AVALUO CON PLAN PARCIAL APROBADO Fuente: Camara de Comercio Bucaramanga Oscar Borrero

Transcripción

1 AVALUO CON PLAN PARCIAL APROBADO Fuente: Camara de Comercio Bucaramanga Oscar Borrero 22

2 procedimiento Se hace estudio de mercado para determinar el uso optimo del lote integrado en plan parcial Se aplica metodoresidual según usos y edificabilidad de acuerdo con la norma propuesta Se aplican las cargas generales y locales Se estima la plusvaliaa pagar si aplica El saldo es el nuevo valor del lote que se compara con el valor inicial para determinar si hay plusvalory ganancia para los inversionistas en el lote. Se determina la TIR del negocio Oscar Borrero 23

3 Componente Económico Tipo de Proyecto El aprovechamiento es de m2 correspondiente al índice de construcción de 5.0 planteado por el grupo urbanístico. La mejor mezcla que permite el mayor aprovechamiento es un 40% para comercio, 40% para oficinas y 20% para vivienda. La vivienda es la que más demanda tiene pero la que menor rentabilidad del suelo genera porque su precio es el menor Diagnósti co Generales Mezcla suelo Vivienda Comercio Oficinas Total Precio Venta $ $ $ Indice 0,2 0,4 0,4 5 area total area por vivienda 70 numero viviendas 137 area util vendible K 85% 74,6% 85% alpha 0,15 0,2 0,17 18,4% Valor Ventas $ $ $ $ Suelo $ $ $ $ Precio m2 suelo $ PLUSVALIA SUELO $ utilidad sobre costos 43,8% utilidades del proyecto 15% $ costos construccion $ Estudio del Entorno al Centro Cultural de

4 Componente Económico Rentabilidad del Proyecto para Inversionistas Escenario 2: APORTE A CAMBIO DE UTILIDADES EN EL PROYECTO Rentabilidad 19 % anual 25 Diagnósti co Generales Estudio del Entorno al Centro Cultural de

5 PAGO A LOS DUEÑOS DE LOS LOTES (fuente: ejercicio Camara Comercio Bmanga) Anual Bimensual T.I.R. del inversionista 17,88% 2,78% V.P.N. $ TASA OPORTUNIDAD 1,0% INVERSIÓN MENSUAL DEL PROYECTO En Millones % Utilidad + valorización sobre inversión 65% Retorno de la inversión ALTERNATIVAS 1- Área en comercio ,4% 2- Área en oficinas ,5% 3- Área en vivienda ,0% Los propietarios del lote podrían cambiar los $ millones a que tienen derecho como retorno esperado por la inversión (De acuerdo a la tabla anterior) por m 2 de área en el centro comercial con lo cual serian dueños del 46.4% del centro comercial, o por m 2 de las torres de oficinas, con lo cual serian dueños del 79.5% de las oficinas, o por m 2 de viviendas con lo cual las viviendas construidas no alcanzarían para pagarles (227%). Oscar Borrero 26

6 PLAN PARCIAL EN SUELO DE 1EXPANSION 1- Determinar el valor inicial del suelo rural 2- Hacer un estudio de mercado 3- Proponer las normas de usos y edificabilidad 4-Cargas locales: viasy servicios publicos. Parques internos 5- Cargas generales 6- Valor residual del suelo con plan parcial 7- Determinacion de la plusvalia 8- Valor del suelo despues de cargas + plusvalia 9- reparto de cargas y beneficios entre propietarios Oscar Borrero 27

7 CONVENCIONES CERRO HURTADO PERIMETRO URBANO AREA DE ESTUDIO CERRO LA POPA Ejemplo: plan parcial en Valledupar Fuente: NohoraAcosta y Oscar Borrero CONSTRUYE GRUPO NEOS 28 Fuente: Planos Acuerdo 21 de 2011

8 PREDIOS AREA ESTUDIO Esquema de propietarios del suelo para definir reajuste del suelo y unidades de actuacion 29

9 Clasificación vial CARGAS LOCALES Y GENERALES VIAS DEL PLAN VIAL VIAS LOCALES PARQUES SERVICIOS PUBLICOS CONVENCIONES 30 V-2B (30m) V-3 (21m) V-4 (20m) V-4 E (16m) Peatonal (15m) Vía de servicio Intersección

10 USOS DEL SUELO 31 CONVENCIONES Vivienda VIP Vivienda VIS Vivienda no VIS Comercio Equipamientos privados Nota 1. Estos usos son indicativos Nota 2. En el uso residencial se propone comercio local vinculado a la vivienda Actividad Múltiple Equipamientos públicos

11 PLAN PARCIAL LAS PALMAS. GRUPO NEOS 32

12 NORMAS PARA AVALUOS EN SUELO EXPANSION Decreto 2181 de 2006: Artículo 29.Actuaciones urbanísticas en suelo de expansión urbana.en desarrollo de lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley 388 de 1997, el suelo de expansión únicamente podrá ser objeto de urbanización y construcción previa adopción del respectivo plan parcial, en los términos regulados por la ley y este decreto. Mientras no se aprueben los respectivos planes parciales, en las zonas de expansión urbana solo se permitirá el desarrollo de usos agrícolas y forestales. En ningún caso se permitirá el desarrollo de parcelaciones rurales para vivienda campestre. Resolución IGAC 620 de 2008: Artículo 24. Valoración de predios incluidos en las áreas de expansión urbana.la valoración de predios en zonas de expansión que no cuenten con plan parcial, se hará con las condiciones físicas y económicas vigentes. Para la estimación del valor comercial deberá utilizarse el método de mercado y/o renta. En concordancia con lo previsto en el inciso 2 del artículo 29 del Decreto 2181 del 2006, la investigación de los precios del terreno debe tener en cuenta la condición de tierra rural, es decir, sus características agronómicas, agua, pendiente, ubicación y en general la capacidad productiva del suelo. Oscar Borrero 33

13 ESCENARIO 2 DE ACUERDO CON MERCADO AREA TOTAL O AREA BRUTA ,79 INDICE DE CONSTRUCCION PROMEDIO A UTIL 1,60 AREA NETA URBANIZABLE TOTAL VALOR M² PROMEDIO VALOR TOTAL Área UTIL VIP UNIFAMILIAR $ $ Área UTIL VIP MULTIFAMILIAR $ $ Área UTIL VIS UNIFAMILIAR $ $ Área UTIL VIS MULTIFAMILIAR $ $ Área UTIL NO VIS UNIFAMILIAR $ $ Área UTIL NO VIS MULTIFAMILIAR $ $ subtotal vivienda $ $ comercio zonal $ $ actividad multiple $ $ institucional $ $ subtotal otros usos $ $ TOTAL BENEFICIOS PLAN PARCIAL $ $ promedio por ANU $ PROMEDIO SOBRE A.BRUTA /M² $ $ Oscar Borrero 34

14 CARGAS GENERALES ESCENARIO 2 Carga General servicios publicos Carga general por vias $ Total a Pagar Cargas GENERALES $ CARGAS LOCALES POR SERVICIOS PUBLICOS $ POR MALLA VIAL $ TOTAL CARGA LOCAL $ $ 0 TOTAL CARGAS $ $ $ 0 VALOR DEL LOTE MENOS CARGAS $ CALCULO DE PLUSVALIA VALOR DEL LOTE CON BENEFICIOS $ $ VALOR INICIAL LOTE SUELO EXPANSION MAYOR VALOR DEL LOTE $ PARTICIPACION EN PLUSVALIA 30% $ MENOS CARGAS GENERALES $ TOTAL A PAGAR POR PLUSVALIA $ VALOR DEL LOTE DESPUES DE CARGAS Y PLUSVALIA Oscar Borrero 35

15 MODELOS DE COBRO DE PLUSVALIA PLANES PARCIALES CON BAJA CARGA CONCEPTO BOGOTA IGAC valor de beneficio valor inicial carga general plusvalor plusvalia 50% total a pagar mayor valor 11,1% PLANES PARCIALES CON ALTA CARGA CONCEPTO BOGOTA IGAC valor de beneficio valor inicial carga general plusvalor plusvalia 50% total a pagar mayor valor 44,4% Oscar Borrero 36

16 PROPUESTA PARA MAYOR EQUIDAD PROPUESTA CARGA GENERAL + PLUSVALIA = 50% CONCEPTO propuesta valor de beneficio 100 valor inicial 10 carga general 30 plusvalor 90 total a pagar 45 plusvalia a pagar 15 se cruza carga con plusvalia La discusiona nivel legal no tiene ganador. Ambas partes tienen la razon. Ambos modelos cumplen la ley 388/97 y normas reglamentarias El problema es economico. Si se cobra mucha carga general + plusvalia, no hay proyecto. Si se cobra poca carga general afecta las finanzas municipales El equilibrio lo da determinando que la carga general + plusvalia= 50% del plusvalor del suelo en el plan parcial Oscar Borrero 37