Haciendo... cuentas. Un poco de orden por favor!!!! 1 de 18. Imagen: dreamstime

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1 1 de 18 Haciendo... cuentas Un poco de orden por favor!!!! Imagen: dreamstime

2 2 de Se nos va el presupuesto! Amal y Juan, como muchas parejas, hartos de de hacer planes para conseguir una vivienda y, después de hacer dibujos, bocetos y planos de lo que será su hogar, se encuentran con la cruda realidad. Ahora hay Imagen: istockphoto que hacer números. Las cuentas no salen. Todo son gastos. Esto es desesperante!! piensa Juan Todo el mundo tiene algo que cobrar de nuestra casa, y eso que aún no hemos puesto un ladrillo. Veamos Efectivamente. Son muchos los gastos que tenemos que realizar cuando pretendemos construir y habitar una casa. Te describimos los principales para que puedas hacerte una idea del presupuesto de la vivienda. El gasto real, lo que les costará a nuestra pareja hacerse su vivienda, es bastante más que el coste de las obras y los materiales. Para conocer lo que les costará su casa, Amal y Juan deben informarse de El proyecto de obras El arquitecto que redacta el proyecto de obra les cobrará sus honorarios, los del aparejador encargado de la dirección de obra y los gastos del visado de los respectivos colegios profesionales. Los estudios geotécnicos El informe previo del terreno que realizan las empresas o profesionales tiene precios muy variables. Imagen: istockphoto La licencia de obras Los ayuntamientos cuando otorgan licencia de obras cobran una tasa de obras y el impuesto de construcción y obras (ICO) que se valoran mediante un porcentaje del valor del proyecto. Aunque varia de

3 3 de 18 unos municipios a otros, es común un valor del 4 %. También cobran los Ayuntamientos una tasa por ocupación de la vía pública. Ésta depende de los metros de calle que ocupen las obras. La ejecución material de las obras La constructora que realiza las obras nos suele incluir el gasto de la entidad que se encarga del control de materiales y el proyecto de seguridad. Licencia de primera ocupación Una vez finalizadas las obras necesitamos una licencia del ayuntamiento para poder habitar nuestra casa. Sin ella no podemos contratar el agua, el suministro de electricidad, gas, etc. Algunos ayuntamientos no cobran nada, pero otros fijan una tasa que debemos abonar. Derechos de acometida Con la licencia de primera ocupación (cédula de habitabilidad) en la mano podemos firmar el contrato de suministro de agua potable y de saneamiento. En ambos casos tendremos que pagar en concepto de derechos de enganche al ayuntamiento o a la empresa adjudicataria de tales servicios. Contratos de suministro eléctrico Para poder "enganchar" la luz necesitamos firmar un contrato con la empresa suministradora. Ésta nos pedirá la licencia de primera ocupación y nos exigirá el pago de una cantidad de dinero. Notaría y Registro de la Propiedad En el Registro de la Propiedad no consta la existencia de una vivienda, solamente hay una inscripción de una parcela. Por ello hay que ir al notario para firmar las escrituras de obra nueva y luego, inscribirla en el Registro. Ambos actos implican el pago de los honorarios del notario y del registrador. La Plusvalía En el caso de Juan, que recibió el terreno como una herencia, tiene que pagar un impuesto de plusvalía al ayuntamiento. Este impuesto grava el incremento de valor de los terrenos como consecuencia de la calificación urbanística de la que gozan hoy en día. Te parece poco? A Juan no le salen las cuentas Y aún no hemos puesto un mueble, ni hemos hablado de las cortinas, o los electrodomésticos. Lo tienen claro. Necesitan una hipoteca. Amal y Juan se entrevistan con varios constructores para pedirles presupuesto de la obra. Al final deciden redactar un contrato con la empresa que les ofrece más garantías.

4 4 de Por cuánto nos sale la obra? El constructor, después de estudiar el proyecto técnico, les propone un presupuesto que incluye el IVA. Aquí lo tienes. Capítulo Concepto Unidad Total Cimientos Hormigón de limpieza. Loza de hormigón armado 130 m 2 x m 2 x 48,0 806, ,00 Estructura Forjado sanitario. Pilares. Forjado. 125 m 2 x 48,0 132 m 3 x 42,0 250 m 2 x 48, , , ,00 Cubierta Tabiques conejeros, rasillones machihembrados y teja árabe 92 m 2 x 67, ,00 Cerramientos Muros de ladrillo cerámico y cámara aislante en muros exteriores ,00 Instalaciones Agua y sanitarios Evacuación de aguas Telecomunicaciones Calefacción y aire Acondicionado Instalación eléctrica ,00 Guarnecidos Enfoscado con mortero Revoque con mortero fino 192 m 2 x m 2 x , ,00 Alicatados y solados Alicatado con azulejos Solado con losetas de losa 38 m 2 x m 2 x , ,00 Carpinterías Carpintería interior madera Carpintería exterior aluminio lacado 9 x x , ,00 Pinturas Pintura exteriores Pintura interior 63 m 2 x 31,0 112 m 2 x 35, , ,80 Otros Cerca con muro de 1,5 m Zanjas para canalizaciones Solado acceso y en jardín 120 m x 12, ,00 372,00 916,00 TOTAL (IVA incluido) ,00

5 5 de 18 A Juan y Amal les parece caro e intentan regatear. Pero es poco lo que se puede hacer. Imagen: dreamstime

6 6 de Firmamos el contrato? Cuando nos decidimos por la promoción debemos ser previsores y dejar todo bien atado. Eso mismo pensaron Amal y Juan. Ellos han oído que esta empresa es formal y trabaja bien, pero prefieren firmar un contrato que les ampare si surge algún problema. Con la ayuda de Pilar, una compañera de Amal que trabaja en una gestoría, han preparado este modelo de contrato. Míralo, a ver que te parece Modelo de contrato Imagen: dreamstime Fíjate en el contrato de obra. Es importante que algunos aspectos queden claros. Este documento regula las obligaciones y compromisos entre los clientes y la empresa constructora. Importantísimo! Imagen: dreamstime Desde que Juan y Amal deciden construir su vivienda se convierten en promotores. Por ello serán los responsables últimos de los problemas que puedan derivarse de las obras, ya sean la rotura de una tubería de agua en la calle o un accidente laboral.

7 7 de 18 El contrato debe, por lo tanto, establecer garantías para que se extreme la seguridad y se cuiden las indicaciones de los técnicos responsables de la ejecución de la obra. Este documento también debe contemplar los siguientes aspectos: Objeto del contrato El precio Los plazos y forma de pago Recepción de la obra Obligaciones del contratista y del promotor Garantías para el cumplimiento del proyecto Calidades

8 8 de Y ahora... al banco Ahora viene la peor parte, el dinero. Juan y Amal, como la mayoría de los españoles a la hora de comprarse o hacerse una casa, tienen que pedir un préstamo hipotecario al banco y, como solemos hacer todos, han empezado a mirar las condiciones que les ofrecen los Imagen: dreamstime distintos bancos. Pero qué lío! Hay tal cantidad de palabras que no conocen que la verdad es que no entienden nada. Y todos los bancos dicen que su oferta es la mejor. Cómo para fiarse de los bancos! Menos mal que tienen a su amigo Jesús que hace poco que se compró su casa y está puestísimo en estos temas, así que una noche le invitan a cenar a casa y le piden que les explique las cosas que deben tener en cuenta a la hora de decidirse por uno u otro banco.

9 9 de Qué interés, fijo o variable? Como puedes ver, todos estos anuncios tienen en común que nos anuncian el tipo de interés al que el banco nos presta el dinero. El tipo de interés es el precio que nos cobra el banco por darnos un préstamo Las entidades (bancos o cajas de ahorro) nos ofrecen dos modalidades de préstamos hipotecarios en función del tipo de interés: Préstamos a interés fijo Este tipo de préstamos mantienen de forma constante el tipo de interés que nos aplican a lo largo de toda la vida del préstamo, por lo que la cuota mensual que hemos de atender se mantendrá invariable. Préstamos a interés variable Es aquel préstamo en el que el tipo de interés que nos aplican va cambiando en el tiempo. Imagen: JR Mora Esta variación depende de unos valores de referencia que hace públicos el Banco de España. Uno de los valores más usados es el euríbor. El interés se revisa en un periodo previamente acordado (habitualmente de forma anual) Pero que es el euribor?

10 10 de 18 El Euríbor es el tipo de interés al que se prestan entre sí las entidades financieras en el mercado interbancario. Así el euribor de marzo de 2008 (4,59%) sería el tipo medio (media aritmética) al que se han prestado los bancos y cajas en el mercado interbancario a lo largo del mes de marzo. Ten en cuenta que aunque el euríbor es uno de los indicadores más usados, no es el único, también existen otros indicadores y es muy importante conocer cuál nos están aplicando porque sus valores son bien distintos. En la siguiente tabla recogemos las ventajas e inconvenientes de estas dos modalidades de préstamo: VENTAJAS INCONVENIENTES INTERÉS FIJO Conocemos en todo momento la cantidad que vamos a pagar (mensualmente, trimestralmente...), lo cual nos permite una mejor planificación económica. Las subidas de los tipos de interés en el mercado no nos afectarán en la cantidad a pagar por la hipoteca. No nos beneficiaremos de las bajadas de los tipos de interés. El hecho de asumir una operación sobre la que no pueden repercutirse las variaciones de tipos de interés obliga a las entidades financieras a limitar los plazos máximos de amortización de estos préstamos (en torno a los 15 años), lo que exige disponer de una capacidad de pago holgada por parte del solicitante. INTERÉS VARIABLE Adaptaremos en todo momento el tipo de interés que pagamos por nuestra hipoteca a la evolución del precio del dinero en el mercado. Las comisiones de este tipo de operaciones son sensiblemente inferiores a las que nos cobran por operaciones a tipo fijo. La adecuación de los tipos de interés a la evolución del mercado permite a las entidades financiares ofrecer plazos de amortización superiores (25 años, 30 años, llegando algunas entidades hasta los 35, 40 o 50 años en función de la edad de los solicitantes). La gran desventaja de este tipo de operaciones viene dada por el hecho de que estaremos sujetos a las oscilaciones derivadas del mercado y, por tanto, la cuota periódica que hemos de pagar variará cada vez que cambie el tipo de interés.

11 11 de 18 Vaya lío verdad? Con el interés fijo, variable y el euribor. Para que lo entiendas vamos a explicártelo con un ejemplo: Jesús el año pasado en abril, solicitó una hipoteca con estas condiciones. Variable no? En este caso el interés que le ofrecieron era el euríbor, que en el pasado año en abril fue de 4,82% a lo que había que sumarle el 0,38%. Es decir pagaría un interés del 5,2% DE MOMENTO, porque en cada revisión cambiarían para todo un año el interés. Increíble como la crisis ha afectado al euribor! Si no te lo crees mira la comparativa del año 2008 y 2009 en el siguiente enlace: Comparativa euribor Si le preguntas a tus padres a qué interés le concedieron la hipoteca de la casa hace 20 años, comprobarás que no es ni parecido al interés actual, que menos mal que las cosas han cambiado, porque sino quién iba a poder comprarse o hacerse una casa hoy en día? Fíjate en el interés que había hace unos años en la siguiente gráfica. Para que te hagas una idea de cómo ha variado el euribor en los últimos años observa con atención la siguiente gráfica:

12 12 de 18 Imagen: Wikipedia Habrás observado que entre 2003 y 2006 hubo una bajada del euribor como la que estamos teniendo actualmente. Y que desde octubre de 2008 el euribor sigue bajando, siendo el valor del mes de abril el más bajo desde Por ejemplo la oferta anterior, en abril de este año en el que el euríbor está a 1,777% habría Meses Euribor 2009 Euribor 2008 Diferencia supuesto un interés de : Enero 2,622 4,498-1,876 1,777% + 0,38% = 2,157% Esto es muy importante tenerlo en Febrero 2,135 4,349-2,214 cuenta cuando se pide un préstamo porque aunque después Marzo 1,909 4,590-2,681 de echar cuentas hayamos Abril 1,777 4,820-3,043 calculado que en este momento podemos pagarlo, puede ser que en años venideros, con el aumento del euríbor, no podamos o como en este caso que paguemos menos por la hipoteca. Quieres saber cuánto le ha disminuido a Jesús su hipoteca este último año con la bajada del euríbor? Jesús pidió de préstamo a 40 años, en abril de 2008 cuando el euribor tenía un valor 4,82% (más el 0,38% = 5,2% de interés) y pagaba /mes. Después de la revisión, en abril de este año, el euribor está a 1,78% (más el 0,38% = 2,16%) paga 871 /mes!!! Estos cálculos los puedes hacer tú en el siguiente enlace: Simulador de hipotecas Autoevaluación

13 13 de 18 Indica cuáles de las siguientes afirmaciones son verdaderas: La ventaja de pedir un préstamo a interés fijo es que no nos afecta la subida del euríbor. En los préstamos a interés variable el banco nos puede modificar el interés según en función de sus intereses. Desde mayo de 1999 el valor más bajo del euríbor se ha dado en abril de este año. Normalmente en los préstamos a interés fijo los plazos de amortización suelen ser más cortos. El euríbor es un valor que acuerdan las entidades financieras europeas.

14 14 de Y eso del TAE que es? Amal a estas alturas empieza a tener las cosas más claras pero hay algo que tiene muchas ganas de saber Amal: Oye Jesús, y ese TAE que aparece por todas partes qué es? qué tiene que ver con el interés? Porque lo veo por todos los anuncios. Jesús: Pues ese es el dato fundamental, es justamente lo que te va a permitir comparar unas ofertas con otras. Te explico: Imagen: dreamstime Además del interés que hemos visto antes, un préstamo tiene otros muchos gastos a tener en cuenta como: Las comisiones Seguros de vida que nos obligan a hacernos para concedernos el préstamo La periodicidad con la que se pague (mensual, semestral, anual ) y que afecta la cantidad final que pagamos Qué interesante! Quieres saber cómo afecta la periodicidad en un préstamo hipotecario? Pues si pinchas sobre el siguiente enlace verás un ejemplo bastante ilustrativo: Ejemplo de TAE El problema es como saber globalmente qué préstamo nos sale más barato teniendo en cuenta tantas cosas. Bien pues justo para eso está la TAE. La T.A.E. (Tasa Anual Equivalente) es un indicador que, en forma de tanto por ciento anual, expresa el coste efectivo de un préstamo, incluyendo no sólo el coste que se deriva de la obligación de pago de los intereses, sino también el coste que se deriva del pago de las comisiones y otros gastos bancarios a que se nos obligue en la contratación del préstamo.

15 15 de 18 La TAE nos permite comparar distintas ofertas con muy diferentes condiciones particulares, esto es con tipos de interés y comisiones bancarias diferentes. Imagen: flickr.com / woodleywonderworks Así, fijándonos en este indicador podremos comparar fácilmente el coste de distintas alternativas en las que normalmente no son iguales ni los tipos de interés que se aplican, ni las comisiones que se repercuten, ni la periodicidad que se acuerda para el pago de las cuotas: A menor T.A.E. menor coste del préstamo Jesús: En definitiva, que de las ofertas que traías al principio Amal, no tienes más que mirar la TAE Amal: Es decir que lo que más barato me sale es el banco popular, puesto que es el que tiene la TAE más barata, ya que tiene un TAE de 4,99%, el menor de todas, Así de fácil? Jesús: Así de fácil Autoevaluación Cuáles de las siguientes afirmaciones son verdaderas? La TAE es el interés global del préstamo. La TAE engloba todos los costes y gastos bancarios que conlleva una hipoteca. Un préstamo hipotecario con un TAE de 5,75% sale más barato que otro con un TAE de 5,90%.

16 16 de Pero al final Cuánto me cuesta realmente mi casa? Jesus: Mira Amal te voy a enseñar mi último recibo de la hipoteca para que te vayas acostumbrando a lo que a partir de ahora recibirás todos los meses. Amal: Por qué vienen dos cantidades diferentes si es un solo préstamo?- pregunta Amal. Jesús: Bueno, te voy a explicar un poco más acerca de los intereses: El importe total de la cuota mensual es de 1.147,38. Este importe es igual todos los meses (hasta que toque la revisión anual, claro) pero se divide en dos cantidades Amortización del capital (126,17 ): Es lo que ese mes se devuelve del capital, del dinero que el banco te presta. Intereses (1.021,21 ): Es lo que ese mes se paga de intereses, es decir, lo que el banco te cobra por prestarte el capital. Jesús lleva dos años pagando su préstamo ( ya sólo le quedan 38!) y por eso paga muy poco capital y muchos intereses. Según vaya pasando el tiempo irá pagando más capital y menos intereses, hasta que el último año casi todo lo que pague sea capital. En la siguiente tabla tienes un ejemplo de una hipoteca de , a un interés anual del 6% y a devolver en 20 años. Te explicamos lo que aparece en las diferentes columnas: Periodicidad Interés anual Años Hipoteca Cuota Total de pagos Intereses pagados Mensual , , ,80 Trimestral , , ,00

17 17 de 18 Periodicidad Interés anual Años Hipoteca Cuota Total de pagos Intereses pagados Semestral , , ,60 Anual , , ,00 Periodicidad: Cada uno de los valores está calculado para una periodicidad de pago distinta: mensual, trimestral, semestral o anual. Cuota: Es la cantidad que pagaremos cada mes, trimestre, semestre o año. Total de pagos: Es la cantidad que pagamos en total a lo largo de toda la vida del préstamo. Intereses pagados: Son los intereses que se pagan en total, a lo largo de toda la vida del préstamo. Como puedes ver es menos costoso pagar mensualmente que con periodicidades más largas. Jugamos un poco a los bancos? En el recurso anterior que simulaba hipotecas puedes calcular estos mismos datos pudiendo elegir tú la hipoteca a solicitar, los años y el interés anual. Prueba con unos cuantos datos y después responde a la siguiente autoevaluación: Simulador de hipotecas El Banco de España tiene un aula virtual muy interesante y que tiene juegos con los que puedes practicar acerca de estas cuestiones: Banco de España Imagen: dreamstime Autoevaluación 1.Si pido una hipoteca de a 30 años y a un interés anual del 6,2 % pagaré una cuota mensual de 1.286, ,89 879,56 2. Poniendo la hipoteca anterior a 20 años en vez de a 30, aunque la cuota anual aumenta, la cantidad de intereses totales que pago: aumenta

18 18 de 18 disminuye es igual