627 Utilidades por Distribuir 115 2.102 2.752 2.882 2.968 3.894 4.048 Dividendos de Participaciones - (2.041) (2.698) (2.871) (2.961) (3.876) (4.036) Capital Pagado en Exceso (13) 304 - - - - - Activo Neto 30.596 41.440 41.254 41.370 41.526 42.342 42.498 Pasivo y Activo Neto Total 55.299 70.831 74.828 75.312 75.793 78.507 79.091

Estado de Resultados Proyectado Cifras en miles US$ Dic-14 Dic-15 Dic-16 Dic-17 Dic-18 Dic-23 Dic-24 Ingresos 4.581 5.498 7.045 7.455 7.618 8.630 8.820 Gastos 1.585 1.786 2.006 2.035 2.049 2.127 2.144 Comisiones de Administración 588 688 829 828 831 847 850 Gastos de Operación 997 1.097 1.177 1.206 1.218 1.281 1.293 Gastos Financieros 1.285 1.348 1.944 2.175 2.229 2.188 2.198 Intereses 1.210 1.259 1.531 1.539 1.464 890 752 Otros gastos financieros (comisiones bancarias) 75 87 100 100 100 - - Intereses de deuda generada por el flujo - - 293 525 653 1.280 1.426 Utilidad Neta 1.713 2.376 3.105 3.255 3.349 4.326 4.489 Fuente:

Estado de Resultados Proyectado Porcentual Dic-14 Dic-15 Dic-16 Dic-17 Dic-18 Dic-23 Dic-24 Ingresos 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Gastos 35% 32% 28% 27% 27% 25% 24% Comisiones de Administración 13% 13% 12% 11% 11% 10% 10% Gastos de Operación 22% 20% 17% 16% 16% 15% 15% Gastos Financieros 28% 25% 28% 29% 29% 25% 25% Intereses 26% 23% 22% 21% 19% 10% 9% Otros gastos financieros (comisiones bancarias) 2% 2% 1% 1% 1% 0% 0% Intereses de deuda generada por el flujo 0% 0% 4% 7% 9% 15% 16% Utilidad Neta 37% 43% 44% 44% 44% 50% 51% Fuente:

Resultado de la valoración Fecha Focal Valoración: 1-ENE-2016 Valor Valor Participación Valor FCCA Patrimonio del Fondo $41.975.619,58 5.105 Valor Libros $41.440.486,22 5.040 Valor Mercado-31 de Agosto 2015 $38.031.375,00 4.625

Variables críticas que determinan el valor El valor del fondo se puede ver afectado desde un punto de vista de valoración por factores sobre los cuales los administradores del fondo pueden o no tener algún grado de control o influencia. Fundamentalmente son los que afectan los ingresos o los egresos del Fondo. Ingresos Cap-Rate Porcentaje de Ocupación Egresos: Comisión de Administración Mejoras y Mantenimiento de Edificios Gastos Financieros Existen muchas partidas, particularmente de egresos, que son relativamente fijas y que de alguna manera no podrían afectar el valor del fondo. Entre estas, el Impuesto Sobre la Renta, el impuesto Territorial, los seguros, todos los gastos misceláneos del fondo (publicidad, pagos de calificación de riesgo, honorarios profesionales, gastos de asambleas, gastos de auditorías, etc.).

Anexo 1 Proyección de ingresos por alquileres Fondo de Inversión Los Crestones

Proyección de alquileres FIIC Áreas ocupadas a Diciembre 2014 (cifras en miles) Inmueble 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Edificio Desyfin 988 1.013 1.038 1.065 1.092 1.120 1.148 1.178 1.208 1.238 Edificio Meridiano (Ff 6) 490 503 515 528 541 554 568 582 596 611 Edificio 1-B (Tapanti) 434 447 456 467 478 490 502 515 527 540 Edificio Autopits 59 60 62 63 65 67 68 70 72 73 Edificio Grupo Q 664 911 1.135 1.163 1.191 1.220 1.251 1.281 1.313 1.345 Complejo Momentum Lindora 566 654 672 690 709 729 749 770 791 813 Oficentro La Virgen II 919 940 1.022 1.044 1.068 1.091 1.122 1.147 1.173 1.200 Oficentro Mediterraneo 585 808 828 850 873 897 921 946 971 997 Tamarindo Business Center 37 60 62 63 65 66 68 70 72 73 Torre Ocho, (Pisos 5 Y 6) 327 335 343 351 360 369 378 387 397 407 Oficento Cartago 104 249 262 262 262 282 282 282 304 304 Oficentro Monteverde 171 410 410 410 410 419 419 419 451 451 Banco Nacional Santa Ana 137 329 336 336 336 362 362 362 390 390 BNCR El Alto 280 287 294 302 309 317 324 332 341 349 Nuevo Inmueble (por comprar en el último trimestre 2015 149 595 610 625 640 656 672 689 706 723 (1) Cifras en miles de US$

Anexo 2 Proyección de gastos de operación Fondo de Inversión Los Crestones

Proyección de gastos de operación (1) - FIIC Gastos de operación 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Comisión a entidad de custodia 7.317 7.497 7.682 7.871 8.065 8.263 8.467 8.675 8.889 9.108 Comisión correduría de bienes raíces 57.240 16.017 16.412 16.816 17.230 17.654 18.089 18.534 18.991 19.459 Gastos de auditoría 6.188 6.340 6.496 6.656 6.820 6.988 7.160 7.336 7.517 7.702 Gastos de asesorías 10.000 10.246 10.499 10.757 11.022 11.293 11.572 11.857 12.148 12.448 Impuestos municipales 149.085 185.471 186.909 188.348 189.788 191.229 192.671 194.114 195.559 197.004 Seguros 108.502 131.091 135.340 136.386 137.432 138.480 139.527 140.576 141.625 142.676 Mantenimiento, reparación, y seguridad 646.869 706.246 726.253 732.009 737.769 743.533 749.301 755.074 760.851 766.632 Peritazgos de inmuebles 30.000 30.739 31.496 32.271 33.066 33.880 34.715 35.570 36.445 37.343 Gastos de inscripción y contratos 1.084 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Otros gastos operativos 10.000 10.246 10.499 10.757 11.022 11.293 11.572 11.857 12.148 12.448 Calificadora de riesgo 8.500 8.709 8.924 9.144 9.369 9.599 9.836 10.078 10.326 10.580 Gastos de asamblea de inversionistas 19.000 19.468 19.947 20.439 20.942 21.458 21.986 22.527 23.082 23.651 Publicidad y propaganda 22.000 22.542 23.097 23.666 24.248 24.846 25.457 26.084 26.727 27.385 Alquiler de parqueos 21.600 22.132 22.677 23.235 23.808 24.394 24.995 25.610 26.241 26.887 (1) Cifras en US$