SEXTO INFORME DE AVANCE TRIMESTRAL HACIENDA SAN ANTONIO II

Transcripción

1 SEXTO INFORME DE AVANCE TRIMESTRAL HACIENDA SAN ANTONIO II FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO MUTUAL I Autorizado mediante Resolución SGV-R-1936 del 28 de julio de La autorización para realizar oferta pública, no implica una opinión sobre el fondo de inversión ni de la Sociedad Administradora La veracidad del contenido de este informe es responsabilidad de Mutual Sociedad Administradora de Fondos de Inversión y no ha sido sujeto a un proceso de autorización previa por parte de la Superintendencia General de Valores. La Gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con los de entidades bancarias o financieras u otra entidad que conforman su grupo económico, pues su patrimonio es independiente. Este es un producto de oferta pública restringida, dirigido a inversionistas sofisticados e Institucionales Fecha de elaboración de esta actualización: 30 de setiembre, 2011.

2 TABLA DE CONTENIDOS 1. Responsable del Informe 3 2. Introducción 3 3. Identificación del proyecto Nombre Ubicación Antecedentes 3 4. Participantes Administrador del proyecto Supervisión e Inspección de la Obra Responsable de la Construcción Comercialización y Venta Revisión del proceso de Administración e Informes a presentar Interrelaciones, responsabilidades y riesgos contractuales Comité de Inversión 4 5. Estudio de Mercado 4 6. Aspectos Técnicos Descripción de la obra Obras Especiales Sistema de Agua Potable 4 7. Aspectos legales Asesores legales Impuestos Municipales 5 8 Riesgos 5 9 Continuidad del proyecto 5 10 Aspectos Financieros Ingresos Netos Compra de Terreno Costos totales de Construcción Supervisión de Obra Honorarios Legales Casa Modelo Imprevistos Gastos de Mercadeo y Publicidad Seguridad y Mantenimiento Comisión de Administración 6 11 Análisis comparativo Análisis comparativo del flujo de caja real versus el presupuestado 6 Anexo 01. Testimonio de declaración jurada 8 Anexo 02. Obras Especiales 9 Septiembre,

3 Sexto Informe de Avance del Proyecto Hacienda San Antonio II Con corte al 30 de setiembre, Responsable del informe. El Lic. Alexander Sandoval Loría, Gerente General de Mutual Sociedad Administradora Fondo de Inversión Inmobiliario S.A, es el responsable del presente informe. Ver el Testimonio de la Declaración Jurada en el Anexo Introducción Fondo de Desarrollo Inmobiliario Mutual I es un patrimonio independiente que administra Mutual Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A., (en adelante, Mutual SFI ), por cuenta y riesgo de los participantes, cuyo objetivo primordial es la inversión en el Proyecto Hacienda San Antonio II, para su conclusión y venta. El fondo venderá cada una de las unidades habitacionales a todo aquel cliente final interesado en adquirir una vivienda. El Proyecto Hacienda San Antonio II será desarrollado en una sola etapa. Este informe fue revisado por la empresa FINEMSA, contratada para tales efectos. 3. Identificación del proyecto. 3.1 Nombre El proyecto se denomina Condominio Residencial Hacienda San Antonio II. 3.2 Ubicación San José, San Antonio de Desamparados, del Liceo de San Antonio 150 metros al Este Antecedentes El proyecto está constituido sobre la finca matrícula SJ Al momento de la compra del terreno el mismo se encontraba en verde, contaba con todos los permisos de construcción y tramitología respectiva al día para poder iniciar con la construcción de 71 soluciones habitacionales en condominio. La inversión original del Fondo de Desarrollo Inmobiliario Mutual I consistió en adquirir dicho terreno en verde con permisos listos para iniciar el desarrollo. Asimismo, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 49 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión se realizó la calificación del fondo por parte de la empresa SC Riesgos y el Consejo de Calificación en la Sesión Ordinaria No del 29 de julio del 2010 otorgó una calificación de scraf3, (calidad y diversificación de los activos del fondo, fortalezas y debilidades de la administración proporcionan una buena seguridad contra pérdidas provenientes de incumplimiento de pago. Nivel Bueno) los fundamentos de la misma están en Ref: SCR-INF según hecho relevante del 16 de agosto, Participantes 4.1 Administrador del proyecto. Para este informe la empresa encargada de la Administración del proyecto no ha presentado ninguna variación. Septiembre,

4 4.2 Supervisión e Inspección de la Obra. Para este informe, la obra se encuentra terminada, por lo tanto, en lo que respecta al contrato de Inspección, este ya se dio por concluido. 4.3 Empresa Responsable de la Construcción. Actualmente la empresa constructora que realizó el proyecto únicamente tiene inherencia en lo que corresponde a las reparaciones y mantenimiento, propios de la garantía respectiva, la cual aplica durante un año Empresa Responsable de la Comercialización y Venta. Con respecto a la empresa encargada de la Comercialización y Venta del Proyecto, no se presenta ningún cambio con relación al informe anterior. 4.5 Firma responsable de la revisión del proceso administrativo y elaboración de informes trimestrales. Con respecto a la empresa encargada de la revisión de los Informes Trimestrales se mantiene la contratación realizada según lo comunicado anteriormente. 4.6 Interrelaciones, responsabilidades y riesgos contractuales Al corte de este informe no existen incumplimientos contractuales por parte de los distintos contratistas que intervienen en el proyecto. 4.7 Comité de Inversión Por medio del Hecho Relevante Mutualsfi del 29 de julio del presente año, se procedió a comunicar al mercado el ingreso al Comité de Inversiones del Fondo de Desarrollo Mutual I, de la señora Ivannia Sibaja Sandi, quien sustituyó al señor Gerardo Salas Molina. 5. Estudio de mercado No se ha hecho ninguna actualización al estudio de mercado presentado en la adenda. 6. Aspectos Técnicos 6.1 Descripción de la obra. A nivel de obra el proyecto está terminado en su totalidad y en funcionamiento sin ningún problema o defecto a la fecha. 6.2 Obras Especiales En el informe anterior se mencionó la contratación del Rancho Barbecue, el cual ya fue construido (Ver Anexo 02). El mismo se terminó de acuerdo con lo estipulado en cuanto a precio y tiempo. De la misma manera la Obra Hidráulica recomendada por parte de la empresa Insuma con relación a dar todavía una mejor estabilidad a la Loma que está ubicada en la parte de atrás del proyecto ya fue construida según lo indicado por la empresa consultora Sistema de Agua Potable La constitución de servidumbre quedó debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, actualmente está en proceso de trámite en el departamento de urbanismo de AYA. Septiembre,

5 7. Aspectos Legales 7.1 Asesores legales La firma contratada para la asesoría legal y realización de los trámites legales del Proyecto, no se ha cambiado con relación al informe anterior. 7.2 Impuestos Municipales A nivel municipal la finca ya fue segregada a nivel de folios reales, por lo tanto cada propiedad fue asignada a su dueño para el respectivo cobro de impuestos municipales. 8. Riesgos A la fecha, no se presentan riesgos adicionales a los ya descritos en la adenda e informe anterior. 9. Continuidad del proyecto A la fecha, el proyecto está en completo funcionamiento. Se encuentran 34 viviendas habitadas y la empresa de administración de condominios trabaja en el buen funcionamiento del mismo. Por parte del Fondo de Desarrollo, el proceso de involucramiento en el proyecto es únicamente en ventas así como el control de las reparaciones por garantía y del mantenimiento constante de las viviendas que aún no se han vendido. 10. Aspectos Financieros Con respecto al modelo financiero, se recuerda que a partir de este momento se hará referencia en todos los ítems abajo indicados, a la versión planteada en el informe anterior en la cual se cambiaron algunos supuestos Ingresos Netos Al corte de este informe de las 71 casas del proyecto, se han vendido 46, cuyo estatus se encuentra de la siguiente manera: 34 casas fueron entregadas a sus clientes y formalizadas a nivel bancario, 3 clientes pagaron la prima y se encuentran en proceso de trámite bancario, 9 clientes hicieron reserva y se encuentran realizando los trámites bancarios para su respectiva formalización. Según el supuesto de ventas del modelo financiero, para el 30 de setiembre, se debían de tener vendidas 55 viviendas, siendo que hicieron falta 9 casas en proceso de venta. Lo anterior, además de las 12 casas que no se habían formalizado al 30 de setiembre, provoca que los ingresos de flujo de efectivo no se hayan cumplido en un 33% como se muestra en el comparativo entre el flujo de caja real y el proyectado a esta fecha (ver sección 11.1). Esta situación afecta el cumplimiento del flujo de caja proyectado por lo que la administración del Fondo ha estado ofreciendo promociones, rifas, cupones, entre otros, además de la publicidad escrita y la participación en exposiciones, con el fin de acelerar el proceso de venta de las casas. De acuerdo con lo proyectado en el modelo, se deben vender 25 casas en el próximo trimestre además de formalizar las pendientes a esta fecha. Septiembre,

6 10.2 Costos Totales de Construcción No se muestra ninguna variación. Ver sección Honorarios Legales Este rubro presenta un sobregiro de un 7% con relación a su totalidad proyectada. Ver sección Imprevistos Tal y como se explicó en informes anteriores, este rubro presenta un sobregiro de un 49%. Ver sección Gastos de Mercadeo y Publicidad. El rubro de mercadeo y publicidad presenta un sobregiro de un 1% sobre lo proyectado para el sexto trimestre, lo anterior, debido a que se ha participado en eventos promocionales con el fin de eficientizar el proceso de ventas tales como: Anuncios en prensa: Económicos en la Nación 3 veces por semana Participación en expo-casa. Pauta en un programa radial Seguridad y Mantenimiento Según lo proyectado a este trimestre se tiene un sobregiro de un 2%. Ver sección Comisión de Administración Dicho rubro muestra un excedente de un 17% según lo proyectado esto debido a que de acuerdo con el modelo planteado se iban a devolver participaciones en un plazo menor, por lo que la comisión por administración iba a ir disminuyendo, debido a que la misma se cobra sobre el activo neto administrado. A la fecha no han sido devueltas las mismas, debido a que en el momento en que se planteó la opción de devolución se determinó realizar un proceso de análisis en conjunto con la Superintendencia ya que la normativa actual esta hecha para que los Fondos de Desarrollo, tengan un bien inmobiliario el cual se vende en su totalidad en un mismo momento y nunca bajo el escenario de vivienda, en donde el inmueble se va vendiendo en forma fraccionada. Ver sección Análisis Comparativo del Flujo de Caja Real versus Presupuestado. Como se puede observar, los ingresos se encuentran por debajo de lo proyectado en un 33%, mientras que el total de salidas se han sobrepasado en un 4% en los diferentes rubros, según se ha detallado en cada punto. Lo anterior, provoca que el flujo de efectivo a esta fecha se presenta en millones mientras que según la estimación financiera debía ser de millones. Septiembre,

7 REAL PROYECTADO ACUMULADO TRIMESTRE ACUMULADO TRIMESTRE V Trimestre 6 V Trimestre 6 Var Absoluto Var % Set-11 Set-11 ENTRADAS DE EFECTIVO Ingresos netos , , , ,00 ( ,05) -33% SALIDAS DE EFECTIVO Compra Terreno ( ,50) - ( ,00) - 0,50 0% Costos de Desarrollo Costo total de construccion ( ,85) - ( ,00) - ( ,85) 3% Supervisión de Obra ( ,54) - ( ,00) - 0,46 0% Honorarios legales (condominio) ( ,81) ( ,50) ( ,00) - ( ,81) 7% Casa modelo ( ,13) - ( ,00) ,87-7% Imprevistos ( ,19) ( ,64) ( ,00) ( ,00) ( ,19) 49% Total Costos de Desarrollo ( ,52) ( ,14) ( ,00) ( ,00) ( ,52) 4% Otros costos Mercadeo y Publicidad ( ,33) ( ,20) ( ,00) ( ,00) ( ,33) 1% Seguridad y mantenimiento ( ,66) ( ,66) ( ,14) ( ,00) ( ,52) 2% Comision de administracion ( ,18) ( ,16) ( ,00) ( ,00) ( ,18) 17% Total de otros costos ( ,17) ( ,02) ( ,14) ( ,00) ( ,03) 12% TOTAL DE SALIDAS ( ,19) ( ,16) ( ,14) ( ,00) ( ,05) 4% FLUJO DE OPERACION ( ,24) ,43 ( ,14) ,00 ( ,10) 186% ISR ( ,90) ( ,90) - - ( ,90) Otros ingresos Financieros , , , , ,45 6% FLUJO DE EFECTIVO NETO ( ,51) ,17 ( ,96) ,00 ( ,55) 196% Septiembre,

8 Anexo 01 Septiembre,

9 Anexo 02 Septiembre,