MARFIL GUANAJUATO JULIO,

Transcripción

1 MARFIL GUANAJUATO JULIO, 2005

2 CONTENIDO OBJETIVOS ÁREA DE INFLUENCIA POTENCIAL REGIONAL DIAGNÓSTICO LOCAL ANÁLISIS DEL MERCADO SEGMENTOS OBJETIVOS MERCADO DE LOTES RESIDENCIALES Y MEDIOS RESIDENCIALES GOLF COMPARABLES MERCADO DE CAMPOS DE GOLF MERCADO DE HOTELES MERCADO DE COMERCIOS MERCADO DE OFICINAS MERCADO DE CLÍNICA PRODUCTOS PROPUESTOS ANÁLISIS ECONÓMICO FINANCIERO INVERSIÓN CALENDARIO DE INVERSIÓN FLUJO EFECTIVO RENTABILIDAD CONCLUSIONES FINANCIERAS OPERACIÓN Y PROGRAMA BENEFICIOS FODA PROGRAMA URBANÍSTICO ESTRATEGIA IMAGEN OBJETIVO ESTRUCTURA VÍAL LOTIFICACIÓN PERSPECTIVAS Vista hacia la Universidad

3 OBJETIVOS Se propone identificar el mejor desarrollo inmobiliario para el predio Marfil consiguiendo: Dinamizar el turismo y la economía de la ciudad de Guanajuato. Generar empleos y captación fiscal. Mejorar la calidad de vida en la ciudad de Guanajuato. Ofrecer amenidades culturales, recreativas y comerciales. Lograr una rentabilidad financiera atractiva. Mejorar el paisaje suburbano. Ofrecer espacios diversificados para mejorar la vida urbana de Guanajuato. Atraer inversión privada Vista de Guanajuato

4 ÁREA DE INFLUENCIA Distancias y tiempos por carretera Vuelos al Aeropuerto Internacional del Bajío Ciudad Kilometros Horas/ Auto Silao min Irapuato min Dolores Hidalgo min León min San Miguel de Allende Hora Salamanca Hora Celaya Hora 18 min Querétaro Horas San Luis Potosí Horas Aguascalientes Horas Morelia Horas 30 min Zacatecas Horas 30 min Guadalajara Horas 30 min México Horas Toluca Horas 42 min El área de influencia para el proyecto está acotada por un tiempo menor a cuatro horas en auto para los visitantes nacionales y 4 horas de vuelo para los extranjeros.

5 ANÁLISIS INTEGRADO DEL POTENCIAL REGIONAL

6 DINAMICA URBANA METROPOLITANA La ciudad de Guanajuato conforma un área metropolitana con Silao a 19 km. de distancia y 15 min. en auto, lo que a su vez está prácticamente conurbada con León a 30 km. de distancia y 20 min. en auto.

7 DIAGNOSTICO LOCAL

8 ANÁLISIS DE MERCADO SEGMENTOS OBJETIVO Segmento económico de las familias Ingreso mensual familiar (pesos) A/B > $90,000 C+ $35,000 - $90,000 C $11,000 - $35,000 D+ $7,000 - $11,000 D $3,000 - $7,000 E < $3,000 Segmento Valor de la vivienda Mínimo Máximo Mínimo < $ 80,000 $ 80,000 Social $ 80,000 $ 220,000 Económico $ 220,000 $ 420,000 Medio $ 420,000 $ 720,000 Medio Plus $ 720,000 $ 1,000,000 Residencial $ 1,000,000 $ 2,300,000 Residencial Plus $ 2,300,000 >$ 2,300,000 S 35% D 36% E 10% RP 3% A/B 4% R 4% C+ 8% D+ 24% E 30% M+ 6% C 18% M 13% Dona interior: muestra la estructura de niveles económicos de las familias en Guanajuato, Gto Dona exterior: muestra la estructura de segmentos de vivienda en Guanajuato, Gto

9 SEGMENTOS OBJETIVO AGREGADOS Ciudad Comparativo de Ingresos A/B/C+ Población Ingresos A/B Ingresos C % Promedio Personas Familias % Promedio Personas Familias León - Irapuato 2,223,200 2,247, ,477 23, ,316 46,959 Querétaro - S. M. Allende - Morelia - S. L. Potosi 637, , ,277 30, ,972 61,772 Ciudad de Guanajuato 100,000** 105,000** 4.0 4, ,000 1,778 Área metropolitana Guanajuato-Silao 292,800* 294, ,712 2, ,424 5,205 Fuente: * Mercamétrica (Área Metropolitana) **INEGI y Proyección propia El segmento de mercado ABC+ de la ciudad de Guanajuato y su área metropolitana está muy limitado, mientras que el de León-Irapuato ofrece mejores perspectivas, con posibilidad de ampliarse al mercado a la región de influencia, incluyendo Querétaro- San Miguel de Allende- Morelia- San Luis Potosí

10 CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DE MERCADO POR LÍNEA DE NEGOCIO LOTES RESIDENCIALES Y MEDIO PLUS (RESIDENCIAL MEDIO) SE PROPUSO UNA DISTRIBUCIÓN DE LOTES RESIDENCIALES QUE MAXIMIZA LOS INGRESOS Y MINIMIZA TIEMPOS DE VENTA, LA QUE SE PUEDE VARIAR EN FUNCIÓN A LA RESPUESTA DEL MERCADO. LOTES RESIDENCIALES EXISTE POTENCIAL EN EL ÁREA METROPOLITANA DE GUANAJUATO PARA LOTES RESIDENCIALES POR SUS ATRACTIVOS NATURALES Y CULTURALES CON PRECIO DE VENTA SOBRE 600,000 PESOS, QUE PUEDEN SER ADQUIRIDOS POR FAMILIAS CON INGRESO MENSUAL SUPERIOR A 45,000 PESOS EL MERCADO LOCAL PARA LOTES DE 1,000 M2 SE ENCUENTRA LIMITADO EN EL ÁREA METROPOLITANA DE LA CIUDAD DE GUANAJUATO, POR LA PROPORCIÓN DE FAMILIAS CON INGRESOS SUPERIORES A 90,000 PESOS, AMPLIÁNDOSE EL MERCADO EN EL ÁMBITO REGIONAL. SE CONSIDERA UNA ABSORCIÓN DE 2.1 LOTES AL MES DE 400 M2 A 600,000 PESOS, DE 1.3 LOTES AL MES DE 600 M2 A 900,000 PESOS Y DE 0.5 LOTES AL MES DE 1,000 M2 A 1,400,000 PESOS, CONSIDERANDO PROMEDIOS Y RANGOS DE PRECIOS EN LA REGIÓN. LOTES MEDIO PLUS (RESIDENCIAL MEDIO) SE CONSIDERA UNA ABSORCIÓN DE 5.2 LOTES MEDIOS AL MES, DE 250 M2 Y 350 M2 A 325,000 PESOS Y 455,000 PESOS RESPECTIVAMENTE, LOS QUE PUEDEN SER ADQUIRIDOS POR FAMILIAS CON INGRESO MENSUAL ENTRE 35,000 Y 45,000 PESOS.

11 DESARROLLO INMOBILIARIO COMPARABLE LEON FRACCIONAMIENTO TIPOLOGIA SUPERFICIE LOTE TIPO (M2) PRECIO UNITARIO / M2 PRECIO POR LOTE/VIVIENDA N DE LOTES CUMBRES DEL CAMPESTRE RESIDENCIAL UNIFAMILIAR 1000 $ 1, $ 1,950, JARDINES DEL CAMPESTRE 3a ETAPA RESIDENCIAL UNIFAMILIAR 404 $ 3, $ 1,035, CLUB DE GOLF CAMPESTRE RESIDENCIAL UNIFAMILIAR 500 $ 4, $ 2,000, PUNTA CAMPESTRE RESIDENCIAL UNIFAMILIAR 468 $ 9, $ 4,212, LOS NARANJOS CLUB DE GOLF RESIDENCIAL UNIFAMILIAR 480 $ 2, $ 1,200, SAN ANGEL RESIDENCIAL UNIFAMILIAR 600 $ 1, $ 1,050, IRAPUATO FRACCIONAMIENTO VILLAS DE IRAPUATO CLUB DE GOLF VILLAS DE IRAPUATO CLUB DE GOLF TIPOLOGIA RESIDENCIAL CON VISTA A CAMPO DE GOLF RESIDENCIAL COLINDANDO CON CAMPO DE GOLF SUPERFICIE LOTE TIPO (M2) PRECIO UNITARIO M2 PRECIO POR LOTE N DE LOTES 520 $ 2, $ 1,040, $ 2, $ 1,879, GUANAJUATO (referencia inmobiliaria) FRACCIONAMIENTO TIPOLOGIA SUPERFICIE LOTE TIPO (M2) PRECIO UNITARIO M2 PRECIO POR LOTE N DE LOTES LOMA DE POZUELOS CAMPESTRE 600 $ 2, $ 1,200, GUANAJUATO RUSTICO 1,000 $ $ 695, CENTRO HISTORICO TRADICIONAL 1,187 $ $ 890,

12 RESIDENCIALES-GOLF COMPARABLES Desarrollo Inmobiliario y Golf Superficie (Ha) Topografía Hoyos # M2 Lotes $USD $M2/Prom. USD Precio Prom. USD Velocidad Venta/año % Vendido Casa club Hipico Hotel TRES MARÍAS, Morelia, Mich. LA LOMA, SLP. EL CAMPANARIO, Qro. JURIQUILLA, Qro Variable 18 Nicklaus S Accidentada 9 Nicklaus D Ondulada Plano Plano 18 Profesional 9 Ejecutivo Niccklaus S 1, Von Hagge 2, a : 120/m2 Dic-2003: 210/m2 Actual: 250/m2 $255/M2 400 a 1000 $280M2 300 a : 260/M2 2005: $350/M2 $75 a 100 /M2 $200 a 250 /M2 500 a a 150/m2 550 a a 100/M a a 125/M , , ,000 88, Sin definir Si Si Si Si Si Si GRAN RESERVA, Ixtapan de la Sal, EDO. MEX. 325 Ondulada 18 Sechrest 1, a 1, a 240 /M , Si RANCHO SAN DIEGO, Ixtapan de la Sal, EDO. MEX. 295 Accidentada 1 Práctica 2, /M2 89/M2 120/M , Si Si Si CANTALAGUA, Contepec, Mich Plano 15 Rodriguez a a , Si Si Si LAS CAMELINAS, SMA, GTO. 427 Ondulada 18 Nicklaus S a 125/M2 150 a 200 /M ,000 Sin definir 0 Si EL MOLINO, León, GTO Ondulada y forestada 18 8,393 Sin definir Sin definir Sin definir Sin definir 0 Si MARFIL, Guanajuato, Gto. 255 Accidentada ,000 5, /M2 127 /M2 136 /M2 145 /M , Si Si

13 CAMPO DE GOLF SE PROPONE UN CAMPO DE GOLF DE 18 HOYOS, INICIANDOSE CON 9 HOYOS, POR CARECER LA CIUDAD DE ESTE DEPORTE Y PARA LOGRAR EL OBJETIVO DE GENERAR MERCADO HABITACIONAL Y TURÍSTICO DE MAYOR PODER ADQUISITIVO. LA RECUPERACIÓN DE LA INVERSIÓN SE LOGRARÁ PARCIALMENTE POR CUOTAS Y VENTAS DE SERVICIOS GOLFÍSTICOS Y BÁSICAMENTE POR LA PLUSVALÍA A LOS LOTES RESIDENCIALES.

14 HOTELES SE PROPONEN DOS HOTELES DE ALTA CATEGORÍA PORQUE LA CIUDAD CARECE DE ESTE TIPO DE HOTELES Y SE ESTIMA QUE ADEMÁS DE LA DEMANDA ACTUAL SE ESPERA MAYOR DEMANDA DE ALTO PODER ADQUISITIVO. SE PROPONEN LOTES GRANDES PARA OFRECER ESPACIOS JARDINADOS QUE COMPLEMENTEN EL ATRACTIVO TURÍSTICO ASÍ COMO LA POSIBLE AMPLIACIÓN FUTURA DE AMBOS HOTELES.

15 OFICINAS EN LA CIUDAD NO EXISTEN ÁREAS DE OFICINAS NUEVAS Y CON FACILIDAD DE ACCESO Y DE ESTACIONAMIENTO. SE LIMITÓ EL ÁREA DE OFICINAS A 4 HA PORQUE LA DEMANDA ES INCIERTA Y SE TIENE LA POSIBILIDAD DE TENER ESTAS ÁREAS SOBRE LAS ÁREAS COMERCIALES. Dirección Área m2 $ x m2 renta Precio renta mensual Cajones Baño Ubicación Calle Alhondiga # , Centro Confidencial , Marfil Confidencial , Marfil Confidencial , Panorámica Av. Paseo de la Presa , Noreste Bajada de la Alameda , Camino Rotario No. 2, frente a la glorieta Los Mineros , A pie de calle Carcamanes , Centro Jardín de la Unión , Centro Promedio ,

16 CLÍNICA DEFICIT DE CAMAS Tipo Número de Camas Número de Camas Necesarias (Estimación base nacional) Déficit 1 Número de Camas Necesarias (Estimación base estatal) Déficit 2 Sanatorios Privados Fuente: Elaboración propia SE PROPONE UNA CLÍNICA GERIÁTRICA CON 35 CUARTOS PORQUE NO EXISTE COMPETENCIA DE CALIDAD EN LA CIUDAD DE GUANAJUATO, Y SE ESPERA UNA DEMANDA DE SERVICIOS MÉDICOS DE CALIDAD POR PARTE DE LOS RESIDENTES DEL NUEVO CONJUNTO. SE PROPONE QUE LOS SERVICIOS DE SALUD ESTÉN ORIENTADOS A PADECIMIENTOS DE LA TERCERA EDAD E INCLUYAN TRATAMIENTOS DE RECUPERACIÓN EN ÁREAS ABIERTAS, POR LO QUE SE PROPONE UN TERRENO DE 5 HA

17 PRODUCTOS PROPUESTOS SE PROPONE UN SUBCENTRO URBANO DE MUY BAJA DENSIDAD (PROMEDIO 15 CTOS/HA) Y ALTA CALIDAD, QUE INCLUYA: UN CONJUNTO DE CAMPO DE GOLF Y LOTES RESIDENCIALES DE BAJA DENSIDAD EN LAS PARTES ALTAS DEL TERRENO. LOTES PARA VIVIENDA MEDIA EN LA PARTE MEDIA SOBRE EL ACCESO. DOS HOTELES DE CATEGORIA ALTA EN LA CUMBRE DEL TERRENO. ZONAS DE OFICINAS, LA CLÍNICA GERIÁTRICA Y LOTES CONDOMINIALES HORIZONTALES EN LA CAÑADA DE LA IGLESIA DONDE PUEDEN UBICARSE VIVIENDAS EN TERRAZAS, CONSERVANDO LA IMÁGEN URBANA DE GUANAJUATO. ADICIONALMENTE SE PROPONE: PARQUE URBANO CON INSTALACIONES RECREATIVAS Y CULTURALES. (COMPLEMENTARIAS AL CERVANTINO) EN EL EXTREMO NORTE DEL TERRENO, COLINDANTE CON POZUELOS. RESERVA ECOLÓGICA. DE ESTA MANERA SE LOGRA DARLE A CADA SECCIÓN DEL TERRENO UN USO APROPIADO A SUS CARACTERÍSTICAS NATURALES Y URBANAS, DE ACUERDO CON LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO, LOGRANDO MAXIMIZAR EL BENEFICIO SOCIAL, AMBIENTAL, URBANO Y ECONÓMICO.

18 BENEFICIOS SOCIALES, AMBIENTALES Y URBANOS EL SUBCENTRO URBANO PERMITIRÁ ELEVAR EL NIVEL TURÍSTICO, RECREATIVO Y ECONÓMICO DE LA CIUDAD. ASEGURARÁ EL CRECIMIENTO ORDENADO DE SU PERIFERIA, CON UN DESARROLLO INMOBILIARIO MODERNO DIFERENCIADO DE ACUERDO A LA VOCACIÓN DE LAS DISTINTAS ÁREAS DEL TERRENO. PERMITIRÁ CONTAR CON UN PARQUE URBANO, CONTIGUO A POZUELOS, DONDE SE ALOJARÁN INSTALACIONES CULTURALES PARA EVENTOS Y FESTIVALES, COMO EL CERVANTINO. SE DESTINARÁN 69 HA A RESERVA ECOLÓGICA, LA QUE SE REFORESTARÁ Y TENDRÁ SENDEROS INTERPRETATIVOS DE LA VEGETACIÓN DE LA REGIÓN. EN LAS PARTES ONDULADAS SE MANTENDRÁ UNA DENSIDAD MUY BAJA DONDE PREDOMINARÁ EL PAISAJE ARBOLADO. LA DINÁMICA INMOBILIARIA Y LAS ACTIVIDADES TURÍSTICAS Y ECONÓMICAS QUE SE GENERARÁN BENEFICIARÁN LA ECONOMÍA DE LA CIUDAD, A TRAVÉS DE EMPLEOS, IMPUESTOS, GASTO Y MEJORAMIENTO ECONÓMICO. EL CLUB DE GOLF REPRESENTA UNA AMENIDAD QUE ATRAE TURISTAS Y COMPRADORES DE ALTO NIVEL ECONÓMICO PARA GENERAR LOS BENEFICIOS ECONÓMICOS MENCIONADOS, ADEMÁS DE MEJORAR EL PAISAJE SUBURBANO CON ÁREAS VERDES Y ARBOLADAS. A LO LARGO DE LA CAÑADA DE LA IGLESIA SE INTEGRARÁ UN SUBCENTRO URBANO CON ÁREAS DE OFICINAS Y VIVIENDA EN TERRAZAS CONSERVANDO LA IMAGEN URBANA DE GUANAJUATO, DONDE SE PODRÁ CONTAR CON UNA EXTENSIÓN DE LOS ESPACIOS URBANOS LOCALES EN UN AMBIENTE MODERNO Y DE CALIDAD, CONTANDO CON CAFÉS Y RESTAURANTES.

19 ANÁLISIS FODA Fortalezas Ubicado en la ciudad de Guanajuato considerada patrimonio de la humanidad. Vistas panorámicas a la ciudad de Guanajuato, Marfil, Los Picachos, y La Presa de La Purísima. Ubicación a la salida a Silao (15 min.), León e Irapuato. En el eje de crecimiento urbano. Tiene tomas de agua, y electricidad y PTAR, cercanas al predio. Oportunidades Promover un cambio en el perfil del turista con mayor gasto y estadía, a través de una nueva oferta turística. Crear un subcentro urbano planificado que coadyuve a descongestionar el centro histórico. Aprovechar el potencial del Festival Cervantino, ofreciendo espacios para actividades culturales. Ofrecer áreas verdes y recreativas para la Ciudad. Ligar el desarrollo con las Haciendas de Marfil y el río Guanajuato. Atraer el mercado regional. Debilidades Topografía accidentada. Altos costos de urbanización. Mercado de lotes limitado para uso residencial en la ciudad de Guanajuato. Amenazas Deterioro creciente del perfil del turista. Desaprovechar la inversión realizada. Posibilidad de invasiones.

20 PROGRAMA URBANÍSTICO PRODUCTOS Y PRECIOS DE VENTA ZONA UNIDADES ÁREA LOTE m2 SUPERFICIE HA $/m2 PRECIO LOTE (Pesos) RESIDENCIAL ,400 1,400,000 RESIDENCIAL , ,000 RESIDENCIAL , ,000 RESIDENCIAL MEDIO , ,000 RESIDENCIAL MEDIO , ,000 CONDOMINIAL 35 5, ,600 8,000,000 CLÍNICA 1 50, ,000,000 HOTEL GRAN TURISMO 1 60, ,000,000 HOTEL CATEG. ESP. 1 40, ,000,000 OFIC GUBERNAM. 1 18, ,300 23,400,000 OFIC PRIVADAS 2 10, ,300 13,000,000 TOTAL VENDIBLE *Superficie total del terreno: 255 HA

21 ZONAS Y SUPERFICIES ZONA SUPERFICIE HA % ÁREA VENDIBLE % PARQUE URBANO % RESERVA ECOLOGICA % ÁREA VERDE % CAMPO DE GOLF % TOTAL % COSTOS POR M2 COSTO POR M2 DE TERRENO EN BREÑA $ COSTO POR M2 DE URBANIZACIÓN PROMEDIO $

22 VISTAS DEL PREDIO E IMAGEN OBJETIVO

23 ESTRATEGIA DE LA ESTRUCTURA VIAL

24 SECCIONES VIALES Zona residencial de muy baja densidad Zona residencial de muy baja densidad Zona de oficinas y condominios horizontales Zona de golf y condominios horizontales

25 LOTIFICACIÓN

26 PERSPECTIVAS Vista de la Cañada de la Iglesia Vista del Área Condominial Vista del Área Residencial de muy baja densidad Vista del Parque Urbano

27 RESUMEN ECONÓMICO-FINANCIERO INTEGRACIÓN DE LA INVERSIÓN DEL DESARROLLO Concepto Monto (millones de pesos) Porcentaje Terreno % Estudios y Licencias % Costo Obras de Cabeza % Costo Urbanización % Costo Parque Urbano % Gastos Apertura Línea de Crédito % Construcción Campo de Golf* % Construcción Casa Club* % TOTAL PROYECTO % * El costo por hoyo del Campo de Golf incluyendo la Casa Club es de USD 784 mil.

28 CALENDARIO DE INVERSION (Millones de pesos) DESARROLLO INMOBILIARIO Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 TOTAL Compra del Terreno Estudio y Proyectos Costos Apertura Línea de Crédito Obras de Cabeza Urbanización Primera Etapa* Urbanización Segunda Etapa* Urbanización Tercera Etapa* TOTAL DESARROLLO % Capital % Pre-ventas y ventas % Crédito % CAMPO DE GOLF Estudios y Firma Campo de Golf Costos Apertura Línea de Crédito Campo de Golf Primera Etapa (9 hoyos) Campo de Golf Segunda Etapa (9 hoyos) Construcción Casa Club TOTAL GOLF % Capital % Pre-ventas y ventas % Crédito % PROYECTO TOTAL (ORIGEN DE RECURSOS) TOTAL % Capital % Pre-ventas y ventas % Crédito %

29 CONDICIONES DEL CRÉDITO A SOLICITAR Tasa de interés: TIIE más 6 puntos Comisión por apertura: de 2.5 del monto total del crédito Plazo de gracia: 12 meses Pagos mensuales Plazo de amortización: 60 meses (5 años)

30 GASTOS DEL DESARROLLO Concepto Monto Aplicado Importe (millones de % pesos) Comisión de ventas 10% sobre ventas % Publicidad 3% sobre ventas % Mantenimiento Fijo 1% sobre inventario % Mantenimiento Variable 0.5% sobre inventario disponible % Recuperación de cartera 4% sobre ventas % Impuestos y Seguros 0.3% sobre inventario disponible % Costos Campo de Golf Administración, Mantenimiento y Operación % Costos Financieros Comisión por apertura 2.5%, Intereses % TOTAL %

31 SUPUESTOS DE LA OPERACIÓN DEL CAMPO DE GOLF Número de membresías 500 Costo membresía (pesos) 100,000 Cuota mensual mantenimiento (pesos) 2,500 Cuota anual hoteles (pesos) 1,000,000 Ingresos por alimentos y bebidas promedio visitante (pesos) 150 Número de rondas en el primer año de operación 1,014 Promedio de rondas anuales en los primeros 5 años de operación 5,920 Año de consolidación 12 Número de rondas en periodo de consolidación 10,350

32 VP DE INGRESOS ESPERADOS Concepto Monto (millones de pesos) % Residencial % Oficinas % Hoteles % Clínica % TOTAL LOTES % Campo de golf 92.4 TOTAL 909 La venta de lotes residenciales constituye la principal fuente de ingresos del proyecto Marfil, concentrando el 86% de los ingresos esperados. La venta de lotes para hoteles y oficinas representa la segunda fuente de ingresos del proyecto, y por último la venta de lote para hospital. Los ingresos esperados por la operación del Campo de Golf suman 97.3 millones de pesos en el horizonte de planeación, y representan el 11.7% de los ingresos generados por la venta de lotes urbanizados.

33 FLUJO DE EFECTIVO ACUMULADO EN EL HORIZONTE DE PLANEACIÓN (Millones de pesos)

34 RESULTADOS DEL MODELO FINANCIERO Desarrollo TOTAL *Tasa de descuento: 12% VPN (Millones de pesos)* TIR 21.4% Los resultados financieros muestran que el desarrollo Marfil es de riesgo controlado, con un desplazamiento de ventas y rentabilidad conservadoras. El desarrollo tiende a generar un excedente de efectivo el cual puede ser invertido en el proyecto mismo o proyectos complementarios. De acuerdo con la estimación financiera del proyecto y los flujos de efectivo proyectados en cada año del horizonte de planeación, la recuperación de los recursos invertidos por capital se recuperará en 6 años a partir del primer año de inversión.

35 CONCLUSIONES DEL MODELO FINANCIERO Los resultados del modelo financiero, así como de los estados financieros y las razones financieras proyectadas en el horizonte de planeación (17 años) muestran que el proyecto es viable. Es necesario tomar en cuenta lo siguiente: La principal fuente de ingresos del Proyecto Marfil es la venta de lotes residenciales. Esta representa más del 80% de los ingresos totales, y de ella depende gran parte de la rentabilidad del proyecto. El Campo de Golf representa una parte muy importante de la inversión inicial (alrededor del 30%). A partir del año 7 el Campo de Golf empieza a generar flujos de efectivo positivos de manera sostenida, lo que beneficia al desempeño financiero del proyecto total, sobre todo en los últimos años del horizonte de planeación donde ya no hay ventas de lotes. El Campo de Golf representa un elemento clave para generar plusvalía en la zona Marfil, atraer clientes, y sustentar los precios de venta de lotes residenciales. Los ingresos esperados por ventas de lotes permitirá disminuir el apalancamiento y financiar parte del proyecto con los flujos de efectivo (cerca del 37% de la inversión total). Los ingresos estimados por venta de terrenos presupone la venta total de los lotes disponibles. Por lo tanto, es fundamental realizar las políticas y estrategias de promoción y publicidad establecidas en el Plan de Comercialización que permitan la venta total de lotes, con objeto de minimizar el riesgo de una caída en la generación de flujo de efectivo.

36 PROPUESTA DE MECANISMO DE OPERACION GOBIERNO DEL ESTADO Y MUNICIPIO Realiza obras de infraestructura básica Se incorpora al Fideicomiso FIPRODIMA INVERSIONISTA PROYECTOS URBANIZACION CAMPO DE GOLF FONATUR PROMUEVE LA INVERSION Contrato de prestación de servicios FONATUR COMERCIALIZA Contrato de prestación de servicios FONATUR BMO OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO Contrato de prestación de servicios CALENDARIO PROPUESTO

37 FONDO NACIONAL DE FOMENTO AL TURISMO Dirección Adjunta de Planeación y Asistencia Técnica