Estudio de Mercado Logística España Abril 2016

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1 Estudio de Mercado Logística España 2015 Abril 2016

2 Índice Triangle REM 00 Mercado Logístico 01 Entorno Económico 02 Conclusiones 03 Zonas 04 Madrid 04.1 Barcelona 04.2 Valencia 04.3 Zaragoza 04.4 Mercado de Inversión 05 2

3 Triangle REM 00 TRIANGLE REAL ESTATE MANAGEMENT TRIANGLE REM se distingue del resto de gestoras inmobiliarias por la combinación de diferentes especializaciones de las tres empresas que la forman, lo que nos hace prácticamente únicos: inmobiliario, corporativo y financiero. ACTIVOS LOGÍSTICOS Nuestra actividad está centrada en 3 ramas principales: - Creación y gestión de carteras inmobiliarias - Proyectos Llave en mano - Activos Inmobiliarios Off-market Mediente el desarrollo de proyectos logísticos, TRIANGLE REM está configurando su propia cartera de activos convirtiéndose en el primer vehículo de inversión destinado al sector inmobiliario logístico español. El objetivo de TRIANGLE REM es ser el portfolio de referencia en activos inmobiliarios destinados al uso logístico en España, para su posterior gestión, explotación y rotación. ESPAÑA CALIDAD Y SOLVENCIA Consultora Inmobiliaria especializada en logística. Asesores Financieros Independientes EAFI, registrados en la CNMV. Consultora especializada en gestión societaria-inmobiliaria. 3

4 Mercado Logístico 01 SITUACIÓN El sector inmobiliario logístico español está inmerso en un proceso de consolidación, cuyo desarrollo se ha concentrado tradicionalmente en el área metropolitana de Madrid y Barcelona. Sin embargo, en la actualidad, este mercado logístico se está desarrollando más allá de estos dos grandes hubs debido a la aparición de nuevos nodos logísticos en ciudades como Valencia y Zaragoza. La demanda actual de plataformas logísticas de más de m² es creciente. En paralelo, se está produciendo un aumento de las rentas prime debido a la escasez de este tipo de activos. Debido a la falta de carteras de portfolios en venta, las principales operaciones de adquisición de grandes activos se realizan mediante sale and leaseback. PERSPECTIVAS La actividad logística en España tiene un gran potencial debido a su localización estratégica, conexión natural entre Europa, América y Norte de África, y a su moderna y extensa red de infraestructuras. Las perspectivas indican un crecimiento sostenido de las necesidades logísticas anticipado por las tendencia de los modelos de consumo, por las siguientes razones: deslocalización de los procesos productivos, internacionalización de empresas con el consecuente aumento del comercio internacional y el gran crecimiento experimentado por el comercio electrónico. Se prevé que la escasez de plataformas logísticas de grandes superficies propicie el desarrollo de proyectos llave en mano y de movimientos especulativos. Se espera también un aumento de las rentas prime debido a la limitada oferta y a la recuperación de la economía. Corredor Mediterráneo Corredor Atlántico 4

5 Entorno Económico 02 PIB Producto Interior Bruto Mercado Laboral millones de euros PIB Producto Interior Bruto 1Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q % crecimiento interanual coste laboral unitario Q % tasa de paro PIB millones de euros % crecimiento interanual PIB coste laboral unitario % tasa de paro Fuente: INE Instituto Nacional de Estadística Fuente: Eurostat Demanda interna y externa Índice de Producción Industrial y Sentimiento Económico IPI % aportación al PIB % índice de producción industrial sentimiento económico UE % índice de producción industrial % sentimiento económico Euro Área demanda interna demanda externa % índice de producción industrial % sentimiento económico UE Fuente: INE Instituto Nacional de Estadística Fuente: Eurostat Curva de Tipos del Tesoro 3 % rentabilidad A 2A 5A 10A 15A 30A Bono Alemán Bono Español Bono EEUU Fuente: Investing 15/01/16 5

6 % personas que han comprado por internet en los últimos 12 meses % sobre UE volumen de TEUa e-commerce e-commerce I-09 III-09 I-10 III-10 Fuente: CNMC y Eurostat Transporte Marítimo UE 20,00 18,00 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 Fuente: Eurostat I-11 III-11 I-12 III-12 I-13 III-13 I-14 III-14 I-15 European Union (28 countries) Spain United Kingdom III , , , , , ,00 0, Volumen de negocio en España millones de euros CRECIMIENTO DEL PIB EN 2015 ENTRE 3,1-3,2 % Y PREVISIÓN DE CRE- CIMIENTO DEL 2,5-2,8 EN 2016 Los principales organísmos internacionales como la Comisión Europea, FMI junto con el Banco de España coinciden en que el crecimiento en 2015 ha superado el 3% situando a España a la cabeza entre los países avanzados. Se espera un crecimiento superior al 2,5% en 2016 sustentado en el consumo interno y la caída del precio del petróleo. LA TASA DE PARO SE SITUARÁ POR DEBAJO DEL 20% EN 2016 El ritmo relativo de creación de empleo seguirá siendo el más elevado dentro de los países miembros de la Unión Europea. Según la OCDE se mantendrá en el 2,8% después de haber experimentado una gran mejoría debido a la dismunición del umbral de creación de empleo hasta 0,5-1 % de crecimiento. DIFICULTAD PARA CUMPLIR CON LOS OBJETIVOS DE DÉFICIT Continúa la reducción del déficit público debido principalmente a la recuperación cíclica sobre la que se apoya esta bajada. El déficit del conjunto de España se situó en el 2,55% del PIB en noviembre, lo que supone un descenso de 0,8 pp respecto al mismo mes del año SE AMPLIA LA CAPACIDAD DE FINANCIACIÓN Según la CNFSI, Cuentas Trimestrales no Financieras de los Sectores Institucionales, la capacidad de financiación de la economía española se situó en el 2,2% del PIB en el acumulado de La previsión es que siga aumentado esta capacidad debido los bajos tipos de interés, la caído del precio del petroleo y el crecimiento de las exportaciones. E-COMMERCE Y TRÁFICO MARÍTIMO Dentro del ámbito de Europa del sur, España es el país con un mayor crecimiento y potencial en e-commerce, situándose únicamente por detrás de Gran Bretaña, Alemania y Francia. En cuanto al tráfico marítmo, España se sitúa en segunda posición únicamente por detrás de Alemania con el Puerto de Valencia a la cabeza como uno de los cinco puertos más importantes dentro de la UE. Fuente: BBVA Research Situación en España Principales Puertos UE Principales Puertos España volumen en miles de TEUs Rotterdam Hamburg Antwerpen Bremerhaven Valencia volumen en miles de TEUs Algeciras Barcelona Valencia Bilbao Fuente: Eurostat Fuente: Eurostat 6

7 Perspectivas PERSPECTIVAS 2016 La economía mundial en 2016 va a venir marcada por tres grandes aspectos a tener en cuenta por cualquier inversor y analista de mercados: En primer lugar la política monetaria marcada por el BCE, política de flexibilización, o dicho de otro modo de mantenimiento de tipos de interés, por el contrario, desde Estados Unidos se está dando el fenómeno contrario en la Reserva Federal, este organismo se plantea un incremento de tipos de interés y la gran incógnita es saber si el resto de países desarrollados les seguirá o no. Con este panorama de tipos bajos, la tendencia del inversor es hacia activos de riesgo frente a la renta fija y también hacia mercados desarrollados y no tanto a mercados emergentes como en años anteriores. La renta variable del mundo desarrollado se espera que ofrezca rentabilidades no superiores al 10% y la mejor opción para el inversor es la inversión en activos alternativos. Otro aspecto a tener en cuenta a nivel mundial es el precio a la baja del petróleo, en 2015 los precios del petróleo cayeron aproximadamente un 12% debido a un exceso de producción a nivel mundial y la falta de acuerdo por parte de los países miembros de la OPEP de reducción de producción. Esta tendencia que por una parte mejora el consumo, reduce la inflación y genera dificultades al reducir los beneficios empresariales de las empresas americanas. En resumen, las perspectivas económicas para los primeros meses de 2016 vienen marcadas por: - Expansión monetaria de la zona euro - Caída de los precios del petróleo - Incremento de tipos de interés en Estados Unidos En 2016 se prevé una recuperación dispar entre las economías desarrolladas y las emergentes, la zona euro ha crecido a ritmos de un 1.5% aproximadamente en 2015 y se espera un crecimiento algo superior en 2016, siempre que la inversión privada crezca. En Estados Unidos y Reino Unido parece que el gasto de los consumidores se incrementará en más de 2.5%. En España la demanda se incrementó más de 1.7%, gracias al descenso de los precios del petróleo y a la confianza de los consumidores. Las rentabilidades para los inversores en los mercados desarrollados en 2015 fueron mediocres. Una cartera compuesta por renta variable y deuda pública a largo plazo de mercados desarrollados obtendría una rentabilidad negativa de 1%. En 2016 se espera una mejora de las rentabilidades de renta variable pero un riesgo de pérdidas mayores en el caso de la renta fija. Se espera que Europa obtenga rendimientos superiores a Estados Unidos en 2016, así como se espera que Japón, que ha obtenido mejores resultados en 2015, no los mantenga en Evolución de los mercados de renta variable (rentabilidad total %) Estados Unidos Europa Japón Reino Unido Mercados Emergentes Asia Mercados Emergentes Latinoamérica Mercados Emergentes de EMEA 2015 USD 1,2-2,1 8,4-5,5-9,7-28,5-19, DIVISA LOCAL 1,2 9,3 10,9-1,2-5,5-6,2-2, USD 13,7-5,9-6,1-4,8 8, , DIVISA LOCAL 13,7 7,2 7,12 1,2 5,5-0,63 3,3 Fuente: S&P. Datos a diciembre de

8 Conclusiones 03 Principales Indicadores del Sector Logístico Indicadores Principales MADRID BARCELONA VALENCIA Contratación bruta (m²) Tasa Disponibilidad (%) 10,50% 7,50% 15,00% 6,00% 2,70% 3,80% Precio Medio Prime ( /m²mes) 5,00 5,50 6,00 6,50 3,00 3,50 Precio Medio Secundario ( /m² mes) 2,00 2,50 2,50 2,50 2,00 2,50 Yield Inicial Naves Prime 7,50% 6,75% 7,50% 6,75% 8,00% 8,00% Yield Inicial Naves Secundario 9,00% 8,50% 9,00% 8,50% 10,00% 10,00% PRINCIPALES INDICADORES El transcurso de 2015 ha supuesto la consolidación y tendencia alcista de la contratación en el mercado logístico español. La tasa de disponibilidad en los principales mercados se sitúa por debajo del 10 %, habiendo limitado esta escasez la cifra global de contratación. Las rentas medias de las zonas prime siguen incrementándose en todos los mercados debido al voraz apetito inversor en este tipo de activos así como a la escasez de activos modernos. Por su contra, se refleja un aumento algo menor en las rentas medias de activos secundarios debido al desinterés de los inversores en este segmento. Las rentabilidades de la zonas prime y secundarios de Madrid y Barcelona siguen con su descenso, haciendo aún más interesante otras localizaciones como Valencia donde los yields se mantienen más altos. INVERSIÓN INMOBILIARIA La rentabilidad que las operaciones ofrecen es un aspecto clave en la toma de decisión para los inversores. En la siguiente tabla se compara la rentabilidad anual estimada, yield, de las inversiones en inmologístico frente a las que ofrecen otro tipo de activo. A la vista de las perspectivas del mercado y con los bajos tipos de interés en Europa, la baja rentabilidad de la renta fija y la volatilidad de mercados de inversiones alternativas repercutirán en que 2016 sea un año positivo para el inmobiliario. Los expertos recomiendan la diversificación en activos inmobiliarios como la mejor alternativa para ganar rentabilidad en las carteras. La renta variable es el activo que consideramos que mejor se comportará en Comparativa Rentabilidad de Activos Yiled Inmologístico 5 % rentabilidad ,8 Deuda Mercados Emergentes -2,7 Bono HY -3,3 Renta Fija Gob. -3,6 Bonos BBB -1,9 Cartera Mixta 2,6 Renta Variable Mundial 0,1 Hedge Funds 0,1 Liquidez -5,4 Renta Variable Mercados Emergentes 2,3 Renta Variable Sector Inmobiliario (REITS) -7 Renta Fija Cartera Mixta Renta Variable Inmobilario Logístico 8

9 Logística Madrid 04.1 Zonificación Madrid CORONAS El mercado logístico de Madrid se puede analizar utilizando un modelo de 3 coronas concéntricas al núcleo de la capital diferenciadas por su cercanía al mismo. La 1ª Corona se conforma por aquellas naves y plataformas que se encuentran entre las vías de circunvalación de la M-40 y M-50. El uso de estos ativos está vinculado a la paquetería y a la distribución local por lo que la rotación de las mercancías se considera elevada. La 2ª Corona comprende aquellos activos logísticos que se encuentran entre 20 y 30 kilómetros de Madrid. En este caso su uso está destinado a la distribución y almacenaje de bienes de consumo resultando una rotación inferior a la de los activos de la 1ª Corona. Por último, a partir de los 30 kilómetros se define la 3ª Corona con naves y plataformas logísticas de gran superficie y rentas menores. La actividad logística aquí tiene una rotación media-baja. Por otra parte, se observa que las provincias limítrofes, principalmente Guadalajara, se han convertido en una gran alternativa para los operadores logísticos al presentar mejores rentas. EJES En paralelo al análisis por coronas se plantea un modelo radial que coincide con las principales vías de comunicación por carretera. Los ejes que se contemplan en este estudio de mercado son: - Corredor del Henares: engloba los municipios entorno a la A-2. Es el eje con mayor activdad logística debido a las comunicaciones con Barcelona, Zaragoza y Bilbao y a su relación con el aeropuerto y los dos puertos secos de la Comunidad de Madrid. - Corredor del Levante: formado por las plataformas y naves logísticas entorno a la A-3, la autovía que conecta con el levante. - Zona Sur: se compone de las localidades alrededor de la A-4 y A-42 que enlazan con el sur de España. Existe alta actividad logística. - Corredor Oeste: formado por los municipios de la A-5 y A-4. Inexistencia de actividad logística por la especialización en naves comerciales. -Corredor Norte: aglutina las localidades entorno a la A-1 y M

10 Tasa de Disponibilidad Oferta y Demanda MADRID 2015 Tasa de Disponibilidad (%) TOTAL 7,50% 1ª CORONA 4,00% 2ª CORONA 5,50% 3ª CORONA 15,00% OFERTA El año 2015 ha supuesto la disminución de la tasa de disponibilidad del 10,50 % de 2014 al 7,50 % a comienzos de este año. Este retroceso en los m² de plataformas logísticas disponibles ha sido compartido por las 3 coronas del área de influencia de Madrid. La continua disminución se debe al aumento de activos de gran superficie con localizaciones atractivas y precios competitivos, a la par que la reactivación de la promoción no ha afectado aún a la oferta en Se observa de estos datos la gran disminución de naves disponibles en la 3ª Corona que ha pasado del 30 % al 15 % en sólo un año. Son destacables los bajos índices de oferta en la 1ª y 2ª Corona. PROMOCIÓN El año 2015 ha visto la puesta en marcha de operaciones especulativas centradas principalmente en el Corredor del Henares, consolidándose como la zona prime logística de Madrid por encima del tradicional cinturón de Madrid donde no se han observado nuevos desarrollos de importancia. En cuanto a los proyectos llave en mano se ha observado su reactivación en oferta pero también el cierre de operaciones para usuarios finales. Se espera que el aproximadamente la mitad de la superficie en construcción, alrededor de m², se incorpore al parque logístico durante el año 2016 y Contratación MADRID 2015 Contratación (%) TOTAL ª CORONA 15,00% 2ª CORONA 35,00% 3ª CORONA 50,00% DEMANDA Las plataformas logísticas de más de m² siguen siendo las más demandadas por operadores logísticos y empresas. Si bien es cierto que se comienza a suplir la escasez de este tipo de activos con proyectos llave en mano e incluso proyectos a riesgo. La mitad de las operaciones en 2015 se han correspondido a superficies inferiores a los m². Las mayores operaciones que se han observado en Madrid se corresponden al arrendamiento de una plataforma logística de m² en el Corredor del Henares por parte de DHL así como otra contratación de DHL de m² en Quer, tras la que efectuase en 2014 con una superficie de m². CONTRATACIÓN La superficie total contratada en 2015 asciende al igual que en 2014 a m², aunque cabe destacar que la mitad de la superficie contratada, se han operado en la 3ª Corona del Corredor del Henares, ejemplificando la hegemonía de este eje en Madrid. Las bajas tasas de disponibilidad de la 1ª y 2 Corona, del 4 % y 5,50 % respectivamente, siguen forzando el desplazamiento de los operadores logísticos hacia la 3ª Corona. Este fenómeno ha producido que en tan solo un año, la disponibilidad de plataformas logísticas en esta ubicación haya disminuido del 30% al 15%. No obstante, se espera que la actividad de la promoción en marcha reactive la oferta competitiva en esta área. 10

11 Rentas Rentas Naves Logísticas MADRID 2015 Precio Medio Alquiler ( /m²mes) mín máx CORREDOR NORTE 1ª CORONA - - 2ª CORONA 3,00 5,50 3ª CORONA 3,00 4,50 CORREDOR DEL HENARES 1ª CORONA 4,50 6,50 2ª CORONA 3,50 4,50 3ª CORONA 2,10 3,10 CORREDOR LEVANTE 1ª CORONA 6,00 7,00 2ª CORONA 4,50 5,00 3ª CORONA 2,00 3,00 ZONA SUR 1ª CORONA 3,50 4,50 2ª CORONA 2,00 3,50 3ª CORONA 1,50 2,50 ZONA OESTE 1ª CORONA 2,25 4,50 RENTAS PRIME El año 2015 ha continuado con la tendencia alcista de las rentas prime como resultado de la escasez de activos de más de m². Este fenómeno se hace más notable con incrementos en la 1ª y 2ª corona por la menor oferta mientras que los precios empiezan a estabilizarse en la 3ª Corona. No obstante, se observa que el alza en las rentas prime sigue afectando a las zonas comprendidas en el Corredor Norte, incluida la 3ª Corona, debida a la baja tasa de disponibilidad en la zona. RENTAS SEGUNDA CATEGORÍA La tendencia de las rentas para activos secundarios mantiene el mismo patrón de comportamiento que las rentas prime. En el año 2015 ha conseguido frenarse el descenso de las rentas para este tipo de activos en la zona norte y sur como resultado de la demanda creciente. Además de la estabilización producida en aquellos activos más alejados del núcleo urbano, se ha observado como aquellos con una mejor localización en la 2ª y 3ª Corona han emprendido una tendencia alcista. Tendencia Rentas Naves Logísticas MADRID 2015 Precio Medio Alquiler mín máx CORREDOR NORTE 1ª CORONA 2ª CORONA = + 3ª CORONA CORREDOR DEL HENARES 1ª CORONA + + 2ª CORONA + = 3ª CORONA = = CORREDOR LEVANTE 1ª CORONA + + 2ª CORONA + + 3ª CORONA = = ZONA SUR 1ª CORONA + + 2ª CORONA = + 3ª CORONA = = ZONA OESTE 1ª CORONA naves comerciales 11

12 Asking Prices Asking Prices Naves Logísticas MADRID 2015 Precio Alquiler ( /m²mes) Zona Corona Municipio Precio Mínimo Precio Máximo CORREDOR NORTE 2ª CORONA Algete 3,00 5,50 3ª CORONA San Agustín de Guadalix 3,00 4,50 CORREDOR DEL HENARES 1ª CORONA Barajas 5,00 8,00 Coslada 4,50 6,00 San Fernando 4,50 6,20 Torrejón de Ardoz 3,00 5,00 2ª CORONA Alcalá de Henares 3,50 4,50 Daganzo 3,00 3,75 Meco 3,50 4,00 3ª CORONA Azuqueca de Henares 2,75 3,50 Alovera-Chiloeches 2,50 4,00 Cabanillas del Campo 2,70 3,50 Quer 2,00 3,00 Fontanar 2,00 3,00 Yunquera de Henares 1,80 2,30 Torija 1,80 2,30 CORREDOR LEVANTE 1ª CORONA Vallecas 6,00 7,50 2ª CORONA Rivas Vacamadrid 4,50 5,00 Arganda del Rey 3ª CORONA Tarancón 2,00 3,00 ZONA SUR 1ª CORONA Villaverde 4,00 5,00 Getafe 4,50 5,00 Pinto 3,00 4,00 Leganés 3,00 4,00 Fuenlabrada 2,75 3,50 2ª CORONA Valdemoro 3,00 4,00 Ciempozuelos 2,00 4,00 Seseña 2,00 3,00 3ª CORONA Borox 1,50 2,75 Ontígola 1,50 2,75 ZONA OESTE 1ª CORONA Alcorcón 2,50 4,50 Móstoles 2,50 4,50 2ª CORONA Villaviciosa de Odón Boadilla del Monte Arroyomolinos naves comerciales Las Rozas 3ª CORONA Villalba 12

13 Logística Barcelona 04.2 Zonificación Barcelona CORONAS El estudio del área metropolitana de Barcelona se basa en 3 anillos concéntricos a la ciudad condal aparte del núcleo principal, denominado El Barcelonés. Por el Barcelonés se entiende a aquellas zonas logísticas vinculadas directamente al Puerto de Barcelona, principalmente la zona de la ZAL y el Parque Logístico de la Zona Franca. La 1ª Corona comprende desde el núcleo hasta una distancia de 30 km a Barcelona. Las actividades logísticas principales en esta área son de paquetería y distribución local junto con las de almacenamiento del puerto. Las actividades de recepción logística y de paquetería para el área metropolitana de Barcelona se desarrollan en la 2ª Corona que avanza hasta las 60 km. La 3ª se extiende hacia otras capitales catalanas como Tarragona y Girona formando un hub logístico en el eje del mediterráneo. ZONAS Las principales comarcas de la provincia de Barcelona sirven de ayuda para delimitar la zonificación en el estudio del mercado logístico catalán. En el entorno de la 1ª Corona podemos distinguir tres áreas: - Baix Llobregat: zona prime de Barcelona vinculada al almacenamiento de mercancías del puerto. - Vallès Occidental: donde destacan por importancia logística los municipios de Rubí y Terrasa. - Vallès Oriental: con un comportamiento similar al Vallès Occidental, se encuentran los polígonos de Granollers y Sabadell. Por último en relación con la 2ª y 3ª Corona podemos distinguir otras 3 zonas más amplias y distantes al núcleo urbano: - Zona Sur: compre los municipios del Camp de Tarragona y la zona de Igualada que conecta con Zaragoza y Madrid. - Zona Centro: con Manresa como localidad más importante, es el punto de partida hacia los Pirineos. - Zona Norte: municipios de Girona en dirección a Francia. 13

14 Oferta y Demanda Tasa de Disponibilidad BARCELONA 2015 Tasa de Disponibilidad (%) TOTAL 7,50% 1ª CORONA 5,00% 2ª CORONA 6,00% 3ª CORONA 12,50% OFERTA En el año 2015 se ha producido un descenso del 50% en la tasa de disponibilidad del mercado logístico de Barcelona situándose en torno al 7,50 %. La alta contratación que ha experimentado el mercado inmologístico en Cataluña ha hecho que la tasa de disponibilidad disminuya en todas las coronas. En el caso de la 1ª y 2ª Corona las tasas se sitúan en el 5 % y 6 % respectivamente, estando necesitados de incorporar nuevos m² a la oferta. PROMOCIÓN El año 2014 supuso la reactivación de la actividad promotora para el segmento logístico. En ese año, las primeras promociones se detectaron en la 1ª Corona mientras que en 2015 la actividad de promoción se centra principalmente en la 2ª Corona. La gran mayoría de estos proyectos se tratan de llave en mano para usuarios finales aunque 2015 también ha supuesto el comienzo de la construcción a riesgo de nuevas plataformas. Se prevé que la actividad promotora se consolide dada la fuerte demanda en Cataluña. Contratación BARCELONA 2015 Contratación (%) TOTAL ª CORONA 20,00% 2ª CORONA 30,00% 3ª CORONA 50,00% DEMANDA La demanda durante el año 2015 ha sido muy intensa, superando los niveles de 2014 que consolidaban la tendencia alcista con la mejora de la actividad económica en el país. Si en 2014 la contratación se centró en la 1ª Corona dado que aún presentaba oportunidades de renta frente al resto de localizaciones, 2015 se ha caracterizado por una demanda anticipada frente a la escasez de oferta actual y más que preocupante oferta futura. La demanda, al igual que en el mercado madrileño, busca activos de más de m² de superficie que cumplan con los estandartes normativos internacionales. Por su parte, las empresas dedicadas al e-commerce empiezan a tener un mayor peso en el mercado como claro síntoma de los cambios que se vaticinan en el sector. CONTRATACIÓN La superficie total contratada en 2015 ha alcanzado los m². Estas cifras suponen no sólo un incremento extraordinario frente a la contratación de 2014 al casi doblar, sino que se constituyen en un record histórico en Cataluña. Si analizamos el comportamiento de la contratación según las coronas, observamos como el porcentaje de contratación se ha reducido desde el 80 % al 20 % en la 1ª Corona debido a la escasez de oferta. Por su contra, se ha reactivado la contratación en la 3ª Corona suponiendo este año un 50% del total dada la importancia del sector logístico en la provincia de Tarragona. Se espera que en los próximos años aumente la contratación en la 2ª Corona dada la actividad promotora en la zona. 14

15 Rentas Rentas Naves Logísticas BARCELONA 2015 Precio Medio Alquiler ( /m²mes) mín máx ÁREA METROPOLITANA EL BARCELONÉS 6,00 7,00 1ª CORONA BAIX LLOBREGAT 4,00 6,00 VALLÈS OCCIDENTAL 3,50 4,50 VALLÈS ORIENTAL 3,50 4,50 2ª CORONA ZONA SUR 3,25 4,00 3ª CORONA ZONA SUR 2,25 3,25 ZONA CENTRO 3,00 3,50 ZONA NORTE 3,00 3,50 y Consulta: Asesores Inmobiliarios Industrial y Logística RENTAS PRIME En el caso de Barcelona, se percibe un aumento generalizado en las rentas prime de todas las zonas. Por una parte, se sigue acentuando este incremento tanto en la 1ª como en la 2ª Corona ya que la tasa de disponibilidad está en niveles muy bajos (5 y 6 % respectivamente) lo que hace que la presión de la demanda empuje al alza los precios con fuerza. Este fenómeno se ha extendido en el año 2015 a la 3ª Corona, más en concreto, a la provincia de Tarragona. A lo largo de 2014 los activos prime en esta zona mantuvieron estables sus rentas aunque la alta demanda y escasa oferta en la 1ª y 2ª Corona han hecho también incrementar los precios en la zona de influencia de Tarragona. RENTAS SEGUNDA CATEGORÍA El comportamiento de las rentas relativas a activos con posiciones menos atractivas difiere al de las zonas prime. En todas las zonas las rentas de activos secundarios se han estabilizado o han visto ligeros incrementos por la disminución en la tasa de disponibilidad debido al anticipo de la demanda. Si bien es cierto que las rentas de este tipo de activos se han estabilizado por la falta de oferta actual, se espera que en el momento en el que se incorporen al parque logístico los m² promoción, los activos no adaptados a las nuevas necesidades de los operadores puedan sufrir fuertes correctivos en sus rentas salvo inversiones para su mejora. Tendencia Rentas Naves Logísticas BARCELONA 2015 Precio Medio Alquiler mín máx ÁREA METROPOLITANA EL BARCELONÉS = + 1ª CORONA BAIX LLOBREGAT = + VALLÈS OCCIDENTAL VALLÈS ORIENTAL + + 2ª CORONA ZONA SUR + 3ª CORONA ZONA SUR = + ZONA CENTRO ZONA NORTE + + y Consulta: Asesores Inmobiliarios Industrial y Logística 15

16 Asking Prices Asking Prices Naves Logísticas BARCELONA 2015 Precio Alquiler ( /m²mes) Zona Corona Municipio Precio Mínimo Precio Máximo 1ª CORONA EL BARCELONÉS Zona Franca - - Parc Logistic ZF 5,50 7,00 ZAL 5,50 7,00 BAIX LLOBREGAT El Prat de Llobregat 4,00 5,70 Viladecans 4,00 6,00 Gavá 4,00 5,50 Sant Boi de Llobregat 4,50 6,00 Martorell 4,00 4,50 VALLÈS OCCIDENTAL Sabadell 3,50 4,50 Rubí 3,50 4,50 VALLÈS ORIENTAL Granollers 2,50 4,00 Mollet del Vallés 2,50 4,00 El Masnou 2,50 4,00 2ª CORONA ZONA SUR Vilafranca del Penedès 3,00 4,25 La Granada 4,00 4,00 Esparreguera 2,50 3,00 ZONA CENTRO Manresa 2,75 3,25 3ª CORONA ZONA SUR Tarragona 2,00 3,00 Valls-Bràfim 2,00 3,00 La Bisbal-El Vendrell 2,50 3,25 Igualada 2,00 2,50 ZONA NORTE Girona 2,75 3,50 La Selva 3,00 3,75 y Consulta: Asesores Inmobiliarios Industrial y Logística 16

17 Logística Valencia 04.3 Zonificación Valencia CORONAS El desarrollo del mercado logístico en Valencia se ha producido en paralelo al aumento en importancia del puerto de la ciudad junto con el incremento de producción de la Factoría Ford de Almussafes y de su parque de proveedores. Para el estudio del área metropolitana de Valencia podemos aproximarnos por medio de dos coronas desde el centro urbano. Se extendería en principio hasta unos 20 km de ditancia del mismo. La 1ª Corona engloba todos los polígonos que quedan dentro de la A-7, el by-pass que circunda la ciudad en su tránsito de Barcelona a Alicante. Por otro lado la 2ª Corona, más alejada, está formada por los núcleos vinculados a los principales ejes de conexión por carretera con el resto de la Península. EJES Se plantea también el análisis del mercado logístico en un modelo radial: - Zona Norte: se encuentran los activos logísticos vinculados al Puerto de Sagunto, con conexión directa a Zaragoza. - Pista de Ademuz: se desarrolla principalmente actividad local por el establecimiento del Parque Tecnológico y oficinas. -Zona Centro: zona prime de Valencia, entorno al cruce de la A3 con la A7. Importancia por el tránsito entre el Puerto de Valencia y Madrid. Zona Sur: desarrollo logístico específico de la Factoría Ford y su parque de proveedores. 17

18 Oferta y Demanda Tasa de Disponibilidad VALENCIA 2015 Tasa de Disponibilidad (%) TOTAL 3,80% OFERTA ZONA SUR 16,55% ZONA CENTRO 2,20% PISTA DE ADEMUZ 0,00% ZONA NORTE 0,00% PROMOCIÓN El año 2015 no ha dado respuesta la mayor problemática a la que se enfrenta el mercado logístico valenciano, la falta de activos logísticos modernos que cubran los actuales requerimientos de los operadores. La escasez de activos modernos es en general muy baja, tal y como indica la tasa de disponibilidad situada en el 3,80 %. Centrándonos en las zonas prime, observamos que la tasa de la zona centro sigue disminuyendo hasta el 2,2 %. Cabe destacar que la superficie disponible se compone únicamente de operaciones pequeñas de un máximo de m². Por su contra, la disponibilidad en la zona sur ha incrementado al quedarse libre un módulo de la mayor plataforma de la zona. En 2015 no se han observado nuevos desarrollos, si bien es cierto que existen varios propuestas de llave en mano en la actualidad, aunque se ve dificultada esta opción por su extensión en el tiempo. A comienzos de 2016, se espera la promoción de la primera plataforma logística de m² a riesgo en primera línea de la A-3. Siguiendo en la misma zona, se han detectado otras promociones logísticas aunque de menor tamaño. El desarrollo de suelo empieza a tomar protagonismo como respuesta a la carencia de oferta de parcelas de gran superficie que den cabida a plataformas de más de m². Contratación VALENCIA 2015 Contratación (%) TOTAL ZONA SUR 0,00% ZONA CENTRO 100,00% PISTA DE ADEMUZ 0,00% ZONA NORTE 0,00% DEMANDA Se ha mantenido estable a lo largo de 2015 la demanda logística de naves con oficinas y muelles de carga de pequeñas superficies, entre y m². Por su contra, se observa un incremento en la demanda específica de grandes superficies, superiores a las m², que se acumula debido a la inactividad de la promoción. La demanda creciente en 2015 se sustenta en la mejora de la actividad logística empujada por el incremento en el movimiento de mercancías del puerto de Valencia así como del fuerte repunte del consumo interno. Esta mejora ha atraído a nuevos operadores en la zona, así como la necesidad de ampliar instalaciones o buscar nuevas plataformas a las ya implantadas en la zona. CONTRATACIÓN En 2015 la superficie contratada ha superado los m², siendo considerablemente inferior a la alcanzada en el año anterior. Este dato se debe de nuevo, principalmente, a la inexistencia de inmuebles aptos para la actividad logística, ya que se ha detectado como la demanda se ha mantenido constante especialmente para grandes operaciones. Las operaciones realizas a lo largo del año se han centrado en la zona prime de la A-3, siendo mayoritariamente de pequeñas superficies entre y m². En todo el año únicamente se ha cerrado una gran operación de aproximadamente m². 18

19 Rentas y Asking Prices Tendencia Rentas Naves Logísticas VALENCIA 2015 Precio Medio Alquiler ( /m²mes) mín máx ZONA SUR 2ª CORONA 3,00 4,00 ZONA CENTRO 1ª CORONA 3,00 4,00 Tendencia Rentas Naves Logísticas VALENCIA 2015 Precio Medio Alquiler mín máx ZONA SUR 2ª CORONA = ZONA CENTRO 1ª CORONA = + RENTAS PRIME Las rentas prime de los activos aptos para la actividad logística siguen mayoritariamente su tendencia alcista en las rentas máximas, mientras que se observa una estabilización de las rentas mínimas en esta clase de activos. Al profundizar por zonas, observamos que las tendencias de las rentas máximas prime divergen al seguir al alza en la zona centro mientras que se estabilizan en el entorno de la factoría de Ford. De esta forma, el año 2015 ha supuesto que este tipo de rentas sea similar en las dos zonas, alcanzando los 4,00 /m². Por contra, las rentas mínimas se han estabilizado en los 3,00 /m² para ambas zonas. RENTAS SEGUNDA CATEGORÍA En el caso de activos de segunda categoría, las rentas se han comportado de diferente forma según la ubicación de los activos logísticos. En la zona centro se sigue observando un ligero repunte tanto de las rentas máximas como mínimas para este tipo de naves secundarias, debido principalmente a la escasez de activos nuevos que empujan la demanda de estas plataformas. En la zona sur, tras las pequeñas disminuciones de renta que se observaron a lo largo de 2014, este año ha servido para la estabilización tanto de rentas mínimas como máximas. Asking Prices Naves Logísticas VALENCIA 2015 Precio Alquiler ( /m²mes) Zona Corona Municipio Precio Mínimo Precio Máximo ZONA SUR 1ª CORONA ZAL puerto - - 2ª CORONA Almussafes 3,00 4,00 Sollana 3,00 4,00 ZONA CENTRO Quart de Poblet 1,50 3,00 PLV 3,00 4,00 Riba-roja del Túria 3,00 4,00 Loriguilla 2,50 3,00 19

20 Logística Zaragoza 04.4 Inversión por tipo de activo CORONAS Y EJES La aproximación por coronas al análisis del mercado logístico de Zaragoza delimita el entorno de la ciudad en tres coronas. 1ª Corona: se ubican los polígonos más cercanos a la capital aragonesa, con acceso directos desde la Z-40 que rodeo la ciudad. 2ª Corona:comprende los polígonos que se encuentra a una distancia de 20 a 10 km del núcleo urbano 3ª Corona: en esta zona se delimita principalmente el entorno de influencia de la Factoría Opel en la localidad de Figueruelas. Diseñando un modelo radial obtenemos: - Zona Levante: conexión con Valencia por la A-23 - Zona Centro: dirección Madrid con la A-2 - Zona Norte: relación con el País Vasco y Francia por la A Zona Pirineos: entorno a la A-23 dirección Huesca y el paso por los Pirineos a Francia. - Zona Cataluña: continuación de la A-2 de Madrid a Barcelona. MERCADO LOGÍSTICO ZARAGOZA La posición estratégica en la distribución logística ha hecho que se haya producido un gran desarrollo de este sector con la implantación de empresas muy importantes que operan desde esta ciudad. Si nos referimos a las parques logísticos más importantes: - PLAza, Plataforma Logística de Zaragoza: supone un fuerte compromiso del Gobierno de Aragón con el sector. Su ubicación es excepcional en el cruce de la Z-40 y la A-2 además de terminal ferroviaria y acceso directo al aeropuerto. Estas son las razones por la que grandes empresas como Inditex, Eroski, Mercadona o Imaginarium han apostado por instalar sus grandes plataformas logísticas en PLAza. - Factoría Opel: en el polígono de El Pradillo II se ubica la logística auxiliar para la Factoría Opel de Figueruelas. - Terminal Marítima de Zaragoza: se trata del 2º puerto seco por importancia de España tras el de Coslada. En este eje también se encuentran las instalaciones de Mercazaragoza y la Ciudad del Transporte. - Polígono Malpica: ubicación junto a la A-2 a Barcelona y la Z-40 aunque se ve afectado por la concentración de actividad en PLAza. 20

21 Mercado de Inversión 05 Inversión por tipo de activo CONSOLIDACIÓN DE LA INVERSIÓN LOGÍSTICA 15% 5% 10% El año 2015 ha supuesto la consolidación de la inversión en activos logísticos tras el gran incremento de transacciones experimentado en este tipo de inmuebles en España el pasado año. La cifra total, aunando la inversión directa con la inversión en compras societarias, asciende a los 750 millones de euros aproximadamente. 30% 40% Otros Retail Oficinas Hoteles Sobre el global de la inversión inmobiliaria total en el país, la inversión logística sigue teniendo un peso relativamente bajo en el entorno del 5-6 %, aunque las rentas que ofrece y el fuerte interés inversor hacen prever que incremente su participación al global de la inversión dada la falta de oportunidades en otros sectores más maduros como el de oficinas. Logística Las inversiones se siguen centrando en Madrid y Barcelona aunque ya se han ampliado los criterios y, sobre todo, la localización geográfica al empezar a analizar operaciones en Valencia, Zaragoza y Bilbao. Agentes en la inversión logística 22% 35% PAPEL PRINCIPAL DE LAS SOCIMIS EN EL SECTOR LOGÍSTICO Los fondos de inversión se han convertido junto con las SOCIMIs en los grandes actores del La nueva competencia ha reducido el peso de las SOCIMIs del 70% en 2014 a algo menos del 50 % en Las inversiones oportunistas han desaparecido por lo que los nuevos actores actúan con activos específicos de largo recorrido aportando valor a los inmuebles. 5% 8% 30% Merlin Properties GreenOak Allegra Holding Axiare Otro La ausencia de grandes portfolios ha confirmado las operaciones de sale and leaseback como uno de los medios para la entrada de inversores. La tendencia alcista de las rentas hacen factible este tipo de operaciones con contratos de arrendamiento a corto plazo. En cuanto a la promoción, se han observado las primeras compras de suelo en Madrid y Barcelona esperando que se amplíen a otras localizaciones como Valencia. DESCENSO DE RENTABILIDADES EN MADRID Y BARCELONA Evolución Volumen de inversión logística 800,00 La rentabilidad en 2015 ha retrocedido, 7.5 % y 6.75 % aunque sigue siendo atractiva en comparación con otros sectores. Dada la demanda activa de plataformas de grandes superficies y la escasez de producto y suelo bien localizado para construir, se prevé en 2016 el desarrollo de nuevos proyectos y parques logísticos modernos. 700,00 600,00 millones 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00 0,

22 Operaciones de Adquisición Destacadas 2015 COMPRADOR FECHA UBICACIÓN ARRENDATARIOS Superficie Bruta Alquilabe (m²) PRECIO DE VENTA VENDEDOR AXIARE ago-15 TARRAGONA, Constantí , ,00 AXA mar-15 MADRID, Coslada Transporters Azkar , ,00 Inversiones Subel MERLIN jun-15 MADRID, Meco Transporters Azkar , ,00 Kefren Kapital MERLIN ago-15 GUADALAJARA, Cabanillas del Campo , ,00 Inversiones Montepino MERLIN sep-15 MADRID, Getafe , ,00 - MERLIN MERLIN nov-15 nov-15 BARCELONA, Sant Esteve de Sesrovires Decathlon BARCELONA, La Granada del Penedés BIC MERLIN jun-15 ESPAÑA, Cartera Logística TESTA MERLIN nov % participación CILSA, Port Barcelona ,00 Abertis GRUPO LAR jun-15 GRUPO LAR jun-15 VALENCIA Almussafes GUADALAJARA Alovera 2 activos Factor 5 - Sant Goabin ,00 Valautomoción, proveedor Ford , ,00 UBS Properties PROLOGIS nov-15 BARCELONA, Fogars de la Selva 2 activos , Logicor BLACKSTONE abr-15 ESPAÑA, Cartera ,00 GENERAL ELECTRIC GREEN OAK GREEN OAK GREEN OAK feb-15 abr-15 nov-15 VALENCIA, Masalavés - ZARAGOZA , ,00 Prologis MADRID, Getafe y Corredor del Henares 5 activos Seur, Montfrisa y TransXtar , ,00 - MADRID, Corredor del Henares 9 activos , GREEN OAK nov-15 VIZCAYA, Galdakao Staples , ,00 Zazpitegi KEFREN CAPITAL REAL ESTATE KEFREN CAPITAL REAL ESTATE jun-15 GUADALAJARA, Azuqueca de Henares ADEA + Operinter , ,00 - dic-15 ÁLAVA, Júndiz , ,00 Gobierno Vasco ALLEGRA HOLDING NEINVER abr-15 ene-15 MADRID, Corredor del Henares , ,00 Maxilogistics MADRID, ZARAGOZA, SEVILLA, VALENCIA Y LISBOA ,00 - AMAZON dic-15 BARCELONA, El Prat , ,00 Suelo OAKTREE jul-15 MADRID, San Fernando ,00 - Suelo ROSCKSPRING nov-15 GUADALAJARA, Cabanillas del Campo , ,00 Inversiones Montepino Fuente:TPF GRUPO Consultora ARNEDO Inmobiliaria nov-15 TARRAGONA PI L'Abornar , GRUPO ARNEDO sep-15 SEVILLA PI Isla de Dos Hermanas ,

23 Operaciones de Promoción Destacadas 2015 INQUILINO FECHA UBICACIÓN SBA m² PROPIETARIO CARREFOUR ene-15 MADRID, Torrejón Promoción GRUPO ARNEDO feb-15 RIOJA, Ecociudad del Transporte Promoción DECATHLON sep-15 BARCELONA, Sant Esteve de Sesrovires Promoción TNT nov-15 MADRID, San Fernando de Henares Promoción CONWAY nov-15 BARCELONA, Polinyà Promoción JATA nov-15 NAVARRA, Tudela Promoción FAMOSA dic-15 ALICANTE, PI Las Atalayas Promoción AMAZON nov-15 MADRID, San Fernando de Henares ampliación m² Futura Promoción TNT nov-15 ZARAGOZA, Plaza parcela m² Futura Promoción AMAZON dic-15 BARCELONA, El Prat parcela m² Futura Promoción - dic-15 ZARAGOZA, Plaza parcela m² Futura Promoción PROLOGIS jun-15 MADRID, San Fernando de Henares SBA m² Promoción Parque Logístico Evolución rentabilidad inicial (%) 10,00 Prime Secundario 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4, % yield incial 23

24 Parques Logíticos: e_cross EXCELENCIA LOGÍSTICA TRIANGLE REM impulsa bajo la marca e_cross parques logísticos sostenibles. Los criterios de diseño empleados aseguran a los usuario finales la excelencia logística. 1) Localización La implantación de los parques logísticos e_cross busca siempre cruce de caminos. Se asegura así la mejor accesibilidad tanto al parque como a las infraestructuras de transporte. 2) Sostenibilidad Los parques logísticos e_cross son un referente en el desarrollo sostenible ayudando a la reducción de emosiones de CO2, a la mejora en la gestión de recursos como el ahorro energético. 3) Tecnológico La tecnología esta presente en e_cross tanto en la construcción como en el fomento de energías renovables. Las plataformas logísticas se ejecutan con la mejor calidad y los últimos avances. 24

25 Calle de la Paz, , Valencia Queda prohibida la reproducción parcial o total del presente informe sin la autorización previa y por escrito de TRIANGLE REAL ESTATE MANAGEMENT. 25