Sistemas de reparto equitativo de cargas y beneficios en planes parciales

Transcripción

1 IX CURSO DE DESARROLLO PROFESIONAL SOBRE GESTION DEL SUELO EN GRANDES PROYECTOS URBANOS Sistemas de reparto equitativo de cargas y beneficios en planes parciales Utilizados en varios casos del Valle de Aburrá Juan Carlos Garcia Bocanegra Consultor AMVA Docente Universitario Medellín, 16 de marzo de 2011

2 Ley 388 de 1997 Desarrollo Territorial POT Plan de Ordenamiento Territorial Instrumentos de Gestión urbana Macroproyectos urbanos Gestión de los suelos Planes parciales Actuación individual Reparto de cargas y de beneficios 1. Contar con un Marco Legal y de Planificación apropiado

3 Principio de la distribución o reparto equitativo de cargas y de beneficios Planes parciales

4 Area de Planificación de un plan parcial Expansión urbana

5 A. B. C. AREA DE INTERVENCION G. M. H. I. D. E. N. J. Ñ. K. O. L. A.M.E. Area de Manejo Especial F. Estructura de la propiedad privada

6 Vías públicas Redes de servicios públicos Parques y Equipamientos públicos Cargas Urbanísticas

7 Comercio Vivienda Vivienda Servicios Beneficios urbanísticos

8 Beneficios Urbanísticos en las Unidades de Actuación

9 Cargas A. B. C. 2. G. H. M. I. D. E N. J. 8. Ñ. K. 6. O. L. En equilibrio en Tres ESCALAS: CIUDAD ENTRE UNIDADES ENTRE PREDIOS F. 4. Beneficios Unidades de Actuación Urbanística = Reajuste, integración, cooperación, asociación

10 Area de Planificación de Pajarito en Medellín

11 Area de Pajarito escenario desarrollo predio a predio

12 Conformación de Unidades en Plan Parcial de Pajarito

13 Plan Parcial de Pajarito

14 Plan parcial - Macroproyecto Pajarito

15 Plan Parcial de Pajarito

16 Valoración de los Predios Area bruta valores ponderados única variable la situación actual asociada a las condiciones naturales y preexistentes no expectativas A. B. C. AREA DE INTERVENCION G. M. H. I. D. E. N. J. Ñ. K. O. L. 1 A.M.E. Area de Manejo Especial F.

17 Cargas Urbanísticas entre las Unidades de Actuación

18 Beneficios Urbanísticos en las Unidades de Actuación

19 A. Sistemas de reparto de cargas y de beneficios - Entre Unidades 1. Valoración de Potenciales Derechos derivados del aporte de suelos por parte de propietarios. 2. Valoración de Aportes a cargas en cada Unidad de Gestión y a su interior distribuida la responsabilidad entre todos los participantes. 3. Derecho a participar en Beneficios por cada Unidad de Gestión del total del beneficio posibilitado por el plan parcial del mismo modo que cada uno de los propietarios y aportantes en cada unidad participan en proporción a los aportes efectuados.

20 B. Sistemas de reparto de cargas y de beneficios - Entre predios en una Unidad 1. Valoración de Potenciales Derechos (ponderados por puntos) derivados del aporte de suelos por parte de propietarios a la Unidad 2. Participación directamente proporcional (a los puntajes o %) para participar en las integraciones y/o asociaciones con miras a obtener los beneficios y responsabilizarse de las cargas

21 Redesarrollo Gran Manzana de SIMESA -Medellín

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23 PRINCIPIO DE CONVIVENCIA: MEDIR EL TIEMPO SOBRE EL ESPACIO

24 PRINCIPIO DE CONVIVENCIA: MEDIR EL TIEMPO SOBRE EL ESPACIO

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26 Redesarrollo Gran Manzana de SIMESA

27 Cargas viales y de servicios públicos SIMESA locales y metropolitanas

28 A B Parque Simesa A C Cargas parques y espacios públicos SIMESA

29 Cargas equipamientos públicos SIMESA

30 Plan Parcial Simesa Ciudad del Río

31 Principio de la distribución o reparto equitativo de cargas y de beneficios Cargas Costos o inversiones en lo público para construir ciudad Loma de los Bernal - Medellín Beneficios Utilidades generadas Por la actividad inmobiliaria

32 Loma de los Bernal - Medellín

33 Cargas En equilibrio en Tres ESCALAS: Derechos iniciales en puntos o % CIUDAD ENTRE UNIDADES ENTRE PREDIOS Beneficios

34 Cuantificación de los derechos iniciales en Puntos Valoración de los terrenos: Unidades de Gestion Lotes Area total Area Util Comprometida Ambiental Puntaje Areas Utiles Puntaje Comprometida Ambiental Puntaje Total Porcentaje 1 Lote J , , , , , ,00 19,11 2 Lote I 8.966, ,00 0, ,00 0, ,00 8,81 3 Lotes C, D, E, F, F1 y H , , , , , ,50 35,66 4 Lote B , , , , , ,50 22,46 5 Lote A , , , , , ,50 13,96 TOTAL , , , , , ,50 100,00

35 DERECHOS Y APORTES POR UNIDAD DE GESTION Unidades de Gestión Puntajes Derechos Iniciales Terrenos Puntajes cargas Total Porcentaje % , , ,60 19, , , ,56 9, , , ,05 35, , , ,50 23, , , ,20 12, , , ,90 100,00 Unidad de Area Edificabilidad Puntos Puntos Diferencia Equivalencia en Gestión Edificable Aplicando I.C. Requeridos Aportados Pesos 2,82 Efectivamente M² M² $ 1 11, , , , ,059, , , , , ,175, , , , , ,906, , , , , ,593, , , , , , ,196, Total 64, , , ,

36 H E F G D C

37 H E F G D C

38 Factibilidad de desarrollo de los lotes que integran la UNIDAD 3 H E G D F C Sin violentar las restricciones, respetando la sostenibilidad

39 Desarrollo de cada predio de la UNIDAD 3 A LAS MALAS : H Sacrificando: Espacio para Equipamientos y Parques públicos G D E Retiros de Protección ambiental de la escorrentía F Bosque Natural Existente C Acceso y permeabilidad Construir sobre llenos Antrópicos y altas Pendientes Calidad urbanistica y arquitectonica

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41 PARTICIPACION PORCENTUAL EN BENEFICIOS Y CARGAS EN LA UNIDAD 3 Lotes Propietarios Derechos Porcentaje Edificabilidad Cargas Originales Puntos % M² Puntos C Familia Gómez Bernal 12, , , D Aridos 11, , , E Sucesión Lucía Ceballos 6, , , F Casa Rosa Estela Gómez , F1 Juan Mejia Gomez , H Los Algarrobos Bernal de Lamby, Bernal Ceballos y otros. 4, , , TOTALES 36, , ,322.05

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43 Disposición segura de las edificaciones Equipamientos Públicos y comunitarios Recuperación e Integración de bosques Continuidad y articulación a Ejes públicos Recuperación e Integración de bosques

44 Ejercicio de reparto