ENCUESTA ÍNDICADORES DE POLÍTICA PARA VIVIENDA

Transcripción

1 ENCUESTA ÍNDICADORES DE POLÍTICA PARA VIVIENDA Resumen de los resultados-honduras Por Daniel Cruz La Encuesta Indicadores de Política para Vivienda está estructurada en cinco grandes categorías: (I) El régimen de los derechos de propiedad, (ii) el régimen de Financiamiento de Viviendas, (III) El régimen de subsidios de vivienda, (iv) infraestructura residencial, y (V) El régimen regulatorio. Cada una de las cinco categorías se divide en siete-o diez secciones con dos a seis preguntas por sección. I. Los Derechos de Propiedad Esta sección de la encuesta se ocupa del nivel de derechos de propiedad individuales que existen en el país. Las preguntas están estructuradas en torno a seis secciones que abarcan temas tales como las los obstáculos para la tenencia de tierras; la titulación de la propiedad residencial, la legalización de los asentamientos ilegales de larga duración, los procedimientos de desalojo, el tratamiento de las comunidades de bajos ingresos, la privatización de la vivienda pública Desde el punto de vista legal, no existen grandes barreras a la propiedad en Honduras. Todos los ciudadanos hondureños tienen el mismo acceso a la propiedad de la tierra. Actualmente, no hay barreras legales a la propiedad por razones de género y el marido y la mujer, tanto individual como en forma conjunta pueden ser dueños de la tierra. La ley respeta los derechos de la tierra de los pueblos indígenas. Los extranjeros pueden poseer tierras, a excepción de las tierras costeras y las islas, de acuerdo con la regla constitucional establecida. Sin embargo, no es común que los residentes posean tierras, mediante el arrendamiento de largo plazo. La formalización de los derechos de propiedad sobre la tierra es una prioridad en Honduras. Aunque los derechos de propiedad son precarios actualmente, existe el Instituto de la Propiedad y programas regulares de regularización de la propiedad inmueble. Los asentamientos ilegales urbanos crecen a un ritmo mayor que los esfuerzos realizados para su legalización. Tácitamente se permite la ocupación espontánea de tierras de propiedad pública (ejidos, zonas bajo riesgo, etc.), pero al mismo tiempo se alienta su regularización, toda vez que no existan conflictos evidentes con propietarios privados. Sin embargo, la regularización se efectúa a una escala menor, pues supone unos recursos económicos limitados.

2 Los desalojos tienden a ser mínimos y suponen el respaldo del marco legal a favor de los propietarios reclamantes. Se producen desalojos ocasionalmente como efecto de un conflicto de los ocupantes ilegales con un presunto dueño. El desalojo masivo más grande que se produjo en los últimos 3 años afectó a 8,400 personas. Generalmente el sistema legal favorece al reclamante y los desalojos se producen con anticipación, pero no involucran necesariamente una compensación para los desalojados No existe una política de sustitución de comunidades de bajos ingresos por urbanizaciones más rentable. No es una política formulada, pero de hecho, los mecanismos de mercado de bienes raíces hacen posible la erradicación de barrios marginales por zonas residenciales de mayor valor. II. El Régimen de Financiamiento de la Vivienda Esta sección de la encuesta evalúa las políticas relacionadas con el mercado de financiación de la vivienda y la disponibilidad y el acceso a los préstamos hipotecarios. Las preguntas de esta sección están organizados en torno a ocho temas, entre los cuales están: las condiciones ambientales que respaldan los préstamos hipotecarios, el acceso a los préstamos hipotecarios, los subsidios a la financiación de viviendas, el manejo del riesgo financiero, las garantías del financiamiento hipotecario, el funcionamiento del mercado secundario de hipotecas, la disponibilidad de viviendas de micro-créditos y general de las finanzas hipotecarias en el país. El ambiente económico actual es favorable para el financiamiento de la vivienda. La tasa de inflación del 2010 fue del 6.5%, menor a la inflación de años anteriores, la tasa de devaluación de la moneda nacional frente al dólar de EE.UU. principal monedad de referencia se mantiene estable y el sistema bancario nacional cuenta con una alta liquidez, que empuja a una disminución del precio del financiamiento nacional. El mercado hipotecario muestra un alto grado de apertura para promover negocios de desarrollo inmobiliario, aunque se ha reducido su crecimiento como efecto de la crisis económica internacional.. Los préstamos hipotecarios gozan de tasas subsidiadas, vía fondos de la banca estatal. El banco estatal BANHPROVI, funciona como banco de segundo piso colocando recursos nacionales y de la cooperación internacional, a través del sistema bancario privado. Los préstamos están condicionados a una tasa de interés subsidiada y dirigidos a la población de ingresos bajos y medios. La diferencia entre esta tasa subsidiada y la tasa de mercado es del 9%. El plazo típico de un préstamo subsidiado o de interés social es de 20 años. 2

3 La cartera de préstamos hipotecarios cuenta con medidas normales de protección frente al riesgo indebido. Entre esas medidas vale mencionar; los bancos investigan el crédito del prestatario y el valor de la garantía a través de agentes capacitados e independientes; el límite máximo legal entre el préstamo y el valor de la garantía hipotecaria anda alrededor del 60%; mientras que la relación cuota e ingreso mensual para el prestatario no debe sobrepasar del 30%. El Gobierno garantiza los préstamos hipotecarios de sus líneas de crédito, en tanto que los bancos privados deben ser auditados anualmente y están obligados a informar sobre sus carteras periódicamente. La mora a 60 días de la cartera de prestamos hipotecarios se mantiene alrededor del 4.6%. Los préstamos hipotecarios no están protegidos de riesgos innecesarios. En lugar de utilizar las instituciones privadas para investigar los bancos prestatarios de crédito con el apoyo de una institución central. Los bancos están obligados a evaluar el valor de la garantía con los servicios profesionales. Los préstamos bancarios hipotecarios oscilan entre 60% -80% de la hipoteca. El límite superior de los pagos de los préstamos es del 33% de los ingresos familiares. Auditorías anuales no son necesarios los préstamos hipotecarios. La distribución del volumen y el tamaño de las hipotecas se informan anualmente a la agencia reguladora. La garantía hipotecaria protege en general al acreedor. Esta protección sucede especialmente porque todos los prestamos hipotecarios, deben ser respaldados por títulos de propiedad debidamente certificados por el Instituto de la Propiedad. En tanto que el tiempo de registro de un gravamen sobre una propiedad utilizada como garantía es bajo (1.5 meses como moda), no sucede así si se requiere ejecutar una hipoteca, pues en tal caso, el tiempo se demora a unos 10 meses. En Honduras, el mercado secundario de hipotecas todavía no funciona. Existe la legislación para un mercado secundario pero todavía no funciona como tal. No obstante, los bancos privados ahora están incluyendo una cláusula contractual que autoriza al mismo a negociar la hipoteca con terceros. Los microcréditos para viviendas son una actividad incipiente. El microcrédito dirigido a vivienda es una actividad de reciente data, que comienza a popularizarse, pero no se compara con las fuentes tradicionales e informales de microcrédito existentes III. El Régimen de Subsidios de Vivienda Esta sección de la encuesta ayudarán a los lectores a comprender los subsidios de vivienda existentes y qué tan efectivos han sido para beneficiar a aquellos que lo necesitan. Las preguntas de esta sección están organizadas en torno a siete temas, entre ellos los subsidios 3

4 en el presupuesto del gobierno, los beneficiarios de las subvenciones, otras formas de asistencia en vivienda, los incentivos fiscales a la vivienda y la transparencia de los subsidios. Los subsidios de vivienda no son una prioridad del Gobierno. La vivienda no es una de las diez prioridades del nuevo gobierno. Su manejo se dispersa en varias instituciones públicas y privadas. Formalmente, su gestión es coordinada por la Dirección de Vivienda y Urbanismo dentro del Ministerio correspondiente. El presupuesto de vivienda constituyó el 4.4% del presupuesto total del gobierno en 2010, asignándose hasta el 87% del mismo hacia el financiamiento de la construcción o mejora de viviendas. Sin embargo, solamente el 14% de dicho presupuesto nacional se reporta invertido en subsidios complementarios, considerado la opción frecuente de subsidio a la vivienda de interés social. Los subsidios para la vivienda se focalizan hacia las familias de bajos ingresos. Los subsidios en forma de bonos complementarios a financiamiento blando, se orientan a la demanda de familias de bajos ingresos principalmente, pero también se ofrecen a familias de ingresos medios. Los beneficiarios son elegibles en función de su nivel de ingresos. Los subsidios incentivan a la industria de la construcción. Los subsidios complementarios se convierten en una prima o enganche inicial, que le permite a desarrolladores de urbanizaciones, colocar las viviendas nuevas a más familias de ingresos bajos y medios. En tal sentido, los fondos subsidiados son canalizados a través de una amplia gama de ONG locales y la banca comercial. Sin embargo, no se cuenta con otras formas de apoyo a las familias pobres, como apoyo a los gastos de titulación o acceso a solares. Si se cuenta con proyectos específicos financiados por la cooperación internacional que mejoran la infraestructura comunitaria en barrios pobres. Los incentivos fiscales para la vivienda se concentran en abaratar los costos de la industria de la construcción. Por ejemplo hay desgravación arancelaria para la importación de materiales de construcción, que abaratan los costos de operación de los desarrolladores de viviendas. Sin embargo, no hay mecanismos para deducir los costos financieros de las hipotecas, de la declaración del impuesto de la renta, que beneficiarían directamente a muchas familias de ingresos medios. IV. Infraestructura residencial En esta sección de la encuesta se evalúa si los hogares tienen acceso adecuado a servicios de infraestructura. Las preguntas de esta sección se organizan en torno a once temas, entre los cuales están los servicios de infraestructura en asentamientos informales, los planes de desarrollo urbano adecuado, la disponibilidad y acceso a servicios básicos como agua, 4

5 calles, electricidad, disposición de la basura, transporte, etc. y la capacidad de los municipios para movilizar financiamiento para inversiones en infraestructura. Existe una mejora de los servicios de infraestructura en los asentamientos informales. La infraestructura comunitaria es mejorada a través de proyectos específicos que dependen de donaciones internacionales en gran proporción, pero cuya magnitud es claramente insuficiente para la magnitud de la demanda. A pesar de este déficit, el gobierno municipal logra posicionarse públicamente con programas de asistencia como el llamado Primero los Pobres. En el ámbito nacional sobresale el Programa Desarrollo Urbano integral Barriociudad, ejecutado por el FHIS, en los asentamientos informales de la ciudad y en 298 municipios. La planificación urbana no prospera, por lo cual el crecimiento urbano de la ciudad es desordenado. El liderazgo municipal en la ciudad apoya activamente la preparación de planes para la expansión urbana con el "Plan 450: la ciudad que queremos", que aún no ha tenido éxito. Este Plan se prevé que durará hasta También hay un plan de desarrollo urbano vigente en la ciudad para acomodar el crecimiento de la población. No hay planes de inversión de capital para la expansión urbana y no hay ningún programa activo de adquisición del derecho de vía para la construcción de las carreteras principales. El suministro de agua es insuficiente para la mayor parte de la ciudad. A partir de 2006, el 95% de la población urbana de Honduras tuvo un mejor abastecimiento de agua. El agua está disponible una media de 4 horas por día para asentamientos de bajos ingresos en Tegucigalpa. El precio del agua vendida por camiones cisterna es aproximadamente 9 veces mayor que el precio del agua en los barrios con suministro del sistema de agua público de la ciudad. El acceso a servicios de saneamiento no es suficiente en Honduras. A partir de 2008, el 80% de la población urbana del país cuenta con acceso a saneamiento mejorado. Sin embargo, únicamente el 27% de las viviendas del Distrito Central (Tegucigalpa y Comayagüela) tienen acceso a la red de aguas residuales tratadas de la ciudad. La red de carreteras no es adecuada. Con el impacto negativo de los fenómenos climatológicos de los años recientes (tormentas tropicales, huracanes) se reduce la calidad de las carreteras y calles urbanas del país. Actualmente, el 20% de las carreteras de Honduras están pavimentadas. El año pasado las calles de la ciudad se inundaron o fueron interrumpidas durante 28 días. El tiempo de viaje para un habitante de la capital es de 48 minutos en promedio para ir a trabajar por todos los medios de transporte existentes. La electricidad es un servicio público casi siempre disponible en la ciudad. A partir de 2009, el 98% de las viviendas urbanas tenían una conexión eléctrica. La electricidad suele 5

6 estar disponible las 23 horas al día en asentamientos de bajos ingresos en Tegucigalpa, considerando algunos cortes inesperados o programados que se presentan recientemente. No hay suficiente protección policial en los barrios. La policía vigila regularmente el 20% de la ciudad, como efecto de cambios de estrategia de vigilancia y una mayor incidencia de la delincuencia urbana. Se incrementa la tasa de homicidios a 69 muertes por cada 100,000 personas en Tegucigalpa, uno de los mayores de América Latina. El valor de la vivienda en un barrio seguro puede ser tres veces mayor que en un vecindario peligroso. El transporte público está disponible en mayor parte de la ciudad. 77% de la ciudad de Tegucigalpa se encuentra a 10 minutos andando de una parada de transporte público. Aproximadamente el 11% de las personas se trasladan caminando a sus destinos y el 60% de los viajeros toma algún tipo de transporte público. La recolección de basura es casi suficiente. Alrededor del 76% de la ciudad de Tegucigalpa cuenta con servicio regular de recolección de basura dos veces por semana por dos empresas privadas diferentes. El resto de la ciudad no está cubierto por la recolección de basura, debido a los altos costos. La basura no se dispone en un relleno sanitario técnico, sino que se concentra en un botadero sanitario municipal con enterramiento parcial y mecanizado de la basura. Los municipios no son capaces de movilizar financiación para inversiones en infraestructura. Las municipalidades pueden utilizar fondos para inversiones en infraestructura. Los presupuestos municipales y los gastos de todos los municipios están sujetos a las normas contables, informes y auditoría. Únicamente los municipios grandes cuentan con flujos para garantizar los ingresos que pueden ser dadas en garantía para el pago de deudas. Legalmente, los bienes municipales, especialmente la tierra, pueden ser vendido o utilizados como garantía para financiar prestamos. V. El régimen regulatorio La sección presente se refiere a la política de vivienda que posibilita o no el acceso mayoritario a una vivienda. Las preguntas de esta sección se organizan en torno a once temas, incluyendo la formalización de una política de vivienda, las restricciones a la movilidad, las prácticas de exclusión, la accesibilidad de los permisos de construcción, la simplificación del proceso de regulación de las urbanizaciones, la protección de las tierras ambientalmente sensibles, la disponibilidad de suelo urbanizable residencial y el control del arrendamiento de viviendas. 6

7 Un documento de política de vivienda oficial no se formaliza. La ley ordena la preparación de un documento oficial de política de vivienda por lo menos en un nivel de gobierno. El Gobierno se ha comprometido con resoluciones internacionales sobre derechos de vivienda. El derecho a una vivienda adecuada está garantizado tanto en la legislación internacional y nacional para proteger los derechos humanos. Ha sido una práctica común aceptada por los representantes del sector privado, la sociedad civil y comunidades residenciales, de participar en la preparación de la política de vivienda, pero tal instrumento todavía no se formaliza. Hay pocas restricciones sobre la movilidad y la exclusión residencial. Oficialmente no existen políticas o legislación que afecte la movilidad residencial y alguna forma de permisos de residencia no son necesarias. No obstante, en los últimos años se han impuesto restricciones de paso en algunas zonas residenciales por motivos de inseguridad ciudadana. La reglamentación para el uso de la tierra y la vivienda son accesibles. El liderazgo municipal apoya la acción que establece el Reglamento de la tierra y los códigos de construcción asequibles para los pobres. Estas regulaciones se han actualizado al año El tamaño mínimo de lote para viviendas de bajos ingresos de Tegucigalpa es de 50 metros cuadrados. No existe una regulación sobre la altura máxima para edificios residenciales en la periferia urbana de la capital, pero se han permitido recientes construcciones de edificios con 27 pisos. El ancho mínimo permitido para las calles en las nuevas urbanizaciones de Tegucigalpa es de 3,5 metros. Los procesos para cumplir con las reglamentaciones de vivienda y tierra no son onerosos ni complicados. Se han simplificado procesos recientemente. Para registrar una propiedad se requieren unos 23 días, cuando antes era de muchas semanas. Para lograr los permisos de construcción es aun menor: 8 días. Mientras que los costos de estos tramites no son onerosos para la clase media, si pueden ser un problema para las familias más pobres. Se exige en el código de construcción que las casas se terminen antes de que sean ocupados. Subdivisiones de tierras ilegales e informales son toleradas si no están en propiedad privada. Tierras en riesgo ambiental están protegidas contra el desarrollo residencial. El gobierno municipal cuenta con un marco legal para asegurar que las áreas protegidas, no sean utilizadas por los desarrolladores legales e ilegales. El Plan 450 designa las zonas a proteger contra el desarrollo. Sin embargo, la construcción ilegal de Ciudad Mateo, una de las urbanizaciones más grandes autorizadas irregularmente en un área protegida, no ha podido ser demolida. Hay algo de oferta de suelo para desarrollo residencial. Las proyecciones de población para el área metropolitana de la ciudad están disponibles hasta el año 2028, pero fueron 7

8 realizadas en el Se necesitaría un estimado de 15 años para que las tierras rurales existentes en la periferia de la ciudad puedan convertirse en desarrollos urbanos, pero a un costo de construcción cada vez mayor, dadas las limitaciones topográficas de esas tierras y la menor disponibilidad de agua. Se permite el uso combinado de la tierra y la presencia de negocios que funcionan en el hogar. Hay una gran laxitud en los reglamentos municipales, dado que permiten la operación de negocios en el hogar en las zonas residenciales. Los reglamentos municipales de zonificación permiten el uso mixto de zonas residenciales, comerciales y establecimientos productivos. Hay una fuerte mezcla de usos del suelo en la ciudad. La reglamentación de condominio y de cooperativas de vivienda se encuentra en operación. Las normas de construcción incluyen una reglamentación para los condominios. Igualmente existe una ley de cooperativa de viviendas. El marco legal actual permite algunas restricciones en las comunidades residenciales y se alienta la creación de organizaciones comunitarias formales. Hay una ley que regula el arrendamiento de viviendas. Existe una ley de inquilinato, que trata sobre la protección del inquilino y equilibrar la relación entre este y el propietario de viviendas, pero que ha perdido aplicabilidad en los últimos años. 8