RESUMEN EJECUTIVO ENTRE ORILLAS LA RIBERA DEL RÍO MEDELLÍN SE REGENERA EN EL NUEVO GUAYABAL. Perfil de un Proyecto Piloto de Renovación Urbana (PRU)

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1 RESUMEN EJECUTIVO ENTRE ORILLAS LA RIBERA DEL RÍO MEDELLÍN SE REGENERA EN EL NUEVO GUAYABAL Perfil de un Proyecto Piloto de Renovación Urbana (PRU)

2 TABLA DE CONTENIDO Introducción Contexto metropolitano El Territorio Un Nuevo Guayabal Fuente: Valores Simesa 3

3 INTRODUCCIÓN Con el objetivo de aportar a la reflexión crítica sobre la oportunidad de renovación de los suelos aledaños al río Medellín, el Grupo Argos, con el acompañamiento técnico de Urbam, Centro de Estudios Urbanos y Ambientales de la Universidad EAFIT, presenta una hipótesis de ocupación futura para el sector de Guayabal, bajo estandares de sostenibilidad fisico ambiental, flexibilidad de gestión y complejidad urbana. Fuente: Urbam- Universidad Eafit 5

4 El Plan Director para Medellín y el Valle de Aburrá BIO2030 identificó varias tendencias territoriales que dan cuenta de un crecimiento urbano insostenible y problemático. Crecimiento urbano expansivo en ladera CONTEXTO METROPOLITANO La importancia estratégica del sector de estudio De ellas se concluye que el escenario del río es el sector estratégico para el crecimiento compacto de la metrópoli, consolidándose como el principal eje metropolitano de espacio público, movilidad, actividades y hábitat. Subutilización del eje del río Fuente: BIO Fotografía Alonso Posada BIO2030 estimó que el escenario río, en su zona urbana, puede albergar nuevas viviendas (59% de la demanda al 2030) y m2 de espacios destinados a actividades. 7

5 Centro Cerro La Asomadera Cerro Nutibara 0 Calle 3 Río Ab urr á Vivero Municipal Ciudad del Río Zoológico Santa Fe Poblado Av.L Av.G ua ya ba l as Ve ga s 0 le 1 Cal Polígono de estudio Aeropuerto Olaya Herrera Fuente: Pomca

6 Antecedentes Desde los años 50, el Plan Piloto de Wiener y Sert determinó que la zona sur de Medellín habría de convertirse en un sector dedicado a la actividad industrial. Con el fin de habilitar este sector, el río Medellín fue canalizado y las avenidas que lo bordean fueron construidas. EL TERRITORIO Estado actual del sector de estudio Fuente: Biblioteca Pública Piloto. Industria Argos Fuente: Urbam- Universidad Eafit Fuente: Plan Piloto Wiener y Sert

7 Alta oportunidad de renovación Obstáculos para la transformación Los sectores de Guayabal y Villa Carlota presentan una localización estratégica dada por su cercanía a importantes infraestructuras de accesibilidad, a elementos naturales de alto valor y a equipamientos de primer orden. Además, ambos sectores se caracterizan por un bajo aprovechamiento del suelo que se evidencia en la baja altura de sus edificaciones y en un uso monofuncional, esto da cuenta del enorme potencial de transformación que poseen. Pese a un potencial de transformación reconocido por diferentes documentos de ordenamiento territorial, la renovación del sector se ve obstruida por varios factores normativos, los principales son: Bajos índices de aprovechamiento Límite de altura a 5 pisos Altas obligaciones Prohibición de vivienda Obligación de desarrollar planes parciales de gran tamaño Cómo detonar la transformación de este sector estratégico? Fuente: Urbam- Universidad Eafit

8 Hipótesis de trabajo Renovación urbana progresiva, diversa y de calidad a través de: Proyectos detonantes + Cambios normativos y de gestión UN NUEVO GUAYABAL Propuesta de transformación progresiva Principios rectores Flexibilidad En la operación En las escalas En los tiempos Complejidad urbana En la mezcla de usos En la densidad humana Óptimos estándares urbanísticos y de sostenibilidad Fuente: Urbam- Universidad Eafit Integración con la ciudad Excelentes condiciones de movilidad y accesibilidad Desarrollo inmobiliario diverso y sostenible 15

9 Un territorio articulado con la ciudad A partir de unos sistemas estructurantes de movilidad y espacio público, se articulan los diferentes elementos naturales y artificiales que rodean el sector, conectando ambas riberas e integrándolo a las dinámicas urbanas. Parques existentes Areas verdes Parques propuestos Corredores verdes y paseos urbanos Nueva estación Metro 17

10 Un sector eficiente y atractivo Calle 30 La nueva estructura urbana, trazada a partir de la configuración predial existente, puede albergar progresivamente los desarrollos inmobiliarios previstos. Esta estructura se consolida a partir de tres tipos de proyectos, algunos de ellos son considerados estratégicos y serán los detonantes de la renovación del sector: Proyectos transversales Estación Metro (Proyecto estratégico) Conexión Vivero-Zoológico (Proyecto estratégico) Conexión MAMM-Zoológico Zoológico Santa Fe Mamm Proyectos internos Alameda Nuevo Guayabal (Proyecto estratégico) Río Aburrá Ciudad del Río Paseo Nuevo Guayabal (Proyecto estratégico) Nuevas calles Proyectos complementarios Recualificación Av. Guayabal Parque Río Medellín Av. Guayabal Av. Las Vegas Vivero Municipal Paseo urbano Av Las Vegas Calle 10 Predios existentes Nueva estación Metro 19

11 Proyecto Entre Orillas nueva estación metro Proyectos estratégicos detonantes La construcción de una nueva estación de metro, la transformación del antiguo vivero y el zoológico Santa Fe en parques públicos y su articulación a través de un sendero peatonal y arborizado que conectará ambas riberas del río será el proyecto detonante en la construcción del Nuevo Guayabal Zoológico Usos existentes Nuevos usos Edificio Argos Sendero peatonal Nueva estación de Metro Usos existentes Río Aburrá Av. Regional Usos existentes Edificio Servientrega Sendero peatonal 21

12 La Alameda y Paseo Nuevo Guayabal Proyectos estratégicos detonantes La Alameda y el Paseo Nuevo Guayabal conformarán un espacio interno que atraerá nuevos visitantes, residentes y empleados al sector. Usos existentes Nuevos usos Edificio Argos Plantas bajas comerciales Alameda Nuevo Guayabal 23

13 La transformación del sector Otros proyectos La recualificación de la Avenida Guayabal mejorará la calidad urbana del sector y posibilitará la aparición de actividades económicas y recreativas a lo largo de este importante eje. Nuevos desarrollos Plantas bajas comerciales Recualificación de la Av. Guayabal Nuevos usos Usos existentes Zoológico Santa Fe Recualificación de la Av. Guayabal Mejoramiento espacio público 25

14 Un nuevo marco normativo y de gestión Cambios normativos y de gestión Las nuevas normas propuestas buscan facilitar el desarrollo de los potenciales del sector: Unidad de gestión Aprovechamiento Usos del suelo Obligaciones Permitir el desarrollo a través de Micro Unidades de Actuación -MUAdesde 700m2 de superficie. Un índice de construcción entre 3 y 4, según el tamaño de la operación y una altura máxima permitida por el cono de aproximación del aeropuerto. Permitir la construcción de vivienda en el sector en coexistencia con usos productivos compatibles. Cesiones de 9,5m2 por cada 100m2 construidos para configurar los sistemas estructurantes y financiar los proyectos estratégicos. Posibilidad de desarrollos diversos y agilidad en la gestión. Mayor intensidad de uso del suelo. Sana mezcla de usos y preservación de vocación productiva Reducción de más del 50% con respecto a la norma actual. Fuente: Urbam- Universidad Eafit 27

15 Múltiples alternativas de desarrollo La renovación a través de Micro Unidades de Actuación genera una gran variedad de alternativas de desarrollo inmobiliario, posibilitando la intervención de un mayor número de inversionistas y actores del sector de la construcción y adaptándose a las condiciones del mercado. Renovación urbana progresiva, diversa y de calidad Alternativa 1 Alternativa 2 Alternativa 3 1MUA GRANDE (mayor a 5.000m2) Área: m2 I.C:4 -Cambiar de uso, manteniendo estructura actual, susceptibles de reformas o adiciones un 50% del área actual y un 20 % del suelo destapado. -Subdivisión y redesarrollo. -Edificios nuevos manteniendo preexistencias. -Desarrollo completo. 30 % de desarrollo 50% de desarrollo Desarrollo completo Manteniendo uso actual 50% de desarrollo Desarrollo completo 2 MUA MEDIANA (2.700m2 a 5.000m2) Área: m2 I.C:3,50 -Cambiar de uso, manteniendo estructura actual, susceptibles de reformas o adiciones un 50% del área actual y un 20 % del suelo destapado. -Subdivisión y redesarrollo. -Edificios nuevos manteniendo preexistencias. -Desarrollo completo. 10 % de desarrollo 30% de desarrollo 80% de desarrollo 3MUA PEQUEÑA (700m2 a 2.700m2) Área: m2 I.C:3,00 -Cambiar de uso, manteniendo estructura actual, susceptibles de reformas o adiciones un 50% del área actual y un 20 % del suelo destapado. -Edificios nuevos manteniendo preexistencias. -Desarrollo completo. 4 PREDIOS MENORES REFORMAS O ADICIONES -Cambiar de uso, manteniendo estructura actual, susceptibles de reformas o adiciones un 50% del área actual y un 20 % del suelo destapado. -Desarrollo completo. Reformas o adiciones Desarrollo completo (menores a 700m2) Área: 700 m2 I.C:3,00 Este rango de MUA no tiene obligaciones en parqueaderos. 29

16 Un desarrollo diverso y flexible Bajo las condiciones normativas propuestas el sector se renovará progresivamente, recibiendo nuevos usos del suelo y permitiendo la permanencia o transformación de las actividades productivas. Renovación urbana progresiva, diversa y de calidad Estado inicial 30% de desarrollo 50% de desarrollo 80% de desarrollo 31

17 Un Nuevo Guayabal En el sector de estudio pueden construirse alrededor de m2 para nuevas actividades, así, el territorio podría albergar hasta nuevos habitantes y empleos. Usos existentes Proyectos detonantes Nuevos desarrollos Proyectos detonantes Proyectos detonantes Proyectos detonantes Usos existentes Cambios normativos y de gestión 33

18 Equipo de trabajo Grupo Argos Ing. David Escobar Ing. Hernando Gomez Coordinación Asesor técnico Equipo de trabajo urbam EAFIT Arq. Alejandro Echeverri Ing. Francesco Orsini Urb. Juan Pablo Ospina Arq. Sebastián Bustamante Urb. Daniel Carvalho Arq. Isabel Basombrío Arq. Ángela Duque Arq. David Vélez Lina Rojas Director Director técnico Movilidad y transporte Paisaje y espacio público Desarrollo urbano y sostenibilidad Forma urbana y espacio público Cartografía del proyecto Cartografía del proyecto Asistente Asesores Arq. Marco Montes Arq. Juan Carlos García Urbanismo Simulación financiera Departamento Administrativo de Planeación DAP Medellín. Agradecimientos Agradecemos la participación del Metro de Medellín, Grupo Nutresa, Arquitectos e Ingenieros Asociados AIA, La Lonja, Bancolombia, Cementos Argos, Ciudad del Río, Crystal, Smurfit Cartón de Colombia, Organización Chaid Neme, Sura, Congregación Mariana, Socoda Familia Gutiérrez, Coltabaco, Amtex, Proantioquia y TCC. Julio,

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