Tercer ciclo de mini-cursos Proyectos urbanísticos y políticas de suelo Medellín, Julio 5-8 de 2011

Transcripción

1 PROGRAMA DE CREACIÓN DE CAPACIDADES TÉCNICAS INSTITUCIONALES LOCALES EN POLÍTICAS E INSTRUMENTOS DE GESTIÓN DEL SUELO Tercer ciclo de mini-cursos i Proyectos urbanísticos y políticas de suelo Medellín, Julio 5-8 de 2011

2 Minicurso No. 8 Urbanismo, gestión y financiación de un proyecto urbanístico Distribución equitativa de cargas y beneficios María Mercedes Maldonado

3 Distribución equitativa de cargas y beneficios Principio jurídico: Igualdad de tratamiento del ciudadano por el régimen legal Quien se encuentra en una misma situación Quien se encuentra en una misma situación debe recibir el mismo tratamiento

4 Ese principio se traduce o se concreta en técnicas o metodologías diferentes, con distintos niveles de equidad

5 Problemas involucrados La planeación casi que por definición- establece tratamientos diferenciados Es decir, que afecta la regla general del principio i i de igualdad d

6 Problemas involucrados Equidad entre los propietarios involucrados en una misma situación o en un mismo proceso urbanístico Y entre estos y el conjunto de la ciudad d o la colectividad entre los no propietarios En relación con el presupuesto público p p p (el conjunto de contribuyentes de la ciudad)

7 Problemas involucrados Quién financia la urbanización o la reurbanización? 1. Los propietarios de suelo 2. Los urbanizadores o constructores 3. Los ciudadanos como contribuyentes a través del pago de impuestos 4. Los ciudadanos como usuarios a través del pago de tarifas

8 Art. 39 ley 388 Parágrafo. Inciso 2 Las cargas correspondientes al costo de infraestructura vial principal p y redes matrices de servicios públicos se distribuirán entre los propietarios de toda el área beneficiaria de las mismas y deberán ser recuperados mediante:

9 1. Tarifas 2. Contribución de valorización 3. Participación i ió en plusvalía lí 4. Impuesto predial o 5. Cualquier otro sistema que garantice el reparto equitativo de las cargas y beneficios de las actuaciones

10 Distribución equitativa de cargas y beneficios Es un mecanismo de financiación de las obras de urbanización, redesarrollo o renovación, con cargo a los incrementos en los precios del suelo producidos por la operación urbana respectiva, soportada en la asignación específica de las normas de uso y edificabilidad

11 Distribución equitativa de cargas y beneficios Qué se financia? La obtención de suelo para usos colectivos Las ejecución de obras de urbanización Qué otras cosas se distribuyen? Dentro de los distintos usos la VIP Las áreas protegidas

12 Puede el impuesto predial por sí mismo lograr la equidad en relación con los distintos procesos de crecimiento y transformación urbana? Contribución de valorización Participación en plusvalía

13 O las técnicas de reajuste o integración inmobiliaria El establecimiento de obligaciones que deben ser cumplidas por los propietarios i que se encuentran en la misma situación, sin llegar a englobes de terrenos

14 Distribución equitativa de cargas y beneficios (1) Asegurar que se cumplan o financien las cargas de urbanización (2) Dar un tratamiento equitativo a todos los propietarios involucrados Cuando se aplica en un reajuste de terrenos: Cuando se aplica en un reajuste de terrenos: que los propietarios de suelo obtengan la misma remuneración o precio del suelo independientemente de su uso final

15 proprietários Moreno Castro Pacheco Salazar Bancos Empresas Fam. Romero Fam Fam. Pardo Cond Fam. Arévalo Fam. González REAJUSTE DE TERRENOS Fam. Gutiérrez Tilaguy il Fam. Melo Torres Outros Proprietarios

16 Parque Entre Nubes La Requilina

17 Planos parciais como base para a programação de etapas Plano Parcial 1 Plano Parcial 2 Plano Parcial 3 1:26104

18 Los ingredientes de la receta reparto equitativo 1º. Suelo antes de la operación urbana (cualquiera que sea su escala, naturaleza o complejidad) -Valor del suelo antes de la operación Expansión urbana Precio según usos agrícolas y forestales - Redesarrollo o renovación Precio antes

19 Los ingredientes de la receta reparto equitativo 2º. 2. Costos de la operación: Algunas a cargo del presupuesto público Otras se convierten en cargas u obligaciones urbanísticas - Áreas protegidas - Aportes de suelo o CESIONES urbanísticas obligatorias - Ejecución de obras - Suelo destinado a vivienda de interés prioritaria

20 Los ingredientes de la receta reparto equitativo 3º. Beneficios urbanísticos Normas de uso y edificabilidad d que se traducen en determinados precios del suelo El suelo vale por lo que se puede hacer en él Es un residuo resultante del producto inmobiliario

21 Los ingredientes de la receta reparto equitativo 4º. Suelo resultante del reparto: Precio del suelo derivados d de los beneficios o aprovechamientos urbanísticos - Obligaciones i o cargas urbanísticas

22 ELEMENTOS DEL SISTEMA DE REPARTO Inversiones NO objeto de reparto Tierra valor antes de la operación o proyecto Inversiones objeto de reparto Norma Autorización específica Usos y edificabilidad Usos y edificabilidad, inciden sobre el precio del suelo y se distribuyen entre quien aporta tierra y quien aporta los recursos para inversión

23 Puntos de discusión Cargas u obligaciones locales Cesiones urbanísticas obligatorias i Las define cada POT No hay una norma nacional explícita, salvo la del decreto nacional de espacio público 15 Mt2 espacio público/habitante bit t

24 Puntos de discusión Cargas u obligaciones locales Cesiones urbanísticas obligatorias Cómo se definen? - Porcentajes - Estándares: Mts2 por vivienda o por habitante

25 Puntos de discusión Ejecución de obras locales Vías Dotación de parques - Hasta dónde se llega? Equipamientos sociales - se construyen o no con cargo al reparto?

26 Puntos de discusión Cargas generales Aportes de suelo Ejecución de obras El tema no es pacífico hay un debate jurídico, técnico y económico

27 Inversiones públicas cargas generales Portal Usme Transmilenio Acceso al S.I.T.M. Rutas Alimentadoras Ciudadela Nuevo Usme ' Planta El Dorado Acceso a Agua Potable- Planta el Dorado

28 INVERSIONES PÚBLICAS/OBLIGACIONES URBANÍSTICAS Y CONDICIONES DE REPARTO Áreas Protegidas Parque Entrenubes Infraestructura Vial Principal Plantas de tratamiento, sistemas de almacenamiento Planta El Dorado

29 CARGAS Tierra y Costo de la Infraestructura Vial Principal Tierra y costo de las redes matrices de servicios públicos Áreas Protegidas GENERALES OBJETO DE REPARTO?

30 CARGAS GENERALES Sistemas Generales Vías Principales Redes Matrices Áreas Protegidas Desafortunadamente persiste la categoría de Reservas y Afectaciones Domina la idea equivocada de que deben ser adquiridas das con cargo al presupuesto público cargas 1 cargas 2

31 Los beneficios o aprovechamiento Suelo rural $ 3.000/mt2 Uso residencial VIS $ /Mt2000/Mt2 Area util-50% del área bruta Uso residencial $ /mt2 Uso comercial $ /mt2 Los aprovechamientos urbanísticos autorizados se traducen en precios del suelo diferenciados cargas 1 cargas 2

32 Precio de venta del inmueble Ganancia para el que construye Inversión en la construcción Ed dificación Costo de la construcción El valor residual del suelo se obtiene como residuo o saldo entre el precio de venta de lo que se construye (de acuerdo con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible) restándole la utilidad y el costo directo e indirecto de la construcción y de la urbanización del suelo Ganancia para el que urbaniza Suelo Costo de la urbanización Inversión en la urbanización Valor residual del suelo: Valor máximo a pagar por el suelo Plusvalías recuperadas para la colectividad Plusvalía Valor inicial del suelo Valor reconocido al propietario (incluye parte de la plusvalía, la cual se le cede)

33 Alternativas de instrumentos para financiar cargas generales Contribución de valorización Se obtienen recursos para financiar las obras, pero hay que comprar el suelo A qué precio se paga el suelo? Quién paga la contribución?

34 Alternativas de instrumentos Participación en plusvalías Transferencia de derechos de construcción compensaciones entre propietarios i Reparto en gestión asociada

35 CALCULO DEL PRECIO DEL SUELO URBANIZADO Tipo de uso Área bruta (m2) Área Valor útil por m2 (52%) US Total US Res. V.I.P. con Actividad económica Residencial. V.I.P Comercio Local VIP V.I.P Residencial V.I.S Comercial Equipamentos Industria Outros TOTAL VALOR SUELO URBANIZADO