AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA 214 DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES PROPÓSITO DEL AVALÚO ADMINISTRACIÓN DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Página: 1 INFORME DE AVALÚO Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100% Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 05 - GUANACASTE 02 - NICOYA 01 - NICOYA NAMBI UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA De la entrada que da a la plaza de deportes de Nmbi, 235 metros al Noroeste y 710 metros al Noreste sobre calle pública de tierra. Propiedad a mano izquierda. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N G-0810199-2002 9.695,57 m2 Identificador Predial 50201003317300 9.695,57 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía NO OBSERVACIONES GENERALES AVALÚO VALOR DEL TERRENO 38.345.979,35 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN 38.345.979,35 VALOR EN LETRAS: TREINTA Y OCHO MILLONES TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y NUEVE COLONES 35/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 22 meses Ámbito mínimo de mercado potencial Zonal MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 0,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA Terreno de topografía plana, en buen estado cuenta con únicamente servicio de electricidad disponible, es accesado por medio de calle pública de lastre. Colinda al Norte con una quebrada. Se accesa al bien con cualquier tipo de vehículo. SÍ Nombre del Perito FREDDY ALVARENGA TINOCO Tipo de Profesional ING. TOPÓGRAFO Número de registro IT-17232 Emp. 12460 Nombre de la empresa Firma del Perito Identificación N 8-0088-0028 SST CONSULTORES Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha inspección: 28 febrero 2018 Fecha informe: 28 febrero 2018 Números telefónicos para contacto 8867-3100 // 2642-1561 // 8320-2104 Correo electrónico / Dirección WEB info@sstconsultores.net // lalvarado@sstconsultores.net
AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m2 9.000,00 6.000,00 11.917,37 0,00 0,00 Extensión (m²) 9695,57 10.400,00 1,0234 9000 0,9757 7552 0,9209 1,0000 1,0000 Frente (m) 118,68 100 1,0437 70 1,1411 125 0,9871 1,0000 1,0000 Servicios (1) 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,0000 1,0000 Servicios (2) 10 16 0,8353 11 0,9704 16 0,8353 1,0000 1,0000 Tipo de vía (1-11) 6 3 0,8238 5 0,9374 3 0,8238 1,0000 1,0000 Negociacion (%) 0 10 0,9000 0 1,0000 10 0,9000 1,0000 1,0000 Pendiente (%) 5 2 0,9623 5 1,0000 2 0,9623 1,0000 1,0000 Ubicación 1 0,65 0,6500 1 1,0000 0,65 0,6500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 0,4138 1,0129 0,3521 1,0000 1,0000 Valores Homologados 3.723,93 6.077,40 4.196,16 DESCRIPCIÓN Castigo FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 0,5000 Área afectada 2.952,75 m2 Retiro por zona de protección de Quebrada (15 mts) 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones 4.666 /m2 0,8477 Valor ajustado Área 3.955 / m2 9.695,57 m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 3.955,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 38.345.979,35 NORTE SUR ESTE OESTE LINDEROS ACTUALES GRACIANO VILLARREAL Y OTRO CALLE PUBLICA CON 118.68 METROS DE FRENTE CASIMIRA ZUÑIGA MUNICIPALIDAD DE NICOYA. Y OTRO LOTE SIMILAR NO CONSTRUIDO CALLE DE ACCESO AL BIEN LOTE SIMILAR NO CONSTRUIDO LOTE SIMILAR NO CONSTRUIDO COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 3,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 8 336.095 1.129.258 140 2 335.995 1.129.312 137 N 1 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Oferta de lote de 10400 m². Ubicado sobre carretera principal, a unos 800 metros del lote sujeto. Cuenta con todos los servicios, bien delimitado, es plano y su precio es de 9000 por m². Oferta Edgar Mora 8380-5931 / 2686-7500 28/02/2018 Coordenadas Este 335.951 Norte 1.128.816 2 3 Mapa de valores por zonas homogéneas ONT Nambi - Nicoya 502 01 R18 Oferta de lote de 7552 m². Ubicado sobre carretera principal, a unos 900 metros del lote sujeto. Cuenta con todos los servicios, bien delimitado, es plano y su precio es de 90 millones. Base de Datos - 28/02/2018 Coordenadas Este Norte Oferta 2686-6090 Michael Villareal 28/02/2018 Coordenadas Este 335.716 Norte 1.128.968
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Camino vecinal Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Material Tierra Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 8,00 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública Página: 3 DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Teléfono SÍ Internet por Cable NO Alumbrado NO Jardínes y Parques NO a 0 m Electricidad SÍ CoopeGuana Transporte Público SÍ a 700 m Agua Potable NO Edificios Comerciales SÍ a 800 m Señal celular SÍ Recolección de basura NO TV por Cable NO Edificios públicos / comunales SÍ a 850 m Medidores instalados Sólo Electricidad DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Residencial - Agrícola CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 118,68 m Nivel sobre calle: 0,00 m Fondo: 99,00 m Pendiente % 5 Relación: 0,83417594 Tipo de vía: 6 Servicios S1 1 S2 10 Ubicación: Esquinero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Arroyo Distancia 10,00 m Topografía Plana Pendiente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 35,00% NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno FECHA ESTUDIO 23/02/2018 AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY - GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY RESERVAS Y RESTRICCIONES -CITAS: 301-12942-01-0921-0010 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY - ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY OBSERVACIONES Lote esquinero de topografía plana, cuenta con un amplio frente, se accesa por medio de calle pública de tierra con cualquier tipo de vehículo, no cuenta con servicio de agua disponible, pero si posee electricidad disponible e incluso cuenta con un medidor eléctrico instalado. En el sitio se localizan indicios de cerca frente al lote el lindero Sur, pero no posee ningún tipo de delimitación actualmente en ese lindero. Se castiga un área de aproximadamente 2952 m² correspondientes a un retiro de zona de protección de quebrada colindante en su lindero Norte, de acuerto a la ley forestal No 7575 art 33 (Retiro de 15 metros en zonas rurales). Esto con un factor equivalente al 0,5. Se utilzan propiedades homegéneos ubicados relativamente cerca del lote valorados estos localizados en un mejor punto considerado residencial - comercial, accesados por calle asfaltada y todos los servicios disponibles. Por lo que para efectos del preseente informe se aplica un factor de ubicación en comparación con el lote sujeto equivalentes aproximadamente a 35%.
ESTADO Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 - - - #N/A - - #N/A - - #N/A - - #N/A - TOTAL - - - Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A - - - MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A - - - Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 0,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL 0,00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN
Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Uso predominante: Estado de la edificiación: Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: Año de construcción: TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP Sistema eléctrico: Ubicación Baños Otros Paredes Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Red de agua caliente Pisos Cubierta Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Paredes Pisos Cielos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción 4 5 6 7 OBSERVACIONES No existen edificaciones dentro del inmueble.
Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO 1. Perito en el sitio 2. Frente a la propiedad 3. Cercas frente a la propiedad 4. Calle de tierra (Acceso al bien) 5. Quebrada colindante al Norte. 6. Densa vegetación dentro de la propiedad 7. Calle pública de acceso al bien FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3 4 5
Página: 6 PLANO 6.1
ORTOFOTO 6.2 Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 6
Página: 6 ESTUDIO DE REGISTRO 6.3