GEORREFERENCIACIÓN Y GENERACIÓN DE ARCHIVOS GML PARA VALIDACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA

Transcripción

1 GEORREFERENCIACIÓN Y GENERACIÓN DE ARCHIVOS GML PARA VALIDACIÓN GRÁFICA Autores: José Manuel Sánchez Cifuentes, ARQUITECTO Israel Olaya Campayo, ARQUITECTO

2 1- PRESENTACIÓN DE LA JORNADA La Jornada teórica y práctica de georreferenciación y generación de archivos GML para validación gráfica alternativa, pretende abordar por un lado una breve introducción al contenido de la Ley 13/2015, de reforma de la Ley Hipotecaria y por otro explicar qué es y cómo se genera un archivo GML. Desde la publicación de la ley 13/2015 la cual reforma la Ley hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobada por Decreto Legistativo 1/2004, de 5 de marzo, ha aparecido lo que ahora conocemos como Coordinación entre Registro y Catastro. Esta coordinación quiere dar solución a la descoordinación y falta de coherencia entre la información que tiene catastro y la información les llega a través de los registradores tras la inscripción, la cual se pretende que sea veraz y exacta desde el punto de vista registral, es decir, desde lo que ellos denominan realidad registral o jurídica. Este término: Realidad registral o jurídica, es importante tenerlo claro ya que existen tres tipos de realidades: registral o jurídica, catastral y física: Realidad registral o jurídica: define aspectos como propiedad, linde o colindantes, en definitiva, anota quién es el propietario de ese bien. Realidad catastral: asigna una referencia catastral y define gráficamente una parcela la cual ha podido definirse mediante un vuelo aéreo o se ha redibujado aportando datos reales de la parcela. Las escalas varían según las zonas y si el suelo es urbano o rústico y varía entre la escala 1/5000 y 1/2000 en zonas muy parceladas. Realidad física: medición in situ de la parcela. Como puede verse un término tan aparentemente sencillo como realidad, a priori no lo es tanto. Es por ello que la ley 13/2015 obliga a que estos términos sean cada vez más coincidentes y aporten validez física y jurídica a las propiedades. El artículo 10 de la Ley 13/2015, indica que la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral y define los casos en los cuales es obligatorio acudir a la representación gráfica alternativa: a) Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa. b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos. c) En definitiva cuando la parcela sea objeto de algunos de los supuestos que marca el apartado b) del artículo 10 o cuando el registrador tenga alguna duda sobre cualquier aspecto de la finca. Este último aspecto nos coloca en una situación delicada ya que en los casos más habituales que nos encontramos en nuestra profesión: obra nueva, ampliación o reforma, no es Página 1 de 18

3 obligatoria la representación gráfica alternativa pero es posible que nos soliciten lo que se viene a llamar huella del edificio para que el registrador pueda comprobar su implantación en la parcela catastral y ver si esta está dentro de los límites o no. En este caso podemos barajar diferentes situaciones: a) La huella del edificio está dentro de la p.catastral: La p.medida es igual a la parcela catastral -> se inscribe La p.medida es diferente a la p.catastral -> se inscribe b) La huella del edificio no está dentro de los la p.catastral: no se inscribe c) Otros: La p.medida es diferente a la p.catastral -> no se inscribe En el caso a) no es necesaria la validación gráfica alternativa en cambio en los casos b) y c) sí que es necesaria. Sólo me cabe apuntar un aspecto que no es para nada menor y es la necesidad de informar a nuestro cliente de todo este proceso. Además de ello habrá que decidir si será el propietario quien tramite la validación gráfica alternativa o en el caso de que seamos nosotros, que nos de el consentimiento expreso para que la realicemos. Página 2 de 18

4 2- BUSCAR IN EN LA PÁGINA DE CATASTRO Para proceso de preparación de la parcela podemos acudir a la información que nos ofrece la página de Sede Electrónica de Catastro : En ella podemos disfrutar de diferentes servicios que no se van a tratar en esta jornada y los que realmente nos interesan: Consulta de Datos Catastrales. Referencia Catastral. Validación Gráfica Alternativa En este primer apartado nos vamos a centrar en la Consulta de Datos Catastrales. En este apartado obtendremos información de la parcela a través de su referencia catastral o a través de su dirección: Página 3 de 18

5 Una vez indicados los datos de la parcela aparecerá el mapa catastral con la parcela seleccionada: Presionando sobre la parcela obtendremos una pantalla en la cual nos aparecerán los datos descriptivos: referencia catastral, dirección, año de construcción, estado de reparto de la parcela (con o sin división horizontal), superficie construida, superficie gráfica, etc. Además de estos datos, aparecen tres menús en la parte izquierda de la pantalla: Página 4 de 18

6 Cartografía: Cartografía Catastro Página 5 de 18

7 Otras Cartografías Croquis por plantas (FXCC), foto de fachada, GML Página 6 de 18

8 Consulta descriptiva y Gráfica Imprimir Datos Página 7 de 18

9 Nos vamos a centrar en la opción Croquis por plantas (FXCC), foto de fachada, GML y a analizar cada uno de sus apartados: Descarga el archivo DXF georreferenciado de la parcela. Descarga los archivos DXF georreferenciados de la parcela designada y de las parcelas colindantes. Descarga el archivo KML de la parcela el cual enlace con la aplicación Google Earth. Muestra la fotografía de la fachada. Descarga el archivo GML de la parcela. Este archivo no es válido para generar el GML de la parcela y hacer una validación gráfica alternativa. Descarga el archivo GML de la edificación. Este archivo no es válido para generar el GML de la huella del edificio. Página 8 de 18

10 3- LIMPIAR EL DXF Y GENERAR EL PERÍMETRO DE LA PARCELA O DEL EDIFICIO El primer paso que hay que dar es generar un archivo DXF con el perímetro de la parcela o de la edificación. Hay varias maneras de hacerlo, pero nos vamos a centra en dos de ellas: DXF a partir de coordenadas UTM. DXF a partir de archivo de catastro. La primera de ella es crear una polilínea a partir de las coordenadas UTM. Este método permite insertar de manera manual el perímetro a través de las coordenadas UTM, X e Y. Supongamos que tenemos el siguiente listado de coordenadas: X= Y= Z= X= Y= Z= X= Y= Z= X= Y= Z= X= Y= Z= X= Y= Z= X= Y= Z= Si queremos generar la polilínea debemos hacer es limpiar las coordenadas y darle el siguiente formato (CoordenadaX,CoordenadaY): , , , , , , , Con este formato lo único que hay que hacer es teclear en el programa de CAD la orden polilínea y seguidamente pegar el listado anterior. Automáticamente se generará el perímetro perfectamente georreferenciado. El segundo método es generar la polilínea a partir del archivo DXF que descargamos desde la página de catastro. El procedimiento básico es convertir el perímetro de la parcela en polilínea o generar una nueva a partir de este. En el caso de aprovechar la información del archivo original hay que tomar ciertas precauciones de tal manera que no arrastremos información adicional que puede generar algún tipo de error cuando procesemos el archivo. Página 9 de 18

11 Si lo que se quiere es generar un nuevo perímetro a partir del existente se puede generar la polilínea yendo punto por punto o a través de la orden CONTORNO (BOUNDARY). El proceso de limpieza del archivo original se hará de la siguiente manera: Seleccionar capa 0. Asegurarse que todas las capas estén activas. Borrar toda la información de pantalla. Ejecutar la orden LIMPIA (PURGE). Guardar el archivo como DXF r12. Otra manera es generar un archivo nuevo a partir del contorno que se haya creado. Esta es la manera más eficiente ya que crea un archivo totalmente limpio. Para hacer esto existen dos métodos: Creando un archivo a través de la orden BLOQUEDISC (WBLOCK). Copiando u pegando con número de referencia: ctrl+mayúscula+c y pegando en un nuevo archivo. Al igual que en el caso anterior, habrá que guardar el nuevo archivo como DXF r12. Página 10 de 18

12 4- BLOQUE CAD. GENERAR PLANO CON COORDENADAS UTM Como se ha explicado en la introducción, no siempre es necesario generar el archivo GML pero nos piden la representación gráfica con las coordenadas UTM. Para estos casos se puede usar el bloque UTM creado por el CAT-COACM que genera de manera automática el texto de las coordenadas X e Y del punto seleccionado. Para usarlo hay que insertar el bloque en el programa de CAD mediante la orden INSERTAR (INSERT). Una vez hecho esto nos generará dos bloques en el dibujo: COORDENADA UTM (nombre del archivo insertado) UTM El bloque de se deberá insertar será el segundo: UTM. Este bloque una vez dentro del dibujo podrá copiarse a los diferentes vértices del perímetro de la polilínea y tras ejecutar el comando REGEN, actualizará todas las coordenadas. Página 11 de 18

13 5- GENERAR ARCHIVOS GML El archivo GML es un archivo de intercambio de datos que tiene un formato XML (extensible Markup Language, traducido como "Lenguaje de Marcado Extensible"). En el caso que nos ocupa, hay que hablar de dos grupos principales: GML de parcela y GML de edificación. Tanto su estructura como su uso son diferentes por lo que se deberá usar uno u otro según sea el trabajo que se vaya a realizar. Además de lo anteriormente indicado, dentro de los dos grupos principales hay que diferenciar si el archivo GML es el que se descarga de la página de catastro o es el que se va a generar para la validación gráfica alternativa o para comprobar la implantación de la huella del edificio. Los archivos GML que se descargan de catastro, son archivos finales que traen toda la información de la parcela y que no deben ser editados. En cambio los archivos GML que generamos, son archivos que parten de dos modelos básicos que proporciona catastro: Formato parcela: %20explicativo.zip Formato edificio: o%20explicativo.zip Estos archivos de ejemplo están preparados para ser editados y que insertemos tres datos: Superficie La superficie se pone en metros cuadrados sin decimales. Coordenadas UTM Listado de coordenadas UTM separadas entre sí por un espacio Designación de la parcela o edificación Nombre identificativo de la parcela. En el caso de GML múltiples o de generar varios, hay que tener la precaución de no repetir los nombres. Además de estos tres datos básicos, hay que comprobar o modificar dos elementos más en los GML que proporciona catastro: Comprobar que el identificador <base:namespace> tiene el atributo ES.LOCAL.CP. En el ejemplo este viene como ES.LOCAL y si no se modifica dará un error cuando se intente validar. Si se quiere más información sobre este aspecto se puede consultar el siguiente documento: 20GML%20parcela%20catastral.pdf Comprobar el HUSO de la zona en la que está la parcela (28 a 31 en el caso de España). Para ello hay que buscar el dato EPSG:25830 y comprobar que los dos Página 12 de 18

14 últimos dígitos corresponden con el HUSO correcto. El HUSO es una franja de 6º de longitud según una proyección cilíndrica de la esfera terrestre la cual se divide en un total de 60. desde 1 hasta 60 Si se quiere más información sobre este aspecto se puede consultar el siguiente documento: En la página de catastro existen varios documentos de ayuda, entre ellos los GML de ejemplo y que sirven de base para su edición, y enlaces a la normativa asociada a la coordinación entre catastro y registro: Actualmente desde el CAT-COACM, hemos desarrollado una serie de herramientas que permiten automatizar el proceso de creación de los archivos GML. Para saber más sobre su funcionamiento se pueden consultar los siguiente video tutoriales en los cuales se explican las dos versiones disponibles: Cuando se entra en la aplicación pueden verse los botones que se muestran a continuación y que se agrupan en dos grupos: Página 13 de 18

15 Generador GML V01. Esta versión permite la generación de archivos GML simples o múltiples de parcela y edificación, insertando de manera manual la superficie y las coordenadas UTM de la parcela. Página 14 de 18

16 Generador GML V02. Esta versión automatiza el proceso de generación del archivo GML ya que lo genera a partir de una archivo DXF r12, con las características explicadas en el apartado 3- LIMPIAR EL DXF Y GENERAR EL PERÍMETRO DE LA PARCELA O DEL EDIFICIO. Página 15 de 18

17 6- VALIDACIÓN GRÁFICA Tal como se anticipó en la parte 1- PRESENTACIÓN DE LA JORNADA, el proceso de validación gráfica sirve para actualizar los datos catastrales de una parcela. Este proceso de actualización de datos puede hacer de manera voluntaria en aquellos casos en los que no sea obligatoria la coordinación, o de manera obligatoria en los caos en los que exista discrepancia con catastro, duda fundada por parte del registrador o esté dentro de los supuestos de agregación, segregación, nueva parcela o deslinde. Es importante indicar que la validación gráfica alternativa solo se hace para actualizar información de parcela, nunca de edificación. Cabe apuntar que la validación gráfica alternativa puede hacerla cualquiera, sea técnico o no, y en ambos casos es necesario identificarse con un certificado válido: DNI electrónico Certificado electrónico de la FNMT Si la validación la hace un técnico, este deberá indicar ciertos datos como: datos del solicitante, titulación, número de colegiado, fecha de realización del trabajo, tipo de medición realizada, etc. El proceso de validación gráfica alternativa se hace a través de la página de catastro y existen varios documentos de ayuda que explican el proceso de validación: Página 16 de 18

18 Una vez hecha la validación gráfica alternativa, se pueden dar dos casos: Informe positivo. Se inscribe en registro. Informe negativo -> Paraliza el proceso de registro. Se da audiencia Paraliza la inscripción en registro. Se da audiencia a los colindantes. Si están de acuerdo se inscribe en registro y se actualizan los datos en catastro. Si algún propietario de las fincas colindantes no está de acuerdo no se inscribe en registro y hay que acudir a un proceso judicial. Página 17 de 18

19 7- ENLACES DE INTERÉS Y REFERENCIAS Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario: Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo: Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Real Decreto Legistativo 1/2004, de 5 de marzo, del Ministerio de Hacienda, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. B.O.E.: 8-MAR-2004: Enlaces de catastro sobre el formato GML: Coordenadas UTM y georreferenciación: Formato GML y XML Video tutoriales: Página CAT-COACM: Página 18 de 18