Guía de causales de no inscripción de los documentos sometidos a registro Superintendencia de Notariado y Registro

Transcripción

1 Libertad y Orden Libertad y Orden Guía de causales de no inscripción de los documentos sometidos a registro Superintendencia de Notariado y Registro Certificado No. GP Certificado No. SC Calle 26 No Int Bogotá, D.C., 2010

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4 Guía de causales de no inscripción de los documentos sometidos a registro Superintendencia de Notariado y Registro Calle 26 No Int Año 2010

5 Superintendencia de Notariado y Registro Ministerio del Interior y de Justicia República de Colombia Guía de causales de no inscripción de los documentos sometidos a registro Superintendencia de Notariado y Registro Ministerio del Interior y de Justicia Calle 26 No Int Correo electrónico: divulgacion@supernotariado.gov.co Bogotá, D. C., 2010

6 Equipo Directivo Zaida Barrero de Noguera Superintendente de Notariado y Registro (e) Hernando Colmenares Salamanca Secretario General Orlando Gallo Suárez Superintendente Delegado para el Registro (e) María Clemencia Rangel Directora de Registro (e) Equipo de Trabajo Fadys Mabel Argüello Niebles Astrid Sánchez de García Dora Rodríguez Ladino Con el aporte de registradores de registro de instrumentos públicos del país Diseño Grupo de Divulgación Impresión Imprenta Nacional de Colombia

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8 TABLA DE CONTENIDO Presentación... 9 Capítulo I Aspectos generales...11 Capítulo II Afectación a vivienda familiar...19 Capítulo III Escrituras, otorgamientos, autorizaciones y aclaraciones...23 Capítulo IV Predios, áreas y linderos...29 Capítulo V Titular del derecho - Representación...33 Capítulo VI Embargos, valorización y prohibiciones...37 Capítulo VII Hipoteca patrimonio de familiar...43 Capítulo VIII Reglamento de Propiedad Horizontal...47 Capítulo IX Predios rurales y urbanos...51 Capítulo X Otras disposiciones...55

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10 PRESENTACIÓN Bogotá, D. C., agosto de 2010 Comoquiera que a las oficinas de registro de instrumentos públicos no les es dable acceder a la inscripción de determinados documentos, habida cuenta de que no cumplen con los requisitos de ley, bajo el contexto del principio de legalidad o per se, pues tales documentos no se enmarcan dentro del ámbito de los actos registrables, ha previsto el legislador la denegación de inscripción, la cual, a su vez, motiva las instancias en la vía gubernativa para proceder posteriormente, si fuese el caso, a avocar el contencioso administrativo. Dicha denegación ha sido denominada en el ambiente jurídico - registral NOTA DEVOLUTIVA, para la cual la Superintendencia de Notariado y Registro ha establecido un formato especial dentro del que advierte la causa o causas que ameritan la negativa de inscripción de un documento por la Oficina de Registro. Para presentar a Registradores de Instrumentos Públicos, a los funcionarios que desarrollan esta disciplina y a los usuarios del servicio registral en general, un listado, no necesariamente exclusivo, de las causales más recurrentes que originan la negativa de inscripción en el registro inmobiliario, por cuanto pueden darse infinidad de ellas como amplio es el universo jurídico, sin rayar con el escrúpulo adverso a la propia interpretación de la norma, deseamos con esta cartilla ofrecer algunas de las más recurrentes causales de devolución de los documentos sometidos a registro, producto de un trabajo adelantado y socializado en diferentes talleres registrales, desarrollados por la Superintendencia Delegada para el Registro y la Dirección de Registro. Esperamos sea un documento útil para el conocimiento y aplicación de la materia y principios registrales. Zaida Barrero de Noguera Superintendente de Notariado y Registro(e)

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12 CAPÍTULO I Aspectos generales

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14 Guía de causales de no inscripción de los documentos sometidos a registro Aspectos generales 101 EL predio no corresponde a este círculo registral. (Art. 3 Decreto Ley 1250/70) Las oficinas de registro han sido organizadas en círculos territoriales correspondientes a una determinada zona geográfica, donde habrá de realizarse el registro de los documentos referidos a los predios ubicados en dicha zona. 102 El documento contiene un acto no sujeto a registro. (Art. 2 Decreto Ley 1250/70) El artículo 2 del Decreto 1250 de 1970 establece qué actos o contratos están sujetos a registro, entendiéndose que dichos actos se refieren a bienes inmuebles. 103 Las protocolizaciones no son objeto de registro. (Art. 2 Decreto Ley 1250/70) En el evento que actos o contratos referidos a inmuebles deban protocolizarse, esta debe realizarse una vez se haya verificado el trámite del registro. 104 El presente documento ya fue registrado. (Art. 27 y 28 Decreto Ley 1250/70) El registro de un documento que ya se encuentre inscrito no le aporta mayor validez, por el contrario dicha inscripción es inocua. 105 Las declaraciones de mejoras en suelo ajeno no son objeto de registro. (Art. 2 Decreto Ley 1250/70) Instrucciones Administrativas 15 y 23 de 1994 de la Superintendencia de Notariado y Registro. 106 El documento presentado para registro es una fotocopia o copia simple y no cumple con los requisitos establecidos en el numeral primero del Art. 254 del C.P.C. 107 El documento presentado para registro está incompleto. (Arts. 20 y 23 del Decreto Ley 960/70 y 18 del Decreto Ley 1250/70) El documento sometido a registro debe ser estudiado en su totalidad, para determinar la viabilidad de inscripción de todos los actos o contratos que lo contienen. 13

15 Guía de causales de no inscripción de los documentos sometidos a registro Aspectos generales 108 A la presente providencia le falta la constancia de ejecutoria. (Arts. 333 y 334 del C.P.C.) 109 Falta copia auténtica para el archivo de esta oficina. (Art. 18 Decreto Ley 1250/70) 110 El documento sometido a registro no cita título de antecedente y/o adquisitivo de dominio. (Art. 52 Decreto Ley 1250/70) Uno de los principios básicos del derecho registral es el principio de tracto sucesivo, por el cual la tradición debe ser una cadena ininterrumpida de propietarios; este principio se materializa con la cita del título antecedente. 111 El título antecedente citado no corresponde al registrado en el folio de matrícula inmobiliaria. (Arts. 32 del Decreto Ley 960/70 y 52 del Decreto Ley 1250/70) La cadena traditicia debe ser ininterrumpida, por tanto el título citado como antecedente de dominio debe corresponder al inscrito en el folio. Sin embargo, cuando no se cita el título antecedente, se podrá demostrar ante el registrador, por otro medio probatorio, cuál es el título antecedente que se pretende hacer valer. 112 No cita número de matrícula inmobiliaria u otros datos del sistema registral antiguo que identifique el predio en nuestros archivos. (Art. 5 Decreto Ley 1250/70) La matrícula inmobiliaria es el número de identificación de los predios en el sistema registral, si no se cita el número de matrícula no hay manera de saber a cuál inmueble se refiere el documento. Es muy común que se confunda esta causal de devolución con la falta de la cita del título antecedente, sin embargo esta causal de devolución solo puede ser subsanada mediante documento aclaratorio. 113 La(s) matrícula(s) citada(s) no es (son) correctas. (Art. 5 Decreto Ley 1250/70) Al igual que en la causal anterior, cuando se cita erróneamente el número de matrícula inmobiliaria, debe mediar documento aclaratorio para subsanar el error. 114 Falta pago del impuesto de registro. (Ley 223/1995 y Decreto 650/96) Requisito imprescindible para la inscripción de los documentos sometidos a registro, el cual no merece un mayor análisis; sin embargo, cabe resaltar que el registrador de instrumentos públicos puede incurrir en causal de mala conducta por la no comprobación de dicho pago. 14

16 Guía de causales de no inscripción de los documentos sometidos a registro Aspectos generales 115 Falta pago de interés moratorio por extemporaneidad en el registro (dos meses si el documento es otorgado o expedido en el país y tres meses si es otorgado o expedido en el exterior. (Ley 223/1995 y Decreto 650/96) 116 No se establece el valor de la constitución de servidumbre para efectos del cobro de derechos de registro. (Parágrafo 5º artículo 1º Decreto 2280 de 2008) 117 No se ha insertado paz y salvo del impuesto predial del inmueble. (Art. 10 Ley 33/1986) Los notarios no autorizarán ni los registradores inscribirán los documentos contentivos de transferencia de dominio, donde no se compruebe haber realizado dicho recaudo. 118 No se cita el avalúo catastral para efectos del cobro de los derechos de registro. (Art. 1 Decreto 2280 de 2008) En caso de encontrarse diferencia entre el avalúo catastral y el valor del acto de enajenación estipulado en el documento, se recaudará según el documento que tenga el mayor valor, es decir, el recaudo de los impuestos de registro nunca podrá ser inferior al avalúo catastral. 119 Falta pago de derechos de registro. (Art. 1 Decreto 2280 de 2008) 120 Debe determinarse el derecho de cuota que se enajena. (Sentencia del de la Corte Suprema de Justicia) Para el cobro de los derechos de registro debe determinarse el derecho de cuota transferido (Parágrafo 2º del Art. 1 del Decreto 2280 de 2008). 121 En la resciliación, rescisión o resolución del contrato se omitió indicar el valor o precio del contrato por el cual fue constituido. (Parágrafo del Art. 8 del Decreto 2280 de 2008) Requisito indispensable para el recaudo de los derechos de registro. 122 No se cita la totalidad de las matrículas en las cuales debe inscribirse el documento. (Art. 5 Decreto Ley 1250/70) 123 En caso de desistimiento del registro o que este no sea procedente, cuentan las partes con cinco (5) días hábiles para solicitar la devolución de los dineros pagados por concepto de impuesto de registro. (Decreto 650 de 1996) 15

17 Guía de causales de no inscripción de los documentos sometidos a registro Aspectos generales 124 Con los datos suministrados en el formulario, más la información existente en la oficina de registro de instrumentos públicos y la aportada por otras entidades o el no envío de la misma, no fue posible ubicar el folio de matrícula inmobiliaria que identificara el predio. (Arts. 5, 6 y 49 del Decreto Ley 1250 de 1970) No obstante el no registro de la medida de protección en el folio de matrícula inmobiliaria, su solicitud será ingresada al registro único de predios abandonados, para que esa inscripción sirva como medio probatorio ante las autoridades judiciales y administrativas. 125 El predio sobre el que se solicita la protección es un baldío que pertenece a la Nación, no cuenta con un folio de matrícula inmobiliaria y la propiedad de los territorios baldíos se adjudica por título traslaticio de dominio a través del Incoder. (Arts. 63 CN; 5, 6, 49 Decreto 1250/70; 65 Ley 160/94) No obstante, el no registro de la medida de protección en el folio de matrícula inmobiliaria, su solicitud será ingresada al registro único de predios abandonados, para que esa inscripción sirva como medio probatorio ante las autoridades judiciales y administrativas. 126 El predio del cual es propietario se encuentra protegido por la prohibición de enajenar, proferida por el comité departamental o municipal de atención a la población desplazada. (Numeral 2 Art. 1 Decreto 2007 de 2001) No obstante, el no registro de la medida de protección en el folio de matrícula inmobiliaria, su solicitud será ingresada al registro único de predios abandonados, para que esa inscripción sirva como medio probatorio ante las autoridades judiciales y administrativas. 127 El predio no es susceptible de apropiación privada pues se trata de un bien fiscal, parque nacional, territorio de comunidad étnica ; zona de riesgo y en relación con estos no es posible a los particulares establecer derechos patrimoniales, por ser imprescriptibles inenajenables e inembargables. (Art. 63 C.N.) No obstante el no registro de la medida de protección en el folio de matrícula inmobiliaria, su solicitud será ingresada al registro único de predios abandonados, para que esa inscripción sirva como medio probatorio ante las autoridades judiciales y administrativas. 16

18 Guía de causales de no inscripción de los documentos sometidos a registro Aspectos generales 128 En el folio de matrícula que identifica el predio que usted declara haber abandonado por causa de la violencia, presenta inscrita con anterioridad a su solicitud una transferencia de dominio. (Arts. 669 y 756 del Código Civil) No obstante el no registro de la prohibición de enajenar en el folio de matrícula inmobiliaria, su solicitud será ingresada al registro único de predios abandonados para que esa inscripción sirva como medio probatorio ante las autoridades judiciales y administrativas. 129 La nomenclatura y determinación del inmueble no corresponde a la registrada. (Art. 6 Decreto Ley 1250/70) 130 Falta Paz y Salvo de Administración para la inscripción de los actos traslaticios de dominio. (Art. 29 Ley 675/2001) En lo que se refiere a inmuebles que se encuentran dentro de una copropiedad, debe la administración certificar que el inmueble que pretende enajenarse se encuentra a paz y salvo con la administración, para que el registrador pueda inscribir el documento contentivo del acto traslaticio de dominio. 131 El poder otorgado en el exterior debe exhibir el apostille ante el Ministerio de Relaciones Exteriores. (Art. 259 del C. de P. C.) 132 En el folio de matrícula inmobiliaria se encuentra registrada liquidación del efecto plusvalía vigente. (Art. 81 Ley 388/97, Instrucción Administrativa 31 del de la Superintendencia de Notariado y Registro) 133 Las providencias deben ser aclaradas por la misma autoridad que las profirió. (Art. 310 C. de P. C.) 134 En el texto de la escritura no debe haber espacios en blanco. La previsión a esta causal de devolución se hace previniendo la posterior utilización que pueda hacerse de dichos espacios en blanco. (Art. 18 del Decreto Ley 960/70) 135 No procede el registro provisional del presente documento por cuanto no se cumple con los requisitos establecidos en el Art. 33 del Decreto Ley 1250/70. Esta causal de devolución cobra mayor importancia, ahora que la Superintendencia de Notariado y Registro está dando un mayor impulso al registro provisional de los actos de compraventa; no sobra aclarar que una vez efectuado el registro provisional, el usuario cuenta con el plazo perentorio de un (1) mes para efectuar el registro definitivo. 17

19 Guía de causales de no inscripción de los documentos sometidos a registro Aspectos generales 136 Para proceder al registro parcial del documento, este debe ser solicitado por todas las partes que intervienen en el acto o contrato. El registro parcial no se encuentra reglamentado en ninguna norma, sin embargo, en la práctica registral se utiliza con cierta frecuencia, pero con la autorización de todas las partes que intervienen en el acto a fin de evitar reclamaciones futuras. 137 El documento del cual se solicita reproducción de sellos no se encuentra inscrito. (Art. 38 Decreto Ley 1250/70) 138 Los centros de conciliación deben anexar certificado de vigencia y la resolución que autoriza su funcionamiento. (Art. 67 Ley 23 de 1991) 139 El folio de matrícula inmobiliaria es inexistente por encontrarse jurídicamente cerrado. (Art. 5 Decreto Ley 1250/70) Básicamente los folios de matrícula inmobiliaria se cierran por orden judicial o por agotamiento de área, si ocurre algunos de estos dos eventos se dice que jurídicamente no existe. Así, en la práctica se encuentran abiertos por encontrarse hipotecas sin cancelar en su totalidad o cualquier otro acto que impida el cierre del mismo, no obstante, de dichos folios se pueden expedir certificados de tradición. 140 Falta cédula catastral del bien inmueble. (Arts. 18, 19 y 20 Decreto 2148 de 1983, Artículo 31 Decreto Ley 960/70, Instrucción Administrativa 04 de 2007 de la Superintendencia de Notariado y Registro) Como quiera que debe existir plena identificación de los inmuebles para la inscripción en el registro, la identificación catastral se convierte en uno de los elementos esenciales para la identificación del mismo; y así evitar confusiones. Esta identificación cobra vital importancia en la pretendida interrelación Registro-Catastro. 141 Deben anexar el formulario de calificación notarial en la copia del documento con destino a registro. (Art. 94 Decreto Ley 2150/95) 142 El paz y salvo del impuesto predial protocolizado en el documento no corresponde al inmueble objeto del negocio. (Art. 5 Decreto Ley 1250/70) 18

20 CAPÍTULO II Afectación a vivienda familiar

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22 Guía de causales de no inscripción de los documentos sometidos a registro Afectación a vivienda familiar 151 El inmueble se encuentra afectado a vivienda familiar. (Art. 3 Ley 258/96) El legislador pretende dar una categoría especial a la vivienda destinada como habitación de la familia, la cual hace que esta solo sea embargable por las entidades que financiaron su consecución. 152 No procede la afectación a vivienda familiar por cuanto no se ostenta la calidad de pleno propietario. (Ley 258 de 1996) Como quiera que la afectación a vivienda familiar es una categoría especial, la ley prevé que ésta sea propiedad de uno o ambos cónyuges. 153 El Notario omitió indagar sobre la afectación a vivienda familiar. (Ley 258 de 1996 y Ley 854 de 2003) La no indagación acerca de la afectación a vivienda familiar podría generar nulidad del acto escriturario. 154 Para cancelar la afectación a vivienda familiar deben comparecer y suscribir la escritura ambos cónyuges o compañeros permanentes. (Ley 258/96 y Ley 854/2003) El consentimiento para que el inmueble afectado a vivienda familiar pase a las normas del derecho común, debe ser expresado por ambos cónyuges así el propietario del mismo sea uno solo de ellos. 155 El adquirente omite la constitución de la afectación a vivienda familiar en el acto escriturario de la compraventa. (Arts. 1 y 2 Ley 258/96) 156 Quedan viciados de nulidad absoluta los actos jurídicos que desconocen la afectación a vivienda familiar. (Inciso 3º del Art. 6º de la Ley 258/96) 157 El inmueble sobre el cual se pretende constituir afectación a vivienda familiar no cumple con los requisitos contemplados. (Ley 258/96) 21

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24 CAPÍTULO III Escrituras, otorgamientos autorizaciones y aclaraciones

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26 Guía de causales de no inscripción de los documentos sometidos a registro Escrituras, otorgamientos, autorizaciones y aclaraciones 201 Falta fecha de otorgamiento de la escritura. (Art. 9 Decreto 2148/83) De acuerdo a lo previsto en el Art. 13 del Decreto 960 de 1970, el proceso de perfeccionamiento de la escritura pública consta de varias etapas, recepción, extensión, otorgamiento y autorización, además de que todos los documentos deben tener fecha de su otorgamiento, esta tiene especial incidencia para el registro por cuanto no solo va a determinar el cobro por extemporaneidad del impuesto de registro sino que también va a determinar si el documento contentivo de hipoteca y patrimonio de familia no se encuentra vencido. 202 Falta firma del notario o su delegado en la copia de la escritura objeto de registro. (Art. 85 Decreto Ley 960/70) Con la firma en el documento el notario autoriza el mismo, sin este requisito la escritura aún no se ha perfeccionado. 203 Falta la autorización (firma) del notario en el original (matriz) de la escritura pública. (Art. 40 Decreto Ley 960/70) 204 La reproducción mecánica de las copias del documento que se pretende registrar es ilegible en todo o en algunos de sus apartes. (Art. 18 Decreto Ley 1250/70) 205 Falta otorgamiento, firma de uno o varios de los comparecientes en el original de la escritura. (Art. 35 Decreto Ley 960/70) La escritura en tales condiciones no puede surtir efectos legales por cuanto no se ha perfeccionado. 206 El documento objeto de aclaración debe radicarse primero que el documento aclaratorio. (Art. 27 y 82 del Decreto Ley 1250/70) Causal de devolución, por demás lógica, ya que no se puede inscribir una aclaración a un documento que no se encuentra inscrito. 207 El documento que se pretende aclarar no ha sido registrado. (Art. 52 Decreto Ley 1250/70) 208 Las enmendaduras deben venir avaladas por el ente emisor. (Art. 101 Decreto Ley 960/70, Instrucción Administrativa 034 de 1998 de la Superintendencia de Notariado y Registro) 25

27 Guía de causales de no inscripción de los documentos sometidos a registro Escrituras, otorgamientos, autorizaciones y aclaraciones 209 Una vez autorizada la escritura, cualquier corrección que pretendan hacer los otorgantes deberá consignarse en documento separado, con todas las formalidades y por todas las personas que intervinieron en el instrumento corregido. (Art. 102 Decreto Ley 960/70) 210 El registro debe realizarse con la primera copia o, en su defecto, justificación de la no presentación de la misma. (Concepto de de la División Jurídica de la Superintendencia de Notariado y Registro) 211 Falta citar documento de identificación de los otorgantes. (Arts. 24 y 25 Decreto Ley 960/70) Para recepcionar cualquier declaración, el notario deberá identificar al declarante y la única manera de identificación es con el respectivo documento de identidad, de lo cual deberá dejar constancia en el documento. 212 No se puede, por escritura aclaratoria, variar los elementos esenciales del contrato inicial. (Art. 48 Decreto 2148 de 1983, Decreto 231 de 1985, Art. 92 Decreto 960 de1970) 213 La escritura que se pretende registrar no contiene licencia urbanística que autorice la construcción, ampliación, mejoras, subdivisión, parcelación, loteo del inmueble. (Arts. 7 de la Ley 810 de 2003 y 99 de la Ley 388 de 1997) 214 El término de vigencia de la licencia otorgada para la construcción, ampliación, loteo o subdivisión del predio se encuentra vencida. (Art. 41 Decreto 564 de 2006) 215 El documento sometido a registro no establece con claridad el acto o contrato que se pretende inscribir. (Art. 15 Decreto Ley 960/70) El acto a registrar debe estar denominado y plenamente identificado para que pueda ser inscrito en el registro. 216 La escritura sometida a registro no contiene el poder que acredita la calidad en que se comparece. (Arts. 25 y 28 del Decreto Ley 960/70) Cuando se firma una escritura a nombre o en representación de otra persona, debe anexarse poder debidamente constituido, requisito sin el cual es inexistente la representación. 26

28 Guía de causales de no inscripción de los documentos sometidos a registro Escrituras, otorgamientos, autorizaciones y aclaraciones 217 Todas las hojas del documento sometido a registro deben ser rubricadas y selladas por el emisor. (Art. 85 Decreto Ley 960/70) 218 La licencia de Planeación y Obras Públicas Municipales no cumple con los requisitos en la citada ley. (Ley 564 de 2006) 219 Toda acta de conciliación que conlleve transferencia de dominio debe elevarse a escritura pública. (Instrucción Administrativa 05 de febrero 5 de 2004 Superintendencia de Notariado y Registro) Cuando las actas de conciliación se refieran a la transferencia de dominio de bienes inmuebles, es necesario que los acuerdos plasmados en las mismas se eleven a escritura pública, de lo contrario no pueden inscribirse en la oficina de registro. 27

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30 CAPÍTULO IV Predios, áreas y linderos

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32 Guía de causales de no inscripción de los documentos sometidos a registro Predios, áreas y linderos 301 Se cambia el inmueble objeto del negocio jurídico. (Art. 48 Decreto 2148 de 1983, Art. 92 Decreto 960 de 1970) Por medio de escritura aclaratoria no es viable el cambio del objeto del negocio jurídico inicial. En el evento que suceda tal hecho, es necesario resciliar el contrato inicial y hacer un nuevo contrato. 302 Existe incongruencia entre el área y/o los linderos del predio citados en el presente documento y los inscritos en el folio de matrícula inmobiliaria y/o antecedentes que se encuentran en esta oficina de registro. (Arts. 5, 52 y 82 Decreto Ley 1250/70, Instrucción Administrativa conjunta - IGAC de la Superintendencia de Notariado y Registro - 01 del 2010 del IGAC) Los datos consignados en el documento sometido a registro y la denominación y determinación del área y linderos del inmueble consignados en el folio, deben corresponder perfectamente. 303 El inmueble no se determinó por su área y linderos. (Art. 31 Decreto 960/70) Este es uno de los requisitos indispensables para identificar el predio en los archivos registrales, si no existe dicha determinación la oficina de registro no sabrá con certeza que el documento se refiere al mismo predio. 304 Las medidas deben expresarse en el sistema métrico decimal. (Decreto Ley 960/70, Arts. 10 y 30 Resolución 1126 de 1967 del Ministerio de Desarrollo Económico) 305 No se identifica el predio resultante del englobe y/o los predios objeto de englobe. (Art. 19 Decreto 2148 de 1983) La determinación de los predios es un requisito indispensable para que sea inscrito en el registro cualquier acto de disposición. 306 No se identifican los lotes segregados. (Arts. 1 y 8 Decreto 2148 de 1983 y 8 del Decreto 2157 de 1995) 307 Solo se puede englobar teniendo pleno dominio sobre los predios. (Art. 669 del C.C.) Por ser el englobe un acto de disposición, se requiere que sobre el mismo se tenga pleno dominio, porque de lo contrario se estaría disponiendo de derechos que no le corresponden. 31

33 Guía de causales de no inscripción de los documentos sometidos a registro Predios, Áreas y Linderos 308 El cambio de área y linderos que conlleve aumento respecto de los inscritos, debe hacerse con base en certificación o resolución, de catastro y/o Instituto Geográfico Agustín Codazzi-(IGAC), elevada a escritura pública. (Art. 5 Decreto 1711 de 1984, Instrucción Administrativa conjunta Superintendencia de Notariado y Registro - IGAC ) 309 Falta identificar y alinderar la parte restante del inmueble. (Art. 8 Decreto 2157 de 1995) Siempre que el documento sometido a registro conlleve la segregación de uno o más predios, la oficina de registro debe exigir la identificación y alinderación de la parte restante a fin de evitar confusiones cuando sobre esta ejerce actos de disposición o de transferencia de dominio. 32

34 CAPÍTULO V Titular del derecho representación

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36 Guía de causales de no inscripción de los documentos sometidos a registro Titular del derecho - Representación 352 Para efectuar división material, loteo, segregación o cualquier otro acto de disposición, debe ostentar pleno dominio y/o comparecer todos los titulares del derecho real de dominio. (Arts. 669 y 2340 del C.C.) Se sugiere el mismo comentario que se dio a la causal Quien comparece como heredero no está habilitado para disponer del inmueble. (Decreto de la Posesión Efectiva de la Herencia - Art. 757 C.C.) Hasta tanto no se encuentre inscrita la adjudicación del causante, el heredero sólo podrá enajenar los derechos y acciones que le correspondan en la misma. 354 Quien dispone de la totalidad del inmueble sólo es titular de derechos de cuota. (Art. 669 C.C.) Nadie puede enajenar más derechos de los que posee, en el caso de que un comunero disponga de la totalidad del inmueble estaría vendiendo cosa ajena. 355 Quien dispone del inmueble solo es titular de derechos y acciones. (Art. 669 C.C.) Aplica los comentarios hechos a las causales 351 y Para efectuar la liquidación de la comunidad deben comparecer la totalidad de los comuneros. (Numeral 3º Art C.C.) Si no comparecen todos los comuneros a la liquidación de la comunidad se están vulnerando los derechos de los comuneros que no comparecen a la liquidación de la misma. 357 No se aporta autorización expresa del mandante, conforme lo ordenado en el Art del C.C. (Art del C.C.) Aplica igual comentario que se hizo a la causal Falta autorización expresa de la junta de socios para que el representante adquiera para sí mismo. (Art. 839 del C. Co.) Por mandato expreso del Art. 839 del Código de Comercio, el representante de la sociedad no puede adquirir para sí mismo los bienes que esta pretenda enajenar, excepto que la junta de socios expresamente lo haya autorizado. 35

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38 CAPÍTULO VI Embargos, valorización y prohibiciones

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40 Guía de causales de no inscripción de los documentos sometidos a registro Embargos, valorización y prohibiciones 401 En el folio de matrícula inmobiliaria se encuentra embargo vigente. (Art. 43 Ley 57 de 1887) En principio, cuando se encuentra vigente un embargo en un folio de matrícula inmobiliaria no se pueden inscribir actos de enajenación y de hipotecación, sin embargo, hay algunos actos que excepcionalmente pueden ser inscritos, cancelaciones de hipotecas, demandas, gravámenes de valorización. 402 La medida cautelar que ordena cancelar no figura registrada en el folio de matrícula inmobiliaria. (Arts. 40 y 43 Decreto Ley 1250/70) 403 El ejecutado no es titular inscrito. (Arts Estatuto Tributario) 404 El embargado no es titular del derecho real de dominio. (Art. 681 del C. de P.C.) 405 Sobre el bien inmueble objeto de embargo se encuentra vigente patrimonio de familia. (Arts. 21 y 23 de la Ley 70 de 1931) Una de las características principales de la inscripción del patrimonio de familia es que el inmueble se vuelve inembargable, excepto por el acreedor hipotecario con cuyo crédito se financió la construcción, compra o mejoramiento de la vivienda. 406 Sobre el bien inmueble objeto de embargo se encuentra vigente afectación a vivienda familiar. (Art. 7 Ley 258 de 1996) Aplica igual comentario que el de la causal anterior. 407 En el folio de matrícula inmobiliaria citado se encuentra inscrito otro embargo. (Art. 558 del C. de P.C.) En principio, en registro la concurrencia de embargos no existe. 408 No se aporta constancia del Juzgado que acredite inexistencia de remanentes. (Incisos 3 y 5 del Art. 543 del C. de P.C.) Para ser inscrito en el registro cualquier acto de transferencia de dominio del bien embargado, no solo debe mediar consentimiento expreso del acreedor sino también la constancia del Juzgado que ordenó el embargo que acredite la inexistencia de un embargo de remanentes. 39