EDIFICIO ORIÓN PROPUESTA TÉCNICA PARA MANTENIMIENTO. c/ ISLA DE LOS PENSAMIENTOS, 3. (46410) CULLERA. Valencia OFICINAS TÉCNICAS EQUIPO DE REDACCIÓN

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1 PROPUESTA TÉCNICA PARA MANTENIMIENTO EDIFICIO ORIÓN c/ ISLA DE LOS PENSAMIENTOS, 3 (46410) CULLERA. Valencia EQUIPO DE REDACCIÓN Arquitectos Técnicos / Ingenieros de Edificación. José Eugenio Moreno Grau Juan Carlos Pastor Pastor OFICINAS TÉCNICAS Plaza Constitución, CULLERA. Valencia Tfno/Fax Movil / arquitecturadovela@gmail.com

2 ÍNDICE 1.- ANTECEDENTES. 2.- OBJETO. 3.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PATOLOGÍAS MÁS SIGNIFICATIVAS. 4.- OTRAS UNIDADES DE OBRA QUE REQUIEREN REPARACION Y MANTENIMIENTO. 5.- PROCESOS CONSTRUCTIVOS REPARACIÓN DE LAS PATOLOGÍAS POR CARBONATACIÓN DEL HORMIGÓN REPARACIÓN DE LAS PATOLOGÍAS POR OXIDACIÓN O CORROSIÓN DE LOS ELEMENTOS METÁLICOS. 6.- PLANIFICACIÓN DE LOS TRABAJOS A REALIZAR Y MEDIOS AUXILIARES PROPUESTOS PARA LA EJECUCIÓN DE LOS TRABAJOS PLANIFICACIÓN DE LAS ACTUACIONES A REALIZAR EQUIPOS DE TRABAJO Y MEDIOS AUXILIARES. ESPECIFICACIONES TÉCNICAS Y MANUAL DE USO MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO EL MANTENIMIENTO EN EL EDIFICIO. EL MANUAL. CIMENTACIÓN. ESTRUCTURA VERTICAL. ESTRUCTURA HORIZONTAL. ESTRUCTURA DE CUBIERTA. JUNTAS ESTRUCTURALES. CERRAMIENTOS EXTERIORES. CERRAMIENTOS DE FACHADA. ACABADOS DE FACHADA. JAMBAS, ANTEPECHOS Y DINTELES. VENTANAS, BARANDILLAS, REJAS Y PERSIANAS DE FACHADA. AISLAMIENTO TÉRMICO Y ACÚSTICO. CUBIERTA. CUBIERTA PLANA. AISLAMIENTO TÉRMICO DE CUBIERTA. CERRAMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES. TABIQUES DE DISTRIBUCIÓN Y CIELOS RASOS. REVESTIMIENTOS VERTICALES Y HORIZONTALES. PAVIMENTOS, ZÓCALOS Y PELDAÑOS. PUERTAS Y BARANDILLAS INTERIORES. INSTALACIONES DE SUMINISTRO. RED DE EVACUACIÓN. RED DE AGUA SANITARIA. RED DE ELECTRICIDAD. CHIMENEAS, EXTRACTORES Y CONDUCTOS DE VENTILACIÓN. 1 P ágina

3 EQUIPAMIENTOS. APARATOS ELEVADORES. CALEFACCIÓN Y REFRIGERACIÓN. INSTALACIONES DE PROTECCIÓN. LAS EMERGENCIAS... ESPECIFICACIONES TÉCNICAS MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA. EL MANTENIMIENTO. ESTRUCTURA. CERRAMIENTOS EXTERIORES. CUBIERTA. CERRAMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES. TABIQUES DE DISTRIBUCIÓN Y CIELOS RASOS. REVESTIMIENTOS VERTICALES Y HORIZONTALES. PAVIMENTOS, ZÓCALOS Y PELDAÑOS. PUERTAS Y BARANDILLAS INTERIORES. INSTALACIONES DE SUMINISTRO. RED DE EVACUACIÓN. RED DE AGUA SANITARIA. RED DE ELECTRICIDAD. EQUIPAMIENTOS. COCINAS. BAÑOS. LAS EMERGENCIAS. CALENDARIO DE MANTENIMIENTO. ESTRUCTURA. CERRAMEINTOS EXTERIORES. CUBIERTA. CERRAMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES. INSTALACIONES DE SUMINISTRO. EQUIPAMIENTOS. INSTALACIONES DE SANEAMIENTO. HUMEDADES POR FILTRACIÓN CARA INFERIOR BALCONES. INSTALACIONES GENERALES DEL EDIFICIO. ANCLAJE DE BARANDILLAS. PUENTES TÉRMICOS. FALSEADOS DE LADRILLO CERÁMICO QUE CIRCUNDAN LOS PILARES METÁLICOS. IMPREVISTOS. 2 P ágina

4 PROPUESTA TÉCNICA PARA MANTENIMIENTO EDIFICIO ORIÓN 1.- ANTECEDENTES. El edificio Orión se encuentra enclavado en el borde del litoral del Mar Mediterráneo, concretamente en el borde de la Isla de Los Pensamientos de la población de Cullera. Dada su posición con respecto al mar y la topografía de la zona (zona rocosa), se suele formar habitualmente niebla salina por el rompiente de la ola que impulsada por el viento genera un alto riesgo de corrosión, especialmente en los primeros 100 m. Fotografía nº 2 Fotografía nº 1 La tipología constructiva del edificio, terminada en el año 1966 es de edificación abierta, presentando los cuatro alzados del edificio orientados al SE, NE, NO y SO. 3 P ágina

5 La estructura se compone principalmente de pilares y vigas metálicas de acero estructural y el forjado de tipología unidireccional con viguetas pretensadas de hormigón y bovedilla cerámica. Dicho edificio, queda extremadamente expuesto a la agresión del ambiente marino, más aún teniendo en cuenta que la estructura del mismo, pilares, vigas, ménsulas o vigas en voladizo son metálicas, quedando estas últimas en parte vistas al exterior para resolver el vuelo de los balcones del edificio. Durante el transcurso del tiempo, han sido varios los trabajos de mantenimiento y las actuaciones que se han realizado por parte de la comunidad de propietarios para resolver las patologías que tanto por oxidación en las vigas en voladizo como por carbonatación del hormigón se han ocasionado. A pesar de ello, dada la posición del edificio y al extremo al que queda expuesto ante la agresividad del ambiente marino, dichas patologías han vuelto a manifestarse tanto en las zonas en donde no se ha realizado ningún tipo de proceso de intervención durante el transcurso del tiempo - (sobre todo en zunchos de borde)-, como en las zonas ya intervenidas, aunque si bien de forma menos pronunciada y/o agresiva. 2.- OBJETO. El objeto del presente informe consiste en determinar, como paso previo seguimiento de las obras de rehabilitación a realizar en el conjunto del edificio, un programa de actuación sobre los elementos estructurales que presenten patologías más significativas y por tanto un avanzado o mayor grado de afección ante los agentes agresivos del ambiente marino, determinando su diagnóstico y metodología o proceso constructivo a realizar para subsanar los desperfectos, así como la elaboración de un programa de mantenimiento periódico que servirá para posteriormente poder dejar constancia tanto en forma como cronológicamente de las acciones que se vayan realizando. 3.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PATOLOGÍAS MÁS SIGNIFICATIVAS. Tras la formalización de la oportuna visita de inspección al edificio se identifican principalmente tres tipos de patologías que se presentan de forma más común y generalizada, bien sea sobre los elementos portantes del edificio al quedar extremadamente expuestos ante la agresividad del ambiente marino, o bien sobre en los elementos prefabricados de remate colocados en el frente de los balcones o voladizos; 4 P ágina

6 1º.- Signos de oxidación superficial y corrosión según caso en las vigas metálicas en voladizo. del mismo a lo largo del tiempo o como consecuencia de un insuficiente mantenimiento periódico sobre dichas intervenciones realizadas. Fotografía nº 3 En este caso se han comprobado signos sobre los elementos del acero estructural que ya habían sido intervenidos de antaño. La gran mayoría de los signos, aparentemente son por oxidación superficial, por lo que su presencia indica que el tratamiento realizado no ha sido completamente eficaz para proteger el acero de los agentes atmosféricos o bien se hayan originado nuevamente estas patologías por una pérdida de protección Fotografía nº 4 Asimismo se han comprobado en algunas vigas en voladizo signos de principio de corrosión (p.ej. fotografía 4,5 y 6), llegando a apreciar una leve pérdida en la sección del elemento estructural. Estas patologías, se han localizado más acentuadas en la fachada con orientación sureste del edificio, al quedar más expuesta a los agentes agresivos. 5 P ágina

7 por una reacción electroquímica (oxidación), la velocidad a la que tiene lugar dependerá en alguna medida de la temperatura, de la salinidad del fluido en contacto con el metal - (nos encontramos en un ambiente marino con la presencia de cloruros de sodio y de magnesio)- y de las propiedades de los metales en cuestión. Fotografía nº 5 Una falta de mantenimiento por una oxidación superficial de una pieza estructural puede desencadenar en una corrosión y por tanto generar una pérdida de masa y de sección así como de la capacidad portante del elemento estructural. La corrosión, se define como el deterioro de un material a consecuencia de un ataque electroquímico por su entorno. De manera más general, puede entenderse como la tendencia que tienen los materiales a buscar su forma más estable o de menor energía interna. Siempre que la corrosión esté originada Fotografía nº 6 El progresivo deterioro de estructuras que se encuentran expuestas a la acción de la atmósfera marina constituye sin duda alguna un oneroso problema. En efecto, edificios en la 6 P ágina

8 cercanía del mar, requieren un constante mantenimiento para conservarles en buen estado. A diferencia de los mecanismos de corrosión en agua dulce, desde un enfoque electroquímico debemos considerar la incidencia de las sales disueltas en el agua de mar y ambientes marinos. En forma predominante encontramos en el agua de mar cloruros de sodio y de magnesio. El cloruro de sodio se encuentra en agua de mar en una solución de mg/lt (0.5 N) que lo sitúa en su máximo nivel corrosivo. La solución de NaCl (cloruro de sódio) mejora además las propiedades conductoras del electrolito posibilitando una reacción electroquímica más intensa. Hoy en día, se debe considerar además el efecto de la contaminación del agua de mar, especialmente en puertos. En dichas aguas nos encontramos con importantes concentraciones de elementos oxidantes y orgánicos, producto de desechos industriales que son vertidos directamente en el mar o llegan a él a través de desembocaduras de ríos. Aquellas estructuras expuestas al rocío marino sufren también los efectos corrosivos de la solución de cloruros, los cuales son arrastrados por los vientos y depositados en el acero. Ciclos alternados de humedad (los cloruros son además higroscópicos) posibilitan la formación de celdas galvánicas. La rigurosidad del ataque, producto del rociado marino depende de la cercanía de la estructura al mar. En nuestro caso, la exposición de la estructura al mar es extremadamente elevada. En ausencia de atmósferas industriales severas (alta ppm de SO2), se recomienda los recubrimientos en base Zn para la protección del hierro y el acero, Al/Zn en diversas proporciones y Al puro dependiendo de las particularidades de cada aplicación. 2º.- Carbonatación del hormigón en zunchos de borde, vigas y viguetas pretensadas. Estas patologías se han localizado con toda claridad en la zona de los garajes del edificio en donde en la actualidad se están realizando unas obras de rehabilitación y consolidación de los elementos estructurales, así como en el forjado primero de la fachada noroeste del edificio a nivel de las viguetas pretensadas. Sobre dichas actuaciones, se deberá de establecer un programa de mantenimiento periódico para prevenir y alargar su vida útil con el fin limitar y controlar la profundidad de carbonatación del hormigón ante la exposición continuada de los agentes agresivos presentes en el ambiente marino. Como se ha indicado, el cuerpo principal del edificio se resuelve a base de estructura portante de acero estructural y hormigón en los forjados unidireccionales, por cuanto no hay que descartar que tanto la patología por oxidación y corrosión de los elementos metálicos indicada en el apartado anterior como la carbonatación del hormigón pudieran manifestarse por 7 P ágina

9 ejemplo además, tanto a nivel de zonas de paso de bajantes generales de aguas fecales del edificio al tomar contacto directo el agua por pérdida o fuga de las mismas con los elementos constructivos descritos, como en pilares, zunchos de borde del forjado y en las viguetas pretensadas de hormigón al quedar su parte inferior únicamente protegidas de la agresividad del ambiente marino por el revestimiento continuo de mortero de cemento y pinturas, tal y como no ocurre en los voladizos o balcones del edificio. Fotografía nº 8. Desperfectos en las viguetas pretensadas de hormigón. Signos de carbonatación del hormigón y corrosión de las armaduras inferiores. Localizadas en el forjado primero de la fachada noroeste del edificio. Fotografía nº 7. Pilar con patologías por carbonatación y corrosión de las armaduras. Varios son los orígenes que por lo general pueden desencadenar la aparición de este tipo de patologías en las viguetas pretensadas, bien sea a consecuencia de la escasa protección a los agentes atmosféricos que disponen en su cara inferior y su elevado grado de exposición, o bien a través de las filtraciones que se puedan ocasionar en los balcones derivados 8 P ágina

10 por fallos mecánicos de la membrana de impermeabilización o a través de las juntas de las piezas prefabricadas y fijación de los postes de barandillas al forjado colocadas en los bordes de los balcones. Se deberá tomar especial atención y seguimiento a esta unidad de obra, tanto a nivel de las filtraciones de agua por fallos mecánicos de la membrana o inexistencia de la misma, como de las filtraciones a través de las piezas prefabricadas y signos de manchas de humedad y eflorescencias, comprobando además, en su caso, los espesores del revestimiento continuo de mortero de cemento aplicado en la parte inferior de los balcones para determinar el tratamiento idóneo a realizar. Cabe señalar qué, inicialmente y previo a los ataques que se ocasionan o pudieran ocasionarse, las armaduras de las vigas de hormigón armado y viguetas pretensadas, están protegidas a consecuencia del carácter eminentemente básico del hormigón, que oscila entre valores de ph 12 y 13. Durante la hidratación del cemento (cuando se ejecutan o construyen los elementos de hormigón armado), se libera hidróxido cálcico, también llamado portlandita, que otorga el carácter básico del hormigón, situando el ph entre 12 y 13. Con estos valores de ph el acero de las armaduras se encuentra pasivado, es decir recubierto de una capa de óxidos transparentes, compacta y continua, que lo mantiene protegido. Si el valor del ph del líquido contenido en los poros es inferior a 9.5, la alcalinidad ya NO es suficiente para mantener pasiva la capa de óxido. Por tanto, bajo la acción de la humedad y del oxígeno, el efecto de corrosión puede comenzar. Cuando el valor del ph del agua contenida en sus poros es inferior a 9.5 el hormigón en cuestión se conoce con el nombre de hormigón carbonatado. La carbonatación progresa desde el exterior hacia el interior y su velocidad de penetración depende entre otras cosas de los siguientes factores: Humedad y contenido de CO2 del aire. Calidad del hormigón. Con el tiempo, el CO2 pasa a través de los poros del hormigón y se combina con los compuestos químicos de éste, principalmente con el hidróxido cálcico, y llega a formar carbonatos cálcicos, siguiendo la conocida reacción de adormecimiento de cal aérea. La transformación progresiva de los hidróxidos cálcicos en carbonatos cálcicos provoca el descenso del carácter básico hasta valores de ph de 8 a 9, incluso inferiores, que hacen desaparecer la protección química que supone el ph básico (12-13) de cara a la corrosión de las armaduras. La corrosión se produce a lo largo de toda la superficie de la armadura y esto implica el consiguiente aumento de volumen 9 P ágina

11 del acero y, posteriormente, la aparición de grietas en el elemento constructivo. Para diagnosticar los elementos de hormigón sospechosos que presentan carbonatación, se suelen emplear diversos métodos: desde una simple inspección ocular, a la utilización de análisis químicos y microscópicos. Dos son las causas principales que pueden dar lugar a la destrucción de la capa pasivante del acero: A) Presencia de iones despasivantes: Cloruros, sulfatos y sulfuros, que dan lugar a la corrosión localizada. Los cloruros tienen la propiedad de destruir de forma puntual la capa de la capa pasivante, provocando la corrosión por picaduras. Estas zonas actúan como ánodos de la pila y progresan en profundidad, provocando la rotura puntual de la armadura. Los cloruros pueden estar en el hormigón, bien porque se añadan en los componentes o bien porque penetren a través de los poros y fisuras del hormigón, dado que a través de una fuga o posible pérdida de la red de saneamiento de la vivienda inmediata superior vienen disueltos en el agua residual por la propia utilización doméstica de productos químicos de limpieza o aseo. * Concentración de cloruros en el exterior: muy presentes en ambientes marinos (nuestro caso). * Naturaleza del catión que acompaña al cloruro. * Calidad del hormigón. * Temperatura. * Fisuras. B) Disminución de la alcalinidad del hormigón, que provoca la corrosión localizada. La corrosión de la armadura se evidencia en sentido longitudinal de la misma. Como consecuencia de la corrosión, se va produciendo una pérdida de la sección de las armaduras, que implica una pérdida de la capacidad estructural del elemento y por tanto una posible rotura. El tiempo que tardan los cloruros en alcanzar las armaduras depende de: 10 P ágina

12 3º.- Corrosión de las armaduras propias y anclajes de los elementos prefabricados colocados en los bordes de los balcones y/o voladizos. Tal y como se aprecian numerosos regueros de óxido en el frente de las piezas prefabricadas de hormigón colocadas en el borde de los balcones, todo ello indica a un claro síntoma de oxidación de las armaduras internas que las constituyen y de los elementos de fijación o agarre de las mismas al borde de los forjados. El origen o causa principal de la aparición de estas patologías arranca principalmente tras penetrar el agua de lluvia a través del encuentro horizontal o junta entre las piezas prefabricadas de hormigón y el pavimento de los balcones, así como a través de las juntas verticales entre las distintas piezas colocadas en sentido lineal y los puntos de anclajes, empotramientos o fijación de los postes de las barandillas metálicas al forjado, tras penetrar las sales y cloruros contenidos en el ambiente marino en el trasdós de las piezas hasta provocar tanto la carbonatación del hormigón como la corrosión de las armaduras y anclajes al quedar estas desnudas de la protección básica del hormigón. Fotografía nº 9 Fotografía nº P ágina

13 La ausencia de sellado por el transcurso del tiempo, la no sustitución en tiempo y forma de las piezas que presenten desperfectos y la falta de mantenimiento pueden desencadenar con toda seguridad en que se ocasionen desprendimientos parciales de las mismas con el consecuente riesgo que pudiera entrañar. 4.- OTRAS UNIDADES DE OBRA QUE REQUIEREN REPARACION Y MANTENIMIENTO. Con independencia a las patologías más significativas identificadas en las fachadas del edificio, y con la finalidad única de tratar convenientemente la totalidad de SU ENVOLVENTE con el fin de protegerlo y evitar la proliferación de otro tipo de patologías o agravar las existentes, cabe señalar, que se deberá tomar especial atención en la CONSERVACIÓN y MANTENIMIENTO PERIÓDICO de las siguientes unidades de obra: Fotografía nº 11 y Saneado, reparación y mantenimiento periódico del sellado con material elastómero de la junta de dilatación del edificio. 2.- Inspección, control, saneado y reparación en su caso de las cubiertas generales del edificio y casetones de escalera. 3.- Inspección, control, saneado y reparación de los revestimientos continuos (morteros de cemento, pinturas, etc., ) que presenten daños y lesiones por erosión y degradación. 12 P ágina

14 6.- Inspección, control, saneado, reparación o sustitución de las bajantes generales del edificio. 7.- Inspección, control, saneado y reparación de los puentes térmicos y filtraciones de agua al interior de las viviendas a través de la carpintería exterior y sus encuentros con las fábricas de ladrillo de los cerramientos. Fotografía nº Inspección, control, saneado y reparación en su caso de las filtraciones que se ocasionan en los balcones con el fin de evitar tanto las manchas de humedad y eflorescencias en su parte inferior con la consecuente degradación de los revestimientos continuos, como a su vez el ataque de los agentes agresivos del ambiente marino a los elementos estructurales, que por mediación del arrastre de las sales y cloruros contenidos en el agua de lluvia favorecen tanto la carbonatación del hormigón como la oxidación y corrosión del acero estructural. 8.- Inspección, control (apertura de catas) y saneado de grietas y fisuras en falseados de ladrillo cerámico que circundan los pilares metálicos, con la finalidad de controlar cualquier patología oculta que por filtración de agua de lluvia pudiera favorecer el ataque de los agentes atmosféricos contenidos en el ambiente marino y por tanto ocasionar la oxidación y corrosión de los elementos portantes de la estructura o la carbonatación del hormigón. 9.- Inspección y control periódico del aplacado dispuesto en la fachada noroeste del edificio, reparando o sustituyendo cualquier pieza que presentara indicios de inestabilidad Inspección y control periódico de las instalaciones generales del edificio (salas de bombas, grupos de presión, paso de conductos a través de forjados, acometidas, baterías de contadores divisionarios, etc.,). 5.- Inspección, control, saneado, reparación o sustitución de los puntos de anclaje y barandillas colocadas en el borde de los balcones. 13 P ágina

15 5.- PROCESOS CONSTRUCTIVOS REPARACIÓN DE LAS PATOLOGÍAS POR CARBONATACIÓN DEL HORMIGÓN. Para la ejecución de estos trabajos, se utilizarán productos adecuados de la firma Sika o Kerakoll (Geolite), ambos en cumplimiento con la Norma UNE-EN Con el fin de determinar el proceso constructivo a realizar mediante la técnica de aplicación de productos SIKA, se propone un proceso de entre otros para la ejecución, si bien mediante un único producto (KERAKOLL GEOLITE) también se podría realizar la regeneración, pasivado y protección de los elementos estructurales afectados Proceso de reparación, pasos a seguir: 1º.- Apuntalamiento en su caso de los elementos estructurales. 2º.- Picado y saneado del hormigón en los elementos estructurales que presenten patologías por carbonatación, eliminando cualquier parte de hormigón disgregado. 3º.- Limpieza exhaustiva de la oxidación/corrosión de las armaduras y del hormigón suelto, eliminando por completo el óxido y el hormigón carbonatado (se deberá de conocer la profundidad de carbonatación). La zona a sanear deberá buscar en la armadura zonas donde no exista el proceso de corrosión. Durante esta fase, se sustituirán las armaduras que presenten un estado avanzado de corrosión y en su caso se deberá de reforzar el elemento constructivo. Las armaduras deberán quedar exentas en la zona con proceso de corrosión (con señales externas del mismo). Según el grado de actuación se podrá utilizar durante la limpieza de las armaduras; -en actuaciones generales; lo más recomendable es utilizar bien el chorreado de arena de sílice o bien el chorreado mediante silicatos de aluminio, protegiendo cualquier superficie adyacente para evitar daños y lesiones a otros elementos constructivos. -en actuaciones puntuales y de menor relevancia; se utilizará el cepillo de púas metálicas a mano o bien con la ayuda de pequeña herramienta eléctrica de mano. Tras los trabajos de limpieza de armaduras y hormigón, se procederá a realizar un soplado exhaustivo del polvo de óxido y hormigón mediante aire a presión. La fase de limpieza es muy importante, pues por muy bien que se apliquen los productos, no se obtendrán resultados satisfactorios si no se realiza bien esta fase, por lo que se recomienda utilizar chorreados de arena de sílice o bien silicatos de aluminio. 14 P ágina

16 4º.- Pasivado de las armaduras y protección: mediante productos pasivadores que posean sello de calidad Aenor, aplicándolos en dos capas, aplicando la segunda capa cuando la primera esté endurecida. La fase de pasivado se realizará lo más cercana posible a la fase de limpieza. Una vez limpiadas las armaduras, se aplicará un revestimiento anticorrosión a base de cemento y resinas epoxi modificadas, de tres componentes con inhibidor de corrosión, para la protección de las armaduras del hormigón frente a la corrosión y como capa de adherencia. SIKATOP ARMATEC-110 EPO-CEM / SIKA MONOTOP 910-S, cumplen con los requerimientos de la UNE-EN º.- Regeneración: se rellenarán todas las zonas saneadas hasta las dimensiones originales o iniciales con morteros de reparación acreditados, mediante la aplicación de morteros tixotrópicos monocomponentes a base de cemento, áridos, resinas sintéticas, humo de sílice y reforzado con fibras de poliamida, que cumpla con los requerimientos de la clase R3 de la norma UNE -EN , mediante materiales tipo SIKA MONOTOP 618 en capa gruesa de 2 cm a 8 cm y/o SIKA MONOTOP 612 en capa fina de hasta 2 cm de espesor, según caso de regeneración y estado del soporte de hormigón. 7º.- Protección: Se aplicará a toda la superficie una protección anticarbonatación, que será impermeable y al mismo tiempo no formará barrera de vapor. Recomendado el tipo SIKA MONOTOP 107 SEAL. Las fases 4, 5, 6 y 7 también se podrán realizar sustituyendo este proceso constructivo por un mortero de la firma KERAKOLL, GEOLITE, clase R4 según la norma UNE EN Con respecto al proceso constructivo para reparar las viguetas pretensadas de hormigón que presenten daños y lesiones, se procederá, en función del grado de afección en base a lo siguiente; - Daños o lesiones leves; se procederá en base a la técnica constructiva descrita anteriormente, bien a base de morteros de reparación tipo Sika o Kerakoll (Geolite). - Daños o lesiones importantes: previo informe técnico, se procederá al refuerzo estructural de las viguetas mediante el sistema constructivo tipo NOUBAU o similar, o a través de la colocación de refuerzos de perfiles metálicos tratados específicamente para ambientes marinos y que cumplan con su función. 6º.- Revestimiento: se realizará un revestimiento fino de acabado superficial (espesor entre 1.5 mm y 5 mm por capa) a toda la superficie reparada. Producto recomendado SIKA MONOTOP P ágina

17 5.2.-REPARACIÓN DE LAS PATOLOGÍAS POR OXIDACIÓN O CORROSIÓN DE LOS ELEMENTOS METÁLICOS. Se procederá en base a lo siguiente; 1.- Limpieza y saneado del soporte metálico dejándolo exento de cualquier grasa, escarcarilla de laminación, imprimación o revestimiento de pintura antigua, óxido o corrosión. Para el caso de presentar el elemento estructural a intervenir un estado avanzado de corrosión o degradación, se procederá previo estudio técnico a su refuerzo o sustitución en su caso. Según el grado de actuación se podrá utilizar durante esta fase de limpieza y saneado de los elementos metálicos; -en actuaciones generales; lo más recomendable es utilizar bien el chorreado de arena de sílice o bien el chorreado mediante silicatos de aluminio, dejando una acabado metal blanco con el 100% de la superficie de color grisácea-plateada y uniforme, protegiendo cualquier superficie adyacente para evitar daños y lesiones a otros elementos constructivos. -en actuaciones puntuales y de menor relevancia; se utilizará el cepillo de púas metálicas a mano o bien con la ayuda de pequeña herramienta eléctrica de mano. 2.- Estabilizar la corrosión. Aplicación de inhibidores de corrosión o de correctores de óxido según caso para restablecer la alcalinidad y lograr la estabilidad y resistencia necesaria a la corrosión del acero. 3.- Aplicación de tratamiento de pintura acorde a la Norma EN ISO :2007 para áreas costeras y marítimas con elevada salinidad. De acuerdo con la Norma ISO los ambientes se clasifican en las siguientes categorías de corrosividad atmosférica; C1: Muy Baja C2: Baja C3: Media C4: Alta C5-I: Muy alta (industrial) C5-M: Muy alta (marítima) Para nuestro caso, ateniéndonos a lo descrito en la citada norma, se deberá realizar un tratamiento de pintura acorde a una categoría de corrosividad atmosférica tipo C5-M, para una Durabilidad Alta (H), mayor de 15 años. Asimismo, describe los sistemas de pintura para el acero al carbono de baja aleación para categorías de corrosividad atmosférica C5-I y C5-M (nuestro caso), así como la compatibilidad y la idoneidad de las imprimaciones de prefabricación con sistemas de pintura. Véase tablas adjuntas. 16 P ágina

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20 Por tanto, y por citar un tipo de tratamiento de entre otros, la guía de sistemas de pintado CIN establece un método de sistema de pintado para la categoría de corrosión atmosférica C5-M y una durabilidad Alta (H) superior a 15 años en base a lo descrito en la tabla siguiente, haciendo constar que si bien los espesores son inferiores a los recomendados en la Norma EN ISO , dispone de ensayos según la Norma EN ISO (ensayos de rendimiento) que verifican que este sistema es válido para esta categoría de corrosión y durabilidad superior a 15 años; 19 P ágina

21 6.- PLANIFICACIÓN DE LOS TRABAJOS A REALIZAR Y MEDIOS AUXILIARES PROPUESTOS PARA LA EJECUCIÓN DE LOS TRABAJOS. Tras diversas conversaciones mantenidas con los representantes de la Comunidad de Propietarios del Edificio ORIÓN, se requiere al/los técnico/s que suscribe/n para que indique/n dada su dotación económica que pretenden destinar anualmente para el mantenimiento del edificio, alrededor de euros, se prescriban las actuaciones que con carácter u orden prioritario requieran de intervención con el fin de enmendar los daños y lesiones descritos en este informe, indicando a su vez con independencia al sistema constructivo que se determine para paliar dichas lesiones, el tipo de medios auxiliares necesarios para tal fin PLANIFICACIÓN DE LAS ACTUACIONES A REALIZAR. Como se ha descrito en este informe, lo más importante para garantizar un buen mantenimiento y alargar la vida útil de sus elementos constructivos es proteger su envolvente. Tras analizar en la visita de inspección ocular realizada al edificio, y salvo vicios ocultos que no se pudieran determinar en la misma, que el cuerpo principal del edificio no entraña ningún riesgo eminente que pudiera afectar a su estabilidad o solidez de la estructura, se establecen los siguientes criterios de actuación: 1.- Revisión de todos los aplacados de piezas prefabricadas del edificio, tanto en los bordes de forjados como en la fachada noroeste, con el fin de identificar las piezas que presenten inestabilidad o riesgo de desprendimientos parciales y proceder a su reparación y/o sustitución. Este proceso bien puede realizarse a través de andamios colgados como a través de plataformas elevadoras dado que se trata de un trabajo de inspección y movilidad tanto en vertical como en horizontal a corto plazo. 2.- Revisión de las cubiertas generales del edificio, voladizos y pasos de instalaciones, con el fin de localizar e identificar cualquier tipo de filtración. Se considera necesaria esta actuación para poder evaluar el estado de la envolvente del edificio y poder cortar de raíz el agravamiento de las lesiones existentes y prevenir a futuro la aparición de otras nuevas, como pudiera ser por ejemplo la carbonatación del hormigón y oxidación del acero en los voladizos por filtración. 3.- Inspección y evaluación puntual de los elementos constructivos que presenten signos por carbonatación, oxidación y corrosión EQUIPOS DE TRABAJO Y MEDIOS AUXILIARES.- Para el mantenimiento de los elementos de fachada se han considerado varias opciones de equipos de trabajo; a).- Utilización de andamios colgantes. La utilización de estos medios podrá ahorrar el sobre coste de la ocupación de vía 20 P ágina

22 pública únicamente en aquellas fachadas del edificio en donde no se requiera dicha ocupación para el vallado y delimitación de dichos trabajos en suelo público, tal y como nos ocurre en la fachada sureste del edificio, en donde como mejor opción, además se prevé preparar unos anclajes fijos soldados a la estructura metálica del propio edificio, que a pesar de su mantenimiento periódico que se deba realizar, nos servirán para acometer los trabajos de inspección y mantenimiento durante la vida útil del edificio. A estos anclajes, certificados por técnico competente, se colgará un andamio para trabajar desde el exterior, que bien se podrá adquirir por parte de la comunidad de propietarios, dada la necesidad periódica de este equipo de trabajo, como se puede alquilar puntualmente cuando se requiera. b).- Plataformas elevadoras. Es probable que en algunos puntos de la fachada sea una buena opción la de utilizar maquinaria específica, dada su versatibilidad, funcionalidad y rapidez en la ejecución. La utilización de este equipo de trabajo se valorará en función del período de tiempo que se estime necesario para la supervisión, reparación o mantenimiento de las unidades de obra que requieran intervención. caídas a distinto nivel en los trabajos de reparación de vigas y techos. Esta opción tiene el inconveniente de acceder a las viviendas para su reparación a través de las mismas, previa autorización de la propiedad y la obtención de las llaves correspondientes. En definitiva, se tratará de buscar en cada punto del edificio la mejor forma de trabajar, por su sencillez, precio y sobre todo por seguridad para los operarios, y así poder acometer los tratamientos que requiera el edificio en cada uno de los puntos en los que tengamos que actuar de la forma más segura. Al tratarse de un edificio principalmente de segunda residencia, deberemos de tener en cuenta que no se podrá actuar en las fachadas durante los meses estivales para evitar molestias a los propietarios. No obstante si hay puntos del edificio en los que se pueda seguir con las labores de mantenimiento del edificio y no se moleste, se podrá mantener el periodo de actividad bajo autorización expresa de la comunidad. c).- Otra opción para trabajar en algunos puntos donde sea complicado el anclaje para el andamio colgado sería la de colocar redes de seguridad verticales alrededor de todo el perímetro de los balcones, ancladas entre dos forjados consecutivos y formando un entramado seguro para evitar 21 P ágina

23 ESPECIFICACIONES TÉCNICAS Y MANUAL DE USO MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO 22 P ágina

24 EL MANTENIMIENTO EN EL EDIFICIO... Las casas, tanto en su conjunto como para cada uno de sus componentes, deben tener un uso y un mantenimiento adecuados. Es por ello que sus propietarios y usuarios deben conocer las características generales del edificio y las de sus diferentes partes. Una casa en buen estado debe ser: - Segura. La casa nos proporciona seguridad, pero los edificios a medida que van envejeciendo presentan peligros: un accidente doméstico, un escape de gas, una descarga eléctrica o el desprendimiento de una parte de la fachada. Manteniendo la casa en buen estado eliminamos los peligros y aumentamos nuestra seguridad. - Durable y económica. Si la casa está en buen estado dura más, envejece más dignamente y podemos disfrutarla muchos más años. Al mismo tiempo, con un mantenimiento periódico evitamos los fuertes gastos que hemos de efectuar si, de repente, es necesario hacer reparaciones importantes originadas por un pequeño problema que se ha ido agravando con el tiempo. Tener la casa en buen estado nos sale a cuenta. - Ecológica. El aislamiento térmico y el buen funcionamiento de las instalaciones (electricidad, gas, calefacción, aire acondicionado, etc.) permiten un importante ahorro energético. Si los aparatos funcionan bien, no gastamos más energía de la cuenta y respetamos el medio ambiente. Una casa en buen estado es ecológica. - Confortable. Podemos disfrutar de una casa con las máximas prestaciones de todas sus partes e instalaciones. Podemos conseguir un nivel óptimo de confort con una temperatura y humedad adecuadas, un buen aislamiento de los sonidos y una óptima iluminación y ventilación. Una casa en buen estado nos proporciona calidad de vida. - Agradable. Una casa en buen estado tiene mejor aspecto, y mejoramos la imagen de nuestro pueblo o ciudad. CONOCER EL EDIFICIO Nuestros edificios son complejos. Se han construido para dar respuesta a las necesidades de la vida diaria. Cada parte tiene una misión específica y debe cumplirla siempre. A. La Estructura. La estructura es el conjunto de elementos que relacionados entre sí forman la parte resistente del edificio y, como tal, es la encargada de soportar el peso de éste, de su uso y garantizar su estabilidad. B. Las Fachadas. Las fachadas son la envolvente vertical de nuestro edificio, nos protegen del calor, el frío, el viento, la lluvia y los ruidos. Proporcionan intimidad y, a la vez, nos relacionan con el exterior mediante las ventanas y los balcones, formando la imagen externa de nuestro edificio. 23 P ágina

25 C. La Cubierta. Al igual que la fachada, protege de los agentes atmosféricos y aísla de las temperaturas extremas. Existen dos tipos de cubierta: las planas o azoteas, y las inclinadas o tejados. D. Las Instalaciones. Son el equipamiento y maquinaria que introduce la energía dentro del edificio y la distribuye. E. Los Elementos Comunes. Son aquellas zonas del edificio destinadas al uso colectivo de todos los ocupantes del inmueble y que les proporcionan servicios necesarios de comunicación y de confort. F. Los Elementos Privados. En este apartado quedan incluidas las paredes que dividen la superficie de nuestra vivienda en los diferentes espacios necesarios para realizar nuestras actividades cotidianas (dormir, reunirse, cocinar, lavar, comer), y todos los acabados interiores que la configuran, adaptados al deseo de cada usuario. EL MANUAL... El Manual le permitirá gestionar y mantener el edificio con mayor eficacia. En cada uno de los capítulos podrá encontrar: primero, una breve descripción de cada elemento constructivo y a continuación las correspondientes instrucciones de uso. Están indicadas también las inspecciones a realizar en el futuro y las diferentes operaciones de mantenimiento, así como las recomendaciones para prevenir incendios o actuar en caso de emergencias. El control de las visitas de inspección y de las operaciones de mantenimiento lo realiza el Técnico de Cabecera utilizando las Fichas del Control Anual, acreditadas mediante certificados de organismo oficial por dicho Técnico. El conjunto de las operaciones de mantenimiento han sido propuestas, teniendo en cuenta la antigüedad del edificio, su tipología constructiva y al extremo de exposición a los agentes agresivos del ambiente marino. El Manual de Uso y Mantenimiento forma parte del Libro del Edificio que se entrega al presidente de la Comunidad de Propietarios o al Administrador. Recoge las indicaciones relativas al uso y mantenimiento de la vivienda, con el objetivo de facilitar la planificación de trabajos y, al mismo tiempo, sugerir diversos hábitos ligados a la cultura del mantenimiento. 24 P ágina

26 ESTRUCTURA CIMENTACIÓN Modificación de cargas Debe evitarse cualquier tipo de cambio en el sistema de carga de las diferentes partes del edificio. Si desea introducir modificaciones o cualquier cambio de uso dentro del edificio consulte a su Técnico de Cabecera. Lesiones Las lesiones (grietas, desplomes) en la cimentación no son apreciables directamente y se detectan a partir de las que aparecen en otros elementos constructivos (paredes, techos, etc.). En estos casos hace falta que el Técnico de Cabecera realice un informe sobre las lesiones detectadas, determine su gravedad y, si es el caso, la necesidad de intervención. Las alteraciones de importancia efectuadas en los terrenos próximos, como son nuevas construcciones, realización de pozos, túneles, vías, carreteras o rellenos de tierras pueden afectar a la cimentación del edificio. Si durante la realización de los trabajos se detectan lesiones, deberán estudiarse y, si es el caso, se podrá exigir su reparación. Las corrientes subterráneas de agua naturales y las fugas de conducciones de agua o de desagües pueden ser causa de alteraciones del terreno y de descalces de la cimentación. Estos descalces pueden producir un asentamiento de la zona afectada que puede transformarse en deterioros importantes en el resto de la estructura. Por esta razón, es primordial eliminar rápidamente cualquier tipo de humedad proveniente del subsuelo. OPERACIONES DE MANTENIMIENTO A inspeccionar Cada 3 años Inspección general de los elementos que conforman la cimentación. ESTRUCTURA VERTICAL Uso Las humedades, el ataque extremadamente elevado de los agentes atmosféricos presentes en el ambiente marino (sales y cloruros), persistentes sobre los elementos estructurales, tienen un del edificio, efecto nefasto sobre la conservación de la estructura. Modificaciones 25 P ágina

27 Los elementos que forman parte de la estructura del edificio, paredes de carga incluidas en su caso, no se pueden alterar sin el control del Técnico de Cabecera. Esta prescripción incluye la realización de rozas en las paredes de carga y la abertura de pasos para la redistribución de espacios interiores. Lesiones Durante la vida útil del edificio pueden aparecer síntomas de lesiones en la estructura o en elementos en contacto con ella. En general, estos defectos pueden ser de carácter grave. En estos casos es necesario que el Técnico de Cabecera analice las lesiones detectadas, determine su importancia y, si es el caso, decida la necesidad de una intervención. Relación orientativa de síntomas de lesiones con posible repercusión sobre la estructura: -Deformaciones: desplomes de paredes, fachadas y pilares. -Fisuras y grietas: en paredes, fachadas y pilares. -Desconchados en las esquinas de los ladrillos cerámicos. -Desconchados en el revestimiento de hormigón. -Aparición de manchas de óxido en elementos de hormigón armado, elementos prefabricados o estructura de acero. OPERACIONES DE MANTENIMIENTO A inspeccionar Cada 1 año Cada 1 año Control del estado de las juntas y la aparición de fisuras y grietas en las paredes. Revisión completa de los elementos de la estructura vertical. ESTRUCTURA HORIZONTAL Uso En general, deben colocarse los muebles de gran peso o que contienen materiales de gran peso -como es el caso de armarios y librerías- cerca de pilares o paredes de carga. En los forjados deben colgarse los objetos (luminarias) con tacos y tornillos adecuados para el material de base. Modificaciones La estructura tiene una resistencia limitada: ha sido dimensionada para aguantar su propio peso y los pesos añadidos de personas, muebles y electrodomésticos. Si se cambia el tipo de uso del edificio, por ejemplo a almacén, la estructura se sobrecargará y se sobrepasarán los límites de seguridad. 26 P ágina

28 Lesiones Con el paso del tiempo es posible que aparezca algún tipo de lesión detectable desde la parte inferior del techo. Si aparece alguno de los siguientes síntomas se recomienda que realice una consulta a su Técnico de Cabecera. Cada 1 año Cada 1 año Control de aparición de lesiones en los elementos de hormigón de la estructura horizontal. Revisión general de los elementos portantes horizontales. Relación orientativa de síntomas de lesiones con posible repercusión sobre la estructura: -Deformaciones: abombamientos en techos, baldosas del pavimento desencajadas, puertas o ventanas que no ajustan. -Fisuras y grietas: en techos, suelos, vigas y dinteles de puertas, balcones y ventanas. -Desconchados en el revestimiento de hormigón. -Manchas de óxido en elementos de acero. -Desconchados en el revestimiento de hormigón. -Manchas de óxido en elementos de hormigón. OPERACIONES DE MANTENIMIENTO A inspeccionar Cada 1 año Control de aparición de lesiones en los elementos de acero de la estructura horizontal. ESTRUCTURA DE CUBIERTA Uso Al igual que el resto del edificio, la cubierta tiene su propia estructura con una resistencia limitada al uso para el cual está diseñada. Modificaciones Siempre que quiera modificar el uso de la cubierta (sobre todo en cubiertas planas) debe consultarlo a su Técnico de Cabecera. Lesiones Con el paso del tiempo es posible que aparezca algún tipo de lesión detectable desde la parte inferior de la cubierta, aunque en muchos casos ésta no será visible. Por ello es conveniente respetar los plazos de revisión de los diferentes elementos. Si 27 P ágina

29 aparece alguno de los síntomas siguientes se recomienda que realice una consulta a su Técnico de Cabecera. Relación orientativa de síntomas de lesiones con posible repercusión sobre la estructura de la cubierta: - Manchas de humedad en los pisos bajo cubierta. -Deformaciones: abombamientos en techos. -Fisuras y grietas: en techos, bordes de zunchos, aleros, vigas, pavimentos y elementos salientes de la cubierta. OPERACIONES DE MANTENIMIENTO A inspeccionar Cada 2 años Inspección general de la estructura resistente y del espacio bajo cubierta. JUNTAS ESTRUCTURALES en otros elementos del edificio. Es por esto, que un mal funcionamiento de estos elementos provocará problemas en otros puntos del edificio y, como medida preventiva, necesitan ser inspeccionados periódicamente por el Técnico de Cabecera. Las lesiones que se produzcan por un mal funcionamiento de las juntas estructurales, se verán reflejadas en forma de grietas en la estructura, los cerramientos y los forjados. Cualquier filtración que a través de ella pudiera ocasionarse, desencadenaría un ataque en los elementos estructurales provocando carbonatación y oxidación de armaduras en los elementos de hormigón y corrosión en los elementos de acero estructural al tomar contacto directo el agua con dichos elementos constructivos y verse expuestos a un ataque de sales y cloruros presentes en el ambiente marino. OPERACIONES DE MANTENIMIENTO A inspeccionar Nuestro edificio dispone de una junta vertical en su parte central. Las juntas de dilatación, aunque sean elementos que en muchas ocasiones no son visibles, cumplen una importante misión en el edificio: la de absorber los movimientos provocados por los cambios térmicos que sufre la estructura y evitar lesiones Cada año Comprobación del estado de las juntas estructurales, de su sellado y su estanquidad A renovar Cada 5 años Renovación de las juntas estructurales en las zonas de sellado deteriorado. 28 P ágina

30 natural, artificial u otro tipo de acabado. CERRAMIENTOS EXTERIORES CERRAMIENTOS DE FACHADA Las fachadas separan la vivienda del ambiente exterior, por esta razón deben cumplir importantes exigencias de aislamiento respecto del frío o el calor, el ruido, la entrada de aire y humedad, de resistencia, de seguridad al robo, etc. La fachada constituye la imagen externa de la casa y de sus ocupantes, conforma la calle y por lo tanto configura el aspecto de nuestra ciudad. Por esta razón, no puede alterarse (cerrar balcones con cristal, abrir aberturas nuevas, instalar toldos o rótulos no apropiados) sin tener en cuenta las ordenanzas municipales y la aprobación de la Comunidad de Propietarios. OPERACIONES DE MANTENIMIENTO A inspeccionar Cada 2 años Control de la aparición de fisuras, grietas y alteraciones ocasionadas por los agentes atmosféricos sobre los aplacaos de piedra Cada 2 años Cada 2 años A limpiar Cada año Inspección del estado de las juntas y la aparición de fisuras y grietas de los cerramientos de obra de fábrica cerámica. Inspección general de los cerramientos de la fachada. Limpieza de la superficie de las cornisas, bordes de forjados y comprobación de las piezas prefabricadas de las fachadas. ACABADOS DE FACHADA Los acabados de la fachada acostumbran a ser uno de los puntos más frágiles del edificio ya que están en contacto directo con la intemperie. Por otro lado, lo que inicialmente puede ser sólo suciedad o una degradación de la imagen estética de la fachada puede convertirse en un peligro, ya que cualquier desprendimiento caería directamente sobre la calle. Los aplacados de piedra natural o artificial se ensucian con mucha facilidad dependiendo de la porosidad de la piedra. Consulte a su Técnico de Cabecera la posibilidad de aplicar un producto protector incoloro. 29 P ágina

31 OPERACIONES DE MANTENIMIENTO A inspeccionar Cada 2 años Cada 2 años A limpiar Cada 5 años A renovar Cada 5 años Cada 20 años Inspección de la sujeción de los aplacados de la fachada. Inspección general de los acabados de la fachada. Limpieza del aplacado de la fachada. Repintado de la pintura plástica exterior en fachada, recercados metálicos, escalera edificio e interior de garajes. Renovación del revestimiento y acabado enfoscado de la fachada. JAMBAS, ANTEPECHOS Y DINTELES puentes térmicos en estos puntos con el fin de proceder a su eliminación y de las de grietas y fisuras en el arranque o encuentro de los antepechos con los forjados. OPERACIONES DE MANTENIMIENTO A inspeccionar Cada 2 años Cada 2 años A limpiar Cada 3 años A renovar Cada 10 años Inspección sellado encuentros carpintería con cerramientos de fachada. Inspección general y control de la existencia en su caso de puentes térmicos. Limpieza y saneado en su caso sellado de juntas. Sellado de los encuentros entre la carpinteríacerramientos de fachada y umbrales. Es necesario llevar un control del sellado en los encuentros de la carpintería con las jambas, umbrales y dinteles con el fin de evitar filtraciones al interior de las viviendas a través de estos puntos. Asimismo cabe llevar un control de la aparición de 30 P ágina

32 VENTANAS, BARANDILLAS, REJAS Y PERSIANAS DE FACHADA En los balcones no se deben colocar cargas pesadas, como jardineras o materiales almacenados. También debería evitarse que el agua que se utiliza para regar gotee por la fachada. OPERACIONES DE MANTENIMIENTO A inspeccionar Propietarios. No obstante, la limpieza y el mantenimiento corresponde a los usuarios de las viviendas. No se apoyarán, sobre las ventanas y balcones, elementos de sujeción de andamios, poleas para levantar cargas o muebles, mecanismos de limpieza exteriores u otros objetos que puedan dañarlos. No se deben dar golpes fuertes a las ventanas. Por otro lado, las ventanas pueden conseguir una alta estanquidad al aire y al ruido colocando burletes especialmente concebidos para esta finalidad. Cada 2 años A limpiar Inspección general de los elementos de estanquidad de los remates y aristas de las cornisas, balcones, dinteles y cuerpos salientes de la fachada. Los cristales deben limpiarse con agua jabonosa, preferentemente tibia, y posteriormente se secarán. No se deben fregar con trapos secos, ya que el cristal se rayaría. El aluminio se debe limpiar con detergentes no alcalinos y agua caliente. Debe utilizarse un trapo suave o una esponja. Cada 6 meses Limpieza de los antepechos, barandillas etc. AISLAMIENTO TÉRMICO Y ACÚSTICO En las persianas enrollables, debe evitarse forzar las lamas cuando se queden encalladas en las guías. Se deben limpiar con detergentes no alcalinos y agua caliente utilizando un trapo suave o una esponja. OPERACIONES DE MANTENIMIENTO Las ventanas y balcones exteriores son elementos comunes del edificio aunque su uso sea mayoritariamente privado. Cualquier modificación de su imagen exterior (incluido el cambio de perfilería) deberá ser aprobada por la Comunidad de A inspeccionar Cada 5 años Comprobación del estado de las condiciones 31 P ágina