Imagen tomada de la página Fixner sección Blog. (Raez, 2014)

1 1 Imagen tomada de la página Fixner sección Blog. (Raez, 2014)

La economía del país ha experimentando un crecimiento lento en los años 2016 y 2017. El ajuste después de la caída de los precios y una economía dependiente de los combustibles fósiles, unido a temas como la incertidumbre política y a una lenta recuperación de las exportaciones, ha llevado a que el sector de la industria, presente un decrecimiento, afectando la demanda en bodegas y parques industriales. Esta tendencia puede ser contrarrestada por el crecimiento de la demanda de centros logísticos impulsados por la mejor conectividad, gracias al desarrollo de infraestructura. Comportamiento del Mercado de Bodegas: En cifras recientes, este destino ha evidenciado relativa fortaleza, resistiéndose al comportamiento de la economía general del país. En los años 2016 a 2017, se han otorgado los 800 mil m² en licencias constructivas solo para Bodegas, superando años como 2013 y 2014, pero con un poco menos que 2015, donde aún se presentaba un alto auge económico. Este segmento en particular se ha visto muy favorecido, del crecimiento acelerado del sector logístico en Colombia, particularmente relacionado con nuevas vías. Estos espacios han sido promovidos por la entrada de fondos de inversión inmobiliaria. IMPORTACIONES Y EXPORTACIONES DE BIENES Y SERVICIOS 6,00 4,00 2,00 0,00 2015 2016 2017 2018 2019-2,00-4,00-6,00-8,00 Exportaciones de bienes y servicios Importaciones de bienes y servicios Grafico 1: Importaciones y exportaciones nivel nacional. Fuente: DANE

ÁREA TOTAL EN M² Áre en m² La región de Cundinamarca y Bogotá, presenta unos de los mercados industriales más grande de América Latina, distribuido entre 147 Parques Industriales y 6 Zonas francas, donde el 78% de estos se encuentra en los municipios al oeste y del norte, cercanos a Bogotá: Cota, Funza y Mosquera al oeste, y Tocancipá y sus alrededores al norte. ÁREA TOTAL DE BODEGA LICENCIADA EN M² A NIVEL NACIONAL 1.400.000,00 1.200.000,00 1.000.000,00 800.000,00 El mercado se ha expandido considerablemente durante los últimos años, especialmente en los años de 2014 a 2017, donde cada municipio presenta un comportamiento particular. La oferta ha venido creciendo y los mercados han consolidado su posición atrayendo desarrolladores, inversionistas y usuarios comunes, a espacios de mayor calidad, con mejor accesibilidad y demás, con precios de rentas y venta que pueden competir 600.000,00 400.000,00 200.000,00-2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Año de estudio Grafico 2: Licencias otorgadas a tipología de Bodega. Fuente: DANE Área total licenciada Bodegas Municipios Cundinamarca Mosquera Tocancipa Funza Cota 160.000,00 140.000,00 120.000,00 100.000,00 80.000,00 60.000,00 40.000,00 20.000,00-2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 AÑO DE ESTUDIO Grafico 3: Área licenciada por municipio en Cundinamarca. Fuente: DANE

OFERTA TOTAL EN M² con los costos de la tierra dentro del área urbana de Bogotá. Esto es evidencia de la mejora en cuanto a la competitividad económica y logística de la región. Los clientes requieren propiedades de mayor calidad, impulsando a desarrolladores e inversionistas a ofrecer espacios con mayores atributos. A su vez, con conectividad de las regiones, a partir de las vías 4G, se puede pronosticar que el sector crezca más en los próximos años. En general, el mercado ha experimentado crecimientos importantes a partir de 2013; el año 2015 presento mayor dinámica, con más de 1 200.000 m². Por su parte 2016 y 2017 no tuvieron igual comportamiento. En los próximos años se espera un mejor comportamiento, gracias a la disminución de las tasas de interés, una tasa de cambio estable y el incremento del valor del crudo y la apertura de las vías 4G. Este escenario hará que más usuarios logísticos busquen expandirse y consolidarse. Comportamiento de Oferta: La totalidad de metros cuadrados ofertados finalizando 2017 y comenzando 2018, da un total de 564,000 m² (Ver gráfico 4). La mayor parte de esta área se concentró en Tocancipá y Funza, y en menor proporción, en Cota y Mosquera. Estos municipios, han competido para atraer tanto a las empresas como a los promotores inmobiliarios ofreciendo diferentes tipos de servicios, dada su cercanía geográfica. Se estima que las vacancias más bajas, se dan en los municipios de Mosquera y Cota, caso opuesto con Tocancipá y Funza, que presentan vacancias mayores. 350.000,00 300.000,00 250.000,00 OFERTA TOTAL ENTRE MUNICIPIOS 200.000,00 150.000,00 100.000,00 50.000,00 - Cota Funza Mosquera Tocancipa Grafico 4: Oferta actual de Bodega de municipios en Cundinamarca.

Cota: Oferta Renta: 9.478m² Oferta Venta: 26.932m² Oferta Bodega A1: 14.349m² Oferta Bodega A2: 21.030m² Oferta Bodega B1: 1.031m² Tocancipá: Oferta Renta: 18.785m² Oferta Venta: 284.683m² Oferta Bodega A1: 15.488m² Oferta Bodega A2: 35.147m² Oferta Bodega B1: 252.833m² Mosquera: Oferta Renta: 5.160m² Oferta Venta: 37.721m² Oferta Bodega A1: 15.874m² Oferta Bodega A2: 25.984m² Oferta Bodega B1: 1.023m² Funza: Oferta Renta: 8.463m² Oferta Venta: 172.518m² Oferta Bodega A1: 41.458m² Oferta Bodega A2: 135.129m² Oferta Bodega B1: 4.395m² Grafico 5: Mapa densidad de oferta Bodegas en diferentes municipios de Cundinamarca

Se presenta la oferta para cada municipio, la cual se clasifica por: Tipo de Bodega: A1, siendo la tipología, más sofisticada y con mayor altura y pisos reforzados; tipología A2, que cuenta con buenos estándares, pero que no supera la calidad de A1 y finalmente la tipología B1 (Ver tabla 1). Inductor de Valor A1 A2 B1 Altura (mts) 12,00 9,00 Entre 6-9 Tipo de piso Reforzado Baldosa Cemento sin reforzar Edad Menores a 15 años Menores a 15 años 15 años o mas Equipamientos Optimo Bueno Regular Parqueadero Si No No Tabla 1: Definición de tipología, por inductores de valor. Oferta de Mercado por tipología de Bodega Funza 2% 23% Oferta de Mercado por tipología de Bodega Mosquera 2% 37% 75% 61% Oferta A1 Oferta A2 Oferta B1 Oferta A1 Oferta A2 Oferta B1 Oferta de Mercado por tipología de Bodega Cota 3% 39% Oferta de Mercado por tipología de Bodega Tocancipa 5% 12% 58% 83% Oferta A1 Oferta A2 Oferta B1 Oferta A1 Oferta A2 Oferta B1 Grafico 6: Oferta de Bodegas, discriminadas por tipología.

Valor m² de Rentas En el caso de Mosquera y Funza presenta un stock de buena calidad, aunque sin llegar a los estándares tan altos, como son la tipología A1. En tipología A2, estos municipios representan el 60% del total de oferta en renta y venta. En cuanto al municipio de Cota, donde cuenta con el 97% del inventario se encuentra en tipología A1 y A2, en el cual, la primera presenta cerca del 40% de inventario. Comportamiento de Precios: Este mercado se caracteriza por presentar cuatro tipos de modelo de negocio, los cuales son: 1) Parques que se construyen para arrendamiento solamente; 2) parques donde el dueño del terreno vende lotes a compañías individuales o inversionistas, quienes son libres para luego construir estructuras personalizadas; o 3) parques que cuentan con un diseño uniforme y ofrecen solo almacenes construidos para la venta 4) zonas urbanas dentro de los municipios que cuentan con espacios industriales, donde las bodegas tiene una edad avanzada y estas se venden o se rentan. En términos de precios de la tierra y rentas a partir de los modelos anteriores, en lo que se refiere a la tipología B1, en todos los municipios presentan rentas entre COP $ 11.000 y 14.000 m²/mes, siendo Mosquera, Funza y Tocancipá, los municipios que presentan menor valor en esta tipología, ya que el exceso de oferta, especialmente en Funza y Tocancipá ha influenciado en este comportamiento. En lo que se refiere a tipología A2, el valor de renta oscila entre COP $ 13.000 y $ 15.000 el m²/mes siendo similar para todos los municipios. COMPARATIVO DE RENTAS $ 20.000,00 $ 18.000,00 $ 16.000,00 $ 14.000,00 $ 12.000,00 $ 10.000,00 $ 8.000,00 $ 6.000,00 $ 4.000,00 $ 2.000,00 $ - Rentas A1 Rentas A2 Rentas B1 Tipologia de Bodegas Cota Funza Mosquera Tocancipa Grafico 7: Comportamiento del valor de rentas por m²/mes

Tasas de Capitalización Mensual Valor m² de VEntas COMPARATIVO DE VENTAS $ 3.500.000 $ 3.000.000 $ 2.500.000 $ 2.000.000 $ 1.500.000 $ 1.000.000 $ 500.000 $ - Ventas A1 Ventas A2 Ventas B1 Tipologia de Bodegas Cota Funza Mosquera Tocancipa Grafico 8: Comportamiento de ventas por m². En lo que se refiere a tipología A1, los valores oscilan entre los COP $ 14.000 y $ 18.000 m²/ mes, donde el mayor valor lo presentan Tocancipá y Cota, con alrededor de los COP $ 18.000 m²/mes y el más bajo lo presenta Funza con COP $ 14.000 m²/mes. Por otro lado, las ventas para tipología B1, los valores oscilan entre COP $ 1 000.000 y $ 2 000.000 m², donde el valor más bajo lo presenta Tocancipá, producto de su alta oferta en esta tipología y por el contrario Cota, presenta un mayor valor por m², producto de las ventajas que generan las tipologías más especializadas y por encontrarse en un punto geográfico estratégico, frente a otros municipios. COMPARATIVO DE TASAS DE CAPITALIZACIÓN 1,40% 1,20% 1,00% 0,80% 0,60% 0,40% 0,20% 0,00% Tasas A1 Tasas A2 Tasas B1 Tipologia de Bodegas Cota Funza Mosquera Tocancipa Grafico 9: Comportamiento de las tasas de capitalización entre municipios

En lo que se refiere a la tipología A2, los valores presentan una dinámica que va del orden de COP $ 1 500.000 y $ 3 000.000 m², donde una vez más Cota, presenta el mayor valor por m², y donde el municipio de Mosquera presenta el menor valor, en esta tipología. En la tipología A1, los valores por m², se encuentran en el orden de los COP $ 1 900.000 y $ 3 300.000, donde Mosquera presenta los menores valores por m² y Cota una vez más los mayores valores. Finalmente, al analizar las tasas de renta encontramos en el municipio de Mosquera, en las distintas tipologías, una tasa muy similar del orden del 0,8% mensual. En el caso de Cota, las tasas para las tipologías de mejores condiciones, están en el orden del 0,5% mensual. En el caso de Tocancipá, las tasas para las tipologías A1 y A2, están en el orden del 0,7%, sin embargo, para la tipología menos sofisticada, presenta la tasa más alta, del orden del 1,3%, esto obedece a su bajo valor de venta, producto de la alta oferta y alta vacancia. Para el caso de Funza, cada tipología presenta una tasa diferente, demostrando una diferenciación del mercado. Las Zonas Francas difieren en sus precios, dependiendo de la especialidad del mercado; sin embargo, estos espacios son generalmente más caros dados los beneficios fiscales que ofrecen. Datos de interés: Tenga en cuenta las siguientes recomendaciones en caso de estar interesado en este mercado en particular y en estas zonas de interés: Se ha presentado una disminución en cuanto a el licenciamiento disponible, producto del comportamiento económico nacional. Es importante destacar que se observa como el mercado tiende a tecnificarse y sofisticarse, y los clientes, buscan espacios que cuenten con características acorde a estos requerimientos. Frente a la cantidad de oferta en algunos municipios y una baja capacidad de absorción, ha hecho que los municipios busquen estrategias, para incentivar el mercado. La recuperación podrá ser un poco más acelerada que en otros inmuebles, esto dependerá de un mayor ajuste en los valores de renta y venta de los inmuebles nuevos, y por supuesto del comportamiento macroeconómico. De otro lado, el comportamiento de precios de alquiler, para los diferentes municipios son similares para cada tipología, generando una alta competencia del mercado entre los municipios. Caso contrario a lo anterior, son los precios de ventas, que son diferentes entre municipios, esto puede ser por la diferenciación que ofrece cada municipio, en cuanto espacios, tecnificación y localización estratégica. Un caso interesante se presenta en el municipio de Mosquera, donde independiente de la tipología la tasa no varía (siendo del orden del 0,8% mensual).

Los diferentes actores del sector, deberán tener en cuenta que, los precios de transacción podrán variar, debido al impulso y la dinámica del mercado, producto de los factores macroeconómicos que se vienen dando. No obstante, se recomienda analizar cuidadosamente los comportamientos particulares del segmento o ciudad que se esté evaluando, antes de obtener conclusiones. Cómo podemos colaborarle? Valorar S.A ofrece, servicios integrales, tales como: Avalúos Comerciales. Avalúos para normas internacionales de información financiera Valoración de Empresas e intangibles. Estudios de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas. Estudios de Plusvalías. Estudios de Valorización. Avalúos hipotecarios. Avalúos Maquinaria y Equipos. Gestión de activos y Saneamiento Contable. Consultoría inmobiliaria. Corretaje corporativo. Ubicada en la ciudad de Medellín y Bogotá, la cual cuenta con cobertura a nivel nacional. Próximamente ofreceremos conceptos de valor online, donde podrá saber el precio de su propiedad en cuestión de minutos. Comuníquese con nosotros y con gusto lo atenderemos. John Alexander Marín Ospina jamarin@valorar.com Director de Investigaciones Calle 106 # 53 39 Oficina 303 051 745 05 88 Ext 212 Bogotá www.valorar.com