Lincoln Institute of Land Policy

Transcripción

1 Lincoln Institute of Land Policy Área Metropolitana del Valle del Aburrá Instituto de Estudios Urbanos Curso de desarrollo profesional Gestión del suelo en grandes proyectos urbanos Medellín, Marzo de 2011

2 Alternativas de reparto equitativo de cargas y beneficios María Mercedes Maldonado Profesora Instituto de Estudios Urbanos, Universidad Nacional de Colombia

3 - Algo de dimensión jurídica - Una introducción al tema de distribución equitativa de cargas y beneficios

4 - Generalidades - Adquisición pública de suelo - Financiación de las intervenciones - Entrada por la expropiación (adquisición pública de suelo) - Para volver a la distribución equitativa

5 1º. Generalidades Distribución equitativa de cargas y beneficios Principio jurídico general: Igualdad de tratamiento del ciudadano por el régimen legal Quien se encuentra en una misma situación debe recibir el mismo tratamiento

6 Ese principio se traduce en opciones de política y acción pública y se concreta en técnicas o metodologías diferentes, con distintos niveles de equidad

7 Dilemas 1. Impuestos, tributos o mecanismos localizados de recuperación de plusvalías 2. Planes o proyectos 3. Valorización del suelo y promoción inmobiliaria para dinamizar económicamente Programas sociales

8 Puntos de discusión La planeación urbana casi que por definición- establece tratamientos diferenciados Es decir, que afecta la regla general (y abstracta) del principio de igualdad

9 En relación con el presupuesto público (el conjunto de contribuyentes de la ciudad) Puntos de discusión Equidad entre los propietarios involucrados en una misma situación o en un mismo proceso o proyecto urbanístico Y entre estos y el conjunto de la ciudad o la colectividad entre los no propietarios

10 Puntos de discusión Quién financia la urbanización o la reurbanización? 1. Los propietarios de suelo 2. Los urbanizadores o constructores 3. Los ciudadanos como contribuyentes a través del pago de impuestos 4. Los ciudadanos como usuarios a través del pago de tarifas

11 Gestión de grandes proyectos 1º. Adquisición pública- de suelo 2º. Financiación de la operación Inversiones locales o internas a la operación Inversiones de carácter general o estructurante

12 3º Movilización de plusvalías

13 Distribución equitativa de cargas y beneficios Es un mecanismo o una serie de mecanismos de financiación de - obras de urbanización, redesarrollo o renovación - con cargo a los incrementos en los precios del suelo producidos por la operación urbana respectiva soportada en la asignación de las normas de uso y edificabilidad (precios del suelo)

14 Adquisición pública de suelo 1º. Expropiación o formas negociadas de adquisición pública (por lo general previas a la expropiación) 2º. Alternativas a la expropiación

15 Expropiación Motivos de utilidad pública o interés social que la justifica Indemnización

16 Expropiación Concurren dos intereses legítimos: el del estado que expropia y el del propietario expropiado los dos deben ser equilibrados

17 Expropiación Los grandes proyectos urbanos la renovación, el redesarrollo como motivo de interés social? El desarrollo inmobiliario soportado en el poder público que suprime el derecho de dominio

18 Expropiación Dónde están los límites?

19 Expropiación El tema de los motivos de utilidad pública ha sido relativamente pacífico, pero empieza a cobrar importancia ante la extensión de esos motivos a proyectos de desarrollo económico, y la expropiación a favor de terceros

20 Expropiación - Indemnización Qué es más conveniente? Que el legislador establezca criterios generales para su determinación o que lo haga el juez en cada caso?

21 Indemnización Precio comercial? Reposición del patrimonio del propietario afectado Qué es patrimonio? Simples expectativas hacen parte del patrimonio?

22 Indemnización Otros perjuicios derivados de la expropiación?

23 Indemnización Hay que evitar que la expropiación se vuelva una fuente injustificada de ganancia para el propietario pero también que el propietario se vea afectado en su patrimonio al ceder su bien a favor de la colectividad Cómo se resuelve?

24 Indemnización Las diferencias sociales de los propietarios afectados

25 Tensiones La reglamentación general de la expropiación Y la definición concreta de cada caso Actores diferentes situaciones sociales diferentes

26 Se expropia suelo o edificaciones Vivienda única familiar, explotación rural o negocio urbano del que se deriva la subsistencia

27 Expropiación y derecho a la vivienda

28 Problemas Que es lo que se compensa o se indemniza? El precio del inmueble expropiado y. - Lucro cesante - y

29 Gastos propios de programas de protección social por reasentamientos o traslados, afectación de ciertas comunidades

30 Problemas Expropiación de viviendas urbanas el problema del precio del suelo localización y precios de expectativa Es forzoso reconocer esas expectativas para que se logre la reposición patrimonial del afectado?

31 El riesgo es que se termine reproduciendo la lógica de precios altos O de expulsar población para gentrificar sin que puedan obtener una localización similar y una vivienda similar

32 Expropiación y proyectos de desarrollo Separar claramente entre las indemnizaciones dirigidas a la reposición patrimonial del inmueble expropiado.y los otros pagos ligados a programas sociales No todos los expropiados tienen derecho a esos programas

33 Expropiación y renovación urbana o proyectos inmobiliarios El motivo de utilidad publica no se dirige a producir bienes de uso publico sino proyectos inmobiliarios Primero: cuestionar el motivo de utilidad publica es legitimo expropiar para proyectos que gentrifican o introducen usos mas rentables? Derechos de los habitantes a permanecer en el lugar

34 Expropiación y renovación urbana o proyectos de desarrollo Si de todas maneras se aplica la expropiación, cual seria el precio justo? El propietario expropiado tendría que hacer parte del proyecto Llegar a un precio resultante del reparto equitativo de cargas y beneficios No es justo aplicar el criterio general de despojar de expectativas el precio de expropiación

35 Una cosa es que se expropie para producir un bien de uso público (una vía, un parque) Otra para producir unidades privadas con aprovechamientos del suelo y rentabilidades importantes

36 Criterios para definir la indemnización - Indemnización definida por la administración, de acuerdo con criterios generales Obligan al juez, el juez puede ordenar pagos con cargos al presupuesto público? - Precio comercial Qué es eso?

37 Criterios para definir la indemnización - O sistemas híbridos: precio comercial controlado por normas de carácter público

38 Ejemplos de criterios legales que modulan la fijación del monto de la indemnización 1) Tener en cuenta la situación real y efectiva del terreno en el marco de la norma actual y no de usos potenciales 2) Descontar los incrementos en los precios de suelo producidos por las obras públicas y los cambios de norma producidos en un determinado periodo antes de que se decrete la expropiación

39 Ejemplos de criterios legales que modulan la fijación del monto de la indemnización 3) Tener en cuenta si el terreno cuenta o no con todos los servicios e infraestructuras

40 Ejemplo en Colombia Ley 388 Indemnización - precio comercial descontados los incrementos producidos por el anuncio del proyecto u obra que constituye el motivo de utilidad pública

41 Algunos municipios lo han convertido en un instrumento que denominan Anuncio del proyecto Anuncia formalmente un proyecto urbanístico o un plan de obras y se ordena la realización de avalúos que se hacen públicos

42 ESTRATEGIA DE GESTIÓN DEL SUELO CONTROL DE LOS PRECIOS DEL SUELO Utlización en Bogotá Proyecto Usme Valor m 2 en pesos Valor promedio m 2 US 1.70 (1 dólar $ 2000 Avalúos de referencia 0 Sin Avaluar

43 Sirvió para reducir casi 4 veces los montos de indemnización De US 25 a US 7/Mt2

44 Esos avalúos de referencia también sirven para establecer un valor de partida el valor del aporte de suelo Que en un esquema de reparto equitativo de cargas y beneficios permite lograr un monto de indemnización o compra resultante de ese reparto

45 Quien entra voluntariamente recibe el valor resultante del reparto Si se niega, es expropiado al valor inicial Más programas de protección social a población vulnerable sin contaminar los precios del suelo con esos objetivos sociales

46 Ejemplo en Colombia En renovación urbana: 2 normas muy importantes 1ª Ley 9ª El propietario puede optar por aportar su inmueble en calidad de socio a la sociedad que adelante el plan o a un contrato de cuentas en participación

47 Ley 388, artículo 119: Se paga: 1. Mediante permuta con uno o varios de los inmuebles resultantes del proyecto. 2. En derechos de edificabilidad, participando como socio del mismo.

48 Reajuste de tierras y de integración inmobiliaria: Pago de los inmuebles que hacen parte del proyecto: precio inicial más participaciones en el proyecto y pago con lotes resultantes de la nueva sub-division Menos costos o cargas del proyecto

49 Pasamos entonces a las alternativas a la expropiación y nuestro tema inicial: Técnicas de distribución equitativa de cargas y beneficios

50 Moreno Castro Pacheco Salazar proprietários Bancos Empresas Fam. Romero Fam. Pardo Cond Fam. Arévalo Fam. González REAJUSTE DE TERRENOS Fam. Gutiérrez Fam. Melo Tilaguy Torres Outros Proprietarios

51 La Requilina Parque Entre Nubes

52 Los ingredientes de la receta reparto equitativo 1º. Suelo antes de la operación urbana (cualquiera que sea su tamaño, escala, naturaleza o complejidad) - Valor del suelo antes de la operación Expansión urbana Precio según usos agrícolas y forestales - Redesarrollo o renovación Precio antes, según condiciones de los inmuebles, norma

53 Los ingredientes de la receta reparto equitativo 2º. Costos de la operación: Algunas a cargo del presupuesto público Otras se convierten en cargas u obligaciones urbanísticas - Áreas protegidas o patrimonio cultural - Aportes de suelo o CESIONES urbanísticas obligatorias - Ejecución de obras - Suelo destinado a vivienda de interés prioritaria

54 Los ingredientes de la receta reparto equitativo 3º. Beneficios urbanísticos Normas de uso y edificabilidad que se traducen en determinados precios del suelo El suelo vale por lo que se puede hacer en él Es un residuo resultante del producto inmobiliario

55 Los ingredientes de la receta reparto equitativo 4º. Suelo resultante del reparto: Precio del suelo derivados de los beneficios o aprovechamientos urbanísticos - Obligaciones o cargas urbanísticas

56 ELEMENTOS DEL SISTEMA DE REPARTO Inversiones Tierra valor antes de la operación o proyecto Inversiones objeto de repartolocalizadas Con cargo a todos los contribuyent es Norma Autorización específica Usos y edificabilidad Usos y edificabilidad, inciden sobre el precio del suelo y se distribuyen entre quien aporta tierra y quien aporta los recursos para inversión

57 Puntos de discusión Cargas u obligaciones locales Es un tema relativamente pacífico y aceptado Cargas generales hay mayor discusión

58 Puntos de discusión Cargas generales Aportes de suelo Ejecución de obras El tema no es pacífico hay un debate jurídico, técnico y económico

59 Inversiones públicas cargas generales Portal Usme Transmilenio Acceso al S.I.T.M. Rutas Alimentadoras Ciudadela Nuevo Usme ' Planta El Dorado Acceso a Agua Potable- Planta el Dorado

60 INVERSIONES PÚBLICAS/OBLIGACIONES URBANÍSTICAS Y CONDICIONES DE REPARTO Áreas Protegidas Parque Entrenubes Infraestructura Vial Principal Plantas de tratamiento, sistemas de almacenamiento Planta El Dorado

61 CARGAS GENERALES OBJETO DE REPARTO? Tierra y Costo de la Infraestructura Vial Principal Tierra y costo de las redes matrices de servicios públicos Áreas Protegidas

62 CARGAS GENERALES Sistemas Generales Vías Principales Redes Matrices Áreas Protegidas cargas 1 cargas 2

63 Los beneficios o aprovechamiento Suelo rural $ 3.000/mt2 Uso residencial VIS US 50/Mt2 Area util- 50% del área bruta Uso residencial US 300/mt2 Uso comercial US 1.000/mt2 Los aprovechamientos urbanísticos autorizados se traducen en precios del suelo diferenciados cargas 1 cargas 2

64 Precio de venta del inmueble Ganancia para el que construye Inversión en la construcción Edificación Costo de la construcción El valor residual del suelo se obtiene como residuo o saldo entre el precio de venta de lo que se construye (de acuerdo con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible) restándole la utilidad y el costo directo e indirecto de la construcción y de la urbanización del suelo Ganancia para el que urbaniza Suelo Costo de la urbanización Inversión en la urbanización Valor residual del suelo: Valor máximo a pagar por el suelo Plusvalías recuperadas para la colectividad Plusvalía Valor inicial del suelo Valor reconocido al propietario (incluye parte de la plusvalía, la cual se le cede)

65 CALCULO DEL PRECIO DEL SUELO URBANIZADO Tipo de uso Res. V.I.P. con Actividad económica Área bruta (m2) Área útil (52%) Valor por m2 US Total US Residencial. V.I.P Comercio Local V.I.P Residencial V.I.S Comercial Equipamentos Industria Outros TOTAL VALOR SUELO URBANIZADO

66 Alternativas de financiación de cargas generales - Normas sobre cesiones locales o generales - Distribución de costos de ejecutar obras por zonas (metodología de la contribución de mejoras)

67 Alternativas de financiación de cargas generales Venta de edificabilidad o de índices de construcción y usos: No regalar la norma, índices básicos y pago por índices adicionales Transferencia de derechos de construcción Vinculan terrenos entre sí

68 Alternativas de financiación de cargas generales Técnicas hay muchas: Indices básicos y máximos Sistemas de puntos Aprovechamiento medio (español)

69 Financiación Vía impuestos o incluyéndolos en la estructura tarifaria de servicios públicos: todos los contribuyentes pagan Vía tributos principio del beneficio o del impacto Vía mecanismos localizados de movilización de plusvalías (no tributarios)