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3 ÁREADEGOBIERNO DEURBANISMO YVIVIENDA DIRECCIÓN GENERALDEREVISIÓN DELPLAN GENERAL DocumentofirmadoelectrónicamenteporelDirectorGeneral derevisióndelplangeneral,donjoséluisinfanzónpriore,el 15denoviembrede2013

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5 ÍNDICE 1. MARCO LEGAL, FINALIDADES Y CONTENIDOS 1.1 MARCO LEGAL FINALIDADES Y CONTENIDOS Finalidades Contenidos CONTEXTO SOCIOECONÓMICO Y PRESUPUESTARIO DEL MODELO TERRITORIAL Y URBANÍSTICO DEL AVANCE Y PREVISIONES DE FUTURO 2.1 INTRODUCCIÓN CONTEXTO SOCIOECONÓMICO Descripción general e información básica del municipio Población y Hogares El Mercado Inmobiliario Residencial Escenarios generadores de nuevas demandas Previsiones cuantitativas: Demanda futura de viviendas y de superficie construida para actividades economicas EL PRESUPUESTO MUNICIPAL Estado de Gastos Estado de Ingresos Evolución de los presupuestos municipales: el plan de ajuste y su revisión JUSTIFICACIÓN DE LA VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD DEL MODELO DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO ADOPTADO: ALTERNATIVAS PARA LA ORDENACIÓN PROPUESTAS POR EL AVANCE. 3.1 DESCRIPCION DEL AVANCE JUSTIFICACIÓN DE LAS ALTERNATIVAS DEL MODELO Y ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Principios y criterios de actuación en la ordenación del territorio Justificación de la propuesta de ordenación del territorio SOSTENIBILIDAD DEL MODELO TERRITORIAL Y SUFICIENCIA Y ADECUACIÓN DEL SUELO DEDICADO A USOS RESIDENCIALES Y PRODUCTIVOS Uso residencial: Balance entre edificabilidades asumidas y demandas previstas Uso Actividades Económicas: Balance entre edificabilidades asumidas y demandas previstas Conclusiones

6 4. IDENTIFICACION DE LAS ACCIONES SOMETIDAS A ANÁLISIS DE VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA. 5. METODOLOGÍA PARA EL ANALISIS DE VIABILIDAD ECONOMICA 5.1 DATOS REFERIDOS A LOS COSTES DE PRODUCCIÓN DATOS REFERIDOS A LOS OPERADORES-INVERSORES: DATOS URBANÍSTICOS DATOS RELATIVOS A LAS PLUSVALÍAS GENERADAS GARANTÍAS Y COMPROMISOS METODOLOGÍA PARA EL ANALISIS DE SOSTENIBILIDAD ECONOMICA. 6.1 CONCEPTOS QUE SE INTEGRAN EN LA SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA METODOLOGÍA PARA LA REDACCIÓN DE LOS INFORMES DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA Gastos relativos a la primera etapa de la acción urbanizadora Ingresos relacionados con la primera etapa de la acción urbanizadora Gastos relacionados con la segunda etapa Ingresos relacionados en esta segunda etapa BALANCE FISCAL

7 PRESENTACIÓN DEL ESTUDIO DE VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA. El Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica incluido en este documento de Avance de la Revisión del Plan General responde, en su contenido y alcance, a lo establecido por la legislación urbanística de aplicación y tiene por objeto asegurar la viabilidad y sostenibilidad del modelo territorial propuesto por el nuevo Plan General y de las actuaciones urbanísticas que se proyectan desde el mismo, todo ello con el fin de garantizar el desarrollo de un planteamiento urbano responsable que no comprometa la existencia de las capacidades presupuestarias presentes y de futuro y asegure la idoneidad y suficiencia de suelo dedicado a usos productivos. La legislación que actualmente obliga a la realización de estudios de viabilidad y sostenibilidad económica en los instrumentos de planeamiento es relativamente reciente en España, por lo que no se dispone todavía de una tradición suficientemente amplia que haya permitido establecer modelos, comúnmente aceptados, de ese tipo de estudios. En este sentido, si todas y cada una de las actuaciones proyectadas desde el Plan General son consideradas viables y sostenibles económicamente, también lo será el modelo de Plan en su conjunto que aspira, como objetivo inmediato, a la consecución de una ciudad cada día más sostenible a partir de la puesta en marcha de unas alternativas y estrategias de ordenación de gran significado para la sostenibilidad económica: la estrategia de flexibilización de usos, de renovación urbana y de fomento de la red ambiental. A nivel formal, el Estudio que acompaña el Avance se compone de una estructura dividida en capítulos: El Capítulo 1 constituye la presentación del estudio desde las referencias que proporcionan el marco legal y el señalamiento de las finalidades y contenidos de los conceptos que se tratan en el mismo: la viabilidad y sostenibilidad económica. El Capítulo 2 refleja el contexto socioeconómico y presupuestario que condicionan de manera más significativa el modelo territorial del nuevo Plan General y por tanto, el Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad. El Capítulo 3 se centra en la justificación de la viabilidad y sostenibilidad del modelo de ordenación del territorio en su conjunto, desde el análisis de las distintas alternativas de ordenación propuestas por el Avance. El Capítulo 4 identifica las acciones sometidas a análisis de viabilidad y sostenibilidad sin precisar, por el momento, conclusiones acerca de las mismas, toda vez que en el Avance de ordenación no se han establecido condiciones de uso y edificabilidad específicas para cada una de estas actuaciones. Será en fases sucesivas de la Revisión del Plan General, en las que se procederá al estudio de cada una de las acciones previstas una vez que sus condiciones de ordenación hayan sido fijadas de manera más pormenorizada. El Capítulo 5 recoge una metodología para el análisis de la viabilidad económica de las actuaciones en las que haya de aplicarse. El Capítulo 6 recoge una metodología para el análisis de la sostenibilidad económica de las actuaciones en las que resulte necesario ese estudio. 7

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9 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance 9

10 1. MARCO LEGAL, FINALIDADES Y CONTENIDOS 1.1 MARCO LEGAL La Revisión del Plan General ha asumido, entre sus propuestas estratégicas, el compromiso claro e inequívoco de conseguir un modelo urbano sostenible en su triple dimensión: ambiental, social y económica, articulado a través del Planeamiento General. El protagonismo de la sostenibilidad económica en el ámbito urbanístico sólo constituye una manifestación particular del proceso que se ha producido durante los últimos años en el conjunto del sector público, donde la aprobación de diferentes disposiciones han convertido la sostenibilidad económica en uno de los criterios fundamentales de la implementación de políticas públicas. Reflejo de este proceso es la modificación del art. 135 de la CE llevada a cabo en el año 2011 que introduce, al máximo nivel normativo, una regla fiscal que limita el déficit público de carácter estructural, así como la deuda pública, al valor de referencia del Tratado de la Unión Europea. Igualmente, reflejo de este proceso, a un nivel normativo inferior, son la Ley Orgánica 2/2012, de 27 de abril de Estabilidad Presupuestaria y Sostenibilidad Financiera que articula los mecanismos para impulsar el crecimiento y la creación de empleo, como medio para garantizar el bienestar de los ciudadanos, dentro de un contexto de sostenibilidad financiera; el RDL 4/2012, de 24 de febrero, de gran significación desde la perspectiva local, dado que prevé la obligación de aprobar un Plan de Ajuste al objeto de garantizar la sostenibilidad financiera de ciertas operaciones en los Ayuntamientos, que se acojan a los mecanismos de financiación adicionales previstos en el RDL. Y finalmente, la aprobación de la Estrategia para una Economía Sostenible, que se desarrolla a través de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, en la que se define la economía sostenible como el patrón de crecimiento que concilie el desarrollo económico, social y ambiental en una economía productiva y competitiva, que favorezca el empleo de calidad, la igualdad de oportunidades y la cohesión social, y que garantice el respeto ambiental y el uso racional de los recursos naturales, de forma que permita satisfacer las necesidad de las generaciones presentes sin comprometer las posibilidades de las generaciones futuras para atender sus propias necesidades, al tiempo que se establece un conjunto de principios, algunos directamente relacionados con el ámbito urbanístico como son el de ahorro y eficiencia energética o racionalización de la construcción residencial, sobre los que articula la consecución de ese modelo de actuación. 1.2 FINALIDADES Y CONTENIDOS Dentro de este contexto normativo general que impulsa una concepción integrada de la sostenibilidad, las exigencias concretas relativas a la sostenibilidad económica persiguen unas finalidades legalmente establecidas que han de articularse sobre unos objetos también determinados normativamente con unos contenidos que conviene precisar FINALIDADES Aunque la incorporación de estudios de naturaleza económica a la documentación de los instrumentos urbanísticos de carácter general ha sido tradicional en el sistema urbanístico español, sus finalidades han experimentado una importante evolución a tenor de lo establecido en los textos legales de reciente aprobación. 10

11 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance El Estudio Económico, regulado por primera vez en la Ley del Suelo de 1956, se configuraba como un documento que tenía por finalidad justificar la ponderación entre el criterio de planeamiento en que se sustentase y las posibilidades económicas y financieras del territorio y población ; y en la Ley del Suelo de 1976 se regula como un documento que se limitaba a determinar la evaluación económica de los servicios y de la ejecución de las obras de urbanización. En la actualidad, en el análisis económico del planeamiento urbanístico, se exige una profundización de mayor nivel. El Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica que hoy prevé la legislación aplicable es un documento que persigue las siguientes finalidades: 1) Sustancialmente persigue: Garantizar la sostenibilidad económica del modelo de utilización del territorio y desarrollo urbano adoptado. Asegurar la sostenibilidad económica de las actuaciones urbanas. Asegurar la viabilidad y factibilidad del Plan con criterios de razonabilidad. Asegurar la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos. 2) Instrumentalmente, persigue poner en marcha una herramienta que facilite la toma de decisiones responsable en materia de urbanismo: Avanzando un conocimiento previo del alcance de los compromisos adquiridos por el Ayuntamiento, al considerar la repercusión que desde un punto de vista económico pueden suponer las intervenciones urbanas, públicas o privadas, en el marco del modelo territorial propuesto por el Plan. Posibilitando además la actualización y seguimiento del impacto económico de éstas en las haciendas públicas y sus efectos en el modelo territorial. 3) Finalmente, se pretende que el Estudio sea accesible y legible para el conjunto de los ciudadanos madrileños, de manera que sirva de guía de contenidos para la realización de los estudios de viabilidad y sostenibilidad económica que se presenten en el momento de abordar el desarrollo de las actuaciones urbanas previstas por el Plan o diseñadas con posterioridad CONTENIDOS De acuerdo con lo previsto en nuestro sistema jurídico, el análisis económico de las actuaciones del planeamiento urbanístico ha de llevarse a cabo, formalmente, a través de tres documentos: Estudio de viabilidad previsto en el art. 43 de la LSCM. Informe o memoria de sostenibilidad económica contemplado en el art del TRLS. Memoria de viabilidad económica, recientemente desarrollada a través de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Estos documentos no pueden considerarse el mismo, toda vez que la ordenación a la que responden, su objeto y su contenido, no son identificables. Como veremos en apartados posteriores estos documentos han de considerarse complementarios. El objeto del Estudio de Viabilidad, al que se hace referencia en el artículo 43 de la LSCM, es la justificación del modelo de utilización del territorio y desarrollo urbano adoptado en su globalidad, así como su viabilidad económica. 11

12 El objeto del Informe de Sostenibilidad Económica previsto, en el TRLS de 2008 y de la Memoria de Viabilidad económica regulada en la Ley 8/2013, son las actuaciones urbanas proyectadas. Respecto de las mismas, el informe de sostenibilidad económica ponderará el impacto de cada actuación proyectada en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos. La Memoria de Viabilidad Económica, analizará la viabilidad económica de las actuaciones urbanísticas en términos de rentabilidad y adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la actuación, que habrá de justificarse para todos los propietarios incluidos en el correspondiente ámbito. Sobre la base de estas exigencias legales conviene aclarar que el presente Avance de la Revisión del Plan General incorpora un documento, denominado Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica que recoge en su contenido tanto la justificación de la sostenibilidad del modelo urbanístico y territorial adoptado en su conjunto, como la sostenibilidad económica y viabilidad de cada una de las actuaciones urbanas que se proyecten en el mismo. A través de dicho Estudio se pretende garantizar la realización de lo que llamamos modelo de ciudad sostenible desde la perspectiva económica, esto es, se trata de garantizar que tanto a la hora de planificar la ordenación del territorio como de programar, en su caso, las actuaciones concretas, se tengan en cuenta, prioritariamente, las necesidades y demandas existentes, las inversiones públicas y privadas y los costes de prestación de los servicios, de forma que sea posible su retorno. 12

13 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance 13

14 2. CONTEXTO SOCIOECONÓMICO Y PRESUPUESTARIO DEL MODELO TERRITORIAL Y URBANÍSTICO DEL AVANCE Y PREVISIONES DE FUTURO 2.1 INTRODUCCIÓN La elaboración del Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica del modelo urbano, que el Avance propone, hace necesario el estudio no sólo de la ordenación urbanística proyectada, sino también de los elementos y factores que sirven para contextualizar ese Estudio y para justificar de alguna manera las conclusiones sobre la sostenibilidad del modelo adoptado. Es esta la razón por la que en el presente capítulo se analizará: Los factores que más significativamente pueden influir sobre la demanda de suelo destinado a uso de actividades económicas y uso residencial: el contexto económico de la ciudad de Madrid o lo que es lo mismo, el tipo de actividades económicas desarrolladas en nuestro término municipal; la estructura y características de la población asentada en la ciudad de Madrid, el mercado inmobiliario y las previsiones de evolución de estos elementos. Los factores condicionantes de las inversiones públicas marcadas por la propia estructura del presupuesto municipal y el Plan de Ajuste CONTEXTO SOCIOECONÓMICO DESCRIPCIÓN GENERAL E INFORMACIÓN BÁSICA DEL MUNICIPIO Para contextualizar el escenario de las actividades económicas de la ciudad de Madrid en el que se presenta este Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica, cabe hacer referencia a los siguientes datos: A. Posición de la ciudad en la Comunidad de Madrid. El municipio de Madrid cuenta con una extensión de 604,6 km2, lo que representa el 7,5% de la superficie total de la Comunidad de Madrid. Sin embargo, el peso relativo de la ciudad en términos de PIB, empleo y población en nuestra Comunidad, supera el 50% en todos los parámetros, alcanzando el 63,9% en el PIB y el 62,21% en el empleo. Por tanto, Madrid se presenta como el núcleo central de una región urbana de la que es destacable su estructura económica de región multipolar, en la que los municipios periféricos, dado su menor nivel de renta y posición jerárquica, han adquirido un creciente protagonismo por ser receptores tanto de población como de actividades económicas. De esta forma, compiten por acoger otro tipo de usos en un espacio disperso, conectado entre sí y con el núcleo central por los continuos flujos materiales e inmateriales. B. Posición de la ciudad de Madrid frente a las demás Comunidades Autónomas. En un contexto de crisis económica como el actual, si bien los datos demuestran que la ciudad de Madrid no está exenta de dicha afección y que evoluciona de manera similar al conjunto de España, también expresan que la capital parece resistir mejor en ciertos aspectos. Producto Interior Bruto (PIB) de la Ciudad: en el año 2011, supone el 11,6 % del nacional, porcentaje significativamente superior al peso de su población, situándose su nivel de producción por encima del de casi todas las Comunidades Autónomas, con la excepción de Cataluña y Andalucía. El PIB per cápita de la Ciudad de Madrid, en el año 2010 se sitúa en un 65% por encima de la media española. 14

15 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance La renta disponible bruta, en el año 2009, era un 7,7 % superior a la de la región y un 21,8 % superior a la española. En relación al crecimiento, supera a Cataluña, País Vasco, Valencia o Andalucía. C. Evolución del sector de actividades económicas en la ciudad de Madrid. Del análisis detallado de las estructuras del Valor Añadido Bruto (VAB) sectorial de Madrid, que se incorpora en el Diagnóstico de la Ciudad, se desprende que las actividades económicas estratégicas para el futuro son las siguientes: Edición y artes gráficas: es la principal actividad industrial de la Ciudad en términos de empleo, con un índice de especialización relativa respecto al conjunto de la economía española del 4,73 en Productos farmacéuticos y biotecnología: Madrid es sede central del 37% de las 100 mayores empresas farmacéuticas por volumen de facturación, estando Madrid entre las cinco regiones europeas líderes en solicitud de patentes biotecnológicas. El índice de especialización en este campo es del 4,38 en relación con el conjunto de la economía española. Aeronáutica: Madrid se ha constituido en el polo aeroespacial de España, con un 65% de las grandes empresas proveedoras o subcontratistas y un 61,1% de la producción nacional, 3,3% del negocio europeo y 1% a nivel mundial. El índice de especialización en este campo respecto al conjunto de la economía española es del 2,23. Servicios avanzados a empresas (servicios informáticos, I+D y otros): Madrid presenta una elevada especialización en todos los servicios avanzados a empresas, especialmente en servicios informáticos (2,44), servicios de información (2,43), publicidad y estudios de mercado (2,28), seguidos de actividades de sedes centrales y consultaría de gestión empresarial (1,85), servicios técnicos de arquitectura, ingeniería, ensayos y análisis (1,68) y en I+D (1,68). Servicios de telecomunicaciones: un 43% de las 100 mayores empresas del sector por volumen de facturación tienen su sede central en Madrid capital y el 67% en el area metropolitana. El índice de especialización respecto al conjunto de la economía española es 2,72 en el año Servicios financieros: Madrid ocupa el tercer puesto como centro económico europeo, por detrás de Paris y Londres. Su mercado bursátil es el primero de Europa en negociación de renta fija y el cuarto en contratación de acciones, con un índice de especialización de 1,66 en 2010 respecto al conjunto de la economía española. Audiovisual: en la región de Madrid este sector aporta un 4,77% al PIB del conjunto de la Comunidad. En Madrid se encuentra la sede corporativa de 12 de las 25 principales empresas productoras de cine en España, de 14 de las 25 principales empresas distribuidoras y 9 de los principales estudios españoles de desarrollo de videojuegos. Turismo: este sector da ocupación a una parte importante de la población de Madrid. La oferta turística es muy variada, el turismo del ocio representa un 33% del total de visitantes nacionales y de este porcentaje el 19,4 corresponde al turismo cultural, gracias a la importante y creciente dotación de recursos culturales que se complementa con una oferta gastronómica, de compras y de ocio de alto nivel. Por otra parte, del turismo de negocios, un 32% son turistas nacionales y el 29% son extranjeros. 15

16 D. Otras actividades económicas. En el contexto global, destaca en Madrid la intensa transformación física, económica y social que ha experimentado durante los últimos años. Los datos más significativos desde esta perspectiva, según se refleja en el Diagnóstico, son los siguientes: En el ámbito de las infraestructuras, la alta velocidad ha supuesto el resurgimiento del transporte ferroviario como un modo atractivo de transporte. Se ha priorizado el papel de Madrid como nodo central de articulación de la red, dado que el Plan Estratégico de Infraestructuras y Transportes tiene entre sus principales objetivos que todas las capitales provinciales estén conectadas por alta velocidad a la Capital. También influye en la posición como destino turístico de Madrid la ampliación de Barajas que ha supuesto un gran salto cualitativo. Si bien el número de viajeros ha disminuido el último año, el Aeropuerto de Barajas ha llegado a situarse en el 12ª puesto en el ranking mundial de aeropuertos y en el 4ª del europeo. Desde la perspectiva del funcionamiento cotidiano, Madrid conforma, lo que se puede denominar, una sola cuenca de empleo, de actividad y de hábitat, lo que confiere a la ciudad un papel central de una importante región urbana, sobrepasando los límites de la propia Comunidad Autónoma al integrar núcleos de población de Castilla-La Mancha y en menor medida de Castilla-León. En el municipio de Madrid prácticamente el 80% de los asalariados residentes trabajan en el propio municipio, pero solo ocupan el 66% de los empleos existentes en el mismo, mientras que el resto de los empleos están ocupados por trabajadores residentes fuera de Madrid. Por otra parte, la pauta de distribución espacial de las actividades fuera de la ciudad se adapta prácticamente a la red de infraestructuras de transporte existente, sobre todo al trazado de las autopistas radiales, en el caso de la logística de transporte y a los nudos de éstas con las vías de circunvalación en el caso de los parques empresariales y centros comerciales POBLACIÓN Y HOGARES Desde la perspectiva demográfica interesa extraer algunas conclusiones del Diagnóstico de Ciudad que aportan conocimiento sobre los componentes estructurales y dinámicos de la población madrileña. De este estudio resulta pertinente subrayar los datos dedicados a explicar la evolución global de la población y a la evolución del tamaño medio del hogar: A. Dinámica demográfica de la población de Madrid: En el caso del municipio de Madrid, son los saldos migratorios con el resto de la Comunidad madrileña, con el resto de España y con el extranjero, los que han determinado y determinan los crecimientos y decrecimientos de la población residente en el municipio, mientras que el crecimiento vegetativo (nacimientos menos defunciones), juega un papel mucho más secundario. De hecho, la población de Madrid decrece en los últimos años a pesar de mantener crecimientos vegetativos de carácter positivo, debido a los saldos migratorios municipales, variable demográfica poco indicada para el análisis tendencial, ya que su evolución va muy ligada a la evolución de la economía. 16

17 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance PERIODO Crecimiento población Crecimiento vegetativo Saldo migratorio FUENTE: Ayuntamiento de Madrid. Dirección General de Estadística. Elaboración propia B. Evolución del tamaño medio del hogar Crecimientos vegetativos y saldos migratorios Crecimientos vegetativos y saldos migratorios La definición de hogar hace referencia al conjunto de personas que habitan en una vivienda, existan o no vínculos familiares entre ellos, admitiéndose hogares unipersonales. Por ello, el incremento de hogares en un período de tiempo determinado, refleja, de manera bastante precisa, la demanda de vivienda satisfecha, considerada también en términos netos de ocupación de nuevas viviendas y/o disminución del stock de viviendas vacías, en su caso. En Madrid entre el 1 de enero de 2005 y el 1 de enero de 2013, el incremento de hogares netos fue de casi hogares, resultado de incrementos anuales bastante importantes hasta 2009, año a partir del cual empiezan a descender de forma acelerada hasta situarse en los hogares en Parece claro el hecho de que los incrementos de hogares, de los tres últimos años, se deben casi exclusivamente al descenso paulatino del tamaño medio de hogar, ya que la población total de Madrid viene decreciendo desde el año AÑO Población Número de hogares Tamaño medio del hogar Incremento neto de hogares ,77 2,76 2,71 2,71 2,70 2,68 2,66 2,62 2, FUENTE: Ayuntamiento de Madrid. Dirección General de Estadística. Elaboración propia Incremento neto neto del número del número de hogares de en hogares Madrid en Madrid La evolución del tamaño medio de hogares sigue una tendencia decreciente originada por factores sociodemográficos independientes, entre los que incide el peso, cada vez mayor, de los hogares unipersonales en el conjunto de hogares. Todo apunta a que esta tendencia podría continuar en el futuro EL MERCADO INMOBILIARIO RESIDENCIAL Finalmente, para formular conclusiones acerca de la viabilidad económica y sostenibilidad de las actuaciones urbanas es necesario hacer una referencia a la situación del mercado inmobiliario en la ciudad de Madrid. En el marco actual de acentuada crisis económica, este mercado ha resultado especialmente afectado, por lo que es complicado plantear un modelo de previsiones de demanda a medio y largo plazo que ofrezca resultados ciertos, sin observar previamente su situación general y la del sector residencial en particular. 17

18 Recientemente, el Barómetro de Economía de la Ciudad de Madrid ha publicado un análisis del Mercado Inmobiliario Residencial de Madrid durante el ciclo , en relación con el Plan General de , del que se extraen los datos y conclusiones que a continuación se incorporan. A. La fase expansiva : Paralelamente a la aprobación del Plan General de 1997 se inicia una fase alcista o expansiva de la actividad inmobiliaria en Madrid favorecida por diversos factores: el modelo de planeamiento urbanístico impulsado, al límite de la capacidad del municipio, por el panorama financiero y laboral de ese momento, así como por la llegada masiva de población inmigrante. Todo ello genera una línea de precios en constante subida hasta el final de esta etapa en el año La nueva edificación residencial (95%), se concentra fundamentalmente en los distritos periféricos que albergaron grandes desarrollos urbanísticos o con procesos de renovación industrial: Fuencarral, Hortaleza, Villa de Vallecas, Carabanchel, San Blas, Vicálvaro y Arganzuela, básicamente en tipología de vivienda colectiva, con destino a compra y en régimen libre (69%). Las viviendas con protección pública se alojaron, mayoritariamente, en los distritos periféricos, receptores de los mayores desarrollos urbanísticos previstos por el Plan General de 1997, siendo muy significativa esta tendencia en Villaverde, Puente de Vallecas, Usera, San Blas o Barajas. En los distritos situados en la almendra central, sin embargo, no se tramita ni una sola licencia para vivienda protegida en estos años, consolidándose su especialización en vivienda de gama media-alta. La evolución al alza de los precios de la vivienda durante más de siete años consecutivos, en todo el territorio español en general y en Madrid en particular, situó el precio medio del metro cuadrado en la ciudad de Madrid, en junio de 2007, en /m2, frente a los /m2 de diciembre de 1999, lo que supone un incremento del 113,45%. AÑO PRECIO MEDIO VIVIENDA /m 2 Diciembre Junio Esta tendencia al alza de los precios se observa igualmente en el mercado de segunda mano, siendo éste el más representativo en cuanto a volumen de operaciones. Así, durante el periodo las transacciones de vivienda de segunda mano multiplicaron por 1,9 las de vivienda nueva. Ambos mercados tienen una evolución semejante, creciendo desde 1999 hasta alcanzar los máximos precios entre junio de 2006 y diciembre de 2007, periodo en el que casi todos los distritos marcan su máximo histórico. 1 Fuente: Barómetro de Economía de la Ciudad nº37 3er. Tr Monográfico: Análisis del Mercado Inmobiliario Residencial de Madrid: un repaso al ciclo inmobiliario y al desarrollo del PGOU de

19 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance B. La fase recesiva : Durante este periodo, prácticamente todos los indicadores que favorecen la actividad del sector inmobiliario decrecen. Los datos más significativos de esta etapa se concretan en: Mientras que solo en el año 1997 se alcanzó la cifra de licencias, durante todo el periodo el total de las licencias concedidas para vivienda en Madrid fue de , con una cifra anual de poco más de licencias. Esta cantidad parece que se consolida con alguna variación a la baja. Si durante la etapa anterior es la vivienda colectiva y libre en régimen de propiedad la que domina el panorama de la oferta madrileña, durante este periodo las viviendas, también colectivas con protección pública, superan a las libres, representando éstas un 56,7% sobre el total de licencias otorgadas en estos años ( viviendas protegidas frente a viviendas libres). La distribución territorial de estas licencias también varía por distritos, destacando Hortaleza con el 27% de las licencias y Villa de Vallecas con el 16%. Por encima del 5% se sitúan Fuencarral, Villaverde, Vicálvaro y Barajas. La concentración territorial de la promoción de las viviendas de obra nueva y protegidas, igual que en el periodo anterior, se sitúa en distritos que albergan PAUs, por la obligatoriedad legal de promover Viviendas Protegidas en estos desarrollos. Así, Villa de Vallecas, Hortaleza, Fuencarral, Carabanchel y Vicálvaro acaparan más del 70% de vivienda protegida, consolidando una oferta destinada a un perfil de residentes con ingresos limitados y con un perfil socioeconómico de rentas medias y medias-bajas. El precio medio de la vivienda nueva en Madrid pasa de /m2 en junio de 2007, hasta llegar a los /m2 en diciembre de 2012, lo que implica una caída del 25,04%. Según todos los análisis esta caída no ha terminado y probablemente en este año 2013 se incremente con al menos otra reducción del 10%, coincidiendo muchos expertos en señalar que la bajada de precios se podría mantener hasta Del análisis de la distribución territorial de la disminución de precios se constata que los distritos que más acusan las bajadas, entre su máximo histórico y el precio alcanzado en diciembre de 2012, son los distritos de rango medio y bajo, tal y como se refleja en el siguiente cuadro: DISTRITOS % BAJADA PRECIO MEDIO VIVIENDA. (JUNIO DICIEMBRE 2012) MEDIA MADRID -25,04% Barajas % Usera % Puente de Vallecas % Latina -31.6% Carabanchel -31.1% Villaverde % Hortaleza % Moncloa % Arganzuela % Salamanca % 19

20 El mercado de segunda mano es el más numeroso en lo que se refiere a oferta y transacciones durante todo este periodo, ya que las ventas de vivienda usada representan casi el doble respecto a las ventas de vivienda nueva. Este sector del mercado sigue una pauta semejante a la descrita en esta fase, siendo más dominante en los distritos centrales más consolidados, donde apenas hay oferta de viviendas nuevas. Respecto al volumen de transacciones de vivienda ha experimentado una drástica reducción del 57,15% desde 2007 hasta 2012, que ha derivado en una significativa disminución de la actividad económica asociada así como de ingresos para las arcas municipales. Los mayores desplomes de las compraventas han afectado a los distritos de Fuencarral (79.68%) y a Moncloa (-73,8%), seguidos por San Blas, Puente de Vallecas, Vicálvaro, Chamartín, Salamanca, Centro y Villa de Vallecas (con descensos entre el 60%-70%). Los distritos con bajadas por debajo de la media e inferiores al 40% son los de Retiro, Moratalaz, Chamberí y Arganzuela. Por último, hay que destacar que los distritos en los que ha coincidido la finalización de la ejecución de los desarrollos urbanísticos con la crisis inmobiliaria se caracterizan, también, por una importante reducción del volumen anual de transacciones ESCENARIOS GENERADORES DE NUEVAS DEMANDAS Si miramos hacia el futuro y examinamos las tendencias definidas en su evolución por los distintos factores considerados: actividades económicas, demografía y mercado inmobiliario, cabe señalar que en un horizonte temporal que se extendería hasta 2020, los escenarios previsibles de evolución para estos factores son los siguientes: A. Escenario económico: Tendencia continuada a la terciarización de la economía con pérdida de empleo en el sector industrial y de la construcción. Auge de las actividades ligadas al crecimiento del turismo en las áreas centrales: hoteles, comercio y recreativo y de las ligadas al ocio y sociedad del bienestar. Preferencia de centralidad de las actividades creativas, sector cultural, audiovisual, publicidad y multimedia. Aunque experimentan menor crecimiento que las anteriores, cuentan con potencial para atracción de talento y fomento de creación e innovación. Dinámicas de deslocalización de grandes sedes de empresas y centros universitarios hacia la periferia municipal y metropolitana. Tendencia de crecimiento de locales de actividad económica, que se cifra en un 2,45% anual en el periodo de 7 años , según datos del DUAE (Directorio de Unidades Estadísticas de Actividad Económica) Tendencia a un incremento de edificios de uso exclusivo de actividad económica, que se cifra en un 7,75% anual, según conclusiones del Diagnóstico a partir de datos del Catastro en el periodo El ritmo de incremento de estos edificios supera al de creación de locales, reflejo en cierta medida del boom inmobiliario. Tendencia a la terciarización de edificios residenciales en la almendra central. B. Escenario demográfico: Ligero incremento de población: en el Diagnóstico se estima un crecimiento de habitantes entre 2011 y 2020, con un reparto que se concentra en los distritos donde se localizan nuevos desarrollos (Vicálvaro, Villa de Vallecas, Carabanchel, Fuencarral, Hortaleza, Barajas). 20

21 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance Regeneración demográfica de la almendra central. Aumento progresivo del envejecimiento en los distritos de la periferia. Perdida de representatividad de la población inmigrante. Pérdida de población joven con edad comprendida entre los 25 y 34 años. Reducción del tamaño medio de hogares. Incremento de la rehabilitación de viviendas y recuperación urbanística de barrios que podría detener los tradicionales flujos centrífugos e incremento de viviendas vacías. C. Escenario del mercado inmobiliario: El sector inmobiliario (construcción y promoción) sigue en reestructuración y pendiente de ser saneado, la actividad promotora por tanto, sigue bajo mínimos y no parece que vaya a recuperarse por el momento. Los precios de las viviendas y de los productos terciarios, en general, no parecen estabilizarse. No se consolida una demanda de viviendas solvente y real, para que la producción de vivienda nueva inicie su desarrollo y ejecución, en una ciudad que dispone de suficiente oferta en suelo ya clasificado, para al menos viviendas en los próximos 10 años PREVISIONES CUANTITATIVAS: DEMANDA FUTURA DE VIVIENDAS Y DE SUPERFICIE CONSTRUIDA PARA ACTIVIDADES ECONOMICAS. Aunque, cualitativamente y a grandes rasgos, los escenarios apuntados marcan las principales tendencias de futuro de la ciudad de Madrid, a efectos de evaluar la conveniencia y adecuación de la calificación de suelos prevista en el Avance, resulta imprescindible cuantificar más detalladamente estos escenarios sobre todo en lo que se refiere a la demanda futura de viviendas y a la de superficies construidas para actividades económicas. A. El modelo de previsión. En el marco actual de incertidumbre económica, que como ya se ha explicitado afecta especialmente al mercado inmobiliario, se hace realmente complicado concretar previsiones cuantitativas que resulten verosímiles a medio y largo plazo. De ahí que se haya optado por diseñar un modelo de previsiones de demanda basado en la técnica de los modelos de simulación, en los que el esfuerzo principal se dedica a la obtención de resultados plausibles y coherentes en función de hipótesis de partida de fácil actualización e introducción en el modelo y sobre todo razonablemente fundamentados, ofreciéndose así la ventaja adicional de disponer de un modelo operativo a lo largo de todo el dilatado proceso temporal de elaboración y tramitación de la Revisión del Plan General. El modelo diseñado parte de una previsión sobre la evolución del Producto Interior Bruto de la ciudad de Madrid, de la que se obtiene, por una parte, el empleo equivalente a tiempo completo y en función del mismo la demanda de superficie construida para actividades económicas, y por otra, la evolución de la población, el incremento de hogares y la demanda neta de viviendas. Es decir que, en concreto, se cuantifica la demanda futura de viviendas y la de superficie construida para actividades económicas a partir de cuatro parámetros independientes, a saber: Las Tasas de variación del PIB, La evolución de la productividad aparente, 21

22 La evolución de la superficie ocupada por empleo, La evolución del tamaño medio del hogar. B. Justificación y análisis de los parámetros del modelo La primera consideración a realizar en este apartado se refiere a la evolución de la población global, para la que se advertía, en su momento, que en ámbitos espaciales restringidos, como son el municipio, el distrito o el barrio, los factores extrademográficos llegan a ser más relevantes que los estrictamente demográficos (pirámides de edad, mortalidad, fecundidad etc.) y en el caso de Madrid municipio parece claro que los futuros crecimientos o decrecimientos demográficos van a depender del clima económico general. Basándose en este argumento, se puede intentar explicar la evolución de la población municipal a partir de la evolución del Producto Interior Bruto generado en la ciudad lo que, en relación al establecimiento de previsiones de futuro, plantea la ventaja adicional de un escenario de evolución coherente para la demanda de viviendas (a través de los niveles de población) y para la demanda de superficies construidas para actividades económicas (a través de los incrementos netos de empleos equivalentes a tiempo completo que se deducen de la evolución del PIB). Desde un punto de vista estrictamente estadístico, la evolución del PIB madrileño a precios de mercado, que publica la Dirección General de Estadística del Ayuntamiento de Madrid desde el año 2000, correlaciona muy significativamente con la evolución de la población de las sucesivas rectificaciones anuales del Padrón Municipal de habitantes durante este período (coeficiente de correlación=0,923; significación 0,000). Es decir que, en términos estadísticos, la evolución del PIB explica el 85% de las variaciones de la población, lo que permite plantear un sencillo modelo de regresión lineal 2 de una sola variable explicativa, el PIB, y en base a él establecer previsiones de futuro Poblacion real Poblacion estimada Población real y población estimada en base a la evolución del PIB FUENTE: Elaboración propia en base a datos del Ayuntamiento de Madrid. Dirección General de Estadística. 2 Aunque se han intentado modelos de regresión lineal múltiple incluyendo como variables independientes, además del PIB, algunas variables estrictamente demográficas de evolución tendencial (crecimiento vegetativo o sus componentes considerados individualmente), estas variables no aportan en forma independiente, explicaciones adicionales estadísticamente significativas. 22

23 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance En otro orden de ideas, y como ya se ha apuntado, la evolución del PIB también es determinante cara a cuantificar la evolución de la demanda de superficies construidas para uso de actividades económicas. Para esta cuantificación es necesario centrar la atención en la evolución de la productividad aparente (que transforma el PIB en empleos equivalentes a tiempo completo) y en la estructura sectorial de estos empleos, sobre todo porque el empleo en servicios colectivos o servicios no de mercado afectará, en su caso, a la adecuación del sistema dotacional público o privado y no a las calificaciones de suelo para actividades económicas. Así que en lo que se refiere a la evolución de la productividad aparente, a nivel nacional, muestra un comportamiento bastante regular de carácter anticíclico. La productividad apenas aumenta en períodos de auge (incrementos inferiores a medio punto cuando el PIB crece a tasas superiores al 3% anual) y sí lo hace muy acusadamente en períodos de crisis (incrementos superiores a los dos puntos cuando el PIB experimenta tasas de crecimiento negativas), es decir que la productividad aparente apenas sí crece en períodos de creación de empleo y sí lo hace muy acusadamente en períodos de destrucción de empleos. El resultado conjunto de este comportamiento es un crecimiento anual acumulativo del 0,9% entre los años 2000 y La productividad aparente que se deduce de las cuentas económicas del municipio muestra un comportamiento mucho más errático. Así, en toda la serie publicada (años 2000 a 2011), en dos años (2001 y 2009) la productividad disminuye y por el contrario alcanza sus máximos crecimientos con tasas superiores al 2% en otros dos años: 2007, en pleno auge, y 2010, en plena crisis. El crecimiento anual acumulativo resultante es del 0,45, es decir prácticamente la mitad del señalado a nivel nacional. Son estos antecedentes los que habrá que tener muy en cuenta a la hora de establecer previsiones de futuro. PERIODO 00/01 01/02 02/03 03/04 04/05 05/06 06/07 07/08 08/09 09/10 10/11 España Incremento del PIB 3,7 2,7 3,1 3,3 3,6 4,1 3,5 0,9-3,7-0,3 0,4 Incremento de la productividad aparente 0,3 0,4 0,5 0,4 0,1 0,6 0,5 1,1 2,7 2,3 2,2 Madrid municipio Incremento del PIB 6,1 2,2 3,2 3,5 5,0 4,5 3,2 0,6-3,4-0,5 0,4 Incremento de la productividad aparente -0,4-2,2 0,3 0,2 1,9-0,7 2,4 0,8-0,7 2,2 1,3 Fuente: INE: Contabilidad Nacional Trimestral de España y Ayuntamiento de Madrid. Dirección General de Estadística Evolución comparativa PIB-Productividad aparente Evolución comparativa PIB-Productividad aparente La estructura sectorial del empleo generado se muestra, por el contrario, bastante más regular. Entre 2001 y 2011, los servicios colectivos (Educación, Sanidad y Administraciones Públicas) han supuesto entre un 16% y un 18% del total del empleo generado, con mínimos en tres años de crecimiento (años 2005 a 2007) y máximos en dos años de crisis (2009 y 2010). 23

24 AÑOS Evolución Empleo ocupado Incremento neto empleos Estructura sectorial Actividades de mercado Actividades no de mercado 82,3% 82,8% 83,0% 83,6% 83,7% 83,9% 84,3% 83,6% 82,9% 81,9% 81,2% 17,7% 17,2% 17,0% 16,4% 16,3% 16,1% 15,7% 16,4% 17,1% 18,1% 18,8% FUENTE: Elaboración propia en base a datos del Ayuntamiento de Madrid. Dirección General de Estadística. Cuentas Económicas Evolución y estructura sectorial del empleo ocupado en Madrid Evolución y estructura sectorial del empleo ocupado en Madrid En cualquier caso, lo que cabe enfatizar, como idea conductora de todo este epígrafe, es que el clima económico (en concreto la evolución del PIB) es el factor explicativo central de la evolución pasada, y por tanto esperada, de la población, de las viviendas, de los empleos y de la ocupación de edificaciones para actividades económicas en la ciudad de Madrid. Para establecer previsiones de futuro de esta variable explicativa central conviene hacer mención de un aspecto, hasta ahora no suficientemente explicitado a nivel cuantitativo, como es el peso del PIB Municipal en el Nacional, porque a partir de él se pueden apoyar las previsiones en diferentes escenarios de futuro de ámbito nacional, basándose en series estadísticas mucho más extensas y rigurosas que las estrictamente referidas al municipio y sobre todo, en hipótesis y modelos de gran aceptación académica. PIB A PRECIOS CORRIENTES Municipio de Madrid 11,7% 12,0% 11,9% 11,9% 11,9% 12,0% 12,0% 11,9% 11,9% 11,8% 11,6% 11,6% Comunidad de Madrid 17,6% 17,7% 17,7% 17,7% 17,7% 17,7% 17,7% 17,7% 17,7% 18,0% 17,9% 17,8% Total Nacional 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Fuente: INE. Contabilidad Regional de España - Base 2000 y Ayuntamiento de Madrid. Dirección General de Estadística. Cuentas Económicas Peso del PIB municipal en la región y en el total nacional Peso del PIB municipal en la región y en el total nacional En este sentido y durante los doce años para los que hay publicadas cuentas macroeconómicas del municipio, el peso del PIB municipal se ha mantenido muy estable en torno al 12% del nacional. La base productiva de la ciudad de Madrid (terciario decisional, servicios financieros, logística de transportes, etc.) está muy imbricada en el sistema económico nacional y, por tanto, es impensable que pueda evolucionar a ritmos netamente diferenciados de los estimados a nivel nacional. De ahí que el último antecedente a presentar en este epígrafe sea el de la evolución pasada del PIB nacional que detrás de su acusado comportamiento cíclico muestra una clara tendencia decreciente acorde con la evolución esperada para países que pasan de tener economías en desarrollo a tener economías ya desarrolladas. 24

25 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance 9,0 8,0 7,0 Tasa de crecimiento del PIB 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0-2,0-3,0-4,0-5,0 Años Tasas medias trimestrales Línea de tendencia Tasas de crecimiento del PIB en España FUENTE: INE. Contabilidad Nacional Trimestral de España. PIB pm. Oferta (Índices de volumen encadenados) Por otra parte parece que hay bastante unanimidad en considerar como irrepetibles las tasas de crecimiento del último periodo de auge muy influidas por una hipertrofia financiera que no es previsible, ni deseable, que vuelva a experimentarse en un futuro próximo. C. Resultados del modelo: las demandas previstas 3 Los resultados que se presentan en este epígrafe corresponden a un escenario intermedio en el que el crecimiento medio del PIB a largo plazo se fija en el 1,7 % anual acumulativo. Es el crecimiento que prevé para España la O.C.D.E, que se encuentra entre las previsiones más optimistas de algunos gabinetes de estudios de la banca nacional, que postulan un crecimiento anual entorno al 2% y las previsiones más pesimistas del F.M.I. que considera que España tan sólo crecerá al 1,5% a medio y largo plazo. Como hipótesis adicionales se ha considerado que el quinquenio va a ser de estancamiento en el sentido de que los decrecimientos experimentados durante los primeros años del quinquenio se van a ver compensados con los leves crecimientos previsibles para 2014 y 2015 por lo que en términos cuantitativos la situación de 2011 será similar a la de 2015, y no será pues hasta 2016 cuando se normalice la situación. Se considera así mismo que los parámetros adicionales van a evolucionar tendencialmente excepto el referido a la superficie media por empleo que se fija en 20 m2 por empleo generado en base a los estudios realizados en el Área de Urbanismo para traducir las edificabilidades en empleos. De acuerdo con ello se contempla un escenario cuantitativo en el que la población de Madrid va a crecer progresivamente hasta superar ligeramente los en habitantes en 2031 con cerca de de hogares ese año. El empleo, por su parte, alcanzaría el nivel máximo de los años de auge (2007 y 2008 en los que se superó los de empleos) en 2028, y seguirán creciendo hasta los empleos en el año OECD Economic Policy Papers. No 3: Looking to 2060: Long-Term global growth prospects. 25

26 A este escenario le corresponde una demanda neta de viviendas en torno a las viviendas anuales y entre m2 y m2 anuales de superficie construida para actividades económicas Evolución prevista Año Poblacion Nº de hogares Empleos Demandas netas Quinquenio Demanda neta de viviendas quinquenal media anual Demanda neta de SCAE (1) quinquenal m media anual m (1) SCAE= Superficie construida para actividades económicas 2.3 EL PRESUPUESTO MUNICIPAL. El presupuesto municipal constituye el segundo de los factores que sirve para contextualizar y justificar el Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica de la Revisión del Plan General ya que en el análisis económico de las actuaciones urbanas resulta imprescindible ponderar el impacto de dichas actuaciones sobre las Haciendas Públicas afectadas. Como es sabido, el presupuesto municipal, tal y como resulta de su legislación reguladora, comprende tanto el conjunto de las obligaciones, que como máximo pueda reconocer la entidad y sus Organismos autónomos anualmente, como los derechos que prevean liquidarse en el mismo período. A ello se sumarán también las previsiones de ingresos y gastos de las Sociedades Mercantiles cuyo capital social pertenezca íntegramente a la entidad local correspondiente. A efectos del Avance de la Revisión del Plan General interesa destacar los siguientes datos: ESTADO DE GASTOS Tomando como referencia el presupuesto liquidado correspondiente al año 2012 del Ayuntamiento de Madrid, y su clasificación por Programas, cabe subrayar que los gastos que tienen incidencia directa en el Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica, son los que se indican en el siguiente gráfico: 26