Reajuste de Tierras en Medellín, Colombia. Mgr. Beatriz Elena Rave Herrera María Cristina Rojas Eberhard

Transcripción

1 Reajuste de Tierras en Medellín, Colombia Mgr. Beatriz Elena Rave Herrera María Cristina Rojas Eberhard 1

2 Tabla de contenido Contenido 1. Descripción del instrumento - Antecedentes. 2. Reajuste de tierras en Colombia. 3. Lecciones de Medellín: Plan Parcial Simesa. 4. Aciertos y dificultades. 5. Perspectiva de réplica en América Latina. 2

3 Descripción Descripción del instrumento- del Instrumento antecedentes Forma efectiva de implementar el desarrollo obligatorio de un conjunto de predios para garantizar las infraestructuras públicas, apuntando a evitar la expropiación. Fuente Roberto Erazo 3

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5 Descripción del instrumento- antecedentes Antecedentes Para Doebele existen dos tipos de reajuste de tierras (2002) que apuntan a la: Reconfiguración de predios originales para que parte de sus áreas sean cedidas para las estructuras públicas, y la parte restante sea reconfigurada para asegurar un uso más eficiente del suelo. Recuperación de los mayores valores del suelo derivados del mejoramiento de los aprovechamientos y condiciones urbanísticas de los predios. 5

6 Reajuste de Tierras en Colombia Función social y ecológica de la propiedad Sustentado en principios de política pública (Constitución política 1991 y Ley 388/97 Ordenamiento Territorial) Prevalencia interés general sobre el particular Función pública del urbanismo Distribución equitativa de cargas y beneficios 6

7 Reajuste de Tierras en Colombia Reajuste de Tierras en Colombia Ley 388/97 de ordenamiento territorial define como uno de los ejes del sistema urbanístico colombiano la gestión asociada. Gestión asociada se concreta a través de integración inmobiliaria, cooperación entre partícipes, reajuste de tierras. Plan parcial/uau Reajuste de tierras Estos instrumentos se aplican en el marco de: Planes parciales, unidades de actuación urbanística. 7

8 Reajuste de Tierras en Colombia 1 En el ordenamiento territorial colombiano el reajuste de tierras es útil en área con mas de un propietario que: No han sido urbanizadas pero su vocación es urbana. Suelos de desarrollo. 2 Requieran reconfiguración de infraestructuras públicas y transformar usos y aprovechamientos. Suelos de renovación (centro o periferia) 8

9 Reajuste de Tierras en Colombia Reajuste de Tierras en Colombia Un proyecto de reajuste de tierras debe: Establecer la delimitación del ámbito e identificación de predios o inmuebles Las reglas para la valoración inicial de las tierras e inmuebles aportados Definición de cargas y beneficios (norma urbana, diseño y mercado) Las reglas para la valoración final de los predios resultantes Las reglas para la restitución de aportes (en suelo, m2 construidos o dinero) b a g c e Antes d del Proyecto f a b c e i d f h i j g h j 9

10 Reajuste de Tierras en Colombia Antes del Proyecto Después del Proyecto a b g a b g h c e h c e i j Antes d del Proyecto f i j d f Costos de inversión $$$ m2 $ m2 Área Vi Norma urbana Área Vf

11 Reajuste de Tierras en Colombia Antes del Proyecto Después del Proyecto Las restituciones del suelo se harán a prorrata de los aportes en suelo y $$$

12 Lecciones de Medellín: Plan Parcial Simesa Medellín Localización: capital departamento de Antioquia- noroccidente Colombia Población: habitantes POT: Acuerdo 046 de 2006 Plan Parcial Simesa Gestor: Valores Simesa- privado Tratamiento: Redesarrollo Tipo de asentamiento: Industrial Número de predios iniciales: 22 Área: has 12

13 Lecciones de de Medellín: Plan Parcial Simesa Condiciones normativas de partida Usos: sana mezcla de usos asegurando por lo menos el 40% del suelo útil a comercio y servicios. Edificabilidad: I.C mínimo: 2; I.C máximo: 6 Equipamientos: 1 m 2 por vivienda; 1% área construida otros usos. Otros: recuperar y rehabilitar bien patrimonial en el ámbito del plan. 13

14 Lecciones de Medellín: Plan Parcial Simesa Identificación de predios BLOQUE DE PROPIETARIOS EMPRESA AREA en m² % A VALORES SIMESA S.A B ERECOS C C. COLOMBIA D HOLASA E VARIAS EMPRESAS TOTAL

15 Lecciones de Medellín: Plan Parcial Simesa Principios de diseño del Plan Autonomía: derecho de las empresas de quedarse hasta tanto ellas decidan desplazarse. Convivencia: definición de estrategia para que los nuevos usos puedan convivir con los industriales existentes. Flexibilidad: asignación de una amplia gama de usos previendo los posibles cambios del mercado, Unidades de Aprovechamiento Superficial 15

16 Lecciones de Medellín: Plan Parcial Simesa Diseño urbano: coherencia territorial des- equilibrio financiero para cada predio DESCRIPCIÓN Área Bruta en m² Área Neta Cesiones (en m2 construidos) Parques y Zonas verdes Cesión Vías Vehiculares Área útil Área (Ha) 30,6 25,3 11,3 5,9 5,4 19,3 16

17 Lecciones de Medellín: Plan Parcial Simesa Beneficios ,64 Unidades de Aprovechamiento de Superficie Convertidor UAS Valor aprox. de venta Vivienda Comercio Barrio Comercio Lineal Oficinas y Servicios Productivos 1,00 1,50 2,08 1,17 1,00 53,47 USD 980,21 USD 1361,4 USD 762,38 USD 653,47 USD Valores convertidos a dólares según TRM del 03/05/2013, 1836,34. Pondera la edificabilidad por un factor de uso de forma tal que se correlacionen los valores de venta de los metros cuadrado de los diferentes usos con su área. 17

18 Lecciones de Medellín: Plan Parcial Simesa Beneficios Valor de ventas de área construida $ USD Valor de ventas de área útil $ USD Valor residual del suelo bruto después del plan parcial $ USD Valores convertidos a dólares según TRM del 03/05/2013, 1836,34. 18

19 Lecciones de Medellín: Plan Parcial Simesa Cargas ITEM USD (año 2006) Costos Directos de Construcción $ Costos indirectos y financiero (supuestos)* $ Urbanismo $ Honorarios $ Costos generales y ventas $ Total costos $ Valores convertidos a dólares según TRM del 03/05/2013, 1836,34. 19

20 Lecciones de Medellín: Plan Parcial Simesa Compensaciones: Cargas para equilibrar el reparto BLOQUE DE Costos totales a EMPRESA UAS PROPIETARIOS compensar A VALORES SIMESA S.A $ B ERECOS $ C C. COLOMBIA $ D HOLASA $ E VARIAS EMPRESAS $ TOTAL $ Valores convertidos a dólares según TRM del 03/05/2013, 1836,34. 20

21 Lecciones de Medellín: Plan Parcial Simesa Balance Ventas construcción Costos de construcción Ventas suelo útil Costos de urbanismo Valor residual suelo bruto Valor inicial del suelo US$ 740 millones US$ 500 millones US$ 240 millones US$ 163 millones US$ 80 millones US$ 66 millones Valores convertidos a dólares según TRM del 03/05/2013, 1836,34. 19% incremento del valor del suelo 100% financiación de obras de infraestructura 63% del área pasó a ser pública Distribución equitativa C y B 21

22 Factores de Éxito éxito Cantidad de propietarios e interés privado. Existencia de pocos propietarios, y liderazgo de los propietarios de los predios más grandes. Norma que obligaba a presentar un plan parcial como requerimiento para la transformación de la zona. Claridad en los objetivos públicos y agilidad en el proceso de adopción. Creó confianza y seguridad en inversionistas y por suerte coincidió con un pico del ciclo económico Acuerdo sobre reglas de participación en cargas y beneficios. Realizada con base en las áreas de los predios dadas las condiciones homogéneas de la zona. 22

23 Factores de Éxito éxito Diseño urbano y propuesta de financiación. Resuelve la necesidad de armonizar usos nuevos (residenciales, comerciales y de servicios) con los industriales existentes y propone el diseño de una completa de una pieza de ciudad sin la necesidad de englobe predial. Reconocimiento de la dinámica del mercado. Un proyecto de 30 has. en una ciudad de 2.4 millones de personas puede tomar 20 años en desarrollarse. 23

24 Perspectiva de réplica en América Latina Reflexiones Precio de venta de las construcciones US$ 875 US$ Valor del suelo $ $ $ $ Vivienda Social? Parques? Dinero? Valores convertidos a dólares según TRM del 03/05/2013, 1836,34, actualizados a

25 Perspectiva de réplica en América Latina Condiciones para su réplica Es mas impactante un ejemplo exitoso que una norma (para empezar) Reglas claras y mayor aprovechamiento económico, sólo si se hace un proyecto conjunto Metodologías valuatorias que permitan realizar la valoración de los predios e inmuebles Conocimiento del área y los propietarios que la integran: Catastro y registro actualizados Manejo de información sobre condiciones de mercado de construcción y suelo. 25

26 Perspectiva de réplica en América Latina Riesgos Desconfianza Estado - privados, privados - privados Diferencias absolutas entre avalúos y datos de mercado Largos tiempos de concertación 26

27 Transformación de la zona 27

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29 z Información de contacto: Beatriz Elena Rave Herrera Gerente General Empresa de Vivienda de Antioquia Medellín - Colombia María Cristina Rojas Eberhard Consultora Independiente Bogotá - Colombia maria_cristina_rojas@yahoo.com 29