EDIFICIOS EN ALTURA Oficinas del Banco HSBC - Panamá

Transcripción

1 OCEANIA Business Plaza Ubicación: Punta Pacífica - Ciudad de Panamá Desarrollador: Betsh & Virzi. Due Diligence para HSBC Panamá: GRUPO SYASA Destino: Oficinas estacionamientos. Fecha de realización: MAY - JUN Superficie total cubierta: m2 Número de pisos: 40 niveles (Torre 1000) Altura de la Torre 1000: 203 m Costo de la Obra total: U$S 123,3 MM.- Estado de avance: 14% Torre 1000 (Mayo 2009) 1

2 Visto la necesidad del banco HSBC de rentar para sus operaciones en Panamá una superficie de oficinas de aproximadamente m2, y a los efectos de asegurar el cumplimiento de los altos estándares técnicos del banco, HSBC México como responsable regional, requirió al GRUPO SYASA la realización de un estudio de factibilidad (Due Diligence) que establezca las prestaciones técnicas ofrecidas por el edificio Torre 1000 del complejo Oceanía ubicado en Punta Pacífica en la Ciudad de Panamá, y así estar en condiciones de decidir sobre la conveniencia o no de su renta. La solicitud al GRUPO SYASA fue realizada en virtud del conocimiento del trabajo realizado en México, mediante la participación de su filial CMG, en el desarrollo del Project Management del edificio HSBC MX Head Office entre 2004 y 2006, y otros emprendimientos, así como en edificios de complejidad en su área de influencia. El estudio se concentró especialmente en el análisis de los siguientes ítems, por resultar los más significativos: Arquitectura Estructura, de cimentaciones y en elevación CurtainWall Elevadores Instalación de HVAC Instalación eléctrica Medios de salida. Cumplimientos de Normas NFPA 2

3 Desde el punto de vista de la arquitectura se analizó la eficiencia funcional de la planta proyectada, los núcleos sanitarios, los locales técnicos, los medios de escape, módulos del intercolumnio estructural, alturas libres de piso, plenos para instalaciones proyectados y de reserva, accesibilidad, y todo aspecto que tuviera impacto en el aprovechamiento de la planta. En virtud que durante el desarrollo del proyecto fue realizado un estudio de Impacto Vial conforme con la metodología del Highway Capacity Manual HCM 2000, GRUPO SYASA analizó la modelización realizada y los resultados de las proyecciones obtenidas, evaluando el grado de afectación del proyecto en su entorno. Este tema asumió especial interés para el banco como potencial usuario, en virtud de la crítica situación de la red vial de la Ciudad de Panamá, y especialmente por la gran cantidad de desarrollos inmobiliarios en ejecución en la zona de Punta Pacífica. 3

4 El dimensionamiento de los elementos estructurales, y en particular de las fundaciones que fueron diseñadas y ejecutadas con márgenes de tolerancia, permitió que iniciada la fase de optimización del modelo estructural se plantearan, y pudieran resolverse para la TORRE 1000, cambios en los pisos N4200 a N5400 (ofrecidos a HSBC), siendo los más significativos el aumento de la altura de entrepisos y la eliminación de tres columnas de la planta. GRUPO SYASA analizó los cambios introducidos en el modelo estructural global y el impacto de los nuevos esfuerzos, principalmente en los elementos estructurales que ya se encontraban ejecutados al momento de los cambios, a fin de garantizar el correcto comportamiento estructural del edificio. Se analizó además el plan de control de calidad implementado para la obra y se realizaron recomendaciones de ajustes sobre el particular. Todas estas tareas fueron realizadas manteniendo prolongadas reuniones de trabajo con los especialistas que intervinieron en el proyecto e intercambiando importante cantidad de documentación e información. 4

5 Se evaluaron también las sobrecargas de uso consideradas en los cálculos y su correlación con los requerimientos de HSBC, identificándose sectores con necesidades especiales que demandarían refuerzos estructurales. Respecto del Curtain Wall (CW) proyectado, se revisaron las Normas aplicadas y el sistema adoptado, realizándose el análisis del tipo de cristal especificado y su comportamiento desde el punto de vista energético y del confort de los usuarios. En tal sentido GRUPO SYASA realizó una simulación numérica para estimar el impacto en el costo de operación del sistema de HVAC según diferentes tipos de cristales que conformaran los termopaneles del CW. Para los sistemas de elevadores previstos, ya en proceso de fabricación al momento de intervenir GRUPO SYASA, se analizó la modelización realizada para el estudio de tráfico y los parámetros obtenidos (tiempos de espera, porcentajes de evacuación, tiempo de viaje), realizándose observaciones que motivaron replanteos en los modos de operación para satisfacer las demandas de la población del edificio. Se analizaron además las características funcionales y dimensionales de los coches proyectados y las previsiones para desplazamiento de cargas y mudanzas. Columnas eliminadas desde el Nivel 4200 hasta 5400 Con referencia a la instalación de acondicionamiento ambiental, la primera tarea consistió en verificar los parámetros de diseño utilizados en el balance térmico, temperatura y humedad interior/exterior, así como la carga térmica prevista por iluminación y equipos. Surgieron así observación y recomendaciones a ser consideradas una vez que se disponga del lay out de las oficinas. Otro aspecto evaluado fue la flexibilidad del sistema proyectado, su tecnología y la instalación entregada al usuario por el desarrollador/promotor. En este sentido cobró importancia para HSBC, conforme con su política ambiental, la verificación 5 de que el fluido refrigerante a ser utilizado por los equipos no dañe el medio ambiente.

6 Se analizó además la posibilidad de ampliación de la capacidad de generación de frío, ya sea para disponer de redundancia en el sistema como para la posibilidad de instalar equipos de aire acondicionado de precisión en áreas de tecnología. Otro tema dimensional verificado fue las alturas libres bajo ductos en los diferentes locales, especialmente en las áreas de alfombra y el cumplimiento de los estándares requeridos por HSBC para los edificios ocupados. La instalación eléctrica proyectada del edificio mereció varias observaciones en el estudio realizado, fundamentalmente debido a las grandes exigencias que en esta materia estableció HSBC. La primera discrepancia surgió al evaluarse la carga de diseño para el suministro total de energía normal versus los requerimientos para las mismas áreas de oficinas. La exigencia de aumentar la potencia planteó la necesidad de una reingeniería de la subestación transformadora y de los sistemas conexos. Análoga situación se presentó con las cargas de emergencia y la potencia de las plantas generadoras, así como también con el tiempo de su autonomía de funcionamiento. Se evaluaron también los espacios en plenos y las reservas previstas para futuros crecimientos, y los espacios para UPS de dedicación exclusiva de HSBC. Respecto al análisis de la Instalación contra Incendios, Detección de Incendios, Emergencia y Seguridad, se focalizó el estudio en la verificación del cuerpo normativo NFPA (National Fire Protection Association). Como resultado de los estudios se determinó el subdimensionamiento de las reservas de agua en uno de los tanques proyectados, la necesidad de aumentar el caudal de los equipos de bombeo previstos en los subsuelos y el requerimiento de incorporar una segunda montante de incendio, todo ello para satisfacer el cumplimiento normativo planteado. Asimismo, se plantearon recomendaciones de ajustes al proyecto de seguridad del edificio para mejorar las prestaciones de los sistemas.

7 Avances de la obra según inspección de Mayo