PADRÓN. COMPRAVENTA JUDICIAL. REMATE. HIPOTECA. INOPONIBILIDAD. PUBLICIDAD REGISTRAL. Resumen

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1 PADRÓN. COMPRAVENTA JUDICIAL. REMATE. HIPOTECA. INOPONIBILIDAD. PUBLICIDAD REGISTRAL. Resumen Principio de especialidad de la hipoteca. Relevancia y cambio del número de padrón y área anexada que no es predio independiente. Ejecución hipotecaria. Compraventa judicial. I. Co n s u l t a INFORME 1 En autos BROU c/s, A. Ejecución hipotecaria, por oficio de 29 de noviembre de 2009 se solicita a la AEU se sirva informar sobre la posibilidad jurídica de proceder a la escrituración del bien padrón n. En base al expediente judicial se hará un relacionado de tan solo lo que interesa para responder la consulta realizada, o sea sobre el problema del número de padrón y área del inmueble rematado en autos. A) Escrituras de hipotecas y sus ampliaciones, todas a favor del Banco de la República Oriental del Uruguay 1) El 12 de enero de 1971, S SA se constituye en deudor del BROU y en garantía de la deuda documentada en vales, se da en hipoteca un inmueble empadronado en conjunto con el n. 45, solares 1, 2 y 3, propiedad de J y A y sus respectivas cónyuges, primera copia inscripta el 30 de marzo de ) Préstamo hipotecario de 21 de enero de 1975, por el mismo deudor, 1 Ver consulta e informes elaborados por la Comisión de Derecho Civil y de Técnica Notarial Procesal, publicados en p. 403 y 613 respectivamente. 587

2 en garantía de un préstamo documentado en vales a favor del BROU; los dos matrimonios hipotecan el padrón n. 45, iguales solares, hipoteca inscripta el 6 de febrero de ) Ampliación de préstamo e hipoteca el 29 de diciembre de Se amplía el crédito a la sociedad S y se hipotecan tres solares empadronados con el n. 45, primera copia inscripta el 31 de diciembre de ) Ampliación de préstamo e hipoteca el 16 de marzo de Préstamo garantizado por los cónyuges con la garantía hipotecaria del padrón n. 45, primera copia inscripta el 27 de marzo de ) Ampliación de hipoteca de 27 de agosto de 1981, por las mismas partes. Se hipoteca el padrón n. 45, cuya primera copia se inscribe el 27 de marzo de ) Ampliación de hipoteca de 27 de agosto de Las partes hipotecan el mismo padrón y la primera copia se inscribe el 28 de agosto de ) Ampliación de hipoteca de 14 de enero de Las mismas partes constituyen hipoteca a favor del BROU del padrón n. 45, cuya primera copia fue inscripta el 18 de enero de B) Expediente judicial Antes del acta de remate: se tomará en cuenta solo los aspectos que interesan a los efectos de contestar la consulta realizada en autos. Partiremos del informe de la oficina actuaria sobre los títulos: a fojas del expediente se encuentra un informe de la oficina actuaria respecto de la titulación del padrón n. 45 y sus observaciones respecto de los títulos, entre ellas que la parte actora deberá aportar la cédula catastral informada con indicación de plano de mensura y certificado de gravámenes de la intendencia municipal. 1) Cédula catastral agregada por el padrón n. 45. A fojas se agrega cédula catastral del padrón n. 45 informada, expedida el 23 de agosto de La Dirección Nacional de Catastro informa que de la carpeta surge la fusión de los padrones n. os 45, 46 y 47 en el n ) Informe de la oficina actuaria de 7 de octubre que solicita se agregue, entre otras cosas, el plano de mensura. 3) El expediente se tramita en todo momento por el padrón n. 45, se traba embargo específico y se inscribe en el Registro correspondiente; se reinscribe el embargo y la parte actora solicita su remate. 4) Con fecha 27 de noviembre de 2007 la oficina actuaria insiste que deberá agregarse plano de mensura y fraccionamiento. 5) Se agrega plano de mensura y fraccionamiento expedido por el MTOP y se agrega información del Registro de gravámenes de bienes inmuebles del padrón n. 45, expedido el 13 de diciembre de ) Por auto de 15 de mayo de 2008 se decreta que se proceda al remate del bien inmueble embargado, en dólares estadounidenses, en subasta pública sin base y al mejor postor. Se notifica. 588

3 7) Se realiza el edicto de remate del inmueble y sus anexos, empadronado con el n. 45, que según plano inscripto en la Dirección de Topografía el 8 de agosto de 1912, son tres solares con los n. os 1, 2 y 3. 8) A fojas consta el acta de remate de 4 de setiembre de 2008, por la cual se remata el padrón n ) Por auto de 19 de setiembre de 2008 se da vista del remate y la cuenta de gastos del rematador. C) Posterior al acta de remate a) Se presentan los mejores postores informando que el padrón n. 45 ha cambiado el número, siendo el actual el n. 94 (cambió el número de padrón, el área y el plano descripto) y agregan: a) plano de mensura y reparcelamiento inscripto el 16 de diciembre de 1983 de los padrones n. os 45 y 14, en el cual se señala una fracción b como parte del padrón n. 14 para ser anexada al n. 45 y que no constituye predio independiente; b) certificado del Registro de la Propiedad, sección Inmobiliaria por el padrón n. 94, padrones anteriores n. os 14 y 45. Por el padrón n. 94 no registra información y por el n. 45 no surge modificación a la información que ya existía en autos, surgiendo la hipoteca y sus ampliaciones y el embargo específico. b) Del certificado del Registro de la Propiedad Inmobiliaria surge la inscripción de la compraventa de la fracción b anexada al padrón n. 45, surge de la información del padrón lindero n. 14 del cual se quitó esa fracción para anexar al lindero, se inscribió como fracción b del padrón n. 14. c) Cédula catastral informada, expedida por la Dirección Nacional del Catastro el 16 de setiembre de 2008 por el padrón n. 94 en el cual se informa que conforme al plano, los padrones n. os 45 y 14 que se eliminan, surgiendo los padrones n. os 93 y 94, este último segregado de los padrones n. os 14 parte y 45. Los mejores postores en el citado escrito solicitan: se les tenga por presentados y constituido el domicilio; que previa conformidad de la oficina actuaria se tenga presente el cambio de número de padrón acaecido, ordenándose la escrituración del padrón n. 94, antes n. os 45 y 14 parte, en la etapa procesal correspondiente; y en virtud de la amnistía tributaria de la intendencia municipal se solicita autorización para el pago anticipado de los tributos adeudados. El juez tiene por presentado y constituido el domicilio y previo a la aprobación del remate y atento al escrito que antecede, pasen a informe de la oficina actuaria. El 17 de octubre de 2008 la oficina actuaria informa: De acuerdo a lo que surge del plano de mensura y reparcelamento del Agrimensor A y a la cédula catastral informada, el padrón n. 45 se ha eliminado del empadronamiento y en su lugar surge el padrón 94, tal como se expresa en 589

4 el escrito de fojas Atento a lo expuesto, resultando el nuevo padrón n. 94 (lote 2, fracciones b y c) deberá tenerse presente en el momento de la escrituración judicial. Asimismo, corresponde que previo a la escritura, se presente un certificado notarial en el que conste la descripción y deslinde del inmueble padrón n. 94. Por auto de 20 de octubre de 2008 la Sede aprueba el remate y la cuenta de gastos del rematador. Proceda el mejor postor a integrar el saldo de precio en el plazo de 30 días. Se ordena notificar a las partes y al mejor postor y de lo informado por la oficina actuaria, vista a las partes interesadas. II. In f o r m e 1) Número de padrón. En primer lugar, se considera necesario precisar el concepto de padrón y cuál es su utilidad desde el punto de vista jurídico. Entendemos que es un nomenclátor administrativo que identifica un inmueble en un departamento y localidad. En el aspecto registral de acuerdo al art. 9. de la Ley el elemento padrón toma una relevancia fundamental, dado que se debe matricular el inmueble y para configurar la matrícula, el registrador toma en consideración el número de padrón, departamento y localidad catastral. El número de padrón es pues muy importante, por ser la base de ordenamiento del Registro de la Propiedad Inmobiliaria y, por tanto, el nomenclátor por el cual se matriculan los inmuebles y se solicita la información registral (publicidad). En el caso a estudio, el inmueble padrón n. 45 tiene un área determinada y el nuevo número de padrón que le adjudicaron como consecuencia del reparcelamiento, se identifica con otro número ( 94), consta de mayor área y, por tanto, tiene otra configuración y deslinde. La Dirección Nacional de Catastro expide cédulas catastrales de los bienes inmuebles informando el valor real con fines fiscales. Cada inmueble identificado por su número de padrón, tiene un valor real de acuerdo a su ubicación y área, el que es imprescindible obtener en cualquier enajenación, dado que es la base de cálculo para determinar el Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF), incremento patrimonial si correspondiere y el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales que sí corresponde en este caso y respecto del cual el escribano actuante es agente de retención y responsable solidario. El control fiscal de la compraventa judicial corresponde en primer lugar a la Dirección General Impositiva y luego al registrador, quien realiza la calificación del documento presentado. 2) Hipoteca. El principio de especialidad en la hipoteca, estatuido en el art del C. Civil refiere a la determinación del objeto de la finca hipotecada, por lo que se debe precisar y describir el inmueble gravado, 590

5 así como el contrato de crédito que le accede, su monto y los sujetos intervinientes. El citado artículo determina el contenido de la inscripción de la hipoteca, señalando entre otros elementos: [ ] La situación de la finca hipotecada y sus linderos [ ] (num. 3. ) y el art. 26 de la Ley (Registros Públicos) de 25 de setiembre de 1946, expresa en el capítulo del Registro de Hipotecas que: La inscripción deberá contener los elementos exigidos por el artículo 2334 del Código Civil. Por su parte, el art. 63 de la Ley de 28 de setiembre de 1997, determina los elementos necesarios para proceder a inscribir la compraventa judicial que se otorgará en los autos referidos. No debemos olvidar, además, que la inscripción de la hipoteca es de carácter constitutivo. Y de acuerdo a lo prescripto en el art. 54 in fine de la Ley La inscripción determinará además, en los casos que así esté dispuesto, el nacimiento del respectivo derecho real de acuerdo a lo que establece la legislación vigente [ ]. En el caso a estudio, el emplazamiento y el remate judicial fueron efectuados correctamente, es decir, describiendo el bien objeto de la ejecución, de acuerdo a lo establecido en el contrato de hipoteca, debidamente inscripto. 3) Inoponibilidad. Se entiende que todos los actos efectuados con posterioridad a la inscripción de la hipoteca son inoponibles a la inscripción de esta y sus ampliaciones, ya que la alteración catastral y jurídica fue posterior a dicha inscripción. La finca registral no siempre coincide con la delimitación del suelo. La primera atiende a la atribución de una titularidad, la segunda a operaciones técnicas administrativas, que además en este caso fueron irregulares. El nuevo padrón no accedió a la vida registral ni hubo un acto de matriculación, pues cuando se vendió la parcela que se fusionó, aún no tenía el nuevo padrón. No se obtuvo, asimismo, el consentimiento del acreedor para alterar la configuración de la finca, ni se comunicaron al Registro respectivo las operaciones catastrales realizadas posteriormente. En consecuencia, los actos posteriores a la inscripción de la hipoteca, se consideran inoponibles. III. Co n c l u s i ó n En mérito a lo expresado y de acuerdo a las resultancias de autos, se entiende que: a) Correspondería que en forma previa al otorgamiento de la escritura judicial, el juez solicite a la Dirección Nacional de Catastro la expedición de una cédula catastral informada por el inmueble padrón n. 45, de la que surja: área del bien y a qué plano corresponde. 591

6 b) Una vez obtenida, corresponde otorgar la compraventa judicial del inmueble subastado, padrón n. 45 objeto de la hipoteca otorgada con el BROU y objeto de la posterior ejecución, de acuerdo a lo estipulado en dicho contrato de hipoteca, inmueble que deberá describirse de acuerdo a ella, es decir, al plano inscripto en la Dirección de Topografía el 8 de agosto de 1912 (dando cumplimiento al art. 286 de la Ley y disposiciones concordantes, que edictan que la descripción y deslinde de un inmueble debe realizarse en base a un plano inscripto). c) En conclusión, desde el punto de vista registral, la compraventa judicial otorgada en los términos expresados, se adecua a la normativa vigente en la materia, por lo que no habría observaciones que formular. Esc. Inés Rodríguez Sarmiento Informante Montevideo, 5 de mayo de La Comisión de Derecho Registral integrada por los Escs. Susana Cambiasso, Ana María Ranzetti, Mercedes Azar, Agustín Anza, Rosana Braida, Lucía Martínez, Cristina Croce, Álvaro Garbarino, Lizette Caplán, Claudia Pereiro y María Aldana aprueba el informe que antecede. Esc. Álvaro Garbarino Coordinador (Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la AEU el 11 de julio de Expediente 684/2009). ERROR. NOMBRE. EMBARGO. PUBLICIDAD REGISTRAL. DESCARTE NOTARIAL. Resumen El error padecido en la identificación de la persona afectada por la medida judicial que constituye la base de ordenamiento del Registro Nacional de Actos Personales, provoca la ineficacia de la inscripción. El tercero que obtuvo el certificado registral del que no resulta el embargo, se halla protegido con la presunción de exactitud registral. Esta cede en caso que se pruebe 592