Informe del Grupo de discusión sobre el crédito hipotecario

Transcripción

1 LA INTEGRACIÓN DE LOS MERCADOS DE CRÉDITO HIPOTECARIO DE LA UE Informe del Grupo de discusión sobre el crédito hipotecario Comisión Europea Dirección General de Mercado Interior El presente Informe es publicado por la Comisión Europea. Las opiniones en él expresadas son opiniones del Grupo y de sus miembros, no de la Comisión Europea. 1

2 Contactos Presidente y redactores de informes del Grupo de discusión sobre el crédito hipotecario Eric Ducoulombier: eric.ducoulombier@cec.eu.int, 0032 (0) Harsha Shewaram: harsha.shewaram@cec.eu.int, 0032 (0) Dirección General de Mercado Interior Comisión Europea 2

3 DOCUMENTO DE SÍNTESIS 1. Los mercados de crédito hipotecario de la UE constituyen una parte importante de la economía de la UE. A finales de 2002, el valor de los préstamos hipotecarios de vivienda pendientes de reembolso se situaba en 4 billones de euros, aproximadamente el 40% del PIB de la UE de los 15. Son mercados en los que puede producirse una mayor integración, aunque las opiniones difieran sobre la naturaleza exacta de la misma y de los costes y beneficios de dicha integración. Los mercados siguen sin estar regulados por legislación sectorial específica a escala de la UE. La única intervención hasta el momento a dicha escala ha sido el apoyo mediante Recomendación de la Comisión para el establecimiento del Código de conducta voluntario sobre información precontractual para préstamos de vivienda ( el Código de conducta ). 2. En marzo de 2003 la Comisión creó el Grupo de discusión sobre el crédito hipotecario con un triple mandato: identificar las barreras para un funcionamiento distendido del mercado interior en lo relativo al crédito hipotecario; evaluar el efecto de dichas barreras sobre el funcionamiento del mercado interior; y presentar recomendaciones a la Comisión para superar estas barreras. 3. El presente Informe del Grupo de discusión presenta sus conclusiones y recomendaciones. Para presentar el Informe la Comisión ha recopilado y ha plasmado por escrito el trabajo del Grupo, que refleja lo que piensa el Grupo de discusión, no la Comisión. Las opiniones de la Comisión, incluyendo específicamente sus respuestas a las recomendaciones del Grupo de discusión, se establecerán en una comunicación que deberá adoptarse en Los miembros del Grupo de discusión son expertos procedentes de todos los grupos de interés relacionados con el mercado de crédito hipotecario incluidos el sector bancario, las organizaciones de consumidores, las aseguradoras, los supervisores autorizados y los fedatarios de Derecho civil. La elección de los miembros se ha hecho de forma que refleje la extensión geográfica de la UE en el momento de la formación del Grupo, la UE de los 15, que ha sido la tratada en este Informe. El Grupo de discusión ha actuado en el contexto del estudio amplio del Plan de acción para los servicios financieros, que está concebido para identificar prioridades futuras de la Comisión en el ámbito de los servicios financieros. 3

4 5. El Grupo de discusión se ha centrado en cinco áreas principales, consideradas por sus miembros como fundamentales para una evaluación del estado de integración de los mercados de crédito hipotecario de la UE: confianza de los consumidores, asuntos jurídicos, asuntos colaterales, distribución y finanzas. La Comisión ha reflejado las diversas opiniones expresadas por los miembros del Grupo de discusión, presentando un Informe de una gran variedad y profundidad en su cobertura. Estas opiniones no reflejan necesariamente las opiniones de ninguna federación o asociación a la que puedan pertenecer los expertos. 6. Las discusiones sobre la confianza de los consumidores se centraron principalmente en el asunto (del aumento) de la legislación obligatoria sobre protección a los consumidores y de los costes y beneficios de dicha legislación. Las recomendaciones se centran aquí en la necesidad de seguir investigando y dando orientaciones en el ámbito del crédito hipotecario de la UE, el estímulo de la disposición del tipo de información cubierta por el Código de conducta y la armonización de ámbitos fundamentales como el tipo anual efectivo global y los gastos de reembolso anticipado. Diferían las opiniones sobre la naturaleza exacta de dicha armonización y asuntos relacionados, produciendo recomendaciones específicas a los representes del sector y a los consumidores, así como a las recomendaciones comunes del Grupo de discusión. Dentro de las discusiones de los asuntos jurídicos, un tema importante fue la revisión propuesta del Convenio de Roma para permitir la libertad de elección de la legislación en contratos sobre créditos hipotecarios de consumo, propuesta acaloradamente debatida por los representantes de los consumidores en el Grupo de discusión, a causa del potencial que consideraban que poseía, para tener un efecto perjudicial sobre la confianza y la protección de los consumidores. Otras recomendaciones en este ámbito abordan asuntos tan variados como las bases de datos sobre créditos, las normas de evaluación y los procedimientos de venta forzosa. El capítulo sobre asuntos colaterales incluye una evaluación detallada de las dificultades que encuentran los prestamistas extranjeros para acceder a los sistemas de registro de los territorios nacionales, con las recomendaciones consiguientes. También se incluyen en la rúbrica de asuntos colaterales recomendaciones destinadas a facilitar la transferibilidad de hipotecas, incluida una propuesta para que la Comisión estudie el concepto de eurohipoteca. El capítulo sobre la distribución examina cuatro canales de distribución, entre los que figuran el canal relativamente poco probado de internet, un canal que el Grupo de discusión ha identificado como de bajo potencial de expansión, pero que precisa de salvaguardias para garantizar una protección y confianza suficientes de los consumidores. En el capítulo de las finanzas con el que se concluye se emprende un profundo análisis del potencial para contar con un mercado secundario con mayor liquidez y con un uso más eficiente de los 4

5 mecanismos de financiación existentes, ambos considerados como vitales para ofrecer las condiciones de mercado que se considera que conducen a una mayor integración de los mercados de crédito hipotecario de la UE. 7. Las deliberaciones del Grupo de discusión han dado lugar a cuarenta y ocho recomendaciones generales. Se pide a la Comisión que estudie estas recomendaciones como un paquete completo, pues se considera que el seguimiento de cualquier recomendación por separado no puede producir una mayor integración de este mercado. 5

6 RECOMENDACIONES DEL GRUPO DE DISCUSIÓN INTRODUCCIÓN 1 La Comisión deberá adoptar una definición de préstamos transfronterizos y supervisarla con datos estadísticos. CONFIANZA DE LOS CONSUMIDORES Recomendaciones comunes 2 La Comisión debería financiar la investigación sobre los costes y beneficios de una mayor integración del mercado de crédito hipotecario. 3 La Comisión debería fomentar la disposición de la clase de información que proporciona actualmente la Ficha de información normalizada europea creada por el Código de conducta y en una etapa que facilite el uso y la comparación de dicha información. 4 Los representantes de los consumidores y la mayor parte de los representantes del sector defienden la armonización por parte de la Comisión de los gastos por reembolso anticipado. Existen divergencias sobre la naturaleza de esta armonización. Para más detalles véanse las recomendaciones 10 y La Comisión debería armonizar el tipo anual efectivo global, en relación tanto con el método de cálculo como con la base del cálculo. Existe divergencia sobre la naturaleza de esta armonización. Para más detalles véanse las recomendaciones 11 y La Comisión debería financiar la investigación sobre el valor desde la perspectiva del consumidor de la información precontractual del tipo proporcionado por la Ficha de información normalizada europea creada por el Código de conducta. 7 La Comisión debería crear y mantener una guía en línea sobre los principales asuntos jurídicos y otros asuntos relacionados con los préstamos hipotecarios transfronterizos. Recomendaciones específicas de los representantes de los consumidores 8 La Comisión debería fomentar los esfuerzos para normalizar el formato de los contratos de los préstamos hipotecarios. 6

7 9 La Comisión debería introducir normas obligatorias para la protección de los consumidores en relación con los contratos de préstamos hipotecarios sobre una base de armonización mínima, establecida al más alto nivel, que abarque los siguientes ámbitos: El deber de ofrecer el mejor asesoramiento posible. Debería especificarse a los consumidores en un medio duradero sus demandas y necesidades y la razón subyacente de cualquier asesoramiento sobre créditos hipotecarios que hayan recibido independientemente de la fuente (incluidas las sucursales y los intermediarios). El derecho del consumidor a presentar recursos (judiciales y extrajudiciales). La disposición de información resumida precontractual en la fase más temprana de contacto entre el consumidor y el prestamista o el intermediario que muestre en un formato de Ficha de información normalizada europea: comisiones, gastos de gestión o tramitación, importe total prestado y pagadero (incluido APRC, índice de cálculo, período compuesto, operación de tipos de interés variables e interés total pagadero), el coste de los productos integrados (directo y el efecto sobre los intereses), forma del producto, período de exposición y coste de los gastos de reembolso anticipado (incluidos ejemplos reales de los gastos) y tablas de amortización. 10 La Comisión debería asegurarse de que los consumidores tienen derecho a poner fin a un acuerdo hipotecario en cualquier momento y en cualquier circunstancia. Cualquier comisión cobrada al consumidor que intente ejercer este derecho deberá ser: (a) adecuada al periodo de exposición (es decir que no debería permitirse el pago de comisiones por el reembolso anticipado pasados los primeros años del acuerdo); (b) calculada de manera justa y objetiva para que refleje el coste (si lo hubiera) en el que incurra el prestamista en los mercados mayoristas y supeditado a un umbral obligatorio; y (c) claramente indicada en el documento sumario precontractual utilizando ejemplos reales. 11 La Comisión debería armonizar el tipo anual efectivo global, en relación tanto con el método de cálculo como con la base de cálculo. Los representantes de los consumidores son favorables a una definición amplia que incluya todos los gastos asociados, y una armonización mínima. 7

8 12 La Comisión debería asegurarse de que los mecanismos de recurso y aplicación y las normas vinculantes ofrezcan a los consumidores una protección equivalente mínima en toda la UE, como mínimo al más alto nivel existente en la actualidad. Recomendaciones específicas de los representantes del sector 13 Se invita a la Comisión a excluir todos los préstamos garantizados de la propuesta de Directiva sobre crédito al consumo, conforme a la primera lectura del Parlamento Europeo, para asegurarse de que las hipotecas no estén sujetas a dos regímenes jurídicos distintos. 14 En las jurisdicciones que tienen normas vinculantes sobre información precontractual para las ofertas sobre créditos hipotecarios, la Comisión debería garantizar que dichas normas siguen el formato de la Ficha de información normalizada europea, de modo que sólo sea aplicable un conjunto de normas. 15 La Comisión debería garantizar que se mantenga el Código de conducta sobre préstamos de vivienda, en su forma actual de autorregulación. En cualquier caso, antes de cualquier otra evaluación de su funcionamiento, la metodología para esta evaluación debería ser debatida por todos los interesados. 16 La Comisión debería armonizar el tipo anual efectivo global, en relación tanto con el método de cálculo como con la base de cálculo. Los representantes del sector son favorables a una definición que se restringiera a las comisiones cobradas por el prestamista en su favor en el momento de la concesión del préstamo, y a la armonización completa. 17 La Comisión debería asegurarse de que se supriman los límites máximos legalmente aplicables sobre los tipos de interés y sobre la variación de los tipos de interés. 18 La Comisión debería asegurarse de que se supriman los límites máximos legalmente aplicables sobre las comisiones por reembolso anticipado. Algunos representantes del sector apoyan una propuesta para que exista plena armonización de las condiciones para ejercitar el derecho de reembolso anticipado, especialmente para los préstamos con tipos de interés fijo, y la limitación de ese derecho a las circunstancias relacionadas con la venta de la propiedad, el desempleo o el fallecimiento. Todos los representantes del sector defienden que los prestamistas deberían tener derecho a pedir la total 8

9 compensación de las pérdidas (especialmente las relacionadas con la financiación) y los costes resultantes del reembolso anticipado. ASUNTOS JURÍDICOS 19 La Comisión debería asegurarse de que la legislación (sustantiva) aplicable para la escritura hipotecaria y cualquier acuerdo sobre la garantía relacionado sea la legislación del Estado miembro donde esté situada la propiedad (lex rei sitae). 20 Los representantes del sector defienden que la Comisión garantice que la legislación aplicable para el contrato de préstamo hipotecario esté definida por una norma general sobre conflicto entre legislaciones basado en el principio de libertad de elección. El Convenio de Roma debería ser modificado en consecuencia, a condición de que se cumplan determinadas normas esenciales. Los Estados miembros no deberían seguir tratando de imponer ninguna norma nacional adicional de protección a los consumidores a los contratos de préstamo hipotecario transfronterizos. Para más detalles véanse las recomendaciones del sector Los representantes de los consumidores no están de acuerdo con la recomendación 20 según la cual la legislación aplicable para el contrato de préstamo hipotecario deba ser definida por una regla general sobre conflicto entre legislaciones basada en el principio de libertad de elección y rechazan en consecuencia la propuesta para realizar esta modificación del Convenio de Roma. Por el contrario, recomiendan el mantenimiento de las normas específicas sobre protección a los consumidores que figuran en el Convenio de Roma y defienden la protección adicional descrita en las recomendaciones 8-12 sobre la confianza de los consumidores. 22 La Comisión debería aplicar una solución a corto plazo consistente en: recoger información sobre las bases de datos sobre créditos existentes en todos los Estados miembros; promover el desarrollo de un memorándum de acuerdo entre los propietarios/supervisores de dichas bases de datos, con el fin de facilitar el acceso a las bases de datos nacionales por parte de prestamistas extranjeros en las mismas condiciones de acceso que las ofrecidas a los prestamistas nacionales y con el fin de facilitar la comparabilidad de datos; y 9

10 desarrollar un proyecto para evaluar la eficacia del memorándum de acuerdo durante una fase experimental de 3-5 años. 23 La Comisión debería plantearse cómo animar a los Estados miembros a desarrollar bases de datos tanto positivas (endeudamiento de los clientes) como negativas (grado de impago), teniendo en cuenta los costes y beneficios de dichas bases de datos. 24 Los representantes del sector defienden que la Comisión garantice que a una entidad financiera que ofrezca el servicio de préstamos transfronterizos pueda: aceptar evaluaciones elaboradas siguiendo las normas de evaluación internacionalmente reconocidas de su elección, sin estar supeditada a condiciones nacionales adicionales; y dar instrucciones a cualquier profesional de la evaluación que sea miembro de un organismo de evaluación internacionalmente reconocido para que realice la evaluación, sin estar sujeto a condiciones nacionales adicionales. 25 Los representantes del sector defienden que la Comisión garantice que una entidad financiera que ofrezca servicios de préstamo transfronterizo, y el evaluador residente en el país donde esté situada la propiedad, puedan aceptar la normativa obligatoria para normas o profesionales que prevalezca en cualquiera de sus países respectivos (reconocimiento mutuo de normativas). 26 Los representantes de los consumidores defienden el contrario por que la Comisión garantice que prevalezcan las normas de evaluación internacional neutras, o que exista una norma única de evaluación que garantice la comparabilidad. 27 La Comisión debería recomendar que se hicieran obligatorias unas elevadas normas de evaluación y que todos los Informes de evaluación se consideren criterios relacionados con el riesgo de base tales como los recomendados por la Federación europea de hipotecas (como figura en el anexo IV) en caso pertinente. 28 La Comisión debería, en primer lugar: Realizar un ejercicio de evaluación de los procedimientos de ventas forzosas en un año. 10

11 Después, supervisar el funcionamiento de los procedimientos de ventas forzosas y evaluar los resultados cada tres años. Estos resultados deberían presentarse en forma de marcador oficial de la UE sobre la duración y el coste de los procedimientos de ventas forzosas en cada Estado miembro conducentes al asesoramiento de la Comisión y a la realización de mejoras. 29 Posteriormente, si fuera necesario, la Comisión debería promover medidas para garantizar que la duración de un procedimiento de venta forzosa no supere un plazo determinado, por ejemplo dos años a partir del inicio del procedimiento de venta forzosa. ASUNTOS COLATERALES 30 La Comisión debería garantizar que: todas las cargas que afecten a las propiedades inmobiliarias se inscriban en un registro público para que sean obligatorias y surtan efecto contra terceros, independientemente de su naturaleza; la creación, modificación o extinción de una carga sobre la propiedad inmobiliaria 1 sólo sería efectiva con respecto a terceros al ser registrada en el registro público; y las cargas registradas sobre la propiedad inmobiliaria en relación con la misma propiedad figurarán por orden de prioridad revelado en el registro público. 31 Para la presentación de las solicitudes de registro o notificación, la Comisión debería permitir a los Estados miembros decidir que se determine la prioridad con arreglo al momento en que se reciba la solicitud (no al momento en que se registre). En esta situación, el Estado miembro debería asegurarse de que la presentación de solicitudes sea registrada o rechazada por el registro público en el orden en que se reciban. 32 La Comisión debería garantizar que los registros públicos pongan toda información pertinente a disposición de todas las partes o sus representantes. 11

12 33 La Comisión debería garantizar que los Estados miembros establezcan que el organismo de certificación público responsable del registro tenga financiación estatal. En caso de que se delegue esta responsabilidad en un tercero, esta parte estará cubierta por el seguro de responsabilidad profesional apropiado por un importe razonable. 34 La Comisión debería garantizar que los Estados miembros no mantengan ni instituyan exigencias de legalización o validación adicionales, para los instrumentos legalizados elaborados formalmente en otros Estados miembros. 35 Más en general, la Comisión debería prestar apoyo financiero a la iniciativa EULIS, para permitir y fomentar su expansión por toda la UE. 36 La Comisión debería garantizar que los vínculos entre las deudas hipotecarias y las garantías subsidiarias fueran más flexibles. En los países donde existe un requisito de acceso importante entre el préstamo y la garantía real, debe ser reemplazado por un acuerdo de acceso en forma de acuerdo privado entre el prestamista y el dueño de la propiedad hipotecada. La relación entre el préstamo y la garantía real puede tratarse de manera que se pueda adaptar a las necesidades de las partes. 37 La Comisión debería garantizar que los Estados miembros permitan al prestamista o a cualquier beneficiario de una carga sobre la propiedad inmobiliaria designar a un representante (representante del registro de la hipoteca) de cara al registro público. Su posición debería revelarse en el registro y no tener ningún efecto sobre el marco jurídico de dicho registro. Esta persona debería tener derecho a: realizar cualquier descripción sucinta del título; aprobar modificaciones en la clasificación respectiva de cargas sobre la propiedad inmobiliaria en cuestión y garantizar derechos preferentes entre los beneficiarios como se estime oportuno; aprobar, aplicar y presentar registros y notificaciones; aprobar cambios o transferencias de la carga en representación (y en nombre) del dueño de la carga; y actuar en nombre del dueño de la carga en relación con la descarga o cancelación de la misma. 12

13 38 La Comisión debería estudiar el concepto de eurohipoteca, por ejemplo a través de un estudio, para evaluar su potencial para promover la integración del mercado de créditos hipotecarios de la UE. 39 La Comisión debería animar a los Estados miembros a aumentar la transferibilidad de hipotecas introduciendo instrumentos paneuropeos de garantía fiduciaria. ASUNTOS DE DISTRIBUCIÓN 40 La Comisión debería evaluar y garantizar la igualdad de trato entre bancos locales y bancos extranjeros sobre la base del mismo negocio, mismos riesgos, mismo principio normativo. 41 La Comisión debería revisar la legislación que cubre los servicios transfronterizos y el establecimiento de sucursales para incluir el establecimiento de oficinas de representación, con el fin de garantizar que no existan barreras desproporcionadas para el establecimiento de dichas oficinas. 42 La Comisión debería introducir un sistema de supervisión para intermediarios independientes siguiendo estos principios: registro con una autoridad competente en el Estado miembro de origen; posesión de conocimientos y capacidades profesionales apropiados (determinado por el Estado miembro de origen incluido el requisito de que el intermediario sea idóneo ); posesión del seguro de indemnización profesional y un sistema de denuncia/recurso siguiendo los requisitos para otros intermediarios con el fin de garantizar la coherencia. Además, los representantes de los consumidores defendieron que con arreglo a un sistema de este tipo debería haber una declaración al inicio de la relación entre consumidor e intermediario de todos los pagos incluidas cada comisión/tasa, y que debería archivarse cualquier información/asesoramiento ofrecido a los consumidores. En el contexto de esta recomendación, los representantes de los consumidores señalaron la necesidad de tener en cuenta su recomendación 9, en especial con su referencia a la norma del mejor asesoramiento. 43 La Comisión debería estudiar qué acciones relacionadas con las operaciones hipotecarias requieren generalmente procesos escritos o presencia física y estudiar la legislación sobre blanqueo de capitales 13

14 en especial, para afrontar las barreras legales actuales con vistas a un mayor uso de internet. 44 La Comisión debería garantizar la coherencia, especialmente en relación con las exigencias de información, entre diversas directivas que afectan a productos de los servicios financieros. FINANZAS 45 La Comisión debería armonizar la legislación relativa a la segregación de activos, con el fin de garantizar la igualdad de acceso a la titulización a las entidades originadoras situadas en diversas jurisdicciones. 46 La Comisión debería decretar legislación que reconozca la separación legal de un vehículo de titulización de una entidad originadora de activos en caso de insolvencia/quiebra de la misma, incluso en el caso de que el vehículo de titulización formara parte del mismo grupo de sociedades que la entidad originadora. 47 La Comisión debería investigar y abordar las distorsiones fiscales, con el fin de garantizar la supresión de las diferencias en el tratamiento fiscal entre prestamistas locales y extranjeros. 48 La Comisión debería investigar y tratar la legislación nacional que prohíba o dificulte la agrupación de garantías reales hipotecarias de diferentes emisores basándose en jurisdicciones distintas. 14