La situación habitacional en la Ciudad de Buenos Aires

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1 La situación habitacional en la Ciudad de Buenos Aires En este informe: Introducción - Pág. 3 Situación habitacional - Pág. 4 Viviendas vacías - Pág. 7 Regulaciones del mercado inmobiliario - Pág. 12 Propuestas de políticas desde la Ciudad - Pág. 15 Conclusión - Pág. 19 INFORME C.A.B.A. NRO. I FEBRERO 2015 Síntesis En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, unos hogares (mas de medio millón de porteños) tienen necesidad de una nueva vivienda, sea por habitar edificaciones en malas condiciones o por hacinamiento. En contraste con ese déficit habitacional, el 24% de las viviendas de la C.A.B.A, unas 341 mil casas y departamentos, se encuentran vacías. Para contrarrestar ese mal funcionamiento del mercado inmobiliario, se propone el condicionamiento de los permisos de edificación para la construcción de torres, a la posterior disponibilidad de un porcentaje de los metros cuadrados construidos para su oferta como vivienda social - sea mediante un alquiler o para su posible adquisición, a un costo menor que el del mercado-. También la penalización impositiva a las viviendas vacías, edificios y casas abandonadas y terrenos baldíos, que, además de reducir la oferta habitacional y, por ende, encarecer el acceso a la vivienda, generan perjuicios económicos y de salud a quienes habitan a su alrededor, fomentan su ocupación en forma irregular y afean la ciudad.

2 DESTACADOS PARA LA PRENSA Existe el doble de viviendas vacías que hogares con necesidad de vivienda En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, unos hogares (mas de medio millón de porteños) necesitan una vivienda, sea por habitar edificaciones en malas condiciones o por hacinamiento. En contraste con ese déficit habitacional, el 24% de las viviendas de la C.A.B.A, unas 341 mil casas y departamentos, se encuentran deshabitadas (bastante por arriba del promedio nacional que es de un 18% e incluye en ese número las zonas con casas de fin de semana o vacacionales que empujan para arriba el promedio nacional). El pago del alquiler se lleva la tercera parte del salario La utilización de la propiedad como un instrumento de ahorro por parte de los sectores de más elevado ingreso, que en muchos casos ni siquiera se oferta para su alquiler, eleva el precio de las propiedades por encima de las posibilidades de las mayorías trabajadoras. El precio de un departamento de 42 metros cuadrados en C.A.B.A. rondaba 61 salarios promedio de un trabajador registrado (con variaciones por comuna que van de los 34 a los 114). Su alquiler mensual consume más del 30% de ese ingreso, mientras que en los países de la OCDE el promedio de gasto en vivienda es de 21% del salario, siendo el máximo del 27% en Grecia y el mínimo del 16% en Corea. En los países serios se cobran impuestos a las viviendas vacías El Estado francés grava con un impuesto del 10 al 15% del valor de un alquiler a las viviendas vacías, pudiendo tomar posesión total o parcial de espacios habitacionales vacantes para asignarlos a personas sin alojamiento o que hayan sido desahuciadas. En Inglaterra, los distritos pueden forzar el alquiler y/o venta de las propiedades vacías, y en varios municipios los permisos de edificación se encuentran condicionados a la construcción de viviendas con carácter social. En Cataluña (España), se autorizan medidas de orden fiscal hasta llegar a la expropiación temporal, para el alquiler a terceros de las viviendas vacías. Es en línea con esa ley, se ha presentado el anteproyecto de cobro de gravamen de entre 850 y 1650 euros por inmueble a la vivienda vacía en propiedad de personas jurídicas. Emprendimientos inmobiliarios en C.A.B.A. deben incluir un porcentaje para vivienda social El condicionamiento de los permisos de edificación para la construcción de torres, a la posterior disponibilidad de un porcentaje de los metros cuadrados construidos para su oferta como vivienda social - sea mediante un alquiler o para su posible adquisición, a un costo menor que el del mercado-, es una regulación de orden local que puede volver compatibles los desarrollos inmobiliarios con la inclusión habitacional de los ciudadanos de menores recursos de la ciudad. La penalización impositiva a las viviendas vacías, edificios y casas abandonadas y terrenos baldíos, es otra herramienta para corregir comportamientos disfuncionales del mercado inmobiliario que, además de reducir la oferta habitacional y, por ende, encarecer el acceso a la vivienda, generan perjuicios económicos y de salud a quienes habitan a su alrededor, fomentan su ocupación en forma irregular y afean la ciudad.

3 Introducción La vivienda es esencial para cubrir las necesidades básicas y define las condiciones de vida de una familia en todas sus dimensiones. Una vivienda en condiciones no aptas puede producir problemas de salud o mayores gastos en la vida cotidiana como es el caso de las familias con falta de acceso a la red de gas. En el caso de la Ciudad de Buenos Aires, la problemática habitacional recorre su historia. Desde las primeras luchas de los inquilinos por mejorar las terribles condiciones en los conventillos hasta las actuales conflictos para evitar desalojos en barrios de la zona sur en rápida valorización. A principios del siglo pasado, la vivienda no era pensada como un bien accesible para los trabajadores. Es después del primer gobierno peronista que en el imaginario social y en la realidad, se toma a la vivienda como un derecho de todos los ciudadanos, al punto de formar parte de nuestra actual constitución como uno de los pocos artículos sobrevivientes del constitucionalismo social de aquella época. Sin embargo, ese derecho constitucional no es accesible para todos los argentinos, ya que muchos de ellos no han logrado acceder a una vivienda digna, ya sea como propietarios ni como inquilinos. Esa realidad contrasta con una fuerte concentración de la propiedad en un pequeño porcentaje de la población, hecho que se evidencia en la existencia de una elevada proporción de viviendas vacías junto a un excesivo valor de los alquileres, que consume aproximadamente el 30% del salario medio de un trabajador. El presente informe tiene por objetivo dimensionar la problemática habitacional en la ciudad de Buenos Aires para luego, apoyándonos en la experiencia nacional e internacional, proponer una serie de regulaciones del mercado inmobiliario a nivel local, que puedan

4 contribuir para que todos los porteños puedan acceder al derecho constitucional de habitar una vivienda digna. Situación Habitacional En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (C.A.B.A) habitan hogares. Para analizar la situación habitación de esa comunidad es importante ver como acceden a la vivienda, que tipo de viviendas habitan y cuales son las condiciones de la misma. Tipo de tenencia En el cuadro 1 podemos observar que predominan dos tipos de tenencia en C.A.B.A., los propietarios de la tierra y la vivienda con un 56,42%, y los inquilinos con un 29,86%. Cuadro 1: Hogares según tenencia de la vivienda. Tipo de tenencia Total de Hogares Porcentaje Propietario de la vivienda y el terreno ,42% Propietario de la vivienda solamente ,07% Inquilino ,86% Ocupante por préstamo ,87% Ocupante por relación de dependencia ,07% Otra situación ,71% Fuente: Elaboracion propia en base Indec: Censo Nacional Recordemos que estamos hablando de hogares, es decir, cuando decimos que el 30% de ellos son inquilinos, estamos indicando que hogares, aproximadamente un millón de porteños, alquilan la vivienda en que habitan (ya que el tamaño promedio de los hogares en nuestro país es de 3). Tipos de viviendas Un segundo punto a observar es la calidad de las viviendas.

5 Cuadro2 : Hogares según tenencia y tipo vivienda. Tipo de tenencia Viviendas Viviendas Viviendas No Aptas Recuperables aptas Propietario de la vivienda y el terreno Propietario de la vivienda solamente Inquilino Ocupante por préstamo Ocupante por relación de dependencia Otra situación Fuente: Elaboracion propia en base Indec: Censo Nacional Podemos observar que hogares habitan viviendas no aptas (habitaciones de pensiones, locales, inquilinatos, viviendas móviles) y hogares habitan viviendas que requieren algún tipo de acondicionamiento. Es decir, existen hogares (211 mil porteños aproximadamente), con problemas en la calidad de su vivienda. Es importante resaltar que las viviendas con problemas, no necesariamente requieren para su solución de una vivienda nueva. Puede que necesiten tan sólo un reacondicionamiento de su hogar, ampliaciones, etc. Hacinamiento Siguiendo este análisis pasemos a indagar sobre la cantidad de personas que habitan cada vivienda, técnicamente denominado, el nivel de hacinamiento. Existen dos tipos de hacinamiento: el hacinamiento de hogares, que se refiere a aquella situación donde más de un hogar habita en una vivienda, y el hacinamiento en el hogar que se refiera a aquellas situaciones donde es elevado el número de convivientes en el mismo cuarto.

6 Cuadro 3: Hacinamiento de hogares Hogares por vivienda Total de hogares Un hogar personas por cuarto mas de Mas de un hogar personas por cuarto mas de Fuente: Elaboracion propia en base Indec: Censo Nacional En el cuadro 3, podemos ver que existen hogares que a pesar de no compartir su vivienda con otro hogar, deben habitar más de 3 personas por habitación. Es importante resaltar que hemos tomando como parámetro el hacinamiento con más de 3 personas, que generalmente es considerado un nivel alto de hacinamiento. En Europa el promedio es de 1,6 personas por cuarto aproximadamente. El otro caso de hacinamiento es el de hogares compartiendo una misma vivienda, que llega a de los cuales padecen ambos tipos de hacinamiento. Este tipo de problemas nos habla de hogares que al conformarse no pudieron acceder a la tenencia de su vivienda (ya sea por propiedad o alquiler). En resumen la situación habitacional en la C.A.B.A. da cuenta de la existencia de hogares con necesidad de vivienda (edificaciones en malas condiciones o hacinamiento). Lo que involucra a aproximadamente a mas de medio millón de porteños. Cuadro 4: Necesidad de vivienda en C.A.B.A. Viviendas No aptas Hacinamiento de hogares Hacinamiento en el hogar Fuente: Elaboración propia en base a INDEC. Censo Nacional de Población Hogares y Viviendas 2010.

7 Resulta fundamental tener presente que el déficit habitacional descrito es a partir de los datos del censo 2010, donde no se cuenta con información de las personas que se encuentran en situación de calle. Ello resulta en una fuerte subestimación de la necesidad de viviendas entre quienes habitan en la ciudad. Al respecto, existen diversas estimaciones sobre la cantidad de porteños en situación de calle. El Gobierno de la Ciudad afirma que son 876 personas, la Organización Médicos del Mundo que son y la O.N.G. Proyecto 7 da cuenta de unos ciudadanos. Más allá del número exacto de personas en esta situación, se trata de una necesidad de vivienda que intensifica el déficit habitacional. Viviendas Vacías La C.A.B.A cuenta con más de un millón de viviendas, un elevado número que se corresponde con la fuerte concentración de la población que se da en ella. El contraste entre ese elevado número de viviendas y la existencia de más de 170 mil hogares porteños con necesidad de acceder a ellas tiene, entre una de sus explicaciones, el alto porcentaje de viviendas vacías de la ciudad: un 24% del total de las viviendas en C.A.B.A., bastante por arriba del promedio nacional que es de un 18% (e incluye en ese número las zonas con casas de fin de semana o vacacionales que empujan para arriba el promedio nacional). Si desarmamos este dato por comuna, se observa que las comunas con mayor cantidad de viviendas vacías son la 1 (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Montserrat y Constitución), 14 (Palermo) y 2 (Recoleta) respectivamente, zonas de alta valorización inmobiliaria y que presentan los costos de alquiler más elevados de la ciudad.

8 Cuadro 5. Ciudad Autónoma de Buenos Aires:Total de viviendas habitadas y deshabitads por comuna. Año 2010 Comuna Total de viviendas Habitadas Viviendas particulares Deshabitadas % de viviendas deshabitadas x comuna Total ,95% ,08% ,36% ,26% ,97% ,05% ,88% ,42% ,18% ,32% ,50% ,90% ,71% ,61% ,51% ,03% Nota: Según anexo de la Ley Nº de 2008, las comunas quedan conformadas por los siguientes barrios: Comuna 1 (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Montserrat y Constitución); Comuna 2 (Recoleta); Comuna 3 (San Cristóbal y Balvanera); Comuna 4 (La Boca, Barracas, Parque Patricios y Nueva Pompeya); Comuna 5 (Almagro y Boedo); Comuna 6 (Caballito); Comuna 7 (Flores y Parque Chacabuco); Comuna 8 (Villa Soldati, Villa Riachuelo y Villa Lugano); Comuna 9 (Mataderos, Liniers y Parque Avellaneda); Comuna 10 (Floresta, Monte Castro, Vélez Sarsfield, Versalles, Villa Luro y Villa Real); Comuna 11 (Villa Gral. Mitre, Villa Devoto, Villa del Parque y Villa Santa Rita); Comuna 12 (Coghlan, Saavedra, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón); Comuna 13 (Belgrano, Colegiales y Núñez); Comuna 14 (Palermo); y Comuna 15 (Chacarita, Villa Crespo, Paternal, Villa Ortúzar, Agronomía y Parque Chas). Fuente: Elaboracion propia en base a : INDEC. Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas La teoría económica tradicional nos plantea que ante un exceso de oferta de viviendas (casas vacías), éstas bajarían de precio hasta permitir que quienes precisan una vivienda, puedan acceder a ella. Así se corregiría el mal funcionamiento del mercado inmobiliario que genera viviendas vacías por un lado, y hogares con problemas habitacionales por el otro. Sin embargo, las comunas con mayor porcentaje de viviendas vacías son, a su vez, las que presentan alquileres más caros, indicando una falla en funcionamiento del mercado inmobiliario. En el cuadro 6 y gráfico 1 podemos observar dicha situación, mostrando una relación positiva entre el precio del alquiler (medido como porcentaje del salario) y las casas vacías (en relación a las totales).

9 Cuadro 6: Viviendas deshabitadas y costo del alquiler por comunas. Dic 2014 Comuna % de viviendas deshabitadas x comuna Alquiler en salarios 1 40,1% 38,9% 2 34,4% 37,4% 3 25,3% 30,7% 4 16,0% 27,5% 5 21,1% 32,0% 6 21,9% 30,5% 7 18,4% 27,7% 8 12,2% s/d 9 17,3% 27,1% 10 18,5% 27,2% 11 18,9% 28,6% 12 19,7% 31,2% 13 24,6% 36,8% 14 29,5% 43,6% 15 20,0% 31,5% Fuente: Elaboracion Propia en base: Censo Ministerio de Trabajo de la Nacion y Zonaprop. Nota: El salario Imponible promedio de los trabajadores estables a dic 2014 $11953,50, Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nacion. s/d, sin dato. Gráfico 1 : Casas vacías y costo del alquiler por comuna Alquiler/ Salario 45,0% 43,0% 41,0% 39,0% 37,0% 35,0% 33,0% 31,0% 29,0% 27,0% 25,0% ,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0% 40,0% 45,0% 14 Casas Vacías/ Totales 2 1 Fuente: Elaboracion Propia en base: Censo Ministerio de Trabajo de la Nacion y Zonaprop. Una relación similar a la que se presenta entre el porcentaje de casas vacías por comunas y el precio del m2. Las comunas con un mayor valor de

10 .porpanoz y noican al ed ojabart ed oiretsinim.0102 osnec :esab ne aiporp noicarobale :etneuf los inmuebles son, a su vez, las que presentan mayores porcentajes de casas deshabitadas (ver cuadro 7, gráfico 2). Cuadro 7: Relación Viviendas deshabitadas por precio de la vivienda en salarios. Dic 2014 Comuna % de viviendas deshabitadas x comuna Vivienda en salarios 1 40,1% 59, ,4% 93, ,3% 50, ,0% 41, ,1% 56, ,9% 69, ,4% 47, ,2% 34, ,3% 44, ,5% 49, ,9% 55, ,7% 57, ,6% 79, ,5% 114, ,0% 62,29 Fuente: Elaboración Propia en base: Censo Ministerio de Trabajo de la Nación y Zonaprop. Nota: El salario Imponible promedio de los trabajadores estables a dic 2014 $11953,50, Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nacion. La vivienda corresponde a una edificación de 42 metros cuadrados valuada a dólar celeste (11 pesos en diciembre de 2014). Gráfico 2 : Casas vacías y costo del inmueble por comuna Valor Casa/ Salario 120,25 100,25 80,25 60,25 40,25 20, ,25 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0% 40,0% 45,0% Casas Vacías/ Totales

11 Estos datos plantean la existencia de un mercado inmobiliario que no funciona como un buen asignador de viviendas. En la CABA existe una fuerte demanda de vivienda que se condice con el precio en aumento de los alquileres y de venta del m2 pero no se condicione con la oferta ociosa, es decir departamentos vacíos y edificios abandonados. Esta situación da cuenta de la existencia de un alto porcentaje de inmuebles que no son adquiridos por sus propietarios para habitarlos o ponerlos en alquiler, sino tan sólo para mantenerlos deshabitados como un instrumento de conservación de sus ahorros. La utilización de la propiedad como un instrumento de ahorro, provoca un comportamiento disfuncional del mercado de viviendas en cuanto a solución del problema habitacional de los porteños. Incorpora una demanda adicional de viviendas por parte de sectores de elevados ingresos que la adquieren como un instrumento de ahorro, pero que las retira del mercado en cuanto oferta de vivienda para habitar (al mantenerlas ociosas). De esa manera, el precio de la vivienda se eleva por encima del que pueden pagar quienes las precisan como espacio para habitar. Es decir, la elevación del precio de las propiedades por su utilización como bien de ahorro, genera una relación entre el precio de los inmuebles y el salario medio de un trabajador registrado, que hace imposible su adquisición para la mayor parte de la población trabajadora. La cantidad de salarios requerida para adquirir un departamento de 42 metros cuadrados rondaba los 61 salarios promedio de un trabajador registrado, con variaciones por comuna que van de los 34 a los 114. El resultante déficit habitacional genera una creciente demanda de viviendas para alquilar, que no se corresponde con la oferta (ya que muchos propietarios escogen mantener las viviendas ociosas), incrementando también el precio de los alquileres. El alquiler de un departamento de 42 metros cuadrados en C.A.B.A. sobrepasa, en promedio, el 30% del salario medio de un trabajador registrado. Un porcentaje muy elevado, que supera

12 ampliamente el de otras naciones (en los países de la OCDE el promedio de gasto en vivienda es de 21% del salario, siendo el máximo del 27% en Grecia y el mínimo del 16% en Corea) 1. Regulaciones del mercado inmobiliario En Argentina la penalización de los terrenos baldíos y la regulación de los alquileres, formaron parte del primer plan quinquenal del peronismo y perduraron, con sus modificaciones, hasta entrada la democracia. La actual ley de alquileres (23.091) regula centralmente el período de contrato (2 años para vivienda) y las condiciones iniciales (anticipos y garantías). Sin embargo, al no implementarse métodos que aseguren el registro de los contratos de alquileres, aún estas mínimas regulaciones son violadas en gran parte de los contratos de alquileres que se realizan de manera informal. En otro nivel de gobierno, la reciente ley de acceso justo al hábitat de la Provincia de Buenos Aires, cobra gravámenes crecientes a los terrenos baldíos e impone la obligación a los proyectos inmobiliarios tipo country de ceder en tierra, plata o inmuebles equivalentes al 10 por ciento de la valorización inmobiliaria que generan, para la realización de políticas sociales de vivienda. También a nivel internacional existen regulaciones sobre uso del suelo, precio de alquileres y/o venta de las propiedades. En muchos países se penaliza la vivienda vacía y se regulan los alquileres: condiciones y montos. Dentro de América Latina, Venezuela ha declarado de utilidad pública los terrenos ociosos e inmuebles no residenciales abandonados públicos y privados, que pueden ser utilizados para la construcción de viviendas sociales. También se regularon los contratos de alquileres de viviendas y comercios, facilitando la adquisición de la propiedad en cuotas 1

13 por parte de inquilinos que llevan un período extenso alquilando una propiedad. En Francia y Dinamarca el contrato de alquiler es por tres años, el cual no puede anularse aunque el dueño quiera vender la propiedad. La renovación es automática a menos que el arrendatario avise con 6 meses de anticipación que va a desistir de contrato. También brindan a sus habitantes una oferta de viviendas bajo el régimen de alquiler social, es decir cuyo alquiler se encuentra subvencionado por el Estado. Las regulaciones de los alquileres y los impuestos crecientes a las viviendas vacías contribuyen a disminuir el valor de mercado de los alquileres y, de esa manera, el monto de los subsidios estatales por el alquiler social. son: Algunos casos específicos de regulaciones del mercado inmobiliario Francia A partir del art. 232 del Code General des Impôts [art. 52 Loi nº du 29 juillet (JO du 31 juillet 1998)], el Estado francés grava con un impuesto aquellas viviendas situadas en poblaciones de más de habitantes donde existe una demanda residencial no satisfecha y que han permanecido vacías al menos dos años consecutivos. La base del impuesto es el valor de alquiler del inmueble (valeur locative) y su tipo impositivo aumenta en función del tiempo de desocupación: 10%, el primer año de imposición; 12,5%, el segundo; y, 15%, a partir del tercero. El producto neto de este impuesto lo recibe la Agence nationale de l habitat que lo destinara al mejoramiento de la vivienda. La Administración francesa puede tomar posesión total o parcial de espacios habitacionales vacantes para asignarlos a personas sin alojamiento o que hayan sido desahuciadas. Esta desposesión tiene una duración inicial de un año, renovable hasta un máximo de cinco. (art. L641-1 y L641-2 del Code de la Construction et de l Habitation [art. 52 Loi

14 nº du 29 juillet y art. 72 Loi nº du 13 juillet [JO du 16 juillet 2006]) Inglaterra El Reino Unido es uno de los países europeos que más esfuerzos ha puesto en los últimos años para animar a las autoridades locales a reducir el número de viviendas vacías. La creación de la Empty Home Agency, tiene como función el mediar entre las autoridades y los propietarios privados de viviendas y tratar de aprovechar el parque inmobiliario procurando que ningún barrio se incluya en la categoría de barrio marginal. Los distritos pueden forzar al alquiler y/o venta de las propiedades vacías. En el mismo sentido, en varios municipios los permisos de edificación se encuentran condicionados a la construcción de viviendas para los distintos sectores sociales. Es decir, un porcentaje de las viviendas construidas estará destinado a viviendas accesibles ya sea en alquiler o a la venta a un precio por debajo del de mercado. Se puede observar un porcentaje que ronda entre el 20% y 25% de los metros cuadrados de cada emprendimiento según distintos distritos. Por ejemplo, el municipio de Towers Hamlet 2 junto a la comunidad aprobó en 2014, la construcción de un complejo de 3610 unidades residenciales de las cuales el 25 por ciento serán destinadas a viviendas accesibles 3. Cataluña (España) La ley de Derecho a la Vivienda de la Comunidad Autónoma de Cataluña en su artículo 42, habilita el accionar estatal ante el incumplimiento de la función social de la propiedad. En ese caso se autorizan medidas de orden events/news/december_2014/wood_wharf_approved.aspx

15 fiscal hasta llegar a la expropiación temporal, para el alquiler a terceros. Es en línea con esta ley que se ha presentado el anteproyecto de cobro de gravamen a la vivienda vacía en propiedad de personas jurídicas. Este gravamen será de entre 850 y 1650 euros por inmueble y por año. Entre los primeros resultados de dicho proyecto se registró la cesión temporal de 600 viviendas en régimen de alquiler accesible de La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) al Gobierno de Cataluña 4. Propuestas de políticas desde la Ciudad La problemática de la vivienda en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, no es un tema aislado de su trama nacional, donde la excesiva valorización de los terrenos urbanos de la mano de su utilización como instrumento de ahorro por sectores de elevados ingresos, la escasa regulación de los alquileres que permite la existencia de cláusulas abusivas, y las dificultades para el acceso al crédito inmobiliario, generan un escenario complejo en materia habitacional. En ese contexto, las políticas nacionales inclusivas deben luchar contra las tendencias excluyentes del mercado inmobiliario, hecho que se refleja, por ejemplo, en la suba de los precios de los terrenos luego de cada sorteo de créditos hipotecarios en el marco del plan Pro.Cre.Ar. Es por ello que ciertas regulaciones a nivel local, pueden contribuir tanto a la mayor eficacia de las políticas nacionales, como a mitigar por si mismas las tendencias excluyentes del mercado inmobiliario. 4

16 Por el contrario, la ausencia de tales regulaciones enmarcadas en proyectos de rápida valorización de determinadas zonas de la ciudad, puede potenciar las tendencias excluyentes del mercado inmobiliario. Es el caso de las políticas de (re)valorización de la zona Sur aplicadas en los últimos años por la gestión de Mauricio Macri, que al incrementar aceleradamente el precio de las propiedades en aquellas zonas, tiende a repartir inequitativamente los frutos de su valorización entre sus habitantes según sean inquilinos (perjudicados) o propietarios (beneficiados). La interrupción de contratos de alquiler de vivienda o desalojos de inquilinos en situación irregular, por parte de propietarios que optan por vender esas propiedades como terrenos para la construcción de edificios de oficinas o de viviendas para un público de mayores ingresos, tiende a provocar la emigración de la población de menores ingresos hacia otros puntos de la ciudad aún no valorizados, o bien a expulsarlos de la ciudad 5. La convivencia de viviendas vacías y/o abandonadas de propietarios que especulan con su valorización a medida que crece, poblacional y económicamente, la ciudad junto a situaciones de hacinamiento o falta de vivienda digna de miles de hogares porteños, es otra muestra de lo disfuncional que puede ser el mercado inmobiliario en ausencia de regulaciones. Muestra de ello es que mientras en nuestro país el porcentaje de casas vacías es del 18% del total, en los países con regulaciones sobre alquileres y la construcción de viviendas como en Finlandia, Alemania, Dinamarca y Francia, se encuentra entre el 5% y el 10% 6. 5 En 2006, por decreto n.690, los porteños desalojados podían acceder a un subsidio durante 6 meses (extensibles a otros 4). El monto del subsidio de entre $1.200 y $700 por mes fue congelado por la administración Macri desde abril de 2011 (decreto n.167 de 2011). 6

17 2.334 EDIFICIOS ABANDONADOS EN LA CIUDAD AUÓNOMA DE BUENOS AIRES. Fuente: 2013, Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA. Para contrarrestar estas tendencias, existen experiencias de regulaciones a nivel nacional e internacional que pueden ser relevantes para el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El condicionamiento de los permisos de edificación para la construcción de torres, a la posterior disponibilidad de un porcentaje de los metros cuadrados construidos para su oferta como vivienda social - sea mediante un alquiler o para su posible adquisición, a un costo menor que el del mercado-, es una regulación de orden local que puede volver compatibles los desarrollos inmobiliarios con la inclusión habitacional de los ciudadanos de menores recursos de la ciudad.

18 En algunas experiencias internacionales el porcentaje de metros cuadrados destinados a la vivienda social ronda el 20-5%, y el acceso al beneficio está condicionado al nivel de ingreso, condición de estudiante o jubilado, ser habitante o trabajar en la zona, entre otras. Sin embargo, es recomendable que esas condiciones sean materia de un amplio debate que incluya tanto a la legislatura de la Ciudad, como a representantes de inquilinos, consumidores, desarrolladores inmobiliarios, etc. La penalización impositiva a las viviendas vacías, edificios y casas abandonadas y terrenos baldíos, es otra herramienta para corregir comportamientos disfuncionales del mercado inmobiliario que, además de reducir la oferta habitacional y, por ende, encarecer el acceso a la vivienda, generan perjuicios económicos y de salud a quienes habitan a su alrededor, fomentan su ocupación en forma irregular y afean la ciudad. Un incremento en el ABL a los baldíos, edificios y casas abandonadas o viviendas que no declaren ocupación (sea de su propietario o mediante la presentación de contrato de alquiler, de préstamo o cesión) chequeado al cruzarse con indicadores de consumo de servicios básicos (agua, luz, gas), es una medida de carácter local que puede estimular a sus propietarios a alquilar o poner en venta esos espacios vacíos, contribuyendo a la solución del problema habitacional. Estas medidas son complementarias de las políticas crediticias y de construcción de viviendas sociales que se realizan tanto en el ámbito de la Ciudad como el de la Nación, y no debe interpretarse que reemplazan a las mismas.

19 Conclusión En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, unos hogares (mas de medio millón de porteños) tienen necesidades de vivienda, sea por habitar edificaciones en malas condiciones o por hacinamiento. En contraste con ese déficit habitacional, el 24% de las viviendas de la C.A.B.A, unas 341 mil casas y departamentos, se encuentran deshabitadas (bastante por arriba del promedio nacional que es de un 18% e incluye en ese número las zonas con casas de fin de semana o vacacionales que empujan para arriba el promedio nacional). La utilización de la propiedad como un instrumento de ahorro por parte de los sectores de más elevado ingreso, es parte del causante de ese comportamiento disfuncional del mercado de viviendas, elevando a su vez el precio de las propiedades por encima de las posibilidades de las mayorías trabajadoras. El precio de un departamento de 42 metros cuadrados en C.A.B.A. rondaba los 61 salarios promedio de un trabajador registrado, con variaciones por comuna que van de los 34 a los 114, y su alquiler mensual consume más del 30% de ese ingreso (en los países de la OCDE el promedio de gasto en vivienda es de 21% del salario, siendo el máximo del 27% en Grecia y el mínimo del 16% en Corea). En ese contexto, las políticas nacionales inclusivas deben luchar contra las tendencias excluyentes del mercado inmobiliario, hecho que se refleja, por ejemplo, en la suba de los precios de los terrenos luego de cada sorteo de créditos hipotecarios en el marco del plan Pro.Cre.Ar. Es por ello que ciertas regulaciones a nivel local, pueden contribuir tanto a la mayor eficacia de las políticas nacionales, como a mitigar por si mismas las tendencias excluyentes del mercado inmobiliario. Por el contrario, la ausencia de tales regulaciones enmarcadas en proyectos de rápida valorización de determinadas zonas de la ciudad, puede potenciar las tendencias excluyentes del mercado inmobiliario. Es el caso

20 de las políticas de (re)valorización de la zona Sur aplicadas en los últimos años por la gestión de Mauricio Macri, que al incrementar aceleradamente el precio de las propiedades en aquellas zonas, tiende a repartir inequitativamente los frutos de su valorización entre sus habitantes según sean inquilinos (perjudicados) o propietarios (beneficiados). Para contrarrestar estas tendencias, existen experiencias de regulaciones a nivel nacional e internacional que pueden ser relevantes para el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El condicionamiento de los permisos de edificación para la construcción de torres, a la posterior disponibilidad de un porcentaje de los metros cuadrados construidos para su oferta como vivienda social - sea mediante un alquiler o para su posible adquisición, a un costo menor que el del mercado-, es una regulación de orden local que puede volver compatibles los desarrollos inmobiliarios con la inclusión habitacional de los ciudadanos de menores recursos de la ciudad. La penalización impositiva a las viviendas vacías, edificios y casas abandonadas y terrenos baldíos, es otra herramienta para corregir comportamientos disfuncionales del mercado inmobiliario que, además de reducir la oferta habitacional y, por ende, encarecer el acceso a la vivienda, generan perjuicios económicos y de salud a quienes habitan a su alrededor, fomentan su ocupación en forma irregular y afean la ciudad.

21 La economía argentina INFORME C.A.B.A. NRO. I FEBRERO 2015 Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz DIRECTOR Andrés Asiain Vice-DIRECTOR Miguel Cichowolski CONTENIDOS DEL INFORME Andrés Asiain y Lorena Putero Área de Estudios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires Alexis Kalczynski, Angel Sabatini, Ariel Miño, Carina Fernández, Cecilia Maloberti, Christian Busto, Claudio Bravo, Ernesto Mattos, Estanislao Malic, Estefanía Manau, Jonathan Rojas, Julio Fernandez, Lorena Putero, Maximiliano Uller, Mariela Molina, Mauricio Ferrari, Natacha Borysiuk y Nicolás Hernán Zeolla. Integran el CESO: Alexis Kalczynski, Agustín Crivelli, Angel Sabatini, Ariel Cunioli, Ariel Miño, Carina Fernández, Cecilia Maloberti, Christian Busto, Claudio Bravo, Diego Martín, Diego Caviglia, Ernesto Mattos, Estanislao Malic, Estefanía Manau, Federico Castelli, Nicolás Wittwer, Gabriel Calvi, Javier Lewkowicz, Jonathan Rojas, Jorge Zappino, Julio Fernandez, Juan Cruz Contreras, Juan José Nardi, Laura Di Bella, Leonardo Llorente, Lorena Paponet, Lorena Putero, Luciana Sañudo, Lucía Pereyra, Mahuén Gallo, Pilar Monteagudo, María Alejandra Sfeir, María Laura Iribas, Mariano Kestelboim, Mariela Molina, Martin Burgos, Mauricio Ferrari, Maximiliano Uller, Natacha Borysiuk, Nicolás Hernán Zeolla, Norberto Crovetto, Pablo García, Rodrigo López, Sabrina Iacobellis, Sebastián Demicheli, Valeria D Angelo y Valeria Mutuberría.