1.1 Muestra de mercado 1.2 Distribución espacial de las muestras estudiadas

Transcripción

1 Estudio de mercado de la vivienda de Obra Nueva en venta en Barcelona capital. 2006

2 INDICE 1 Metodología del estudio 1.1 Muestra de mercado 1.2 Distribución espacial de las muestras estudiadas 2 Actividad promotora 3 Características de las viviendas 3.1 Tamaño de las viviendas 3.2 Distribución espacial del tamaño de las viviendas 3.3 Características cualitativas de las viviendas 3.4 Valores de venta de las viviendas 4 Distribución espacial de valores 4.1 Distribución espacial de los valores absolutos 4.2 Distribución espacial de los valores unitarios ( /m2) 2

3 1. Metodología del estudio Se trata de un estudio del mercado de la vivienda de obra nueva de la ciudad de Barcelona. El estudio se refiere únicamente a vivienda del mercado libre, sin haber considerado las promociones de viviendas en régimen de VPO o concertados. La fecha de referencia es el 1er. trimestre de Muestra de mercado. El estudio se ha basado en una muestra de mercado realizada por el Centro de Política de Suelo y Valoraciones, fruto del convenio firmado entre Eurovaloraciones y el CPSV de la Universidad Politécnica de Catalunya. La recogida de información fue llevada a cabo por arquitectos, utilizando la metodología de simular compraventas en las distintas promotoras. El trabajo de realizó de manera exhaustiva, analizando previamente las licencias de obra concedidas en la ciudad para poder obtener información del total de promociones. De la muestra obtenida por el CPSV, hemos seleccionado una muestra de 217 promociones. Dicha muestra se ha seleccionado con criterios espaciales, intentando cubrir la mayor parte de ciudad de manera homogénea, así como desechando los casos más atípicos. Como puede apreciarse en el cuadro adjunto las 217 promociones representan una población de 1939 viviendas, de las cuales en el momento de la recogida de información estaban en oferta aproximadamente la mitad (1.080). Cuadro 1. Distribución de las muestras por distritos Distrito Total viviendas viviendas en oferta Promociones 1. Ciutat Vella Eixample Sants-Montjuïc Les Corts Sarrià-Sant Gervasi Gràcia Horta-Guinardó Nou Barris Sant Andreu Sant Martí Barcelona

4 1.2 Distribución espacial de las muestras estudiadas Como puede observarse las muestras recogidas en el distrito de Sant Martí representa 21,20% del total, debido a que se trata del distrito con mayor actividad inmobiliaria. Cuadro 2. Distribución de las muestras por distritos Barrio Numero de muestras % 01 CIUTAT VELLA 4 1,84 02 EIXAMPLE 26 11,98 03 SANTS-MONTJUÏC 33 15,21 04 LES CORTS 9 4,15 05 SARRIÀ-SANT GERVASI 5 2,30 06 GRÀCIA 17 7,83 07 HORTA-GUINARDÓ 45 20,74 08 NOU BARRIS 7 3,23 09 SANT ANDREU 25 11,52 10 SANT MARTÍ 46 21,20 Total Cuadro 3. Distribución de las muestras por distritos Distrito Barrio Numero de muestras % 01 CIUTAT VELLA BARCELONETA 1 0,46 01 CIUTAT VELLA PARC 1 0,46 01 CIUTAT VELLA RAVAL 2 0,92 02 EIXAMPLE DRETA EIXAMPLE 8 3,69 02 EIXAMPLE ESQUERRA EIXAMPLE 9 4,15 02 EIXAMPLE ESTACIÓ NORD 2 0,92 02 EIXAMPLE SAGRADA FAMÍLIA 3 1,38 02 EIXAMPLE SANT ANTONI 4 1,84 03 SANTS-MONTJUÏC BORDETA-HOSTAFRANCS 4 1,84 03 SANTS-MONTJUÏC FONT DE LA GUATLLA 1 0,46 03 SANTS-MONTJUÏC MONTJUÏC 3 1,38 03 SANTS-MONTJUÏC POBLE SEC 2 0,92 03 SANTS-MONTJUÏC SANTS 22 10,14 03 SANTS-MONTJUÏC ZONA FRANCA-PORT 1 0,46 04 LES CORTS LES CORTS 9 4,15 05 SARRIÀ-SANT GERVASI SANT GERVASI 5 2,30 06 GRÀCIA GRÀCIA 7 3,23 06 GRÀCIA VALLCARCA 10 4,61 07 HORTA-GUINARDÓ GUINARDÓ 25 11,52 07 HORTA-GUINARDÓ HORTA 18 8,29 07 HORTA-GUINARDÓ VALL D'HEBRON 2 0,92 08 NOU BARRIS ROQUETES-VERDUM 2 0,92 08 NOU BARRIS VILAPICINA-TURÓ DE LA PEIRA 5 2,30 09 SANT ANDREU BON PASTOR 2 0,92 09 SANT ANDREU CONGRÉS 4 1,84 09 SANT ANDREU SAGRERA 7 3,23 09 SANT ANDREU SANT ANDREU 10 4,61 09 SANT ANDREU TRINITAT VELLA 2 0,92 10 SANT MARTÍ BARRI BESÒS 1 0,46 10 SANT MARTÍ CLOT 15 6,91 10 SANT MARTÍ FORT PIUS 5 2,30 10 SANT MARTÍ POBLENOU 25 11,52 Total

5 Mapa 1. Distribución de las muestras 5

6 2. Actividad promotora En los últimos años la construcción en Barcelona se ha mantenido bastante constante, centrada entorno a las viviendas previstas (entre obra nueva y rehabilitación), si bien en el año 2005 la actividad ha tenido un aumento notable de entorno del orden del 28%. Analizando los resultados espacialmente, podemos observar que existe una importante concentración de la nueva oferta en el distrito 10 Sant Martí-Poble Nou. La apertura de la Diagonal, y las zonas de desarrollo generadas, el distrito de actividades 22@, la zona Forum y el nuevo frente marítimo son algunos de los nuevos proyectos que han activado la construcción residencial en éste distrito. Según datos del Ayuntamiento, el ritmo de construcción en éste distrito sigue en aumento. Entre el año 2006 y el 2007 se terminarán más de nuevas viviendas, de las cuales serán de VPO y libres. Adjuntamos también el gráfico elaborado por el Patronat Municipal de l Habitatge a partir de los visados del Colegio de Arquitectos Técnicos, que confirma también estos resultados. Por el contrario el resto de distritos, salvo excepciones puntuales, revelan la escasez de suelo y la dificultad existente para llevar a cabo nuevas promociones; ello es debido a que la mayoría de la ciudad esta totalmente consolidada y las nuevas promociones deben realizarse substituyendo edificaciones obsoletas, a menudo con problemas de propietarios, inquilinos, etc. Cuadro 4. Licencias de obras mayores. Número de viviendas previstas por distritos Ciutat Vella Eixample Sants-Montjuïc Les Corts Sarrià-Sant Gervasi Gràcia Horta-Guinardó Nou Barris Sant Andreu Sant Martí BARCELONA

7 Cuadro 5. Intensidad nueva construcción (visados / 1000 habitantes) Fuente: Patronat Municpal de l Habitatge. Ajuntament de Barcelona La evolución de la construcción de nuevas viviendas en los últimos años ( ) se refleja en el grafico elaborado a partir de las Licencias concedidas. Como puede observarse en el 2005, se llega a un nivel de construcción muy elevado, similar al del año Cuadro 6. Evolución viviendas iniciadas en Barcelona (visados / 1000 habitantes) Fuente: Patronat Municipal de l Habitatge. Ajuntament de Barcelona 7

8 3. Características cualitativas de las viviendas de Barcelona 3.1 Tamaño de las viviendas Del estudio de mercado puede deducirse que la mayoría de viviendas son de 2 y 3 dormitorios. Las viviendas de 2 dormitorios representan el 29,5 % del total de la muestra. En estas viviendas las superficies mayoritariamente son de m2 (56,3%) y en un tercio de casos supera los 80 m2. El número de baños en éste tipo de viviendas oscila entre 1 baño (54,7%) y 2 baños (40,6%). Las viviendas de 3 dormitorios constituyen el grupo mayoritario (46,5%) de las viviendas estudiadas y tienen unas superficies principalmente de m2 (49,5%), si bien en un 41,6% de casos la superficie es mayor de 100 m2. Analizando las tablas de contingencia que revelan la relación entre el número de dormitorios y el número de baños podemos comprobar que esta tipología de viviendas de 3 dormitorios mayoritariamente cuenta con 2 baños (77%). En cuanto a las viviendas de tamaño reducido, un 8% son inferiores a 60 m2 construidos. De ellas la mayoría tienen un único dormitorio si bien ¼ parte tienen 2 dormitorios. Se trata de viviendas que prácticamente en todos los casos disponen únicamente de 1 baño. Por el extremo opuesto, la viviendas de 4 o más dormitorios, son aproximadamente un 15% del total. Se trata en general de viviendas de m2 (43,8%), si bien en un 40% de casos son viviendas de más de 120 m2. Generalmente son viviendas equipadas con 2 baños, si bien en un tercio de la muestra tienen 2 baños y un aseo o bien 3 baños. Estos datos son muy parecidos al estudio publicado por la Asociación de Promotores y Constructores que cifra la proporciones en 45,5% de viviendas de 3 dormitorios y en un 26,8 % de viviendas de 2 dormitorios. Este mismo estudio resalta la reducción experimentada en el tamaño de la vivienda entre el año : en la provincia de Barcelona la superficie de las viviendas ha decrecido un 14%, y en Barcelona ciudad un 3,6%, si bien debe tenerse en cuenta que en los últimos años la ciudad ya había experimentado un descenso continuado del tamaño de la vivienda. 8

9 Cuadro 7. Distribución de superficies 30% 20% 10% Frecuencia acumulado < ,3 8, ,5 31, ,2 65, ,0 88, ,8 96,8 > ,2 100,0 Total ,0 0% 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 Supercie Cuadro 8. Número de dormitorios 40% 30% 20% 10% Frecuencia acumulado ,8 8, ,5 38, ,5 84, ,7 99,5 5 1,5 100,0 Total , nombre_dormitoris Cuadro 9. Número de baños 50% 40% 30% 20% 10% Frecuencia acumulado 1 1 baño 58 26,7 26,7 2 1 año + aseo 16 7,4 34,1 3 2 baños ,6 91,7 4 2 baño+ aseo 12 5,5 97,2 5 3 baños 5 2,3 99,5 6 4 baños 1,5 100,0 Total ,0 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 4,0 nombre banys-aseo 9

10 Cuadro 10. Relación número de dormitorios / superficie construida Superficie (m2 ppzc) Número dormitoris < >140 1 Recuento Total % de n_dormitoris 68,4% 31,6%,0%,0%,0%,0% 100,0% % de sup_ppzc 72,2% 11,8%,0%,0%,0%,0% 8,8% 2 Recuento % de n_dormitoris 7,8% 56,3% 26,6% 7,8% 1,6%,0% 100,0% % de sup_ppzc 27,8% 70,6% 23,6% 9,6% 5,9%,0% 29,5% 3 Recuento % de n_dormitoris,0% 8,9% 49,5% 31,7% 6,9% 3,0% 100,0% % de sup_ppzc,0% 17,6% 69,4% 61,5% 41,2% 42,9% 46,5% 4 Recuento % de n_dormitoris,0%,0% 15,6% 43,8% 28,1% 12,5% 100,0% % de sup_ppzc,0%,0% 6,9% 26,9% 52,9% 57,1% 14,7% 5 Recuento % de n_dormitoris,0%,0%,0% 100,0%,0%,0% 100,0% % de sup_ppzc,0%,0%,0% 1,9%,0%,0%,5% Total Recuento % de n_dormitoris 8,3% 23,5% 33,2% 24,0% 7,8% 3,2% 100,0% % de sup_ppzc 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 10

11 Cuadro 11. Relación número de baños / superficie construida sup_ppzc Total < >140 1 baño Recuento % baños-aseo 29,3% 50,0% 17,2% 3,4%,0%,0% 100,0% % de sup_ppzc 94,4% 56,9% 13,9% 3,8%,0%,0% 26,7% 1 baño+aseo Recuento % baños-aseo 6,3% 43,8% 43,8% 6,3%,0%,0% 100,0% % de sup_ppzc 5,6% 13,7% 9,7% 1,9%,0%,0% 7,4% 2 baños Recuento % baños-aseo,0% 12,0% 44,0% 33,6% 8,8% 1,6% 100,0% % de sup_ppzc,0% 29,4% 76,4% 80,8% 64,7% 28,6% 57,6% 2 baño+aseo Recuento % baños-aseo,0%,0%,0% 41,7% 33,3% 25,0% 100,0% % de sup_ppzc,0%,0%,0% 9,6% 23,5% 42,9% 5,5% 3 baños Recuento % baños-aseo,0%,0%,0% 40,0% 40,0% 20,0% 100,0% % de sup_ppzc,0%,0%,0% 3,8% 11,8% 14,3% 2,3% baños Recuento % baños-aseo,0%,0%,0%,0%,0% 100,0% 100,0% % de sup_ppzc,0%,0%,0%,0%,0% 14,3%,5% Total Recuento % baños-aseo 8,3% 23,5% 33,2% 24,0% 7,8% 3,2% 100,0% % de sup_ppzc 100,0% 100,0 % 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 11

12 3.2 Distribución espacial del tamaño de las viviendas Adjuntamos un análisis comparativo de la variación del tamaño de la vivienda en las distintas zonas de Barcelona. La variación de la superficie se ha estudiado a nivel de distrito y barrio, y se ha visualizado espacialmente a fin de detectar posibles variaciones a nivel microzonal. El resultado, no obstante, no parece ser muy significativo, ya que en general se observan pocas correlaciones del tamaño de vivienda con la localización. Cuadro 12. Superficies construidas de las viviendas por distritos Distritos Mínima Media Máxima 01 CIUTAT VELLA 47,40 82,50 105,66 02 EIXAMPLE 47,09 82,54 145,89 03 SANTS-MONTJUÏC 45,77 89,99 137,56 04 LES CORTS 49,53 86,33 132,46 05 SARRIÀ-SANT GERVASI 60,13 125,22 201,69 06 GRÀCIA 64,66 100,34 194,83 07 HORTA-GUINARDÓ 54,05 91,80 138,10 08 NOU BARRIS 50,87 87,86 112,06 09 SANT ANDREU 35,38 94,96 154,45 10 SANT MARTÍ 51,61 95,04 164,09 Barcelona 35,38 92,38 201,69 Cuadro 13. Superficies construidas de las viviendas por barrios Distritos Barrios Mínima Media Máxima 01 CIUTAT VELLA BARCELONETA 47,40 47,40 47,40 01 CIUTAT VELLA PARC 91,50 91,50 91,50 01 CIUTAT VELLA RAVAL 85,45 95,56 105,66 02 EIXAMPLE DRETA EIXAMPLE 47,40 75,54 131,42 02 EIXAMPLE ESQUERRA EIXAMPLE 47,09 79,36 114,70 02 EIXAMPLE ESTACIÓ NORD 94,28 94,81 95,34 02 EIXAMPLE SAGRADA FAMÍLIA 81,85 106,26 145,89 02 EIXAMPLE SANT ANTONI 55,39 79,73 95,64 03 SANTS-MONTJUÏC BORDETA-HOSTAFRANCS 85,00 87,48 89,55 03 SANTS-MONTJUÏC FONT DE LA GUATLLA 86,08 86,08 86,08 03 SANTS-MONTJUÏC MONTJUÏC 85,71 86,85 87,84 03 SANTS-MONTJUÏC POBLE SEC 62,83 100,20 137,56 03 SANTS-MONTJUÏC SANTS 45,77 89,61 118,95 03 SANTS-MONTJUÏC ZONA FRANCA-PORT 101,15 101,15 101,15 04 LES CORTS LES CORTS 49,53 86,33 132,46 05 SARRIÀ-SANT GERVASI SANT GERVASI 60,13 125,22 201,69 06 GRÀCIA GRÀCIA 69,54 92,05 112,00 06 GRÀCIA VALLCARCA 64,66 106,13 194,83 07 HORTA-GUINARDÓ GUINARDÓ 54,05 93,81 126,15 07 HORTA-GUINARDÓ HORTA 64,66 90,92 138,10 07 HORTA-GUINARDÓ VALL D'HEBRON 58,80 74,74 90,67 08 NOU BARRIS ROQUETES-VERDUM 50,87 70,58 90,28 08 NOU BARRIS VILAPICINA-TURÓ DE LA PEIRA 76,04 94,77 112,06 09 SANT ANDREU BON PASTOR 91,26 92,72 94,18 09 SANT ANDREU CONGRÉS 35,38 88,73 139,20 09 SANT ANDREU SAGRERA 56,85 99,46 154,45 09 SANT ANDREU SANT ANDREU 74,05 95,73 124,40 09 SANT ANDREU TRINITAT VELLA 69,78 90,10 110,41 10 SANT MARTÍ BARRI BESÒS 96,75 96,75 96,75 10 SANT MARTÍ CLOT 51,61 105,79 164,09 10 SANT MARTÍ FORT PIUS 69,30 90,39 116,94 10 SANT MARTÍ POBLENOU 57,10 89,45 123,83 Barcelona 35,38 92,38 201,69 12

13 Mapa 2. Superficies construidas de las viviendas SUPERFICIE CONSTRUIDA (m2) Más de 120 (24) (52) (72) (51) Menos de 60 (18) 13

14 3.3. Características cualitativas de las viviendas A fin de dar una imagen de la variación del nivel cualitativo de las viviendas estudiadas hemos escogido únicamente 2 variables: la calidad de la cocina y la calefacción-climatización. En general debe comentarse que se observa una cierta homogeneidad de las características cualitativas de las viviendas de obra nueva en Barcelona. De hecho el alto precio de la vivienda en la mayoría de barrios, permite utilizar buena calidad de acabados en toda la ciudad debido a que el componente coste construcción de la vivienda incide mucho menos que el coste del suelo. En este sentido, salvo algunas promociones que intentan diferenciarse de la competencia mediante acabados de alta calidad, domótica, zonas comunes, etc., el resto de promociones tienen niveles de acabados bastante similares. Los datos aportados por la APCE (Asociación de Promotores y Constructores) constatan que se ha experimentado una mejora cualitativa en los servicios y en los acabados de las viviendas no sólo en Barcelona ciudad sino en toda la provincia. Así, por ejemplo, un 68,1% de las viviendas dispone de calefacción, un 62,3% de parquet y un 43,4% de aire acondicionado. Las variables seleccionadas de nuestro estudio nos dan una primera impresión de la diferenciación del nivel cualitativo. Cuadro 14. Calidad de la cocina 60% 40% 20% Frecuencia acumulado Sencilla 13 6,0 6,0 Media 30 13,8 19,8 Buena ,5 84,3 Muy buena 34 15,7 100,0 Total ,0 0% qualitat_cuina 14

15 Cuadro 15. Nivel de climatización/calefacción 50% 40% 30% 20% 10% Climatización Calefacción Frecuencia acumulado Aire caliente 2,9,9 Aire acondicionado ,3 56,2 Radiadores 93 42,9 99,1 Suelo radiante 2,9 100,0 Total , climatització_calefacció 15

16 3.4 Valores de venta de las viviendas Los precios actuales de la vivienda en Barcelona son de los más elevados de España, junto con Madrid y San Sebastián. El aumento continuado de los precios en los últimos años ha provocado que en el mercado de nueva planta prácticamente no existan viviendas por debajo de los (en nuestro estudio únicamente un 18% de las viviendas tienen niveles de precios entre ). Actualmente, los precios moda oscilan entre ; concretamente un tercio de la muestra se sitúa en un nivel de precios entre y otro tercio entre Por encima de estos valores, tenemos un 20% del total de muestra con valores muy variables que oscilan entre el medio millón y el millón de euros, con algunas operaciones puntuales que superan ampliamente estas cifras. Si analizamos el valor de las viviendas en relación al número de dormitorios se observa una importante correlación. Sin tener en cuenta ni la localización espacial ni ninguna variable cualitativa, la relación es: - El 68% de las viviendas de 1 dormitorio tienen un precio de El 72% de las viviendas de 2 dormitorios tienen un precio de El 74% de las viviendas de 3 dormitorios tienen un precio de El 75% de las viviendas de 4 dormitorios tienen un precio de Cuadro 16. Distribución de valores de venta 30% 20% 10% 0% V.mercado Frecuencia acumulado 1 < ,9, ,1 18, ,6 51, ,0 80, ,4 93, ,2 96, ,9 97, ,9 98, ,5 98,6 10 > ,4 100,0 Total ,0 16

17 Cuadro 17. Relación valor de mercao / número de dormitorios numero_ dormitorios Total < Recuento % de V.mercado 50,0% 50,0%,0%,0%,0% 100,0% % de n_dormitorios 5,3% 1,6%,0%,0%,0%,9% Recuento % de V.mercado 35,1% 40,5% 24,3%,0%,0% 100,0% % de n_dormitorios 68,4% 23,4% 8,9%,0%,0% 17,1% Recuento % de V.mercado 4,1% 42,5% 50,7% 2,7%,0% 100,0% % de n_dormitorios 15,8% 48,4% 36,6% 6,3%,0% 33,6% Recuento % de V.mercado,0% 15,9% 60,3% 23,8%,0% 100,0% % de n_dormitoris,0% 15,6% 37,6% 46,9%,0% 29,0% Recuento % de V.mercado 3,7% 14,8% 48,1% 33,3%,0% 100,0% % de n_dormitorios 5,3% 6,3% 12,9% 28,1%,0% 12,4% Recuento % de V.mercado 14,3%,0% 42,9% 28,6% 14,3% 100,0% % de n_dormitorios 5,3%,0% 3,0% 6,3% 100,0 3,2% Recuento % de V.mercado,0% 50,0%,0% 50,0%,0% 100,0% % de n_dormitoris,0% 1,6%,0% 3,1%,0%,9% Recuento % de V.mercado,0% 50,0% 50,0%,0%,0% 100,0% % de n_dormitoris,0% 1,6% 1,0%,0%,0%,9% Recuento % de V.mercado,0%,0%,0% 100,0 %,0% 100,0% % de n_dormitoris,0%,0%,0% 3,1%,0%,5% > Recuento % de V.mercado,0% 33,3%,0% 66,7%,0% 100,0% % de n_dormitoris,0% 1,6%,0% 6,3%,0% 1,4% Total Recuento % de V.mercado 8,8% 29,5% 46,5% 14,7%,5% 100,0% % de n_dormitoris 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0% Si analizamos el precio de venta unitario a nivel de Barcelona ciudad, se observa una clara concentración de precios entre /m2 (57,1% del total de la muestra). De la distribución de los precios, podemos destacar que prácticamente han desaparecido las viviendas libres de nueva planta por debajo de los /m2 (sólo un 5% del total), y por el extremo contrario, un 10% de viviendas han superado los /m2. 17

18 Por otra parte, los niveles de precios están claramente relacionados con el tamaño de la vivienda. Ello puede comprobarse debido a que aún sin incluir el factor localización espacial, se detecta una cierta correlación entre la variable precio de mercado y la variable superficie (correlación de Pearson 0,61) y, en menor medida, entre la variable precio/m2 y superficie (correlación 0,21). Cuadro 18. Distribución de valores de venta unitarios 20% 15% Frecuencia acumulado 1 < ,1 5, ,5 16, ,8 36,4 10% ,2 57, ,1 73,7 5% ,8 82, ,4 89, ,1 94,0 0% Valor/m ,4 95,4 10 > ,6 100,0 Total ,0 18

19 4 Distribución espacial de valores 4.1 Distribución espacial de valores absolutos Del análisis realizado con las muestras presentadas se deduce que el valor absoluto medio de una vivienda en el municipio de Barcelona es de Euros. Los distritos de l Eixample, Les Corts (no incluye operaciones de Pedralbes) y Gracia tienen medias cercanas a los , mientras que Sarria Sant Gervasi prácticamente llega al millón de euros. El resto de distritos tienen valores medios cercanos a los Estos valores se matizan claramente en el análisis espacial a nivel de barrios (mapa 5): - La zona más cara se concentra en Sarrià-Sant Gervasi (no existen muestras en Pedralbes, Bonanova, Zona Universitaria), y la zona central del Eixample, con valores medios respectivamente de y Los barrios de valores medios, del orden de , se concentran en las zonas centrales tales como el resto del Eixample, Gracia y les Corts. - Por el lado opuesto los barrios más económicos que se corresponden en general con los más periféricos, tienen valores medios del orden de (Trinitat Vella) o de (Besós, Bon Pastor, etc.) Cuadro 19. Valores en venta absolutos por distritos Distrito Valor mínimo Valor medio Valor máximo 01 CIUTAT VELLA EIXAMPLE SANTS-MONTJUÏC LES CORTS SARRIÀ-SANT GERVASI GRÀCIA HORTA-GUINARDÓ NOU BARRIS SANT ANDREU SANT MARTÍ Barcelona Cuadro 20. Valores en venta absolutos por barrios Distrito Barrio Valor mínimo Valor medio Valor máximo 01 CIUTAT VELLA BARCELONETA CIUTAT VELLA PARC CIUTAT VELLA RAVAL EIXAMPLE DRETA EIXAMPLE EIXAMPLE ESQUERRA EIXAMPLE EIXAMPLE ESTACIÓ NORD EIXAMPLE SAGRADA FAMÍLIA EIXAMPLE SANT ANTONI SANTS-MONTJUÏC BORDETA-HOSTAFRANCS SANTS-MONTJUÏC FONT DE LA GUATLLA

20 03 SANTS-MONTJUÏC MONTJUÏC SANTS-MONTJUÏC POBLE SEC SANTS-MONTJUÏC SANTS SANTS-MONTJUÏC ZONA FRANCA-PORT LES CORTS LES CORTS SARRIÀ-SANT GERVASI SANT GERVASI GRÀCIA GRÀCIA GRÀCIA VALLCARCA HORTA-GUINARDÓ GUINARDÓ HORTA-GUINARDÓ HORTA HORTA-GUINARDÓ VALL D'HEBRON NOU BARRIS ROQUETES-VERDUM NOU BARRIS VILAPICINA-TURÓ DE LA PEIRA SANT ANDREU BON PASTOR SANT ANDREU CONGRÉS SANT ANDREU SAGRERA SANT ANDREU SANT ANDREU SANT ANDREU TRINITAT VELLA SANT MARTÍ BARRI BESÒS SANT MARTÍ CLOT SANT MARTÍ FORT PIUS SANT MARTÍ POBLENOU Barcelona

21 Mapa 3. Distribución espacial de valores absolutos VALORES ABSOLUTOS EN VENTA Eur os Más de (15) a (22) a (29) a (55) a (57) a (36) Menos de (3) 21

22 Mapa 4. Distribución espacial de valores absolutos en venta por distritos VALORES ABSOLUTOS EN VENTA Euros Más de (1) a (0) a (3) a (5) a (1) a (0) Menos de (0)

23 Mapa 5. Distribución espacial de valores absolutos en venta por barrio VALORES ABSOLUTOS EN VENTA Euros Más de (2) a (0) a (7) a (9) a (7) a (7) Menos de (0)

24 4.2 Distribución espacial de valores unitarios ( /m2) Los valores unitarios de las muestras estudiadas oscilan entre y Euros/m2, siendo el valor medio del municipio de Euros/m2. Los resultados espaciales obtenidos son bastante similares a la distribución territorial de los valores absolutos de venta, si bien consideramos que la explotación de los valores unitarios refleja mejor la jerarquía de valores de la ciudad: - La zona más cara se concentra en Sarrià-Sant Gervasi, y la zona central del Eixample, con valores medios respectivamente de y /m2. En la zona central del Eixample se han detectado promociones con valores unitarios del orden de /m2. - El resto del Eixample y el barrio de Les Corts, tienen valores medios de /m2, y los barrios de alrededor (Gracia, Hostafrancs, Fort Pius, etc) valores cercanos a los /m2. - El resto de barrios tienen valores inferiores a la media de Barcelona, la mayoría con valores cercanos a los /m2. Tan sólo destacan como las zonas más económicas de la ciudad, con valores algo inferiores a los /m2, los barrios de Trinitat Vella, Bon Pastor y Besós. En general puede observarse que salvo tres distritos, Sarriá-Sant Gervasi, L Eixample y Les Corts, el resto de distritos de Barcelona tiene unos valores bastante homogéneos, con valores medios que oscilan alrededor de /m2. Si comparamos la distribución espacial de los valores de la vivienda actual con la de los años ochenta y noventa, puede observarse una reducción del abanico de valores de la ciudad: actualmente casi el 60% de viviendas tienen precios comprendidos entre /m2. Ello es debido a que el incremento de los precios de la vivienda en los últimos años no se ha sido homogéneo sino que ha sido mayor en las zonas más económicas, en parte por la mejora urbanística de estas zonas, tendiéndose a homogenizar los precios. 24

25 Cuadro 21. Valores en venta unitarios por distritos Distrito Valor mínimo Valor medio Valor máximo 01 CIUTAT VELLA EIXAMPLE SANTS-MONTJUÏC LES CORTS SARRIÀ-SANT GERVASI GRÀCIA HORTA-GUINARDÓ NOU BARRIS SANT ANDREU SANT MARTÍ Barcelona Cuadro 22. Valores en venta unitarios por barrios Distrito Barrio Valor mínimo Valor medio Valor máximo 01 CIUTAT VELLA BARCELONETA CIUTAT VELLA PARC CIUTAT VELLA RAVAL EIXAMPLE DRETA EIXAMPLE EIXAMPLE ESQUERRA EIXAMPLE EIXAMPLE ESTACIÓ NORD EIXAMPLE SAGRADA FAMÍLIA EIXAMPLE SANT ANTONI SANTS-MONTJUÏC BORDETA-HOSTAFRANCS SANTS-MONTJUÏC FONT DE LA GUATLLA SANTS-MONTJUÏC MONTJUÏC SANTS-MONTJUÏC POBLE SEC SANTS-MONTJUÏC SANTS SANTS-MONTJUÏC ZONA FRANCA-PORT LES CORTS LES CORTS SARRIÀ-SANT GERVASI SANT GERVASI GRÀCIA GRÀCIA GRÀCIA VALLCARCA HORTA-GUINARDÓ GUINARDÓ HORTA-GUINARDÓ HORTA HORTA-GUINARDÓ VALL D'HEBRON NOU BARRIS ROQUETES-VERDUM NOU BARRIS VILAPICINA-TURÓ DE LA PEIRA SANT ANDREU BON PASTOR SANT ANDREU CONGRÉS SANT ANDREU SAGRERA SANT ANDREU SANT ANDREU SANT ANDREU TRINITAT VELLA SANT MARTÍ BARRI BESÒS SANT MARTÍ CLOT SANT MARTÍ FORT PIUS SANT MARTÍ POBLENOU Barcelona

26 Mapa 6. Distribución espacial de valores en venta (Euros/m2) VALORES EN VENTA ( /M2) Más de (22) a (16) a (19) a (35) a (46) a (43) Menos de (36) 26

27 Mapa 7. Distribución espacial de valores en venta por distritos VALORES EN VENTA ( /M2) Más de (2) a (2) a (0) a (3) a (3) a (0) Menos de (0)

28 Mapa 8. Distribución espacial de valores en venta por barrios VALORES EN VENTA ( /M2) Más de (2) a (3) a (1) a (7) a (6) a (8) Menos de (5)