Plan de Negocio Anexo 3 ra ronda de inversión. Junio

Transcripción

1 Plan de Negocio Anexo 3 ra ronda de inversión Junio

2 Propuesta de inversión - Resumen ADBlick propone a sus inversores entrar en una tercera ronda de inversión de un proyecto inmobiliario al que ingresó en su primera ronda en Marzo 2012 Propuesta de inversión Localización Panamericana Ramal Pilar km. 46 Ticket mínimo de inversión A definir en reunión informativa Superficie total terreno Desarrollo Inmobiliario m m 2 locales comerciales m 2 viviendas cocheras Generación de ingresos previstos Alquiler de m2 locales comerciales Explotación de cocheras Precio de compra 244 USD/m 2 Tasa de retorno del capital TRC ~ 21% (después de IG) TRC ~ 31% (antes de IG) Participación ADBlick (3 ra ronda inversión) ~ 220 mil USD (100% cash-out) Nivel de Riesgo Medio Mejora de la TIR desde la 1er ronda de inversión: 1. cambios en la composición de la construcción (viviendas en lugar de cocheras); 2. acuerdos de construcción por permutas 2

3 El proyecto - Antecedentes En Marzo de 2012 ADBlick propuso a sus inversores participar de un proyecto inmobiliario en el km. 46 del ramal Pilar de la Panamericana, sobre un terreno con características diferenciales El proyecto * m2 250 mts. linderos a la Autopista Panamericana 500 mts. linderos al ferrocarril Gral. Belgrano Buena visibilidad desde la autopista 46km 48km 50km 44km 453km 47km 435km A Capital Federal 49km Pilar El proyecto obtendrá ingresos por el alquiler de locales comerciales y de cocheras * Para obtener mayor detalle del proyecto y análisis de la inversión solicite el Plan de Marzo 2012 a su Ejecutivo de Cuenta 3

4 El proyecto - Antecedentes en el que se construirán dos estaciones de tren y un centro de transferencia de pasajeros, todos ellos anclas estratégicas que permiten generar el tráfico sostenido de personas Estación Bicentenario Construcción de estación de tren para el servicio del ramal Gral. Belgrano Norte A ser donada al Estado Entre la estación terminal y las primer estación en Del Viso Uso: ascenso y descenso de pasajeros Operador del servicio ferroviario: Ferrovías Aprobación por parte de Ferrovías Estación servicio diferencial Posibilidad de construcción de una estación de tren para el servicio diferencial a ser donada al Estado Servicio directo: Bicentenario-Retiro con posibilidad de paradas intermedias Viabilidad sujeta a la electrificación del ramal ferroviario Tiempo de viaje: 35 min. (postelectrificación) CTP * Dársena de ascenso y descenso de pasajeros de colectivos u otros medios de transporte Estructura comercial básica para garantizar su funcionamiento Facilitador del ordenamiento del tránsito y dinámica poblacional en la zona * CTP: Centro de transferencia de pasajeros 4

5 El proyecto - Avances En el transcurso de 2012 se trabajó sobre los factores habilitantes que permiten el inicio de la construcción del proyecto en 2013 Avances del proyecto Financiación y aprobaciones municipales Avance obra Préstamo Bicentenario / BNA: en condiciones de presentarlo formalmente, lo cual se hará en el transcurso de Diciembre 2012 Esquema de financiación de parte de la obra por parte de las constructoras Confirmación de interés y del alto impacto que el proyecto tiene tanto para el transporte público como para el municipio de Pilar por parte del Ministerio del Interior y Transporte (nota firmada por Florencio Randazzo) Trabajo conjunto entre el estudio Bodas, Miani & Anger e ingenieros de Ferrovías para fijar requerimientos técnicos que debe contemplar la estación Reuniones con las constructoras CAPUTO, CRIBA Y RIBA para la construcción del CTP, éstas financiarían parte de la obra Confirmación del FOT Servicios Electricidad: conversaciones con Edenor para la localización de sub-estación que garantice la provisión de energía Gas: se requiere de importante obra de infraestructura dado que la capacidad existente está al límite. La misma será financiada con el esquema de permuta Agua y desagües: se cuenta con la factibilidad de conexión y será financiada mediante esquema de permuta Fuente: Insula 5

6 El proyecto - Estrategia comercial y se modificó el plan inicial definiéndose construir viviendas en lugar de oficinas tanto por motivos económicos como estratégicos Nuevo lay-out (preliminar) Motivo estratégico del cambio de plan: viviendas aportan mayor flujo de público al área comercial que las oficinas Motivo económico del cambio de plan: viviendas presentan mayor demanda que oficinas Esquema de permuta en la que se obtienen las superficies comerciales de PB y se ceden la totalidad de la superficie de planta alta con destino de vivienda Programa PROCREAR: se sostuvieron reuniones con altos funcionarios de la ANSES para que dichas viviendas puedan ser enmarcadas dentro del mismo Fuente: Insula, ADBlick 6

7 El proyecto - Estrategia comercial con un alto impacto en la superficie del proyecto ya que el plan anterior no contemplaba agotar el FOT al considerarse que no era posible colocar un mayor stock de oficinas en un plazo razonable Nuevo lay-out (preliminar) Nuevo plan Plan anterior Locales comerciales m m2 Cocheras Oficinas 0 m m2 Viviendas m2 0 m2 La calificación para el Programa PROCREAR permite la construcción de una mayor superficie de viviendas en lugar de oficinas Fuente: Insula, ADBlick 7

8 Propuesta de inversión - Econocmics Se espera un retorno de capital superior al 20% con un aporte de capital en Diciembre 2012 y retornos desde 2014 Ingresos proyectados Rentabilidad ,4 10,0 10,5 11,4 12,2 12,8 13,5 14,1 14,8 15,6 16,4 17,2 18,0 18,9 Cocheras Locales comerciales TRC inversor ADBlick: 21% (después de IG) TRC inversor ADBlick: 31% (antes de IG) Aporte capital Apotre capital: A definir en reunión informativa Ejemplo: ticket de 50 mil USD KUSD Ingreso Año 1 Año 2 Año 3-7 Promedio régimen Valor terminal (año2028) Inversor (*) -50,0 6,6 6,9 7,6 15,7 212,6 Retorno acumulado -43,4-36,5 1,3 111,2 402,3 Renta sobre capital 13,2% 13,9% 15,1% 31,4% 425,3% Aún a un precio de entrada mayor, el esquema de permutas y la maximización del FOT por la construcción de viviendas en lugar de oficinas mejoran la TIR respecto al plan de Marzo 2012 Fuente: Insula, ADBlick 8