INFORME DE AVALUO DE PROPIEDAD URBANA: N Vista panorámica frontal del terreno y construcciones existentes. Solicitado por Oficina 214 - Dirección de Recursos Materiales Banco Nacional de Costa Rica Fecha: 14 de Diciembre del 2017 Realizado por Ing. Edison Gamboa Cantillo. Perito-Valuador TelFax: 2771-3955 / 8992-7467 invegsa@gmail.com
Página: 1 AVALUO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALUO OFICINA 214 - DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES PROPÓSITO DEL AVALÚO Determinación del valor comercial actual del bien - Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000 - 001021 NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000 - 001021 100% Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 06 - PUNTARENAS 05 - OSA 03 - SIERPE SIERPE CENTRO UBICACION DEL BIEN DIRECCION EXACTA SIERPE CENTRO: dcostado sur de Oficina del ICE, sobre calle principal del sector. Mano izquierda. Mismo sitio, antigua Ferretería MyB REGISTRO Y AREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de Catastro N P - 311195-1996 504,81 m2 Identificador Predial 60503009768100 504,81 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía NO AVALUO VALOR DEL TERRENO 22 583 180,16 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 9 714 555,00 VALOR TOTAL DEL BIEN 32 297 735,16 VALOR EN LETRAS: TREINTA Y DOS MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS TREINTA Y CINCO COLONES 16/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 18 meses MONTO DE LA POLIZA NO MENOR A Ambito mínimo de mercado potencial 9 714 555,00 Nacional SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTIA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES Finca buena ubicación y acceso, en sector comercial de Sierpe. Construcciones existentes en deterioro acelerado. SÍ Nombre del Perito Edison Gamboa Cantillo Tipo de Profesional Número de registro Ing Agr CIA - 1065 Emp. Nombre de la empresa Nombre y firma representante legal de empresa Fecha inspección: 13.12.2017 Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB Firma del Perito Identificación N 1-0504 - 0383 INVERSIONES GAMBOA Y DIAZ S.A EDISON GAMBOA CANTILLO Fecha informe: 14.12.2017 2771-3955 / 8992-7467 invegsa@gmail.com
Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m2 Área 504,81 m2 52 500,00 800,00 1,1641 32 000,00 905,75 1,2128 30 000,00 1 258,00 1,3516 0 0,0000 0 0,0000 Nivel 1 0,8 1,0243 0,9 1,0274 0,9 1,0274 0 0,9734 0 0,9734 Frente 58 35 1,1346 15 1,4023 25 1,2342 0 ###### 0 ###### Fondo 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 0 ###### 1 ###### Forma 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 0 ###### Pendiente 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 0 0,9873 0 0,9873 Ubicación 3 3 1,0000 5 1,0523 5 1,0523 0 0,8803 0 0,8803 Servicios 1 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 0 1,0305 Servicios 2 16 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 0 1,6161 0 1,6161 Tipo de Vía 3 3 1,0000 4 1,0687 4 1,0687 0 0,8192 0 0,8192 Ajuste 1 0,7 0,7000 0,7 0,7000 0,7 0,7000 0 0,0000 0 0,0000 Negociación 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 0 0,0000 0 0,0000 Factor de Homologación 0,9470 1,3755 1,3492 Valores Homologados 49 717,34 44 015,02 40 475,47 DESCRIPCION FACTORES APLICADOS A UNA SECCION DEL TERRENO FACTOR DETALLE Area afectada 0,00 m2 Area afectada 0,00 m2 Area afectada 0,00 m2 VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones 44 736 /m2 1,0000 Valor ajustado Area 44 736 / m2 504,81 m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 44 736,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 22 583 180,16 NORTE SUR ESTE OESTE LINDEROS ACTUALES CALLE PUBLICA ADRIAN CASTRO OTAROLA CALLE PUBLICA CALLE PUBLICA CALLE LOTE BALDIO CALLE CALLE COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISION 4,00 m VERTICE ESTE NORTE Altitud frente calle al N 558 205 979 871 28 frente calle al SE 558 209 979 836 27 frente calle al NO 558 181 979 853 27 N 1 2 3 DESCRIPCION DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Base de Datos oferta - Ing. Emilio Díaz - refer 14.12.2017 Coordenadas Este 558 210 Norte 979 889 Base de Datos base de datos 14.12.2017 Coordenadas Este 558 063 Norte 981 034 Base de Datos base de datos 14.12.2017 Coordenadas Este 558 160 Norte 979 826 Arturo Silesky; Sierpe centro; costado NE del ICE; lote baldío para uso vario no residencial Giuseppe Pagano Dibella; Sierpe centro, sector N; de Iglesia Testigos de Jehová, 150 nm N; vivienda Las Noches de Sierpe SA; Sierpe centro; Proyecto Villas de Sierpe; lote N 2, frente a calle principal.
Página: 3 DESCRIPCION DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Camino vecinal Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Material Asfalto Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 12,00 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONOMICOS Teléfono SÍ Internet por Cable NO Clase social Media Alumbrado SÍ Jardínes y Parques SÍ Clase social zonas cercanas Media Electricidad SÍ Transporte Público SÍ Densidad poblacional Media Agua Potable SÍ Edificios Comerciales SÍ Actividad del lugar Señal celular SÍ Recolección de basura SÍ TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ comercial - institucional- vivienda Medidores instalados Electricidad y Agua CARACTERITICAS FISICAS Y CATEGORIA DE SERVICIOS Frente principal: 58,00 m Nivel bajo calle: 0,50 m Fondo: 33,38 m Pendiente % 0-10% Relación: 1/3,80 Tipo de vía: 3 Servicios S1 1 S2 16 Ubicación: Esquinero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Topografía Plana Distancia Pendiente NO HAY Desendente NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno GRADO DE URBANIZACION DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 78,00% FECHA ESTUDIO AFECTACIONES DEL BIEN GRAVAMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES 08.12.2017 NO HAY OBSERVACIONES Finca con buen acceso y ubicación, frente a calle principal del sector. A LA FECHA y desde hace varios años, sin uso ni mantenimiento, con las construcciones existentes, en deterioro acelerado. Y, con posibilidad inmediata de ser desmantelada por terceros.
ESTADO Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 4 Forma de explotación AVALUO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Area V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 Galerón uso vario 157,00 170 000,00 26 690 000,00 40 18 M 0,6738 0,4740 8 524 315,00 12,8 Oficina 16,00 200 000,00 3 200 000,00 40 13 M 0,7847 0,4740 1 190 240,00 14,9 54 295,00 74 390,00 TOTAL 173,00 29 890 000 9 714 555,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS Forma de Area V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - NO HAY - #N/A - - #N/A - TOTAL - - Valor Unitario Final / m2 Forma de explotación TOTAL MEJORAS AL TERRENO Area V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A - - - Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 9 714 555,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL 9 714 555,00 METODO DE DEPRECIACION O OPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Area Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Util Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICION
Página: 5 DESCRIPCION DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: GALERON USO VARIO Uso predominante: Comercial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Nombre BNCR Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 173,00 m2 Porcentaje de cobertura: 34% Año de construcción: 1999 / 2004 TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: de concreto Estructura Paredes Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos DETALLE DE ELEMENTOS GA01 NUMERO DE NIVELES: 1 externas de concreto; internas de concreto donde corresponda. Pintura en deterioro acelerado estructura de metal lámina de zinc de hierro galvanizado sin cielo de concreto sencilla; funcional para su uso áreas de expendio de materiales, bodega, baño Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP Sistema eléctrico: SI PARCIAL SI Fusible Malo Ubicación Baños 01 sencillo Estado Físico y Mantenimiento: Otros puertas-portones de acceso, de metal Paredes Malo Cielos Malo Red de agua caliente no Pisos Malo Cubierta Malo Tanque captación de agua no Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Importante Paredes Importante Pisos Importante Cielos Importante Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente OFICINA EXTERNA USO VARIO: estructura de concreto, paredes de base de concreto con vidrio, cielo de gypsum, techo de lámina de zinc de hg; 01 sola área de atención público. Etapas 1 2 3 4 5 6 7 % de avance PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES Construcciones existentes descritas, sin uso ni mantenimiento desde hace años, en deterioro acelarado. Además, con posibilidad de ser desmantelada por terceros, en cualquier momento. De hecho el área de oficina por ej., tiene la mayor parte de la ventanería quebrada. NOTA: los datos de las construcciones, se tomaron del Avalúo anterior realizado por el Ing. Emilio Díaz en Setiembre 2015 y suministrados por la Sección de Ingeniería.
Página: 6 ANEXO FOTOGRAFICO Vistas de la calle final de acceso y frente a calles - al norte, este y oeste. Vistas panorámicas del terreno y de las construcciones existentes en antiguas oficina y galerón de ferretería. Vistas del terreno y de las construcciones de oficina y galerón; sin mantenimiento niconservación - en deterioro acelerado. FOTOGRAFIAS DE COMPARABLES 1 2 3
Página: 6 ESTUDIO REGISTRAL / PLANO DE CATASTRO