FIDUCIA Y URBANISMO. Presentación de: OMAR ANDRÉS GALVIS-ACEVEDO

Transcripción

1 FIDUCIA Y URBANISMO. Presentación de: OMAR ANDRÉS GALVIS-ACEVEDO

2 LA FIDUCIA PARA EL URBANISMO El artículo 36 de la ley 388 de 1997: ( ) Igualmente las entidades municipales y distritales y las áreas metropolitanas podrán participar en la ejecución de proyectos de urbanización y programas de vivienda de interés social, mediante la celebración, entre otros, de contratos de fiducia con sujeción a las reglas generales y del derecho comercial, sin las limitaciones y restricciones previstas en el numeral 5º del artículo 32 de la ley 80 de 1993 junio de

3 LA FIDUCIA PARA EL URBANISMO Cual es el alcance de esta norma?: Concepto Consejo de Estado Sala de Consulta y Servicio Civil: Consejero Ponente: César Hoyos Salazar 4 de julio de dos mil tres (2003).-Radicación número : Se refiere a contratos de FIDUCIA MERCANTIL los contratos de fiducia que autoriza la mencionada norma, los cuales han de entenderse de fiducia mercantil, puesto que la norma expresa que se celebrarán con sujeción a las reglas generales y del derecho comercial, lo cual se reafirma con la expresión siguiente de la norma, sin las limitaciones y las restricciones previstas en el numeral 5 del artículo 32 de la ley 80 de Se aplica para ejecución de programas de vivienda de interés social. Se aplica para la ejecución de proyectos de urbanización. junio de

4 LA FIDUCIA PARA EL URBANISMO Que significa proyectos de urbanización. a los planes para la construcción de conjuntos residenciales o barrios con vías y servicios, a partir de la parcelación del predio respectivo. La norma no se debe entender como alusiva a proyectos de urbanismo el urbanismo se refiere a la proyección y desarrollo de espacios adecuados para una ciudad de forma ordenada, y en consecuencia, engloba el diseño armónico y la construcción articulada con la identidad y el entorno de la ciudad, de plazas, parques, calles y avenidas, urbanizaciones, edificios de apartamentos y de oficinas, zonas comerciales e industriales, colegios y universidades, hospitales y centros de salud, instalaciones militares y de policía, escenarios deportivos, en fin, todo lo que constituye una ciudad. junio de

5 Porqué la Fiducia? Es común que las Administraciones Municipales en colombia consideren que para promover una actuación urbanística de forma directa el principal instrumento con el que cuentan es la Expropiación. La expropiación permite: Control Público de la Operación. Suelo, como insumo básico Sin embargo: La programación de tiempos es compleja El proceso queda determinado a la voluntad del propietario

6 Porqué la Fiducia? Art.36 de la Ley 388 de 1997: Actuación urbanística pública. Son actuaciones urbanísticas la parcelación, urbanización y edificación de inmuebles. Cada una de estas actuaciones comprenden procedimientos de gestión y formas de ejecución que son orientadas por el componente urbano del plan de ordenamiento junio de

7 Art.36 de la L.388/1997 Las administraciones tienen herramientas para superar la iniciativa particular como único mecanismo de gestión y actuación sobre el territorio. Modalidades de actuación urbanística: Por propietarios individuales de forma aislada. (la más tradicional; el papel de la Administración es pasivo: control y autorización) Por grupos de propietarios asociados voluntariamente o de manera obligatoria a través de unidades de actuación urbanística. Directamente por entidades públicas. Mediante formas mixtas de asociación entre el sector público y privado. junio de

8 Fiducia en formas de Gestión Asociada Art.36 L.388/1997: Las entidades municipales y distritales y las áreas metropolitanas podrán participar en la ejecución de proyectos de urbanización y programas de vivienda de interés social, mediante la celebración, entre otros, de contratos de fiducia con sujeción a las reglas generales y el derecho comercial sin las limitaciones y restricciones previstas en el numeral 5º del artículo 32 de la Ley 80 de 1993 junio de

9 MARCO GENERAL LOS NEGOCIOS FIDUCIARIOS INSTITUCIONALES EN COLOMBIA. FIDUCIA MERCANTIL ENCARGO FIDUCIARIO FIDUCIA PUBLICA junio de

10 MARCO GENERAL FIDUCIA MERCANTIL. PARTES. FIDEICOMITENTE O FIDUCIANTE. Cualquier persona natural o jurídica. FIDUCIARIO.(UNICO Y ESPECIAL). Las sociedades fiduciarias Establecimientos de crédito de creación legal, en cuya ley de creación se mencione la facultad de ser fiduciario. BENEFICIARIO Y FIDEICOMISARIO. Cualquier persona, aun la que no existe pero se espera que exista. junio de

11 MARCO GENERAL FIDUCIA MERCANTIL. OBJETO. Que el fiduciario realice actos y contratos. Que se intente conseguir una finalidad específica, que debe ser expresamente determinada en el contrato. junio de

12 MARCO GENERAL FIDUCIA MERCANTIL. ELEMENTOS. Transferencia de propiedad de bienes al fiduciario. Bienes materiales Bienes inmateriales (derechos) Límite de tiempo del contrato. Nunca más de 20 años El fiduciario nunca puede ser beneficiario del contrato. No puede obtener utilidad o perdida por el resultado del negocio. Es un contrato oneroso. junio de

13 MARCO GENERAL FIDUCIA MERCANTIL. ELEMENTOS. PATRIMONIO AUTÓNOMO No es una persona jurídica. La fiduciaria no lo representa. No es parte en los contratos que celebra la fiduciaria en cumplimiento del objeto de la fiducia. Es una excepción al artículo 2488 del C.C., creada mediante los artículos 1227 y 1233 del C. de Co. Es una forma de limitar la responsabilidad, por la vía de predeterminar la garantía de un grupo de actos o contratos. junio de

14 MARCO GENERAL ENCARGO FIDUCIARIO. PARTES. ENCARGANTE. Cualquier persona natural o jurídica. FIDUCIARIO.(UNICO Y ESPECIAL). Las sociedades fiduciarias Establecimientos de crédito de creación legal, en cuya ley de creación se mencione la facultad de ser fiduciario. BENEFICIARIO Y FIDEICOMISARIO. Cualquier persona, aun la que no existe pero se espera que exista. junio de

15 MARCO GENERAL ENCARGO FIDUCIARIO. OBJETO. Que el fiduciario realice actos y contratos. Que se intente conseguir una finalidad específica, que debe ser expresamente determinada en el contrato. ES NOMINADO PERO NO TÍPICO. No tiene normas propias. Se le aplican las del mandato y las de la fiducia mercantil. junio de

16 MARCO GENERAL ENCARGO FIDUCIARIO. ELEMENTOS. Entrega de la tenencia de bienes al fiduciario. Bienes materiales Bienes inmateriales (derechos) El fiduciario nunca puede ser beneficiario del contrato. No puede obtener utilidad o perdida por el resultado del negocio. Es un contrato oneroso. NO GENERA PATRIMONIO AUTÓNOMO Los bienes nunca salen del patrimonio del encargante. junio de

17 MARCO GENERAL FIDUCIA PÚBLICA. PARTES. FIDUCIANTE, FIDEICOMITENTE O ENCARGANTE Entidades estatales sujetas al régimen de la ley 80. (L.1150 de 2007) FIDUCIARIO.(UNICO Y ESPECIAL). Las sociedades fiduciarias Establecimientos de crédito de creación legal, en cuya ley de creación se mencione la facultad de ser fiduciario. BENEFICIARIO Y FIDEICOMISARIO. Cualquier persona, aun la que no existe pero se espera que exista. Nunca puede serlo a título gratuito. Sin violación de las normas fiscales y penales sobre disposición de bienes públicos. junio de

18 MARCO GENERAL FIDUCIA PÚBLICA. OBJETO. Que el fiduciario realice actos y contratos. Que se intente conseguir una finalidad específica, que debe ser expresamente determinada en el contrato. PERO CON ESTAS LIMITACIONES: NO DELEGACION DE ADJUDICACION OBJETO Y PLAZO DETERMINADO SIEMPRE POR LICITACION O CONCURSO SEGUNDA RELACION JURIDICA SE SOMETE A CONTRATACION ESTATAL NO PUEDE TENER COMO FINALIDAD VIOLAR LA CONSTITUCION. PARTICULARMENTE EL ARTICULO 355 (Prohibición de auxilios o donaciones) ENCARGO PÚBLICO SOLO PARA PAGAR OBLIGACIONES DE OTROS CONTRATOS junio de

19 MARCO GENERAL FIDUCIA PÚBLICA. ELEMENTOS. Entrega de la tenencia de bienes al fiduciario. Bienes materiales Bienes inmateriales (derechos) El fiduciario nunca puede ser beneficiario del contrato. No puede obtener utilidad o perdida por el resultado del negocio. Es un contrato oneroso. NO REMUNERACION CONTRA RENDIMIENTOS NO TRANSFERENCIA DEL DOMINIO NO GENERA PATRIMONIO AUTÓNOMO Los bienes nunca pueden salir del patrimonio del encargante. junio de

20 Ventajas de la Fiducia Vincula mediante un esquema contractual a los diferentes actores públicos y privados. Es un instrumento seguro que facilita el englobe de los predios. Permite concretar el destino de los terrenos a los usos públicos y privados que se definan en el plan, sin sujeción a la división predial preexistente, de manera ordenada y en tiempos predecibles, para que armonice tal disponibilidad con los cronogramas de ejecución. Asegura a los actores que intervienen obtener una retribución, reparación o compensación por los aportes que hagan. Separa el dominio del bien de los particulares (propietarios), sin desconocer sus derechos patrimoniales: automáticamente y por ministerio de ley adquieren derechos fiduciarios. junio de

21 Ventajas de la Fiducia Se crea un patrimonio autónomo, separado del de los aportantes (propietarios, municipio e inversionistas privados), beneficiarios y del de la fiduciaria. Este ente especial, destinado exclusivamente al fin de cumplir el cometido del reajuste de los terrenos y del reparto equitativo de las cargas y beneficios. Genera confianza entre quienes aportan recursos económicos, tierra o conocimientos o trabajo, a cambio de un futuro retorno del aporte y su respectiva valorización. (Experiencias en proyectos inmobiliarios) junio de

22 Ventajas de la Fiducia El sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios garantiza que todo el suelo incluido en un plan parcial sea remunerado de la misma forma sin consideración de su uso y destino final en el diseño urbano propuesto. Los derechos fiduciarios son derechos de participación que pueden circular entre particulares o entre entidades del Estado. Ello le da oportunidad a los involucrados de obtener ingresos adicionales en el mercado de los industriales de la construcción. Reduce el monto de la inversión que debe hacer el Municipio: la financiación se respalda con derechos de beneficio, incluso, el pago puede hacerse con ellos. Permite que la expropiación, en caso de propietarios renuentes, se haga a favor de terceros, siempre que entre ellos y la entidad exista un contrato o convenio que garantice la utilización de los inmuebles para el propósito que fueron adquiridos (Art.61 L.388/97). junio de

23 Ventajas de la Fiducia Artículo 18 de la Ley 788 de 2002 (que modifica el Art del E.T): Otras rentas exentas: Son rentas exentas las generadas por los siguientes conceptos, con los requisitos y controles que establezca el reglamento: ( ) 9. La utilidad en la enajenación de predios destinados a fines de utilidad pública a que se refieren los literales b) y c) del artículo 58 de la Ley 388 de 1997 que hayan sido aportados a patrimonios autónomos que se creen con esta finalidad exclusiva, por un término igual a la ejecución del proyecto y su liquidación, sin que exceda en ningún cazo de (10) años. También gozarán de esta exención los patrimonios autónomos indicados junio de

24 LA FIDUCIA PARA EL URBANISMO En cambio, para realizar proyectos de urbanismo, las entidades estatales competentes, pueden acudir a diversos contratos, entre los cuales se encuentra el de fiducia pública, reglamentado de manera específica por la ley 80. junio de

25 COMO USAR LA FIDUCIA MERCANTIL EN LA ADMINISTRACION URBANA. Dentro de los proyectos de urbanización. Transfiriendo a la fiduciaria, para afectarlos a un patrimonio autónomo los predios donde se desarrollará el barrio o la urbanizacion o, Recursos de inversionistas, o de entidades estatales para destinarlos a adquirir terrenos en donde se desarrollará el barrio o la urbanización Instruyendo a la fiduciaria para que haga el englobe y desenglobe que se requiera, para crear los predios necesarios para los diferentes usos del suelo previstos en la norma de urbanismo. Instruyendo a la fiduciaria para que transfiera a la entidad pública respectiva el suelo requerido para infraestructuras de servicios públicos y vías, para espacio público o equipamiento, sean cargas generales o locales, con el fin de que se convierta en suelo público junio de

26 COMO USAR LA FIDUCIA MERCANTIL EN LA ADMINISTRACION URBANA. Lo ideal es transferir a la Fiduciaria, para su afectación al patrimonio autonomo: Los terrenos cobijados por cada unidad de actuación urbanísitca, hasta completar el plan parcial. El valor de las obras realizadas por el municipio y/o por particulares. Estudios, materiales, materia prima y otros insumos necesarios para desarrollar las obras. Dinero que se requiera para adquirir alguno de los elementos enunciados, cuando no haya aporte en especie o resulte más benéfica, adquisición a título de compraventa. Para que quien haga el aporte reciba derechos de beneficio, expresados en unidades, calculadas al valor intrínseco del fideicomiso en la fecha del aporte, que se redimen al valor intrínseco del fideicomiso en la fecha de su terminación, o cuando se liquide parcialmente alguna de sus unidades de actuación urbanística o de sus etapas. junio de

27 COMO USAR LA FIDUCIA MERCANTIL EN LA ADMINISTRACION URBANA. La redención puede ser: En tierra, mediante el remate de áreas de terreno que se paguen en derechos de beneficio, por parte de los beneficiarios que recibieron los derechos. Mediante la entrega de inmuebles construidos en desarrollo del fideicomiso, si así lo determina el comité de la fiducia, que se adjudicarán en remate que se pagará con derechos del fideicomiso. Mediante la entrega del valor del derecho, en dinero, una vez se hayan vendido los inmuebles, lotes o construcciones. Algún otro mecanismo que garantice la maximización del beneficio y la equidad e igualdad de oportunidades en la distribución de la valorización de los terrenos. junio de

28 COMO USAR LA FIDUCIA MERCANTIL EN LA ADMINISTRACION URBANA. Dentro de los proyectos de urbanización. Instruyendo a la fiduciaria para que permita que las entidades estatales, realicen las obras de urbanismo necesarias para el desarrollo de barrio o la urbanización. (Esas obras no son parte del objeto del contrato) Instruyendo a la fiduciaria para que realice algunas o todas las siguientes acciones: Venda los predios desenglobados de uso privado, para que se desarrollen y vendan las unidades en ellos construidas. Contrate constructores, financiadores y comercializadores para la construcción y venta de unidades residenciales. Transfiera predios con sus mejoras a los que aportaron terrenos en bruto, para pagar su aporte. Transfiera a la o las entidades estatales que realizaron obras que generaron valorización o plusvalía, terrenos o dinero producto de las ventas de terrenos o de unidades de vivienda construidas. junio de

29 COMO USAR LA FIDUCIA MERCANTIL EN LA ADMINISTRACION URBANA. Distribución de Beneficios. FIDEICOMITENTE ENTREGA DINERO O PREDIOS FIDEICOMITENTE Y ENTIDADES MUNICIPALES RECIBEN DERECHOS FIDUCIARIOS POR UN VALOR EQUIVALENTE A LOS APORTES EN TIERRA, DINERO U OBRAS FIDEICOMITENTE RECIBE DINERO O PREDIOS POR VALOR EQUIVALENTE AL VALOR ACTUALIZADO DEL FIDEICOMISO SE EJECUTA EL FIDEICOMISO, SEGÚN LO EXPUESTO ANTES, SUMANDO VALORES DE MEJORAS O DE ACTUALIZACIÓN DE AVALUOS Y RESTANDO VALOR DE TERRENOS DE USO PUBLICO, LO QUE ACTUALIZA EL VALOR DE LOS DERECHOS FIDUCIARIOS junio de