CAPÍTULO V EVALUACIÓN DEL PROYECTO

CAPÍTULO V EVALUACIÓN DEL PROYECTO 5.1. ANÁLISIS DE COSTO UNITARIO Costos Totales / Unid. Anuales = Costo Unitario Costo Unitario = $ 75.463 = $ 4.192 18 Precio de Venta - Costo Unitario = Utilidad Unitaria $ 10.800 - $ 4.192 = $ 6.608 5.2. ANÁLISIS FINANCIERO Las razones de liquidez se utilizan para juzgar la capacidad que tiene una empresa para satisfacer sus obligaciones de corto plazo, a partir de ellas se pueden obtener muchos elementos de juicio sobre la solvencia de efectivo actual de la empresa y su capacidad para permanecer solvente en caso de situaciones adversas. En esencia, deseamos comparar las obligaciones de corto plazo los recursos de corto plazo disponibles para satisfacer dichas obligaciones Desde el punto de vista de la administración, el análisis de los estados financieros es útil como una forma para anticipar las condiciones futuras y, lo que es más importante, como un punto de partida para la planeación de aquellas operaciones que hayan de influir sobre el curso futuro de los eventos.

El análisis de las razones financieras de la empresa es por lo general el primer paso del análisis financiero, las razones financieras muestran las relaciones que existen entre las cuentas de los estados financieros. 5.2.1. INDICES FINANCIEROS 5.2.1.1. INDICES NOMINALES o PAYBACK (RECUPERACIÓN DE LA INVERSIÓN) Payback (Recuperación de la Inversión) (Menor al plazo) Año de Recuperación de la Inversión Año 1 Diferencia con Inversión Inicial $60.521 $32.405 $28.116 Flujo Mensual Promedio Año Siguiente $95.523 12 $7.960 Número de Meses $28.116 $7.960 4 PAYBACK 1 Año (s) 4 Mes(es) La inversión realizada tanto por los inversionistas, como a través del préstamo bancario para capital inicial será recuperada para el cuarto mes del primer año de labores, recuperación que se hace en un tiempo correcto y prudente dejando a la compañía en excelente estado y funcionamiento.

o TASA DE RENDIMIENTO PROMEDIO Tasa de Rendimiento Promedio Sumatoria de Flujos $158.108 Años 5 Inversión Inicial $60.521 TRP 52,2% Como podemos observar la tasa de rendimiento promedio es notablemente superior a la de descuento lo que ratifica la viabilidad del proyecto. 5.2.1.2. INDICES DESCONTADOS Valor Actual Neto (VAN) (Positivo) $53.286 Índice de Rentabilidad (IR) (Mayor a 1) 1.88

Rendimiento Real (RR) (Mayor a la T. Dcto) 88% Tasa Interna de Retorno (Tir) (Mayor a la T. Dcto) 53% 5.2.2. RAZONES FINANCIERAS- RATIOS- RIESGO Punto de Equilibrio En U$ $116.292 En % 82% En unid. 251 Valor Agregado sobre Ventas (Menor a 50%) 35% Indice de Empleo (Mayor al 50%) 474% Riesgo de Iliquidez (Menor a 50%) 19% Margen Neto de Utilidad (Mayor a la T. Dcto) 21% Rotación de Activos (Mayor a 1) 3,4 Dupont Aprox. al 100% 70% 5.2.3. RAZONES DE LIQUIDEZ Nos servirá para determinar la capacidad de pago de la empresa en el corto plazo. Un activo líquido es aquel que puede convertirse fácilmente en efectivo a un valor justo del mercado. Las razones de liquidez muestran las relaciones que existen entre el efectivo de una empresa y sus demás activos circulantes con sus pasivos circulantes.

Razón de Liquidez o Circulante Este índice nos permitirá saber si los Activos circulantes de la empresa nos podrán servir para cubrir las obligaciones del pasivo circulante. Esta razón representa el financiamiento con que cuenta la empresa para cubrir sus obligaciones a corto plazo, menos de un año. Razón de Liquidez = Activos Corriente 714.352 Pasivos Corriente 199.145 3,59 El resultado de esta razón nos indica que por cada dólar que debe la empresa el primer año, posee tres y medio dólares del activo circulante o corriente para cubrir sus obligaciones. 5.2.4. RAZONES DE ADMINISTRACIÓN DE ACTIVOS Es el conjunto de razones que mide la efectividad con que la empresa está administrando sus activos. Rotación de Activos Totales Se calcula dividiendo las ventas entre los activos totales. Ventas/activos totales. Mide la rotación de todos los activos de la empresa. Rotación de Activos Totales = Activos Totales del Período 564.498 0,46

Ventas Totales Promedio 1.216.934 5.2.5 RAZONES DE ADMINISTRACIÓN DE DEUDAS Nos permitirá conocer cómo la empresa financia sus activos con deudas a terceros. También proporciona la razón entre la deuda con terceros y su patrimonio. Razón Pasivo Total sobre Patrimonio Nos permitirá conocer si la deuda con terceros es mayor, igual o menor que el patrimonio que posee la empresa. Pasivo Total a Patrimonio = Pasivo Total 261.684 Patrimonio 483.383 0,54 Mientras mayor sea el endeudamiento con terceros en relación al patrimonio de la empresa, así como la parte de la deuda a corto plazo, mayor será el riesgo financiero. Por su préstamo inicial Proopti Inmobiliaria posee en sus inicias un fuerte peso su primer año de funcionamiento, el cual baja significativamente del primer al segundo año donde su flujo es mas solido y menos dependiente del endeudamiento. Razón de Endeudamiento sobre Activos Nos permitirá medir el grado de compromiso que la empresa tiene al financiar sus activos con deudas a terceros. Mide el porcentaje

de fondos proporcionado por los terceros. Deuda Total/Activos Totales. Pasivo Total a Activos Totales = Pasivo Total 261.684 Activo Total 745.065 0,35 Razón de Ventas a Pasivo Total Ventas a Pasivo Total = Ventas Totales del Período 1.216.934 5,49 Pasivos Totales Promedio 221.860 Cobertura de Intereses.- Cobertura de Intereses = Utilidad antes de Intereses e Impuestos 431.999 22.46 Intereses 19.233 5.2.6. RAZONES DE RENTABILIADAD La rentabilidad es el rendimiento o retorno valorado en unidades monetarias, que la empresa obtiene a partir de sus recursos, es decir, es la utilidad del periodo expresado como un porcentaje de las ventas, de los activos o de su capital. Margen Bruto.-

Indicador de rentabilidad que se define como la utilidad bruta sobre las ventas netas, y nos expresa el porcentaje determinado de utilidad bruta (Ventas Netas- Costos de Ventas) que se está generando por cada dólar vendido Margen Bruto = Utilidad Bruta 682.401 Ventas Netas 1.216.934 56% Rendimiento sobre Ventas.- Calcula cuanta utilidad neta se derivó de cada dólar en las ventas; ello indica lo bien que se han dirigido los gastos operativos. También puede indicar si el negocio está generando suficientes ventas como para cubrir los gastos fijos y que aún quede una utilidad aceptable. Rendimiento sobre Ventas = Utilidad Neta 254.371 Ventas Netas 1.216.934 20,90% Rendimiento Sobre Activos.- Es la proporción entre la utilidad neta después de impuestos dividida entre el total de activos. El porcentaje que resulta muestra la capacidad de los activos de generar Ganancias, o la utilidad generada por el uso del activo del negocio. Rendimiento = Utilidad Neta del Período 254.371 45.06%

sobre Activo Activos Totales Promedio 564.498 Rendimiento Sobre Patrimonio.- Esta razón lo obtenemos dividiendo la utilidad neta entre el patrimonio neto de la empresa. Mide la rentabilidad de los fondos aportados por el inversionista. Rendimiento sobre Patrimonio = Utilidad Neta del Período 254.371 53.68% Patrimonio Total Promedio 473.829 5.3. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD a. Escenario Proyectado Proopti Inmobiliaria FLUJO DE CAJA Proyectado desde 2011 al 2015 CONCEPTO AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 INGRESOS Saldo Inicial 0 $ 32.405 $ 30.181 $ 95.523 $ 199.112 Venta $ 87.150 $ 141.750 $ 241.371 $ 324.734 $ 421.929 Otros Ingresos (préstamo) $45.000 Aporte de accionistas en efectivo $15.521 TOTAL INGRESOS $ 147.671 $ 174.155 $ 271.552 $ 420.256 $ 621.042

EGRESOS Materiales $ 36.000 $ 54.000 $ 72.000 $ 90.000 $ 108.000 Mano de Obra Directa $ 15.756 $ 15.756 $ 26.529 $ 26.529 $ 26.529 Mano de Obra InDirecta $ 12.046 $ 12.846 $ 12.846 $ 12.846 $ 12.846 Total Costo de Producción $ 63.803 $ 82.603 $ 111.376 $ 129.376 $ 147.376 Gastos Administrativos $ 29.287 $ 37.499 $ 38.509 $ 40.047 $ 41.056 Gastos de Ventas $ 9.329 $ 11.025 $ 12.025 $ 12.025 $ 12.025 Total gastos Adm.y Ventas $ 38.617 $ 48.524 $ 50.534 $ 52.072 $ 53.082 Pago de Dividendos $ 12.847 $ 12.847 $ 12.847 $ 12.847 $ 12.847 Pago impuesto a la Renta $ 527 $ 11.110 $ 20.948 Pago participación Trabajadores $ 746 $ 15.739 $ 29.676 TOTAL EGRESOS $ 115.266 $ 143.974 $ 176.029 $ 221.144 $ 263.928 Flujo Neto $ 32.405 $ 30.181 $ 95.523 $ 199.112 $ 357.114 b. Escenario Pesimista Reduciendo al máximo nuestras proyecciones, y exponiendo a las finanzas de la compañía a una constante baja demanda, podemos su efecto en la compañía, la línea de proyectos que es la que mas genera con el paso del tiempo, también es la que requiere mayor inversión, por lo cual, este factor de ejecución, otorga una flexibilidad fundamental para la gestión de contingencias, vital en épocas de crisis y baja demanda. En este escenario la expectativa de crecimiento anual se redujo significativamente afectando, mas la solides, la baja inversión y el continuo aunque lento (en este caso) retorno de la inversión ayuda a que esta baja no afecte a los objetivos planteados. Proopti Inmobiliaria FLUJO DE CAJA Proyectado desde 2011 al 2015 CONCEPTO AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 INGRESOS Saldo Inicial 0 $ 27.605 $ 10.369 $ 64.963 $ 167.669

Venta $ 73.350 $ 126.738 $ 225.182 $ 317.981 $ 424.658 Otros Ingresos (préstamo) $45.000 Aporte de accionistas en efectivo $15.521 TOTAL INGRESOS $ 133.871 $ 154.343 $ 235.551 $ 382.944 $ 592.327 EGRESOS Materiales $ 27.000 $ 54.000 $ 72.000 $ 90.000 $ 108.000 Mano de Obra Directa $ 15.756 $ 15.756 $ 26.529 $ 26.529 $ 26.529 Mano de Obra InDirecta $ 12.046 $ 12.846 $ 12.846 $ 12.846 $ 12.846 Total Costo de Producción $ 54.803 $ 82.603 $ 111.376 $ 129.376 $ 147.376 Gastos Administrativos $ 29.287 $ 37.499 $ 38.509 $ 40.047 $ 41.056 Gastos de Ventas $ 9.329 $ 11.025 $ 12.025 $ 12.025 $ 12.025 Total gastos Adm.y Ventas $ 38.617 $ 48.524 $ 50.534 $ 52.072 $ 53.082 Pago de Dividendos $ 12.847 $ 12.847 $ 12.847 $ 12.847 $ 12.847 Pago impuesto a la Renta -$ 1.725 $ 8.682 $ 19.935 Pago participación Trabajadores -$ 2.444 $ 12.299 $ 28.241 TOTAL EGRESOS $ 106.266 $ 143.974 $ 170.588 $ 215.275 $ 261.480 Flujo Neto $ 27.605 $ 10.369 $ 64.963 $ 167.669 $ 330.847 Valor Actual Neto (VAN) (Positivo) $14.038 Indice de Rentabilidad (IR) (Mayor a 1) 1,23 Rendimiento Real (RR) (Mayor a la T. Dcto) 23% Tasa Interna de Retorno (Tir) (Mayor a la T. Dcto) 26% 5.4. CONCLUSIÓN Las principales conclusiones que se desprenden de este análisis son: Como pudimos observar el desenvolvimiento y crecimiento de la Proopti Inmobiliaria es bastante atractivo, dado que en su línea de negocio, la inversión real en estos inmuebles se ve recuperada el primer año con la obtención de los

arriendos, y los dos años restantes es netamente utilidad, esto refiriéndonos específicamente al área de optimización de activos. A nivel general la inversión realizada a través de aportes de sus accionistas y créditos bancarios será recuperada el cuarto mes del primer año de gestión como lo revela el análisis de recuperación de la inversión (payback). Además apegándonos a análisis de tasa de rendimiento promedio obtenida en el proyecto 52.2%, podemos concluir que es muy superior a la tasa de descuento 15%, lo que nos provee de un excelente indicador de la viabilidad de la empresa. En las áreas donde el bien transable es la información o las asesorías, por el tipo de servicio intangible que estos representan, el margen de utilidad es bastante alto, ya que esta información luego de obtenida es reutilizada y actualizada de forma continua proveyéndonos de recursos constantemente, el Valor actual neto como resultado de los primeros tres años de ejecución nos revela un claro margen positivo de $53.286 dólares ganados, a pesar del préstamo y demás responsabilidades financieras de la empresa, revelando la factibilidad de la misma. El índice de rentabilidad obtenido de los primeros años del proyecto, nos indica que por cada dólar invertido la empresa va generar 1.88, por lo que cubre fácilmente la inversión en estos primeros años de gestión. Como los anteriormente mencionados los índices y ratios financieros confirman la factibilidad del proyecto, y su rentabilidad en la ejecución, tanto con una operación normal como con una bajo presión. Gracias a este completo Estudio de Factibilidad podemos concluir que PROOPTI INMOBILIARIA empresa dedicada a la optimización de activos inmobiliarios, será una empresa altamente rentable e innovadora.

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS REVISTA DOMUS (ÚLTIMAS EDICIONES) Suplemento actualizado precios de la construcción. INEC- Instituto Nacional de Estadísticas y Censos, Censo de población 2001. REVISTA EL CONSTRUCTOR (EL ARTE DE HABITAR) Especial del Diario el Universo. ARQUITECTURA HABITACIONAL PLAZOLA EDIT. Noriega Limuza Muy Ilustre Municipio de Guayaquil ( www.guayaquil.gov.ec ) BAP. Buenos Aires Planning (http://www.baplanning.com/) EL ESPACIO URBANO EN EL ECUADOR.- TOMO III RED URBANA, REGIÓN Y CRECIMIENTO.- TOMO III ESPOL- Universidad Politécnica del Litoral. Proyecto Proyecto de Marketing para lograr eficiencia en el Sistema de Corretaje. ESPOL ( Patricia Illingworth Niemes). Morlás. I.C. Manual de Elab. y Eval. De Proyectos. DIARIO EL UNIVERSO ( Artículos Especiales) HTTP://ESPECIALES.ELUNIVERSO.COM/ESPECIALES/GUAYAQ UIL/

ANEXOS Anexo # 1 Encuesta para el estudio de factibilidad para la creación de una empresa dedicada a la optimización de activos inmobiliarios. OFERTANTES Sitio de la encuesta: Fecha: Hora: Género: M F Edad: Sector: Marque con una x la opción a su elección 1. Es usted dueño de este inmueble? 2. Le gustaría que su inmueble le genere recursos económicos? 3. Le gustaría realizarlo sin invertir un centavo? 4. Le gustaría asociarse por el lapso de 3 a 5 anos para incrementar su patrimonio? 5. Actualmente tiene los ahorros suficientes para esta inversión? 6. Posee crédito bancario suficiente para realizar esta inversión? 7. Posee usted algún problema en la central de riesgo? 8. Su bien posee algún tipo de gravamen? En el caso de responder si. Cuál?

9. Cómo le gustaría que quede su inmueble, cuantos locales y/o departamentos habrían según usted? 10. Le interesaría participar en el diseño de sus nuevos locales? 11. Quisiera formar parte de una sociedad con una empresa dedicada a la optimización de inmuebles para mejorar su activo, y patrimonio?

Anexo # 2 Encuesta para el estudio de factibilidad para la creación de una empresa dedicada a la optimización de activos inmobiliarios. DEMANDANTES Sitio de la encuesta: Fecha: Hora: Genero: M F Edad: Sector: Marque con una x la opción a su elección 1. Cuántos y en qué puntos tiene ubicado sus locales comerciales? 1. Cuál es la actividad principal de su negocio? 2. Le gustaría abrir un nuevo local o punto de venta? 3. Le gustaría que su nuevo negocio este ubicado en avenidas estratégicas como la Av. Benjamín Carrión, la Av. Hermano Miguel entre otras del norte de la ciudad?

4. Si existiera una empresa que encuentre para usted la ubicación perfecta y que le acondiciones su nuevo local, contrataría usted sus servicios? ANEXO # 3 MANO DE OBRA DIRECTA Nomina Proyectada a 5 años AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 3709.92 3709.92 3949.92 3949.92 3949.92 3709.92 3709.92 3709.92 6023.2 6023.2 6023.2 6023.2 6023.2 6423.2 6423.2 6423.2 6023.2 6023.2 6423.2 6423.2 6423.2 15756.32 15756.32 26529.44 26529.44 26529.44 ANEXO # 4 GASTOS ADMINISTRATIVOS Nomina Proyectada a 5 años GASTOS ADMINISTRATIVOS Gerente General 4,512.00 7,969.00 7,969.00 7,969.00 7,969.00 Jefe Adm. y Financiero 6,023.20 6,035.10 6,035.10 6,035.10 6,035.10 Coordinador de Area Legal 4,512.60 4,812.60 4,812.60 4,812.60 4,812.60 Asistente Cont. y Adm. 3,709.92 6,423.20 6,423.20 6,423.20 6,423.20

Ayudante servicios multi-ples 3,709.92 3,949.92 3,949.92 3,949.92 3,949.92 Jefe de Diseño y Const. 6,023.20 6,423.20 6,423.20 6,423.20 6,423.20 Arriendos 4,800.00 5,280.00 5,280.00 5,808.00 5,808.00 Total Gastos Administrativos 33,290.84 40,893.02 40,893.02 41,421.02 41,421.02 ANEXO # 5 GASTOS DE VENTAS GASTOS DE VENTAS Coordinador de Prom. y merc 5,119.58 5,457.08 5,457.08 5,457.08 5,457.08 Seleccionador 3,709.92 4,568.24 4,568.24 4,568.24 4,568.24 Publicidad 500.00 1,000.00 2,000.00 2,000.00 2,000.00 Total Gastos de Ventas 9,329.50 11,025.32 12,025.32 12,025.32 12,025.32 ANEXO # 6 POLIZA-FIEL CUMPLIMIENTO Prima Nº Contratos Total Total

Primer Año $ 168 12 12 $2.019 Segundo Año $ 168 18 12 30 $3.029 Tercer Año $ 168 24 18 12 54 $4.039 Cuarto Año $ 168 30 24 18 72 $5.049 Quinto Año $ 168 36 30 24 90 $6.058 ANEXO # 7 Costo Promedio Construcción de local comercial en Inmueble existente (Solo incluye materiales) Según la revista de la Construcción Domus Concepto Unid. Cant. Costo Unit. TOTAL I.- SOBREPISOS Cerámica m2 35 11.14 $ 389.90 II.- PAREDES Bloque liviano concreto 14X19X39 m2 45 14.03 $ 631.35 III.- ENLUCIDOS Exteriores m2 4 14.89 $ 59.56 Interiores m2 90.16 9.73 $ 877.26 Filos ml 5.3 1.7 $ 9.01 IV.- REVESTIMIENTO DE PAREDES Azulejo 11X11 tonos suaves 5.5 11.14 $ 61.27 V.- PINTURAS Exterior m2 4 4.44 $ 17.76 Interior m2 84.66 4.25 $ 359.81 Empastado m2 88.66 3.82 $ 338.68 VI.- TUMBADOS Aluminio y Yeso 1X0,65 m2 32 7.5 $ 240.00 VII.- INSTALACIONES ELECTRICAS Acometida ml 3 138.27 $ 414.81 Panel de medidor Gbl 1 143.07 $ 143.07 Panel de distribución Gbl 1 671.62 $ 671.62

Puntos de luz unidad 3 45.58 $ 136.74 Tomacorrientes 110V unidad 4 46.29 $ 185.16 Tomacorrientes 220V unidad 1 61.05 $ 61.05 Punto de Teléfono unidad 1 48.16 $ 48.16 VII.- INSTALACIONES SANITARIAS Punto de agua fría Pto 2 42.25 $ 84.50 Lavatorio blanco unidad 1 96.41 $ 96.41 Inodoro unidad 1 127.46 $ 127.46 Tubo de 4"aguas residuales unidad 2 52.4 $ 104.80 VIII.- PUERTAS Puerta Exterior Enrollable unidad 1 450 $ 450.00 Puerta de laurel 0,60X2,00 unidad 1 201.17 $ 201.17 VIII.- CERRADURAS Cerradura de baño unidad 1 7.8 $ 7.80 $ 5,717.34 ANEXO # 8 EGRESOS GENERALES POR PRODUCTO EGRESOS Sueldos y Salarios Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio 3.510 3.510 3.510 3.510 3.510 3.510 Optimización Inmobiliaria Reconst. Y remodelación Inversión por Inmueble 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 Numero de Proyectos 1 1 1 1 1 1 Total Egresos Opt. Inm. 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 Colocación Inmobiliaria Inversión por Inmueble 100 100 100 100 100 100 Numero de Inmuebles 0,00 0,00 0,50 0,50 1,00 1,00 Inversión 0 0 50 50 100 100 Inversión para Alquileres Inversión por Inmueble 25 25 25 25 25 25

Numero de Inmuebles 1 1 1 2 2 2 Inversión 25 25 25 50 50 50 Total Egresos Corretaje B. Raices 25 25 75 100 150 150 Adm y Mant. de Inmuebles Inversión por Inmueble 200 200 200 200 200 200 Número de Inmuebles 1 1 1 1 1 1 Total Egresos Adm y Mant. 200 200 200 200 200 200 Asesoría inmobiliaria Inversión por Inmueble 20 20 20 20 20 20 Número de Inmuebles 2 2 3 3 3 3 Total Egresos Asesoría Inm. 40 40 60 60 60 60 Reingenieria inmobiliaria Inversión por Inmueble 250 250 250 250 250 250 Número de Inmuebles 0 0 1 1 1 1 Total Egresos reingenieria Inm. 0 0 250 250 250 250 TOTAL EGRESOS 3.265 3.265 3.585 3.610 3.660 3.660