ESTUDIO DE DETALLE PERRETTA ARQUITECTURA

ESTUDIO DE DETALLE PERRETTA ARQUITECTURA

ÍNDICE 1. Memoria informativa 1.1. Antecedentes 2.1. Objeto del estudio de detalle 3.1. Descripción de la parcela 4.1. Normativa aplicable y tramitación 4.2. Parámetros urbanísticos actuales 2. Memoria Justificativa 2.1. Parámetros urbanísticos propuestos 3. Planos Plano Situación Plano Emplazamiento Ficha Catastral Plano estado actual Plano Implantación Plano de alzados Planos de Secciones Volumetrías Análisis Paisajístico

1. MEMORIA INFORMATIVA 1.1. ANTECEDENTES El presente documento contiene una propuesta de Estudio de Detalle de la parcela calle Estación nº13 suelo de Bétera (Valencia) con referencia catastral 8354606YJ1885C0001OK. La parcela del presente Estudio de Detalle se encuentra calificada como zona unifamiliar de protección especial ya que está afectada por el conjunto El Calvario, Ermita la Divina Pastora y Panteón de Dos Aguas que es un Bien de Interés Cultural Protección Integral según el documento justificativo del catálogo de bienes y espacios protegidos del plan general de ordenación urbana de Bétera. Además, linda en su lado sur con una parcela donde existe un edificio catalogado según el Pgou. de Bétera (Chalet de Mompó, calle Estación 13). Los promotores del estudio de detalle son --------------------------------------------------------------------------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Por -------------------------------------- se realiza encargo profesional, para la redacción del presente estudio de detalle, al Arquitecto Superior D. Julio Gomez-Perretta de Mateo, con domicilio en la calle Prat de Cabanes nº 6, código postal 46117 de Valencia y perteneciente al Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad Valenciana con nº 02520. 1.2. OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE Es preceptivo el Estudio de detalle de esta parcela según el artículo 33, en el punto 1, apartado b), de las normas de ordenación estructural y según las normas de ordenación pormenorizadas del PGOU de Bétera en su sección cuarta, artículo 20 (Zona de ordenanza Unifamiliar de protección especial) en el punto 3. El presente Estudio de Detalle constituye, conforme a lo previsto en el artículo 41 de la ley 5/2014 de 25 de julio de la Generalidad, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana, el instrumento que define la volumetría y alineaciones de la parcela de la calle Estación nº13 suelo de Bétera (Valencia). La ordenación del volumen edificable dentro de la propia parcela no incide sobre la trama viaria. Por lo tanto, el objetivo del estudio de detalle es la definición de la volumetría de la vivienda unifamiliar a ejecutar en la parcela referenciada, además de completar los parámetros urbanísticos no definidos en la sección cuarta Zona de Ordenanza "Unifamiliar de protección especial", en sus artículos 23 y 24. 1.3. DESCRIPCIÓN DE LA PARCELA Calificación Urbanística La parcela se encuentra calificada como Suelo Urbano, zona unifamiliar de protección especial.

Ubicación La parcela está situada en la calle Estación nº 13 suelo, esquina con la calle Isabel La Católica, de la localidad de Bétera (Valencia). La referencia catastral de la parcela es 8354606YJ1885C0001OK. Dimensiones Es una parcela de geometría irregular, con una superficie total de parcela de 790 m 2. La parcela cuenta con un lado que da a la calle Estación y otro a la calle Isabel La Católica. Los otros dos lados dan a parcelas colindantes, un colindante a la parcela ubicada en calle Estación 13 (8354605YJ1885C0001MK) y el otro a la parcela de la calle Isabel La Católica nº 1D (8354607YJ1885C0001KK). Las longitudes de las fachadas de la parcela son 22,91 m a la calle Estación y 34,77 m a la calle Isabel la Católica. Interés y servicios Actualmente la parcela no presenta interés a nivel arquitectónico ni de ajardinamiento. La parcela está totalmente urbanizada y consolidada, contando con servicios urbanos en los dos viales a los que da fachada (calle Estación y calle Isabel La Católica). Vegetación Existen 4 pinos, 3 arbustos y 2 palmeras washingtonias. Respecto al interés para su conservación se pretende mantener los 3 pinos que dan a la calle Estación por estar desarrollados y su gran porte, y no conservar el pino australiano que da a la calle Isabel La Católica y por su proximidad a la valla de la parcela está provocando su abombamiento y deterioro, está deteriorado al tener sus ramas muy secas, es una especie foránea (Casuarina), y la copa está deformada entre otras razones porque su yema principal del tallo principal está ausente, redundando en su pobre aspecto. El resto de vegetación no tiene interés tradicional ni es arbolado de gran porte por lo que no se propone su mantenimiento ni conservación. * 3 pinos que dan a la calle Estación.

* Arbustos y 2 palmeras washingtonias

* Pino australiano que está deteriorando el vallado de parcela de la calle Isabel La Católica. Edificaciones En cuanto a edificación en la parcela, existe un paellero en la esquina de la calle Estación con la calle Isabel La Católica. Dicho paellero es una edificación sin interés arquitectónico, estructura en mal estado de conservación, por lo que no se propone su mantenimiento ni conservación. Perímetro

Perímetro El vallado de la parcela que da a las calles Estación e Isabel La Católica está compuesto de 2 maneras diferentes: - El vallado de la calle Estación está formado por fábrica de bloque caravista rugoso en una altura de 1 m, sobre éste otra fábrica de bloque caravista almuhadillado liso de 1 m de altura y de remate un enrejado de barrotes de hierro macizo de 1 m de altura. - El vallado de la calle Isabel La Católica es muro de bloque de hormigón sin revestimiento.

1.4. NORMATIVA APLICABLE Y TRAMITACIÓN El marco normativo que afecta al presente Estudio de Detalle es el siguiente: -Plan General de Ordenación Urbana de Bétera aprobado definitivamente por la C.T.U el 29/03/2000 y sus normas urbanísticas. -LEY 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana. (LOTUP). -Normativa estatal en el ámbito urbanístico que le sea de aplicación. El marco legislativo que regula los Estudios de Detalle viene definido en el artículo 41 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana (LOTUP). En el citado artículo se establece: 1. Los estudios de detalle definen o remodelan volúmenes y alineaciones, sin que puedan modificar otras determinaciones propias del plan que desarrolla. 2. Se formularán para las áreas delimitadas o en los supuestos definidos por los planes de rango superior, debiendo comprender, como mínimo, manzanas o unidades urbanas equivalentes completas. 3. Podrán crear los nuevos viales o suelos dotacionales que precise la remodelación tipológica o morfológica del volumen ordenado, o ampliarlos, pero sin alterar la funcionalidad de los previstos en el plan que desarrollen. 4. Contendrán la documentación informativa y normativa propia que sea adecuada a sus fines e incluirán un análisis de su integración en el paisaje urbano. En el caso del Plan General de BÉTERA se regula en el artículo 33, en el punto 1, apartado b), de las normas de ordenación estructural: "1.- En suelo urbano y en suelo urbanizable, ordenados pormenorizadamente, en general, podrán redactarse estudios de detalle con los fines establecidos en el Art. 26.2 de la Ley 6/94, siempre que no se incremente el aprovechamiento previsto por el Planeamiento vigente ni se modifiquen los parámetros que en este Plan se identifican con la condición de Tipológicos Básicos de la Edificación, en la Zona de Ordenanza de que se trate. Sin perjuicio de lo anterior, el Plan General explícitamente regula la actuación urbanística mediante estudios de de-talle en los siguientes supuestos: b)en la Zona de Ordenanza del suelo urbano, denominada Unifamiliar de Protección Especial, a la que se refiere la Sección Cuarta del Capítulo I de la Normas de Ordenación Pormenorizada, excepto cuando se trate de actuaciones de rehabilitación de la edificación ya existente. Además, el Estudio de Detalle es exigido según las normas de ordenación pormenorizadas del PGOU de Bétera en su sección cuarta, artículo 20 (Zona de ordenanza Unifamiliar de protección especial) en el punto 3: "3.- La actuación urbanística en esta Zona se llevará a cabo mediante estudios de detalle, que comprenderán parcelas catastrales completas, o, cuanto menos, 1.000 m 2 de superficie, y la misma unidad de Zona en el caso de las Cuevas de la Calle Mallorca."

Es decir, se habilita la formulación de Estudios de Detalle con las finalidades que establezca la legislación vigente cuyo marco se indica en los párrafos anteriores. Por su parte, el artículo 14 de la LOTUP establece la naturaleza de los estudios de detalle, identificándolos como instrumento de planeamiento de ámbito municipal: Artículo 14. Tipos de instrumentos de ordenación: 1. Son instrumentos de planeamiento urbanístico y territorial de ámbito supramunicipal los siguientes: a) La Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana b) Los planes de acción territorial. c) Los planes generales estructurales mancomunados 2. Son instrumentos de planeamiento urbanístico y territorial de ámbito municipal los siguientes: a) El plan general estructural. b) En desarrollo del plan general estructural, la ordenación pormenorizada se concreta mediante los siguientes instrumentos: 1º El plan de ordenación pormenorizada. 2º Los planes de reforma interior. 3º Los planes parciales. 4º Los estudios de detalle. 3. También son instrumentos de ordenación los planes especiales, los catálogos de protecciones y los planes que instrumentan las actuaciones territoriales estratégicas. En cuanto a la tramitación de los estudios de detalle, el artículo 57 de la LOTUP regula el procedimiento a seguir hasta su aprobación y publicación para los que no estén sujetos al procedimiento ordinario de evaluación ambiental y territorial estratégica como nuestro caso ya que se considera que el presente Estudio de Detalle no tiene efectos significativos sobre el medio ambiente y el territorio y que debe resolverse por el procedimiento simplificado: Artículo 57. Tramitación de los planes que no estén sujetos al procedimiento ordinario de evaluación ambiental y territorial estratégica 1. Cuando un plan no esté sujeto al procedimiento ordinario de evaluación ambiental y territorial estratégica, una vez realizadas las actuaciones previstas en los artículos 50 y 51 de esta ley, se seguirán los siguientes trámites: a)información pública durante un periodo mínimo de cuarenta y cinco días, asegurando, cuanto menos, las medidas mínimas de publicidad exigidas por el artículo 53.2 de esta ley. El plazo mínimo será de 20 días cuando se trate de estudios de detalle. b)durante el mismo plazo de información pública se consultará a los organismos afectados, con petición de los informes exigibles conforme a la legislación sectorial, así como a las

entidades suministradoras de los servicios públicos urbanos que pudieran resultar afectadas. La falta de emisión de dichos informes en el plazo de un mes permitirá proseguir la tramitación de las actuaciones. La Conselleria competente para la aprobación de los instrumentos de planeamiento, a través de la dirección general correspondiente, ejercerá las funciones de coordinación necesarias en relación con la obtenciónde los informescorrespondientes a las consultas que se realice a los órganos de la Generalitat en esta fase del procedimiento. c) Si, como consecuencia de informes y alegaciones, se pretende introducir cambios sustanciales en la propuesta de plan, antes de adoptarlos se comunicará a los interesados y, mediante resolución del alcalde, se someterán a información pública por el plazo de 20 días, acompañados de los informes y alegaciones que sustenten la modificación propuesta. La publicación y notificación a los interesados se harán conforme al artículo 53 de esta ley. Durante ese periodo seadmitirán, para su examen y consideración, nuevas alegaciones referidas a los cambios propuestos; podrán admitirse las que reiteren argumentos y redunden en aspectos previamente informados. En este caso de introducción de cambios sustanciales en la propuesta de un plan o programa que hubiera sido objeto de un procedimiento simplificado de evaluación ambiental y territorial estratégica, por ausencia de efectos significativos sobre el medio ambiente y el territorio, será necesario requerir del órgano ambiental y territorial un informe que determine si las modificaciones que se pretende introducir no tendrán efectos significativos sobre el medio ambiente y el territorio o si requieren la tramitación del procedimiento ordinario de evaluación ambiental y territorial estratégica, por ser previsible que se produzcan efectos significativos sobre el medio ambiente y el territorio. d) Una vez concluidas las anteriores actuaciones, el plan será sometido a aprobación por el Pleno del Ayuntamiento u órgano que corresponda. Cuando se modifique la ordenación estructural, la aprobación definitiva corresponderá a la Conselleria competente en urbanismo. Los planes que tengan por objeto una diferente zonificación o uso urbanístico de zonas verdes previstas requerirán dictamen previo del Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana. 2. El acuerdo de aprobación definitiva, junto con sus normas urbanísticas, se publicarán para su entrada en vigor en el Boletín Oficial de la Provincia. Cuando la aprobación definitiva sea municipal, antes de su publicación, se remitirá una copia digital del plan a la Consellería competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo para su inscripción en el Registro Autonómico de Instrumentos de Planeamiento Urbanístico. La propuesta contenida en este Estudio de detalle no conlleva una diferente zonificación o uso urbanístico de zonas verdes ni supone una modificación de la ordenación estructural, y por ello, de conformidad con lo dispuesto en el apartado 1.d) del artículo 57 de la LOTUP, previo a su aprobación NO se requiere informe favorable del Consell Jurídic Consultiu de la Comunidad Valenciana.

1.5. PARÁMETROS URBANÍSTICOS ACTUALES - PLANEAMIENTO VIGENTE Según las normas de ordenación pormenorizada del PGOU de Bétera los parámetros urbanísticos actuales para la zona de ordenanza "unifamiliar de protección especial" son: Artículo 21. Régimen General de Usos Pormenorizados de la Edificación: Principal, Compatibles e Incompatibles. a) Uso Dominante: Vivienda Unifamiliar Agrupada. b) Usos Compatibles: Vivienda Unifamiliar Aislada, Actividad Artesana en situación 2ª, Espectáculos Establecimientos Públicos y Actividades Recreativas y Pequeño Comercio en situaciones 2ª y 4ª, Hospedaje en situaciones 2ª 3ª y 4ª, Oficinas en situaciones 2ª y 3ª, Estacionamiento y Garaje en situaciones 1ª y 2ª, Docente en situaciones 2ª y 3ª, Deportivo Sanitario y Asistencial en situaciones 2ª, 3ª y 4ª, Cultural y Administrativo en situaciones, 2ª, 3ª y 4ª, Religioso en situación 2ª, Seguridad, Espacios Libres y Zonas Verdes, Viario, e Infraestructuras y Servicios Públicos Urbanos. c) Usos Incompatibles: todos los demás. Artículo 22. Limitaciones al ejercicio de Usos Detallados. Matriz de Exclusión de Actividades Calificadas. Considerado lo dispuesto en el párrafo 2 del artículo 18 de las Normas de Ordenación Estructural, se prohíbe el ejercicio de los Usos Pormenorizadosconceptuados como Actividad Calificada, que se señalan con "x" en la siguiente matriz: Actividad índice de afección sobre el medio I. BAJO I.MEDIO I.ALTO molesta - - - nociva x x x insalubre x x x peligrosa - x x Artículo 23. Forma y Dimensiones de la Parcela Mínima Edificable a) Superficie Mínima: la que resulte de los estudios de detalle a los que se refiere el artículo 20.3. b) Longitud Mínima de Fachada : no se determina. c) Angulo Mínimo de Fachada: no se determina. d) Diámetro Mínimo: no se determina.

Artículo 24. Parámetros de la Edificación. a) Modo de ordenación: Edificación Aislada en Parcela. b) Índice de Edificabilidad Neto de Parcela: 0,30 m 2 t / m 2. En las manzanas nºs, 01 y 08 el índice es, 0,45 m 2 t / m 2. A estos efectos no computa la edificación ya existente que haya de mantenerse en virtud de su inclusión en el Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos. b) Ocupación máxima de la parcela por la nueva edificación: 40 % de la superficie total de la parcela. A estos efectos no computa la edificación ya existente que haya de mantenerse en virtud de su inclusión en el Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos. c) Número máximo de plantas: dos (2). d) Retranqueos Mínimos: La edificación se dispondrá retranqueada, cuanto menos, 3,00 m, con respecto a la Alineación del Vial y el resto de los lindes de la parcela, así como 7,00 m. con respecto de los edificios de interés cultural y arquitectónico existentes. En el caso de la Cuevas de la calle Mallorca, los retranqueos de la edificación con respecto a los lindes de parcela y la edificación existente, se determinarán, en su caso, en el Estudio de Detalle que se redacte de acuerdo con los dispuesto en el artículo 20.3. e) Vallas y Cercados: Se mantendrán y recuperarán, en su caso, los cierres de las parcelas, realizándose diáfanos a partir de 0,90 m. En caso de modificación, debiendo ajustarse en su diseño al existente. f) Tratamiento de los jardines, arbolado y otros elementos interiores de las parcelas: Se respetará, en cualquier caso, el arbolado preexistente bien desarrollado. Los Estudios de Detalle que se formen deberán dar cuenta de esta determinación, identificando su posición volumen y altura. De igual manera se conservarán ó rehabilitarán por cuenta de los promotores de la nueva edificación, los jardines y otros elementos de ornato interior de las parcelas, cuando, en orden a su interés para la conservación de la imagen tradicional del recinto afectado, el Ayuntamiento lo requiera.

2. MEMORIA JUSTIFICATIVA 2.1. PARÁMETROS URBANÍSTICOS PROPUESTOS Se elabora el presente Estudio de Detalle para definir los parámetros urbanísticos que no lo están en las normas de ordenación pormenorizada del Plan General de Ordenación Urbana de Bétera para la presente parcela. Ante la indefinición de algunos parámetros urbanísticos en las normas de ordenación pormenorizada del PGOU de Bétera, se propone completarlos para la parcela de la calle Estación nº 13 suelo de Bétera calificada como zona de ordenación "unifamiliar de protección especial" según el PGOU de Bétera: Se propone: Artículo 21. Régimen General de Usos Pormenorizados de la Edificación: Principal, Compatibles e Incompatibles. a) Uso Dominante: Vivienda Unifamiliar Agrupada. b) Usos Compatibles: Vivienda Unifamiliar Aislada, Actividad Artesana en situación 2ª, Espectáculos Establecimientos Públicos y Actividades Recreativas y Pequeño Comercio en situaciones 2ª y 4ª, Hospedaje en situaciones 2ª 3ª y 4ª, Oficinas en situaciones 2ª y 3ª, Estacionamiento y Garaje en situaciones 1ª y 2ª, Docente en situaciones 2ª y 3ª, Deportivo Sanitario y Asistencial en situaciones 2ª, 3ª y 4ª, Cultural y Administrativo en situaciones, 2ª, 3ª y 4ª, Religioso en situación 2ª, Seguridad, Espacios Libres y Zonas Verdes, Viario, e Infraestructuras y Servicios Públicos Urbanos. c) Usos Incompatibles: todos los demás. Artículo 22. Limitaciones al ejercicio de Usos Detallados. Matriz de Exclusión de Actividades Calificadas. Considerado lo dispuesto en el párrafo 2. del artículo 18 de las Normas de Ordenación Estructural, se prohíbe el ejercicio de los Usos Pormenorizadosconceptuados como Actividad Calificada, que se señalan con "x" en la siguiente matriz: Actividad índice de afección sobre el medio I. BAJO I.MEDIO I.ALTO molesta - - - nociva x x x insalubre x x x peligrosa - x x Artículo 23. Forma y Dimensiones de la Parcela Mínima Edificable

a) Superficie Mínima: 790 m 2. b) Longitud Mínima de Fachada: 20 m. c) Angulo Mínimo de Fachada: 80º. d) Diámetro Mínimo: 10 m. Artículo 24. Parámetros de la Edificación. a) Modo de ordenación: Edificación Aislada en Parcela. b) Índice de Edificabilidad Neto de Parcela: 0,30 m 2 t / m 2. Superficie de parcela = 790 m 2. Superficie máxima construida permitida = 790 * 0,3 = 237 m 2. c) Ocupación máxima de la parcela por la nueva edificación: 40 % de la superficie total de la parcela. Superficie de parcela = 790 m 2. Superficie máxima ocupada = 790 * 0,4 = 316 m 2 d) Número máximo de plantas: dos (2). En proyecto, planta sótano, planta baja y primera. Altura de cornisa máxima permitida: 10 m. e) Retranqueos Mínimos: La edificación principal se dispondrá retranqueada 3,00 m, con respecto a la Alineación del Vial y del resto de los lindes de la parcela, excepto 7,00 m con respecto de los edificios de interés cultural y arquitectónico existentes. En el caso de la presente parcela, se retranqueará 3 m respecto del linde de la parcela de la calle Estación 13 ya que de ese modo cumple con la distancia de 7 m de retranqueo respecto a la edificación situada en la parcela calle Estación nº 13 (chalet Mompó) al estar catalogada según las fichas del catálogo del PGOU de Bétera. f) Vallas y Cercados: Se mantendrá y recuperará el cierre preexistente de la parcela que da a la calle Estación permitiéndose aberturas necesarias para la entrada peatonal o de garaje. El vallado de la calle Isabel La Católica no es obligatorio su mantenimiento ni recuperación al no tener interés arquitectónico. g) Tratamiento de los jardines, arbolado y otros elementos interiores de las parcelas: Se respetará el arbolado preexistente bien desarrollado que da a la calle Estación (3 pinos de gran porte). El resto de arbolado no es necesario su conservación ni mantenimiento por su poco interés paisajístico y no ser de gran porte.

Se acompaña plano de "Análisis paisajístico" donde se puede comprobar que la solución adoptada se integra en el paisaje urbano y con la misma tipología que el resto de la manzana de viviendas unifamiliares aisladas. Este Estudio de Detalle no altera el uso del suelo ni aumenta su aprovechamiento urbanístico. La ordenación del volumen edificable y alineaciones dentro de la parcela no incide sobre la trama viaria. BETERA, SEPTIEMBRE 2017 JULIO GOMEZ PERRETTA DE MATEO, NIF/CIF:19826594L