Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO 214 Dirección de Recursos Materiales NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica 4-000-1201672-2008 NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos 3101472551 SOCIEDAD ANONIMA Céd. Jurídica 3-101-472551 100% NOMBRE DEL EXDEUDOR Proporción de Derechos Valverde Fernández José Andres Céd. Identidad No se indica Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 06 - PUNTARENAS 06 - AGUIRRE 01 - QUEPOS La Managua UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA Aproximadamente 75 metros sureste de la pista de aterrizaje de La Managua Inscripción de Plano de catastro N Identificador Predial Diferencia de medidas la Finca REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Según P-1155726-2007 10.046,86 m2 60601015251500 10.046,86 m2 Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO 114.212.704,48 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN 114.212.704,48 VALOR EN LETRAS: Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A CIENTO CATORCE MILLONES DOSCIENTOS DOCE MIL SETECIENTOS CUATRO COLONES 48/100 36 meses 0,00 Ámbito mínimo de mercado potencial SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ Según las observaciones en sitio, la propiedad no cuenta con servicios publicos instalados, los mismos, agua y OBSERVACIONES energía electrica se encuentran frente a la propiedad, en la hoja adjunta se informe lo relativo a los servicios publicos GENERALES en la cercanía Local Nombre del Perito Ezequías Rodríguez Vargas Tipo de Profesional Ing. Civil Número de registro IC-3464 Emp. Nombre de la empresa Firma del Perito Identificación N 1-0510-0795 Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha inspección: 23 noviembre 2017 Fecha informe: Números telefónicos para contacto (506)88263333 Correo electrónico / Dirección WEB ezequias@ice.co.cr 27 noviembre 2017
AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m2 85.000,00 57.000,00 14.500,00 8.600,00 81.000,00 Área 10046,8 8.300,00 0,9384 20000 1,2577 10000 0,9984 10000 0,9984 214 0,2776 Nivel -1-1 1,0000-1 1,0000-1 1,0000-1 1,0000 0 1,0000 Frente 99,65 150 0,9340 350 0,8107 100 0,9994 100 0,9994 10,2 1,4632 Forma 13900 10000 0,9795 28000 0,9851 13000 0,9907 12000 0,9789 215 0,9547 Pendiente (%) 0,00 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 Ubicación 5 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 8 1,0795 5 1,0000 Servicios 1 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 4 0,9139 Servicios 2 15 15 1,0000 15 1,0000 15 1,0000 15 1,0000 16 0,9704 Tipo de Vía 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 3 1,1422 Negociación 1 0,8 0,8000 0,8 0,8000 0,8 0,8000 0,8 0,8000 0,95 0,9500 Interzona 1 0,2 0,2000 0,25 0,2500 1 1,0000 1,4 1,4000 0,4 0,4000 Factor de Homologación 0,1373 0,2009 0,7909 1,1810 0,1493 Valores Homologados 11.674,69 11.450,48 11.467,58 10.156,39 12.089,43 DESCRIPCIÓN FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 0,0000 Área afectada 0,00 m2 0,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones 11.368 /m2 1,0000 Valor ajustado Área 11.368 / m2 10.046,86 m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 11.368,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 114.212.704,48 NORTE SUR ESTE OESTE LINDEROS ACTUALES Calle pública con 99,65 metros de frente Tierrita Universal BR Dos mil S.A. Tierrita Universal BR Dos mil S.A. Floresta Group Internacional S.A. Calle pública Lote baldío Calle pública Calle pública COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 1 485.412 1.043.665 34 2 485.489 1.043.602 33 N 1 2 3 4 5 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Gerardo Garbanzo vende lote junto a Maxi Oferta 88877601/83909381 26/11/2017 Pali Coordenadas Este 9,452652º Norte 84,164671º Gerardo Garbanzo vende lote junto a Maxi Base de Datos 88877601/83909381 26/11/2017 Pali Coordenadas Este 9,452652º Norte 84,164671º Oscar Pacheco vende lote en la misma Oferta 83721010/83326464 26/11/2017 lotificacación, frente a Costanera Coordenadas Este 9,438003º Norte 84,132220º Oscar Pacheco vende lote en la misma Oferta 83721010/83326464 26/11/2017 lotificacación, frente a Servidumbre agrícola Coordenadas Este 10,29160º Norte 84,83244º Julio Viales, vende lotes en urbanización Oferta 88265454 30/05/2017 cercana Coordenadas Este 9,43874º Norte 84,12750º
Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Primaria Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Material Asfalto Cuneta NO Alcantarillado pluvial SÍ Ancho de vía 35,70 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono NO Internet por Cable SÍ Clase social Media Alumbrado NO Jardínes y Parques SÍ a 1500 m Clase social zonas cercanas Media Electricidad NO Transporte Público SÍ a 1500 m Densidad poblacional Baja Agua Potable NO Edificios Comerciales SÍ a 250 m Actividad del lugar Señal celular SÍ Recolección de basura SÍ En las cercanías se encuentra una TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 650 m urbanización pero asimismo está un Medidores instalados Solo Teléfono aeropuerto y sembradíos agrícolas CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 99,65 m Nivel sobre calle: -1,50 m Fondo: 100,82 m Pendiente % 0 Relación: 1,0117559 Tipo de vía: 1 Servicios S1 1 S2 15 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cercaotro ( especifica Distancia 0,00 m Topografía Plana Pendiente Desendente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 22,80% NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Bajo Ninguno FECHA ESTUDIO AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Sí, por Anotaciones citas 2017-727143-001, Reservas Ley de Aguas y de Caminos Públicos, citas 570-56189-01-0004-001, Demanda Ejecutiva Hipotecaria 15-000740-1207-CJ, Plazo de convalidación citas 2009-267791-01-0004-001, Hipoteca citas 2012-391904-01-0001-001, servidumbre de paso, citas 2014-209566-01-0001-001 y servidumbre de líneas electricas y de paso, citas 2014-209566-01-0002-001 OBSERVACIONES 1) Según las observaciones en sitio, frente a la propiedad y en negocios y viviendas en las cercanías se cuenta con servicios publicos (agua, teléfono y energía eléctrica), no obstante, no se observaron medidores instalados de dichos servicios en la finca propiamente dicha. 2) El lote esta clasificado, según la orden de trabajo como un lote rural, no obstante salvo la situación indicada de los servicios públicos, el mismo es urbano, o sea, suceptible de construir en el mismo viviendas dotadas de los servicios básicos para tales efectos. 3) El ancho de la calle frente a la propiadad que se indica es el menor de los dos indicados en el plano (35,70), no obstante, según conocimiento del suscrito, el ancho de la Carretera Costanera que es la que se encuentra frente al lote valorado es de 50,00 metros 4) Junto a la colindancia oeste de la finca discurre un canal de drenaje artifical que eventualmente podría generar algún problema de inundación.
ESTADO Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 - #N/A - - #N/A - Vivienda nº 4 - #N/A - - #N/A - TOTAL - - - Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A - - - MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A - - - Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 0,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL 0,00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN
Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Uso predominante: Estado de la edificiación: Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Inquilino Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Indefinido Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: Año de construcción: DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Sistema eléctrico: Aposentos Gas LP Ubicación Baños Otros Paredes Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Red de agua caliente Pisos Cubierta Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Paredes Pisos Cielos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción 4 5 6 7 OBSERVACIONES
Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO Frente de la finca desde sector noroeste, vista hacia el sureste Calle frente a la finca, vista hacia el sureste Vista desde el sector noreste de la finca hacia la serv. agrícola Frente de la finca desde el sector noreste hacia el noroeste Perito frente a la propiedad Calle frente a la finca, vista hacia el noroeste FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3 4 5
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Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3 4 5
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Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3 4 5